Vivienda

La situación del alquiler social. Una primera aproximación a la Ley de retracto en desahucio de vivienda en Andalucía.

La Grúa de Piedra. Santander.

El reciente Informe de Amnistía Internacional sobre “El derecho a la vivienda y los desalojados hipotecarios en España” ha puesto encima de la mesa la situación de la vivienda social y de los desalojos hipotecarios.

España, según datos de este informe, tiene un parque de viviendas sociales que representa el 2% de todas las viviendas, mientras en Francia supone el 17%, en Reino Unido el 18%  y en Países Bajos el 32%.

En lo que se refiere a los desalojos, en 2013 y 2014 se produjeron 54.688. El Informe entiende que fueron debidos principalmente al alto índice de paro y ello porque la falta de ingresos es la razón principal por la que las familias no puedan pagar sus créditos. Es una obviedad que a veces se olvida.

Con el objetivo de mejorar la situación de las personas con riesgo de perder su casa, la Administración del Estado ha adoptado algunas medidas concretas, entre las que cabe destacar el Código de Buenas Prácticas para los bancos, el Fondo Social de Viviendas y la suspensión del desalojo en el caso de familias pertenecientes a colectivos especialmente vulnerables. Además, el Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabilitación ha puesto en marcha la creación de un parque público de vivienda en alquiler.

El presente comentario pretende analizar la situación en la que se encuentra el alquiler social y las medidas que al respecto ha anunciado recientemente la Junta de Andalucía.

El Fondo Social de Vivienda, al que los bancos aportaron 5.891 viviendas, solo ha alquilado 1.767. Los requisitos exigidos para acogerse a este fondo son tan rigurosos que impiden el acogimiento de muchos desahuciados.

Además, la situación de los pocos alquileres firmados tampoco es para tirar cohetes. Según informaciones de prensa la tasa de mora de estos alquileres se eleva hasta el 60%.

Recordemos, por un lado, que la renta del arrendamiento estará comprendida entre 150 € y 400 € al mes, con un límite máximo del 30% de los ingresos netos totales de la unidad familiar, y, por otro, que este alquiler está reservado a personas en situaciones de especial vulnerabilidad, dentro de las que destacan aquellas unidades familiares en la que el deudor se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo. Si esto es así, muchas de estas unidades familiares tendrán como único ingreso la Renta Activa de Inserción (426 €). Es fácil concluir que con estos ingresos es difícil abonar una renta de 150 € mensuales.

Además del dudoso éxito del Fondo Social de Viviendas tampoco parece que la creación de un Parque Público de Vivienda en Alquiler anunciado por el Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabilitación tenga un mejor resultado. Este Plan Estatal estableció un programa nuevo que pretendía, en términos de su exposición de motivos, comprometer a las Administraciones Públicas en la generación de un parque público de alquiler con el objeto de ofrecer una solución a los casos más extremos, a aquellos que no tuviesen un umbral mínimo de ingresos.

Este programa establece una línea de subvenciones a favor de los promotores de las viviendas; es decir, requiere la construcción de nuevas viviendas, quedando excluida la adquisición de viviendas ya construidas con tal finalidad.

Firmados los convenios bilaterales entre el Ministerio de Fomento y las Comunidades Autónomas para la ejecución de dicho plan, solo se destinarán 77 millones de euros a este programa, existiendo algunas Comunidades que han decidido no ejecutarle en su territorio: Asturias, Extremadura, Andalucía, Melilla, Murcia, Ceuta, Baleares y Galicia.

A esto le tenemos que sumar que el intento de la SAREB de poner a disposición de las Comunidades Autónomas viviendas para alquiler social no ha sido aceptado por algunas Comunidades.

En este contexto ha aparecido recientemente una nueva iniciativa: la Ley de retracto en desahucio de viviendas en Andalucía, actualmente en fase de anteproyecto.

Esta ley establece un derecho de retracto a favor de la Administración para adquirir viviendas procedentes de procesos de ejecución hipotecaria con la finalidad de proceder a su alquiler social, otorgando preferencia a los desahuciados.

La primera duda que plantea este derecho de retracto es la competencia de la comunidad autónoma para su establecimiento. En este caso, a diferencia de lo ocurrido con el Decreto-ley andaluz que permitía la expropiación de viviendas vacías propiedad de los bancos, no parece que deban existir dudas de constitucionalidad. Este retracto tiene naturaleza administrativa, no civil, y su amparo competencial se encontraría en la competencia exclusiva que sobre vivienda tiene Andalucía. Sobre la cuestión de los retractos administrativos se ha pronunciado el Tribunal Constitucional en repetidas ocasiones validando la competencia autonómica, así la Sentencia 170/1989 afirmó que “El carácter civil de la institución y de su regulación no excluye, sin embargo, que puedan existir derechos de retracto a favor de la Administración Pública establecidos por la legislación administrativa, respondiendo a una finalidad pública, constitucionalmente legítima”.

