En una entrada anterior comenté como el concepto de accesibilidad universal planteaba algunas dudas en la regulación introducida por las Ley 8/2013, de de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (en adelante L3R).
Otra cuestión interesante y que plantea también notables dudas es el mecanismo económico que sirve para calcular cuándo un ajuste razonable en materia de accesibilidad universal se convierte en obra obligatoria de acuerdo al artículo 10.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Recordemos que la regulación de los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal se recogen en los artículos 10.1 b) y 2.4 LPH, reformados por la L3R.
Artículo 10.1 Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
Artículo 2.4. Ajustes razonables: las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
El artículo 10.1 recoge las obras obligatorias para las comunidades de propietarios, obras que se caracterizan por no ser necesario acuerdo previo de la junta. No obstante, como veremos luego, esto no es exactamente así.
Este apartado exige para que la obra sea obligatoria, en coherencia con la definición de ajuste razonable que recoge el artículo 2.4 L3R, que el importe repercutido anualmente de las obras, una vez descontadas las subvenciones y ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Este mecanismo para cuantificar la accesibilidad obligatoria plantea algunas dudas.
1) ¿Las doce mensualidades de gastos comunes deben considerarse de forma global referidas al presupuesto ordinario de la comunidad de propietarios o de forma individualizada respecto a cada propietario en concreto?
La doctrina mayoritaria se inclina por esta última postura, lo que ocasiona que una obra deje de ser obligatoria por el mero hecho de que respecto a uno de los propietarios su repercusión económica anual exceda de 12 mensualidades de gastos ordinarios. Esta situación se puede producir cuando los porcentajes de participación en gastos extraordinarios sean distintos de los aplicables a los gastos ordinarios; es habitual que en las comunidades se establezcan distintos sistemas de participación en gastos atendiendo a la naturaleza del gastos de manera que para los gastos ordinarios se establece una participación atendiendo a los metros útiles de las viviendas mientras para los gastos extraordinarios que afectan a las instalaciones (ascensores entre ellas) se establece una participación igualitaria.
Ejemplo. En una comunidad formada por 10 vecinos se instala un ascensor con un coste de 150 €. Los gastos comunes (100 €) se establecen atendiendo a las cuotas de participación correspondiendo a 8 vecinos un 5% (5 €) y a 2 un 30% (30 €). Se acuerda que el coste de instalación sea asumido por cada vecino a partes iguales (15 €). En este ejemplo para los dos últimos vecinos la obra no será obligatoria.
2) La segunda duda se plantea respecto al límite del importe repercutido anualmente. La doctrina señala que el límite debe cuantificarse anualmente no de forma total. Esta posiblidad aumenta las posibilidades de que una obra pueda ser obligatoria.
Ejemplo: si la instalación de un ascensor supone una derrama extraordinaria anual para un propietario cuantificable en 210 € y sus doce mensualidades de gastos comunes ascienden a 100 €, la obra no será obligatoria. Por el contrario, si el pago del ascensor se fracciona en 3 años, la derrama anual será de 70 €, cantidad inferior al límite de 12 mensualidades de gastos comunes.
La cuestión relevante en este caso es cómo se acuerda el fraccionamiento del pago de las obras. Como señalaba al principio, en las obras obligatorias no es necesario acuerdo de la junta de propietarios, limitándose el acuerdo de la junta a la distribución de la derrama correspondiente y a la determinación de los términos de su abono. Por tanto, el fraccionamiento del pago de las obras compete a la junta con lo que quedará, en última instancia, a su decisión la consideración o no de una obra como obligatoria.
En el ejemplo propuesto si la junta se niega al fraccionamiento del pago la obra de instalación del ascensor deja de ser obligatoria.
Cuestión distinta es cuál es la mayoría necesaria para acordar el fraccionamiento de pago. Sobre esta cuestión volveré más adelante.
3) Otra cuestión interesante es si ese límite se computa de forma conjunta durante todos los años que dure el abono de la obra o si por el contrario es necesario que se respete escrupulosamente cada año. Esta duda tiene gran incidencia práctica dado que lo normal es que el pago por parte de los propietarios se extienda a varios años naturales, dure dicho pago más o menos de 12 meses. La doctrina que se ha pronunciado sobre la cuestión entiende que el cómputo debe realizarse anualmente sin compensación alguna entre anualidades.
Ejemplo. La instalación de un ascensor supone un coste total de 315 € por vecino y las doce mensualidades de gastos comunes ascienden a 120 €. Si el pago se acomete en un año la obra nos sería obligatoria, mientras que si se fracciona en tres años (105 € anuales) pasaría a serlo.
El ejemplo se puede complicar un poco más. Supongamos que el coste se fracciona en tres años con la siguiente distribución: 150 €, 100 € y 65 € ¿Es obligatoria la obra? Si sostenemos la tesis doctrinal mayoritaria que impide la compensación entre anualidades la obra no sería obligatoria.
4) Sigamos con este límite y con las dudas. El coste de la obra no tiene que superar el límite citado para que la obra sea obligatoria, pero ¿Quién establece el coste la obra: el propietario que la solicita o puede la junta solicitar otros presupuestos? ¿Es obligado aceptar el presupuesto de un contratista que fracciona el pago cuando el importe total ofertado es muy superior al propuesto por otro contratista que no lo fracciona? La consecuencia es evidente, si se admitiese que el contratista fuese elegido por la junta siempre podría elegir a aquel que presentase una oferta de mayor importe con el objetivo de hacer desaparecer el carácter obligatorio de las obras o aquel que no admitiese el fraccionamiento en el pago.
