Playa de Berria. Santoña.

La construcción critica el pobre resultado del plan de rehabilitación. Este es el titular reciente de un medio de comunicación. Este titular y otros semejantes ponen de manifiesto la frustración que los resultados del Plan Estatal de fomento del alquiler y la rehabilitación aprobado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, está produciendo en el sector.

La apuesta política por la rehabilitación es evidente pero lo cierto es que los resultados no están acompañando. Al margen de la reciente presentación de los resultados oficiales por parte de la Ministra de Fomento, que arrojan, como es habitual, resultados prometedores, lo cierto es que el sector está bastante desanimado.

La prueba empírica de los resultados la encontramos en los andamios que hay en nuestras calles y, sobre todo, en el lugar donde están estos andamios. Al margen de algunas excepciones, los hemos visto colocados en edificios pertenecientes a comunidades de propietarios que clase media, no en zonas azotadas por la crisis económica.

En definitiva, las ayudas públicas han ayudado a rehabilitar más a quien podía que a quien lo necesitaba. No digo que los edificios rehabilitados no lo necesitasen pero quizá no los que más.

Este efecto se ha producido por la conjunción de dos factores; primero, porque la financiación de las comunidades de propietarios es un problema no resuelto; segundo, porque las ayudas del plan estatal han penalizado a las comunidades de propietarios con problemas económicos severos.

Respecto a lo primero, las comunidades de propietarios necesitan financiación y para ello tienen que acudir al sistema financiero para solicitar los oportunos préstamos. Este es el problema: las dificultades que tienen las comunidades para obtener préstamos.

Esta dificultad está directamente relacionada con su sistema de responsabilidad que justifica la alergia que los bancos tienen a las comunidades de propietarios. Las comunidades son entes sin personalidad jurídica, aún cuando en algunos casos pueden operar en el tráfico jurídico con total autonomía. Las comunidades son titulares de cuentas bancarias, sujetos de impuestos municipales, de obligaciones fiscales, tienen capacidad procesal para demandar y ser demandada, etc., pero no pueden ser propietarios de bienes. Esta falta de personalidad jurídica genera problemas a los acreedores de las comunidades a la hora de hacer efectivos sus derechos.

El Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, introdujo una importante novedad al atribuir a las comunidades de propietarios la facultad de “actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración, así como con la participación en la ejecución de actuaciones aisladas o conjuntas, continuas o discontinuas, que correspondan”. Este artículo fue derogado por la Ley de las 3R, quien en su artículo 15.2 repite en su apartado a) la redacción derogada, añadiendo en su apartado h) que “podrán solicitar créditos con el objeto de obtener financiación para las obras de conservación y las actuaciones reguladas por esta Ley”.

A partir de esta regulación el presidente de la comunidad de propietarios puede solicitar un préstamo en nombre de la comunidad sin que sea necesaria la firma de todos los copropietarios. Esto es un avance, pero lo que realmente retrae a los bancos en la concesión de préstamos a las comunidades es el examen de su capacidad para la amortización del préstamo y de las garantías que puede aportar.

La capacidad de pago es relativamente sencilla examinarla, bastará con conocer el flujo de ingresos y gastos. Otro cantar son las garantías que la comunidad puede aportar. Ante la insuficiencia de las garantías lo que los bancos vienen haciendo es conceder el préstamo no a la comunidad sino a los copropietarios de forma solidaria. Pero claro, esta solidaridad implica que en caso de impago de un vecino responde otro y ¿quién se arriesga a pedir un crédito solidario con sus vecinos?

Vayamos un poco más allá en el entendimiento de la negativa de los bancos a conceder préstamos a las comunidades de propietarios. En caso de impago del crédito, el banco ejecutará las garantías que se hayan establecido. Es importante tener en cuenta que las comunidades al no tener personalidad jurídica no pueden ser propietarios de bienes (Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 4 de octubre de 2013, entre otras).

En caso de impago, ante la ausencia de garantías, entrará en juego el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que

“La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho”.

Este artículo supone que en caso de impago el acreedor se debe dirigir en primer lugar contra los bienes y fondos de la comunidad, incluyendo entre ellos el fondo de reserva que la comunidad debe constituir para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

Solo de forma subsidiaria y parcial – limitada por su cuota de participación – responderán los copropietarios.