En los medios de comunicación se ha argumentado que esta medida tiene su precedente en Cataluña. No obstante, el derecho de tanteo y retracto catalán establecido por el Decreto-ley 1/2015, de 24 de marzo, sujeta a tanteo y retracto la transmisión de las viviendas adquiridas en procesos de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria. Argumenta su exposición de motivos que “algunas entidades financieras y sociedades vinculadas han empezado a vender parte de su cartera hipotecaria, o incluso estas viviendas, a fondos de inversión internacionales, que en su mayoría persiguen la materialización de beneficios a corto plazo mediante diferentes mecanismos que incluyen la posible nueva venta de las viviendas a otros inversores. Cabe decir que muchas de estas viviendas o carteras hipotecarias vendidas en paquetes se están transmitiendo con unos descuentos sobre los precios muy importantes. Se trata de operaciones que pueden acabar suponiendo miles de viviendas en manos de estos fondos de inversión, que pueden suponer una grave afectación del mercado si no se toman medidas que favorezcan la movilización de estas viviendas prioritariamente en alquiler e impidan también una nueva dinámica especulativa en torno a las mismas”

Por tanto, el momento en el que se produce la intervención administrativa es distinto, en el caso de Andalucía la Administración interviene en el seno de un proceso de ejecución adquiriendo la vivienda del adjudicatario mientras en Cataluña la intervención se produce en la posterior transmisión de la vivienda por parte del adjudicatario. Como puede comprenderse es una diferencia de matiz altamente relevante.

Esta medida beneficiará de forma directa e indirecta a distintos sectores.

De forma directa beneficia a los desahuciados que mantendrán su domicilio en la misma vivienda bajo un alquiler social. Algunas de las medidas adoptadas durante estos últimos años con el objetivo de proporcionar viviendas vacías a los desahuciados han resultado ineficientes por el desarraigo social que ocasionaban. Creo que no es la mejor solución trasladar a un desahuciado a una vivienda situada en un barrio o población distinta alejado de las personas con las que ha convivido.

De forma indirecta beneficia a los bancos que no verán incrementado el stock de viviendas adquiridas. No comparto la crítica que considera que esta medida es una forma de financiación directa de las entidades bancarias. Efectivamente esta medida les beneficiar indirectamente al no incrementar su stock de viviendas. El stock de viviendas sin vender le perjudica al obligarles el Banco de España a provisionar por los pisos ejecutados un 30% respecto a su valor de adjudicación cuando lleven en el balance más de 24 meses.

También beneficia de forma indirecta a las comunidades de propietarios que verán abonadas las correspondientes cuotas por el propietario de la vivienda. En estos días estamos leyendo constantes noticias que cifran la mora de los bancos en los pagos de sus cuotas a las comunidades de propietarios en 445 millones de euros.

Por último, beneficia a la Administración a la que permitirá la adquisición de viviendas a precios competitivos con el objetivo de crear un parque público de vivienda en alquiler. Recordemos que en las subastas cuando no se presenta ningún postor, situación habitual en estos últimos años, el acreedor (banco) puede pedir la adjudicación de la vivienda habitual del deudor por el 70% del valor que hubiese salido a subasta o, si la cantidad que se le debe es inferior a ese porcentaje, por el 60%. Este es el precio en el que se ejercitará el retracto.

Pero esta medida presenta, a mi juicio, dos problemas fundamentales.

El primero es la delimitación del concepto de alquiler social. Este es un asunto pendiente. No es tanto que no exista una definición legal, que si existe en las normas que lo establecen, como que estas definiciones no parecen acomodarse a la situación de los arrendatarios. Antes señalé como en el caso del Fondo Social de Vivienda existe un 60% de impagos; ante esta situación la cuestión es si estos arrendatarios no pueden o no quieren pagar la renta del alquiler; en el caso de que se concluya que no puedan, difícilmente se podrá atribuir el calificativo de social a aquel alquiler que no puede ser pagado por su inquilino.

Entiendo que este alquiler debe permitir ante todo que pueda ser pagado y para ello deberá evaluarse la realidad de la situación económica de los inquilinos, al margen de cuantías máximas y mínimas de renta. Y esta evaluación puede dar lugar al establecimiento de rentas ridículas e incluso a periodos sin renta. No tiene sentido exigir una renta que, aún siendo pequeña, se es consciente que no va a poder ser abonada.

Pero al mismo tiempo, por un lado, debería evaluarse cíclicamente la evolución de esta situación económica de los arrendatarios de forma que su mejora tenga como consecuencia un incremento de la renta y, por otro lado, deberían activarse los mecanismos con los que cuenta la Administración para evitar el fraude, llegando en último término al desahucio. Pudiera parecer un contrasentido que la Administración desahucie a los morosos de un alquiler social cuando su fin es su protección. Seguro que mi postura encuentra detractores, pero entiendo que la Administración debe ayudar a quién lo necesita, incluso estableciendo situaciones de precario o alquileres sin renta, pero no debe consentir que quienes no lo necesiten se aprovechen de las medidas de último recurso. Ayudar a quien lo necesite y en la medida que lo necesite pero solo a quién lo necesite.

El segundo problema es la necesidad de encontrar recursos públicos para la adquisición de estas viviendas. Los créditos para inversiones en los presupuestos de las Administraciones son escasos por lo que es necesario encontrar una fuente de financiación. Como comenté anteriormente el programa de fomento del parque público de alquiler no ha obtenido por las Comunidades Autónomas la adhesión que esperaba la Administración el Estado. A mi juicio este programa presenta un problema fundamental: la necesidad de construir. No se entiende muy bien que ante el nivel de viviendas vacías que existía en España en 2013 este programa exigiese la promoción de vivienda nueva con destino al alquiler social. La utilización de los fondos públicos afectos a este programa solo requeriría de una mínima modificación legislativa que permitiese que se pudieran acoger al mismo las adquisiciones de viviendas con destino al alquiler social.

Este un tema abierto y que a buen seguro dará lugar a abundante literatura. Habrá que estar atentos.

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2 replies »

  1. Es un goce encontrar a alguien que realmente sabe lo que están hablando en Internet . Definitivamente, que sabes cómo llevar un tema a la luz y que sea importante. Más internautas tiene que leer esto.

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