Profundizando un poco mas se plantea otra duda ¿Cuál es la mayoría necesaria para acordar el fraccionamiento en el pago? Es evidente que no puede ser la misma que para aprobar la realización de la obra ya que estamos ante obras obligatorias en las que no es necesario tal acuerdo como antes vimos. El Tribunal Supremo en las sentencias de 18 de noviembre de 2008 (RJ 2009/157), de 10 de octubre de 2011 (RJ 2011/7410), de 8 de noviembre de 2011 (RJ 2012/1370) y de 23 de diciembre de 2014 (RJ 2014/6796) ha establecido una doctrina según la cual los acuerdos relacionados con la instalación del ascensor están sometidos al mismo régimen de mayorías que el acuerdo de instalación propiamente dicho.
Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, incluido el relativo a la distribución de los gastos de esta, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor, sin que en ningún caso tales acuerdos puedan lesionar gravemente a ningún propietario.
Esta doctrina, a mi juicio, es de plena aplicación a otras obras, no solo a la instalación del ascensor. Esto permitiría que todos los acuerdos conexos a una obra deban ser aprobados por la misma mayoría que la obra principal.
Si aplicamos esta tesis a la duda anterior, podemos concluir que el fraccionamiento de pago debe ser acordado por la misma mayoría que la obra a la que se refiere el pago. Esta tesis es de plena aplicación para aquellas instalaciones que no tengan el carácter de obligatorias, como por ejemplo en la instalación de ascensores en la que se exige una doble mayoría de acuerdo al artículo 17.2 LPH, pero, a mi juicio, resulta inaplicable cuando la instalación es obligatoria de acuerdo al artículo 10 ya que en este caso no es necesario decisión de la junta acordando la ejecución.
Artículo 17.2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Entiendo que la única solución posible cuando estamos ante una obra obligatoria es la aplicación del artículo 17.7, cláusula supletoria que rige en todos aquellos casos en los que no se ha establecido para la adopción de un acuerdo de forma expresa una mayoría de voto por la propia ley.
Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
No obstante es posible contra argumentar a esta tesis que la necesidad de una mayoría para adoptar los acuerdos conexos desnaturaliza el carácter obligatorio de la obra, ya que siempre es posible que ante una obra obligatoria el resto de los propietarios voten en contra de todos los acuerdos conexos, lo que impediría de facto la ejecución de la obra.
Como puede apreciarse es una cuestión que no parece tener una solución fácil.
5) Retomemos la cuestión del coste de la obra ¿Es razonable que un propietario imponga de forma unilateral el tipo de obra a realizar – materiales, calidades, etc.- y su forma de pago por el mero hecho de ser el proponente de una obra obligatoria? Al respecto, se ha sostenido por algún autor de la doctrina que la junta estaría obligada a aprobar aquel presupuesto que cumpliese los límites establecidos para que la obra fuese obligatoria. Me plantea serias dudas esta interpretación, ya que podría generar situaciones de abuso de derecho.
Ejemplo: Presupuesto A. La instalación de un ascensor supone un coste total por vecino de 210 € y las doce mensualidades de gastos comunes ascienden a 200 €, con que la obra no será obligatoria. Presupuesto B. La instalación del mismo ascensor supone un coste total de 330 €, fraccionado en 3 años, con cuotas de 110 € anuales, con lo que la obra será obligatoria.
6) A la hora de establecer el límite de la obra obligatoria la ley minora el importe del gasto con las subvenciones procedentes. De nuevo surgen problemas. La primera cuestión es ¿Quién solicita la subvención: el propietario proponente de la obra o la comunidad de propietarios? ¿Cuál es la mayoría necesaria para solicitar una subvención para la ejecución de una obra: la correspondiente a la mayoría necesaria para la ejecución de la obra o la mayoría establecida en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad de propietarios para el reparto de gastos e ingresos?
La LPH no regula esta cuestión directamente ante lo que, a mi juicio, debe acudirse a la cláusula supletoria del artículo 17.7 antes trascrito. No obstante, esta remisión provoca notables problemas como a continuación veremos.
Primero. La obtención de una subvención tiene gran relevancia de cara a la consideración de determinadas obras como obligatorias, en concreto, a las obras obligatorias del artículo 10.1 b), entre las que se incluye la instalación del ascensor en los edificios en los que no exista. Por tanto, la consideración de una obra como obligatoria dependerá de la concurrencia de una subvención. La negativa a solicitar y obtener una subvención determinará que una obra deje de tener el carácter de obligatoria al no poder disminuirse el importe total del gasto con el importe de la correspondiente subvención.
Ejemplo. Un propietario propone la instalación de un ascensor cuyo coste es de 1.000 €. El importe de la derrama que corresponde a cada propietario asciende a 200 €, suponiendo doce mensualidades de gastos comunes 150 €. Las obras duran 4 meses y el pago de debe efectuar de forma simultánea a su ejecución. Con estos datos la obra no es obligatoria, de forma que su aprobación por la junta requiere de la aprobación de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (artículo 17.2 LPH).
Esta obra, al margen de otras consideraciones, resultaría subvencionable en concepto de accesibilidad de acuerdo al Plan Estatal de Fomento (artículo 23.2 b) Plan Estatal de Fomento) en un 50% de su importe. La obtención de esta subvención provocaría que la obra se convirtiese en obligatoria ya que la derrama pasaría a ser de 100 €, inferior a las doce mensualidades de gastos comunes.