El Auto 287/2010, de 17 de diciembre, de la Audiencia Provincial de Pontevedra resumió los requisitos necesarios para el nacimiento de la responsabilidad subsidiaria del comunero de la siguiente forma:

1º. Que no existan fondos y créditos a favor de la comunidad o que sean insuficientes para atender el total de la deuda.

2º. Que el propietario haya sido parte en el correspondiente proceso. Esto obliga al acreedor que aspire a hacer efectivo su crédito sobre bienes privativos de los copropietarios a demandarlos en el procedimiento declarativo, donde deben ser condenados con carácter subsidiario.

Como puede apreciarse la dificultad de ejecutar el préstamo concedido e impagado por una comunidad de propietarios sobre los bienes privativos de los propietarios es máxima, y justifican, en cierta manera, las reticencias de los bancos a concederles préstamos.

Respecto a lo segundo, el Plan de fomento establece varios programas que pretenden fomentar la rehabilitación: programa de fomento de la rehabilitación edificatoria, programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas y programa de apoyo a la implantación del informe de evaluación de los edificios.

Pero en este objetivo hay un cambio de modelo. En planes anteriores el objetivo era tanto la rehabilitación de los edificios como el de las viviendas; ahora, por el contrario, se pretende que la rehabilitación transcienda las viviendas individualmente consideradas y llegue a los edificios, a los barrios, a la ciudad considerada en su conjunto.

Este cambio de filosofía tiene repercusión en la figura del beneficiario de las subvenciones, que pasa de ser el propietario de la vivienda a concretarse en las comunidades de propietarios, las agrupaciones de comunidades de propietarios y agentes similares.

Las comunidades de propietarios, como cualquier otro beneficiario de subvenciones, deberá cumplir con las condiciones y exigencias que se establecen en la legislación de subvenciones. Entre ellas destaca la necesidad de encontrarse al corriente de sus obligaciones fiscales y con la seguridad social.

A esta exigencia, el Plan Estatal de Fomento añade una nueva: la necesidad de que los miembros de la comunidad también estén al corriente de sus obligaciones fiscales y con la Seguridad Social (artículo 22.2).

Es importante precisar que esta exigencia, que supone un plus respecto a lo establecido por la LGS, es solo aplicable a las subvenciones que se tramiten de acuerdo al programa de rehabilitación edificatoria, no así cuando se trate de otras subvenciones previstas en otros programas del Plan Estatal de fomento.

Esta exigencia que, en principio, parece plenamente justificable está produciendo un efecto perverso. Si repasamos las actuaciones protegibles del programa de rehabilitación edificatoria comprobamos como la mayoría concurrirán en comunidades con ciertos problemas económicos, son estas comunidades en las que más habitualmente el Informe de Evaluación de Edificios tendrá resultados negativos o en las que no existirá ascensor, por poner algunos ejemplos. En estas comunidades, en las que es más habitual que existan propietarios con problemas con Hacienda y la Seguridad Social, el juego del artículo 22.2 hará la subvención que corresponda atribuir a los propietarios morosos acrecenté la correspondiente a los propietarios cumplidores. Este desplazamiento de la subvención producirá un efecto perverso en forma de impago de las cuotas de la derrama correspondiente.

Veamos un ejemplo. En una comunidad de 10 vecinos se acuerda instalar un ascensor. La obra supone 100.000 euros, correspondiente 10.000 euros por vivienda. Toda la obra se financia mediante una derrama. Se solicita la subvención pertinente por el 50% de la actuación. Resulta que en la comunidad hay 2 vecinos que no han cumplido con Hacienda, lo que provoca que su parte de la subvención mejore a los demás. El resultado final es que 8 propietarios (cumplidores con el fisco) contribuirán con 3.750 euros (10.000, -5.000 (subvención propia), –1.250 del reparto de la subvención de los incumplidores) mientras los morosos lo harán con 10.000 euros. Es fácil presumir que los morosos ante esta situación tampoco pagarán la derrama.

Nota: Artículo publicado en el número 177 de la Revista del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.