Una posible solución sería otorgar representatividad a estos solos efectos al propietario proponente de la obra obligatoria. En estos casos la consideración de una obra como obligatoria debería habilitar al propietario proponente para solicitar las subvenciones pertinentes, sin que fuese necesario que la comunidad de propietarios aprobase su solicitud. No obstante, esta solución se complica si tenemos en cuenta las implicaciones fiscales que conlleva en cuanto la subvención obtenida. (Sobre esta cuestión consultar la entrada …).
Segundo. La segunda cuestión que plantea la minoración del importe de doce mensualidades de gastos comunes con las subvenciones procedentes a la que se refiere el artículo 10.1 b) LPH es la determinación del criterio de imputación de la subvención.
Ejemplo. Un propietario propone la instalación de un ascensor cuyo coste es de 2.000 €. El importe de la derrama que corresponde a cada uno de los cinco propietarios asciende a 400 €, suponiendo doce mensualidades de gastos comunes 150 €. Las obras comienzan el 1 de julio de 2015 y finalizan el 30 de junio de 2016 (12 meses) y el pago de debe efectuar de forma simultánea a su ejecución, por lo que cada propietario deberá pagar 200 € cada año. La comunidad obtiene una subvención de 1.000 € en concepto de accesibilidad del programa de rehabilitación edificatoria, subvención que se percibirá en 2017 después de finalizada y pagada la obra.
El problema surge al percibirse la subvención después de efectuado el pago de la obra ¿Se cumple en este caso el límite exigido por el artículo 10.1 b) LPH dado que en los años en los que se ha pagado la derrama provocada por la obra el importe abonado por cada propietario ha superado las doce mensualidades de gastos comunes?
La doctrina entiende que el cálculo debe efectuarse anualmente y por cada propietario de forma individual dado que la LPH utiliza como criterio de valoración el “importe repercutido anualmente”. Esta tesis conlleva que la consideración de una obra como obligatoria dependa del sistema de gestión de la subvención que se utilice. Si el sistema permite el pago anticipado de la subvención nos encontraremos con que la posibilidad de que la obra sea obligatoria se incrementa, mientras disminuye notablemente si el cobro de la subvención se realiza con posterioridad a la ejecución y pago de la obra tal posibilidad.
Ejemplo. En el ejemplo anterior supongamos que la subvención se concede en 2015 por importe de 1.000 € y se cobra anticipadamente también en 2015 antes de la realización de la obra. En este caso el coste de la obra ascenderá a 1.000 € y la derrama correspondiente a cada propietario será de 100 € anuales, inferior a doce mensualidades de gastos comunes.
Si el pago no se produjese anticipadamente, sino en 2017 con posterioridad a la ejecución de la obra, nos encontraríamos con que la obra deja de ser obligatoria ya que el importe repercutido correspondiente a 2015 y 2016 excede de doce mensualidades de gastos comunes.
A mi juicio, la solución pasa por realizar un cálculo global del coste de la obra minorando el mismo con las subvenciones que fuesen procedentes aún cuando el cobro efectivo de las mismas se produzca después de pagada la obra por la comunidad de propietarios. Si efectuado ese cálculo el importe por anualidades correspondiente a cada propietario no excede de doce mensualidades de gastos comunes la obra tendría la consideración de obligatoria.
Esta tesis exigiría, al menos, que existiese un acto administrativo de concesión de la subvención por parte del órgano competente, acto por el que la Administración compromete un crédito en favor de una comunidad de propietarios. Recordemos que el derecho a la subvención surge con la notificación de la resolución de concesión de la subvención.
Ante situaciones en las que pudiese concurrir una cierta obstrucción por parte de la junta de propietarios ¿Tiene algún mecanismo de reacción el propietario afectado? A mi juicio, podría acudir a los tribunales argumentando abuso de derecho por parte de la comunidad de propietarios en base al artículo 18 LPH. Aún siendo esto así, el coste de oportunidad para el propietario que se vea abocado a la vía judicial es notable.
7) Acaba el artículo 10.1 b) señalando que no eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, sea asumido por quienes las hayan solicitado. Este apartado permite al propietario solicitante hacerse cargo del pago del exceso, obligando de esta manera a la comunidad de propietarios a la ejecución de la obra.
Esta posibilidad entendida de forma conjunta con la posibilidad de fraccionamiento del pago de la obra permite concluir que una obra será obligatoria cuando el peticionario asuma el pago del exceso en aquellos propietarios y aquellas anualidades en las que exista un exceso respecto a las doce mensualidades de gastos comunes.
Ejemplo. La instalación de un ascensor supone un coste total de 315 € por vecino y las doce mensualidades de gastos comunes ascienden a 120 €. Supongamos que el coste se fracciona en tres años con la siguiente distribución: 150 €, 100 € y 65 € ¿Es obligatoria la obra? A mi juicio la obra se convierte en obligatoria si el peticionario asume el coste del exceso de 30 € correspondiente al primer año.
Categorías:Comunidad de Propietarios, Rehabilitación, Subvenciones, Vivienda
Comentarios sobre contratos administrativos y vivienda. 
Muy interesante el artículo, pero tengo una duda sobre otra cuestión que creo no se ha analizado: Una obra de modificación de un ascensor con bajada a cota cero para mejorar la accesibilidad en el portal, aprobado por la mayoría de los propietarios, pero cuyo importe es desorbitado comparado con la instalación de una plataforma elevadora, y cuyo coste anual rebasa las doce mensualidades, obliga al propietario disidente (que a más inri está exento por estatutos a los gastos de ascensor – aunque este es otro debate) a pagar la derrama total o sólo a las doce mensualidades? Gracias.
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Hola, la bajada a cota 0 de un ascensor tiene la misma consideración que la instalación en un edificio que no cuente con él.
Al respecto, te adjunto los criterios que rigen (sistematizados por Vicente Magro Servet, una de las personas que mas sabe en la materia):
1. Si en los estatutos se hace mención a que se excluye del pago de gastos de ascensor a los titulares de locales por no uso o la razón que sea, se incluye la exención del pago de gastos ordinarios y extraordinarios.
2. Ello conlleva que no pagarán los titulares de locales los gastos de sustitución de ascensor por otro nuevo además del mantenimiento y conservación (STS 18-11-2009).
3. No obstante, con este acuerdo sí que pagarían los gastos de instalación de un ascensor si no había antes uno ya instalado (STS 20-10-2010). No les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble; es decir, de uno nuevo.
4. En cualquier caso, si nada se dice en Estatutos para aprobar exención del pago de gastos, hace falta unanimidad.
Un saludo.
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Buenas tardes,
Me gustaría plantear la misma cuestión que plantea JMC pero obviando el tema de las exenciones estatutarias.
Me explico: en el supuesto que se aprobara en Junta General Extraordinaria la instalación de un ascensor ex novo cuyo coste fuera desorbitado (superando con creces las doce mensualidades de cuota ordinaria) ¿estarían todos los vecinos (incluso los disidentes) obligados a pagar proporcionalmente? o ¿su contribución quedaría limitada a las citadas doce mensualidades?
Gracias por adelantado.
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Si la instalación del ascensor es aprobado por la mayoría que establece el artículo 17 (voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación) todos quedan obligados al pago sin que se aplique el límite de las doce mensualidades.
Un saludo desde Cantabria.
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Hola, vamos por partes:
Primero. La bajada a cota 0 según reciente jurisprudencia tiene la misma consideración que la instalación de ascensor en los edificios en los que no exista.
Segundo. El artículo 10 se refiere a los casos en que existan personas mayores de 70 años o personas con discapacidad. En este caso el pago de la instalación es obligatoria para todos siempre que no supere las 12 mensualidades. En este caso la instalación es obligatoria.
Tercero. En caso de que no se esté ante el caso anterior, si la instalación del ascensor es aprobado por la mayoría que establece el artículo 17 (voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación) todos quedan obligados al pago sin que se aplique el límite de las doce mensualidades.
Cuarto. Si el propietario tiene clausula de exención puedes consultar la situación abierta por dos recientes sentencias de la Audiencia Provincial de Valladolid. Se comentan en la entrada «La contribución de los locales comerciales a la instalación del ascensor ¿Hacía una nueva jurisprudencia?».
Espero haber resuelto tu duda.
Un saludo desde Cantabria.
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En primer lugar estoy muy agradecido por sus comentarios.
Como ya adelantado en mi pregunta, el tema de la exención o no a contribuir a los gastos por la cláusula de los estatutos es sin embargo otro debate (aunque no menos interesante por las a mi parecer injustas sentencias recientes del Tribunal Supremo).
La bajada a cota cero del actual ascensor es para mejora de la accesibilidad («accesibilidad universal», «supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso de las personas en situación de discapacidad»), ya que actualmente para llegar al ascensor hay dos tramos de unos tres/cuatro peldaños cada uno, y la obra se ha decidido por mayoría en Junta General Extraordinaria.
La pregunta es si para el voto disidente, tiene prevalencia el art. 10.1.b) LPH respecto al art. 17.2.
Es decir, si el propietario disidente sólo está obligado a contribuir con doce mensualidades de su cuota ordinaria, (la modificación para mejorar la accesibilidad universal es obligatoria siempre que suponga un «ajuste razonable»), y no por la parte proporcional a su cuota del coste total de la obra. En este caso concreto, un ajuste razonable («suficiente») sería la instalación de una plataforma elevadora con un coste aproximado de 6.000 euros, pero en su lugar la mayoría de los vecinos han preferido acometer una obra de 74.000 euros. Doce mensualidades del propietario de la lonja significan 360 euros (contribución a un «ajuste razonable»), pero la derrama calculada sobre 74.000 euros, ¡ asciende a 2.300 euros !
Entiendo que el legislador ha querido fijar el criterio de «ajuste razonable» para evitar abusos en el reparto de los gastos de adaptación cuando la obra esté promovida por algunos propietarios (o Administración Pública) contra la mayoría, pero pienso que este mismo criterio tendría que ser aplicable cuando haya propietarios disidentes, ya que de lo contrario habría discriminación (o no sé cómo calificar esta injusticia ya que no soy letrado).
Y «encima», para un servicio del que la lonja en cuestión está exento por estatutos , por la justa razón de que es un ascensor que sólo da servicio a las viviendas dentro del portal, y la lonja no tiene ningún acceso a él, ni se va a beneficiar nunca de él, ya que la existencia o no de dicho ascensor nunca influirá en el valor de la lonja, y la cuota de participación está calculada únicamente en relación a la superficie de las distintas propiedades que componen la comunidad (por eso mi comentario inicial respecto a recientes sentencias del TS, sobre todo la STS 23-04-2014, pero como ya dicho, esa entiendo es otra discusión – ¿o son argumentos «acumulables»?). Muchas gracias anticipadas por aclararme tantas dudas.
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Hola, la distribución del gasto del ascensor es uno de los asuntos mas conflictivos en las comunidades de propietarios. No hay mas que realizar una búsqueda de sentencias para apreciar como el tema se repite.
Entiendo tu caso. Por eso te aconsejo que consultes la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid (Sección 3ª) Sentencia num. 247/2015 de 10 noviembre (JUR\2015\298795). En ella se exime del pago de la instalación ex novo de un ascensor al propietario de un garaje que no podía usar el ascensor amparándose en el perjuicio económico que le causaba la derrama aprobada. Es interesante.
Un saludo.
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Buenas tardes,
Me gustaría plantear el mismo caso que JMC pero simplificado: sin tener en cuenta que pudieran existir exenciones estatutarias.
Es decir, en el supuesto en que la instalación de ascensor se aprobara por mayoría en junta general extraordinaria y su importe superara las doce mensualidades ¿quedarían todos los propietarios (incluso los disidentes) obligados al pago de manera proporcional? ¿independientemente del importe, aunque algunos vecinos adviertan que no disponen de esa cantidad?
Gracias por adelantado.
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Muchas gracias, la voy a estudiar de inmediato.
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He estudiado la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid, así como la STS del 23/12/2014 en la cual se apoya, y me ha sido de mucha ayuda, puesto que nos da muchos ánimos a intentar defender nuestros legítimos intereses ante semejante abuso.
Muchas gracias por tu ayuda!
Me he leído y analizado más una veintena de sentencias, principalmente del Tribunal Supremo sobre esta cuestión, y me llama la atención la frecuencia con la que se observa (a mi humilde entender) falta de rigor en las fundamentos de derecho basados en la LPH y el «café para todos» en ciertas doctrinas jurisprudenciales, observando que debido al enlace no riguroso de referencias de sentencias anteriores los resultados de muchas de ellas no son justas ( especie de acumulación de despropósitos).
Pienso que la LPH desde su primera promulgación en 1960 en realidad no ha sufrido muchos cambios. Por ejemplo el Art. 5, que dice que para la fijación de la cuota de participación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, ¡ es exactamente idéntico al de 1960 ! Yo mismo me sorprendí al comprobarlo, porque de muchas sentencias y alegaciones que he leído parecía que esto era algo novedoso.
Algo que tampoco ha cambiado es el Art 9.e) tan aludido en sentencias, donde se establece claramente que cada propietario participará de los gastos de acuerdo con su cuota de participación, o con lo especialmente establecido (es decir, según las posibles exoneraciones estatutarias). Hay un montón de argumentaciones y sentencias sin embargo que se acogen al Art. 17.9 «Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios», cuando se debe entender que esta obligación no implica obligación a pagar (el apartado 4. del mismo artículo por ejemplo contempla la posibilidad de propietarios disidentes no obligados a pagar en caso de obras no necesarias).
El hecho de que las consecutivas modificaciones encaminadas a facilitar las reformas necesarias para cumplir con la normativa referente a la accesibilidad universal hayan ido incidiendo en el carácter obligatorio, o en la relajación de la mayoría necesaria para realizar las obras, no puede conculcar el derecho de los propietarios que por estatutos están exonerados de participar en los gastos de ascensor por ejemplo, cuando además nunca van a poder usar esos servicios (en el caso típico de ascensor dentro de portal y con lonjas en la planta baja con acceso directo desde la calle), y sus lonjas nunca se van a revalorizar por el hecho de que se instale o modifique el ascensor (como muy bien expone la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid del 10/11/2015).
Lo más indignante es que estando la lonja en cuestión exonerada de acuerdo con los estatutos, por la LPH y por el sentido común (nunca se va a beneficiar del ascensor), debido a las referidas sentencias recientes la opinión generalizada de los propietarios de las viviendas hoy en día es que las lonjas tienen que contribuir también, (cuando hace algunos años había incluso propietarios de pisos que impugnaban acuerdos de instalación de ascensores por falta de unanimidad llegando hasta el Supremo!), y por lo tanto «la carga de la prueba» (valga la expresión) tenga que recaer en el propietario de la lonja que tiene que empezar, de entrada, a enemistarse con el resto de propietarios, a impugnar acuerdos, entrar en demandas, gastos que quizás sean superiores a la derrama y muchos dolores de cabeza que no se merecen.
Siento mucho el rollo pero es que este blog me está sirviendo de vía de escape, y una vez más muchas gracias por la ayuda !
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BUENAS NOCHES.YO ME ENCUENTRO EN UNA SITUACIÓN BASTANTE COMPLICADA.TENGO 2 LOCALES.Y LOS VECINOS QUIEREN INSTALAR EL ASCENSOR.CADA VECINO TIENE EL 5 Y POCO DE COEFICIENTE.YO TENGO CASI EL 13.Y QUIEREN QUE PAGUEMOS POR EL COEFICIENTE.YO ME NIEGO .Y LES OFRECÍ.PAGAR TODOS LO MISMO CON TODO MI DOLOR YA QUE YÓ JAMÁS ENTRO PARA NADA A LA COMUNIDAD.NI MIS LOCALES JAMÁS SE REVALORIZARÁN POR DICHO ASCENSOR.MIS CLIENTES ENTRAN POR MI PUERTA NO POR EL PORTAL.¿QUE PUEDO HACER? DE ANTE MANO GRACIAS DE CORAZÓN.
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Hola Lourdes, tu pregunta es parecida a otra que hay en esta entrada. La cuestión que planteas es una de la que mas juicios y pleitos provoca.
Hasta ahora la cuestión se resumía en las siguientes reglas:
1. Si en los estatutos se hace mención a que se excluye del pago de gastos de ascensor a los titulares de locales por no uso o la razón que sea, la exención del pago afecta a los gastos ordinarios y extraordinarios.
2. Ello conlleva que no pagarán los titulares de locales los gastos de sustitución de ascensor por otro nuevo además del mantenimiento y conservación (STS 18-11-2009). Es muy importante tener en cuenta que se dice sustitución de un ascensor ya existente.
3. No obstante, sí que pagarían los gastos de instalación de un ascensor si no había antes uno ya instalado (STS 20-10-2010). La clausula de los estatutos no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble; es decir, de uno nuevo.
4. En cualquier caso, si nada se dice en Estatutos para aprobar exención del pago de gastos, hace falta unanimidad.
Estas son las reglas que se vienen aplicando y que parten de la base de que exista una clausula en los estatutos que exonere a los locales de los gastos del ascensor. Si no existe esta clausula tendrán que pagar cualquier tipo de gasto relacionado con el ascensor como cualquier otro vecino.
En estas estabamos cuando aparecieron dos sentencias de la Audiencia provincial de Valladolid que «parece» que establecen otro criterio (las comento en la entrada «La contribución de los locales comerciales a la instalación del ascensor ¿Hacía una nueva jurisprudencia?»)
En conclusión, si tienes dudas mi mejor consejo es que te asesores con un profesional que pueda estudiar tu caso con mas detenimiento.
Un saludo desde Cantabria.
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MUCHAS GRACIAS PRIMERO.Y ME GUSTARIA SABER SI YO PUEDO PAGAR POR EJEMPLO SI TOCAMOS A 6000 EUROS CADA VECINO.PUES 6000. NO COMO ELLOS DICEN X COEFICIENTE.X COEFICIENTE ME TOCARIA PAGAR 14000 EUROS.QUE NO ES NORMAL.EL PROBLEMA QUE TENEMOS ES COMUNIDAD MUY ANTIGÜA.Y NO HAY ESTATUTOS.GRACIAS DE CORAZÓN.
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Hola .
He estado leyendo porque tengo un problema y no llego a entender lo que he leído en este artículo.
Yo hace 3 años en mi comunidad de 6 vecinos quise poner un ascensor y hubieron 2 q no quisieron y ya no se hizo, ahora ya no vivo ahí, pero soy propietario de una vivienda y han decidido poner el ascensor.
Presupuesto de 40000 euros obra y máquina (iniciales q se como funciona….y esto se incrementará) yo ahora no me va bien, porque como no quisieron poner ascensor yo me fui de ahí, de comunidad solo pasábamos 150 euros por propietario al año, esto ahora se incrementará, seguramente con el mantenimiento del ascensor, 1000+,-.
Me puedo negar a no ponerlo ?
Y puedo hacer algún contrato de no uso del ascensor y q pongan llave? Y que cuando quiera pagar a los propietarios al ascensor tenga que pagar un incremento de un tanto por %?
Gracias
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Hola Dani, para aprobar la instalación de un ascensor hace falta una doble mayoría de propietarios que a su vez sean la mayoría de las cuotas de participación. Y en caso de que el acuerdo se adopte de esta forma es obligatorio para todos los vecinos sin que la falta de uso sea causa que excluya del pago.
Esto es la teoría, otra cosa es que dentro de la comunidad lleguéis a un acuerdo como el que tú propones (instalación de una llave). Puede ser un acuerdo razonable pero es necesario que la junta lo acuerde expresamente.
Un saludo desde Cantabria.
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Hola no entiendo eso de la mayoría de las cuotas de participación, he dado números , por si es posible explicar en números, 40000 total obra +maquina, unos 7000 euros + o-, ( tienes tu q aportar el dinero cada propietario o la comunidad tiene hacer un prestamo, para que las cuotas no pasen de ximo dinero y me obliguen a poner ascensor) pagamos al año 150 euros cada vecino.
Me interesa q no me puedan obligar, ya que no vivo y estoy, o tengo otros gastos y no puedo aportar dinero,porque como todo español voy al límite dinerario
Gracias
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Hola Dani, para la instalación del ascensor hace falta que los que voten a favor sean la mayoría de los propietarios y que estos propietarios tengan la mayoría de las cuotas de participación. A cada piso se le adjudica una cuota de participación que, en general, se hace depender de la superficie del piso: a piso de mas superficie mas cuota de participación, lo que también incide en los gastos de comunidad. Veamos un ejemplo sencillo: edificio de 5 propietarios, en el que cuatro pisos tienen el 15% de las cuotas cada uno (total 60%) y el otro piso al ser muy grande tiene el 40%; en este caso hace falta que voten a favor 3 propietarios y que uno de ellos sea el propietario del piso grande porque si no vota a favor las cuotas de los otros tres supondrán solo el 45% de las cuotas de participación.
En cuanto a los gastos debes tener en cuenta que el limite de las 12 mensualidades solo se aplica a las obras obligatorias del artículo 10 de la LPH, no a las situaciones como la que planteas en la que la junta de propietarios ha aprobado por la mayoría correspondiente la instalación de un ascensor. En este caso se aplica el reparto de gastos que se haya acordado que normalmente atenderá a las cuotas de participación de cada piso.
Un saludo desde Cantabria.
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En primer lugar tengo que exponer que el artículo es buenísimo, me ha resuelto muchas dudas sobre la interpretación del artículo 10.1.b LPH.
Estoy analizando una posible demanda de acción de impugnación de acuerdos, porque la Comunidad de Propietarios se ha negado a la instalación del ascensor a pesar de que mis clientes tienen más de 80 años, uno de ellos está incapacitado y viven en un piso cuarto.
He conseguido un presupuesto para instalar el ascensor que fracciona el pago en trece años y me sale la cuota anual inferior a la anualidad ordinaria de gastos. La cuestión es la que empresa de ascensores utiliza para fraccionar, un préstamo con una entidad financiera, por medio de los fondos ICO, si bien, es la propia empresa la que gestiona todo, aunque lo firmaría la comunidad como es lógico. En este caso, ¿el juez les podría obligar a suscribir o aceptar esta financiación incluyendo la suscripción de este préstamo con una financiera, por ser esta condición impuesta por la empresa instaladora?
La otra cuestión que se me plantea es (lo expongo con un ejemplo): si el limite anual de gastos es 9.600 € (o 600 € x 16 vecinos) y la cuota anual de la instalación es 12.000 € (750 € x 16 vecinos), ¿se podría obligar a los propietarios al pago hasta el límite de los 600 € abonando mis clientes los 150 € restantes o como ya supera el limite no resulta obligatoria y no pagan nada?
Si mis clientes abonasen el 100% de la instalación puedo pedir su uso exclusivo no?
Por último, necesito saber que importe se toma en cuenta de los gastos ordinario anuales, en concreto, si hay que coger el presupuesto anual que hace el Administrador cuando presenta cuentas anuales o el importe de la cuota de pagan mensualmente. Ejemplo: al cierre de las cuentas anuales se hace un presupuesto para el ejercicio siguiente de 10.000 € y sin embargo de cuota vienen pagando 12.000 €, ¿cual debo tomar en cuenta?.
Muchísimas gracias
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Hola Pilar,
Interesantes tus preguntas.
Antes de nada dos notas previas: primera, mis contestaciones no dejan de ser opiniones del autor de un blog, y segunda, unos meses después de la entrada se publicó un libro excelente sobre el ascensor en las comunidades de propietarios, se llama «Guía práctica sobre ascensores en comunidades de propietarios y es de Vicente Magro Servet, Magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid y una de las personas que mas conoce sobre el tema. Que conste que no lo conozco.
Vayamos a tema. Para facilitar la contestación copio tus preguntas y mis apreciaciones.
He conseguido un presupuesto para instalar el ascensor que fracciona el pago en trece años y me sale la cuota anual inferior a la anualidad ordinaria de gastos. La cuestión es la que empresa de ascensores utiliza para fraccionar, un préstamo con una entidad financiera, por medio de los fondos ICO, si bien, es la propia empresa la que gestiona todo, aunque lo firmaría la comunidad como es lógico. En este caso, ¿el juez les podría obligar a suscribir o aceptar esta financiación incluyendo la suscripción de este préstamo con una financiera, por ser esta condición impuesta por la empresa instaladora?
Respuesta: entiendo que sí, que el juez puede obligarles a realizar una obra obligatoria siempre que se cumplan los requisitos de económicos. Si no fuese así, quedaría la norma supeditada a la buena voluntad de los comuneros que tendrían muy fácil evitar su aplicación solicitando un presupuesto al instalador más caro del mercado.
La otra cuestión que se me plantea es (lo expongo con un ejemplo): si el limite anual de gastos es 9.600 € (o 600 € x 16 vecinos) y la cuota anual de la instalación es 12.000 € (750 € x 16 vecinos), ¿se podría obligar a los propietarios al pago hasta el límite de los 600 € abonando mis clientes los 150 € restantes o como ya supera el limite no resulta obligatoria y no pagan nada?
Respuesta: entiendo que sin problemas, de hecho esta posibilidad la recoge expresamente el final del artículo 10.
Si mis clientes abonasen el 100% de la instalación puedo pedir su uso exclusivo no?
Respuesta: uff dado que ese acuerdo debería adoptarse en la junta y no creo que recabase los apoyos necesarios.
Por último, necesito saber que importe se toma en cuenta de los gastos ordinario anuales, en concreto, si hay que coger el presupuesto anual que hace el Administrador cuando presenta cuentas anuales o el importe de la cuota de pagan mensualmente. Ejemplo: al cierre de las cuentas anuales se hace un presupuesto para el ejercicio siguiente de 10.000 € y sin embargo de cuota vienen pagando 12.000 €, ¿cual debo tomar en cuenta?.
Respuesta: a mi juicio dado que el artículo utiliza el término mensualidades habrá que estar a lo que abonen los propietarios no al presupuesto (supongamos que la comunidad tiene ingresos atípicos provocados por el alquiler de la azotea para una antena de telefonía, en cuyo caso las mensualidades serán inferiores a los gastos totales).
Un saludo desde Cantabria.
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Yo vivo en Galicia y tengo un bajo comercial construido en el año 1986. La entrada tiene un peldaño de altura de 12 cm. El Código Técnico de la Edificación actual es más restrictivo que en 1986 y dice que ese peldaño debe tener una altura máxima de 5 cm. El Ayuntamiento nos instó a construir una rampa para facilitar el acceso a minusvalidos. Y no se puede construir una rampa porque hay una viga de hierro y si se corta, podría afectar a la estructura del edificio y derrumbarse.
Por esa razón, el ayuntamiento no quiere conceder licencia de apertura de actividad. Dice que tenemos que costear una plataforma para minusvalidos y también construir un aseo para minusvalidos en la planta baja. En total, las obras a realizar ascienden a 15.000€ como mínimo.
Aunque solicitásemos ayudas económicas a la administraciones para realizar estas obras, supongo que el coste de las obras seguirá siendo muy superior a los 350€ anual (si estimamos en esa cantidad los gastos anuales de Comunidad que tengo que pagar por el bajo comercial). ¿Estaría exento de realizar esas obras?
Nota: En Galicia no se necesita licencia de apertura de actividad para un bajo comercial u oficina, porque La Ley 9/2013, de 19 de diciembre, del emprendimiento y de la competitividad económica de Galicia, establece un régimen jurídico único del ejercicio de actividades en Galicia, eliminando de manera plena y efectiva la licencia de apertura previa a la instalación y al inicio de la actividad (licencias de actividad o instalación y de apertura o funcionamiento), solo requiere comunicación previa al ayuntamiento. Tanto la Consellería de Economía e Industria de A Xunta de Galicia como el Ministerio de Economía y Competitividad de España dicen que la normativa es perfectamente compatible con la normativa nacional.
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Mi problema es que se van a poner los contadores individuales del agua, pero ahora resulta que el presidente de la comunidad a metido la mano en la caja de la comunidad y se ha gastado 3000€, hay además 6vecinos que no estan al día con las cuotas y deben de tres a ocho meses. Emasesa pone los contadores pa r a el mes de Marzo, obligando así, a los que han pagados religiosamente, a volver a pagar la deuda, que por culpa del presidente tenemos con Emasesa, incrementando así nuestra factura en unos 20€ más de lo que suponga nuestro gasto mensual. Nuestro edificio está compuesto por 12 vecinos, somo de clase media baja y nuestro poder adquisitivo puede usted imaginarselo, de un promedio de 600 a 800€ al mes aprocimadamente. Se ha hablado con el presidente y se niega a reconocer la falta de dinero, ¿ Que solución podemos darle a esto, si muchos de los vecinos, bien por compañerismo, compadrismo o porque esten implicado, no quieren ponerlo en manos de un profesional?. El vecino de arriba que se llama D.Antonio Ortiz, dice que lo ha puesto en manos de un gestor pero nadie sabe como se llama este gestor ni tampoco nadie tiene en su poder ningún estado de cuenta. Me huele muy mal todo esto y por eso le escribo haber si usted me puede orientar. Gracias por su atención.
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Hola, tengo algunas dudas que desearía me resolvieran: Yo soy propietario de un local y tengo cláusula de exoneración de gastos en el Titulo Constitutivo.Tras la STS de 2018, que establece que se debe contribuir por parte de los locales comerciales a los gastos de instalación ex novo de ascensor como la bajada a cota 0 de ascensor ya existente, la comunidad me obliga a contribuir en estos gastos pero con las siguientes particularidades: 1. No hay un acuerdo en el que se vote sobre la contribución de dichos locales, solo un punto en el orden del día que hace alusión de manera informativa a dicha STS. 2. Solo hay un acuerdo del presupuesto donde se incluyen la participación de los locales, NO hay un acuerdo sobre a distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono y además; 3. La comunidad, nos obliga a pagar a los bajos o locales, tras la STS del 2018, cuando ya existen unos presupuestos aprobados de hace más de un año donde se excluye a los locales comerciales o bajos, ya que en noviembre de 2016 aparece una STS que no tienen que pagar los bajos exonerados y además ya se han girado más de 10 derramas a los propietarios de las viviendas. Mis preguntas son: ¿se debería acordar el pago de los locales exonerados aunque exista una STS de 2018 favorable para la comunidad? ¿Se debería acordar el sistema de participación para este gasto, ya que yo soy el mas perjudicado que tengo 45m2 de local y los demás 200 m2 y se ha establecido un reparto igualitario en el PRESUPUESTO? ¿Nos afecta la STS de 2018, si realmente se aprobó el primer presupuesto en el 2017 y se empezaron a girar las derramas hace mas de un año? Sería de gran ayuda que me ayudaran, MUCHAS GRACIAS.
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En mi comunidad se ha votado según la ley 17.2 LPH la votación salió mayoría no a la instalación por 19 a 14 los 14 obligan por la ley 10.1.b al haber un discapacitado, supera la cuota de 12 mensualidades de gastos comunes casi en el doble de ella. 250000 € coste de los ascensores, cuota 13000€ lo financian a 8 años, confinanciacion y todo supera la cuota, según el administrador al finalizar los 8 años los vecinos que dicen que no, seguirán pagando, ¿eso es así? Creo que durante la financiación los que dijeron que si, pagarán la diferencia y cuando se termine la financiación se acabó el pagar todos.
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Buenas tardes,
Agradezco me haya aclarado muchas cuestiones que tenía sin resolver a pesar de estar inmersa en el comienzo del proceso de instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios.
Sin embargo, quería confirmar si el fraccionamiento del pago es un concepto diferente, como así creo, del de financiación. Concretamente, bajo una petición del artículo 10.1.b, no tengo claro si la financiación (ya sea bancaria o mediante una empresa instaladora) en varios años debe acordarse en Junta por mayoría y puede haber no-peticionarios que se nieguen a sumarse, o no procede el necesario acuerdo al ser una obra obligatoria.
Por otro lado, si no se llevase a a cabo una financiación, si las cuotas de los no-peticionarios se extenderían anualmente mientras dure la obra, o bajo otro criterio.
Muchas gracias por su ayuda.
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