Vivienda protegida

¿Qué viviendas protegidas son descalificables?

El Centro botín.

Una de las cuestiones que más interés y dudas plantean a los propietarios de viviendas protegidas es la posibilidad de su descalificación.

No pretendo en esta entrada y en otras que seguirán analizar exhaustivamente el procedimiento de descalificación. Mi objetivo es más modesto y se centrará en aquellos aspectos que plantean dudas.

Antes de empezar conviene aclarar en qué consiste la descalificación de una vivienda protegida.

Existen muchas definiciones pero, en términos generales, podemos decir que la descalificación supone la conversión de una vivienda protegida en libre.

Esta conversión no solo afecta a su precio, que deja de estar limitado, sino también al resto de obligaciones, deberes y derechos establecidos por la normativa sobre vivienda protegida, que desaparecen.

Ejemplos:

La vivienda protegida debe destinarse a domicilio habitual y permanente, obligación que no rige para las viviendas libres. Esto supone que, una vez descalificada la vivienda, no existe ningún problema para que la vivienda se encuentre vacía.

La Ley de Haciendas Locales establece una bonificación 50% de la cuota el IBI de las viviendas protegidas durante tres años a contar de su calificación definitiva. Pasados los tres años, los ayuntamientos podrán ampliar en el tiempo esta bonificación a través de la ordenanza fiscal municipal. La descalificación de la vivienda le hará perder esta bonificación.

Por tanto, la descalificación tiene tanto beneficios como perjuicios. Durante la época de la burbuja inmobiliaria el acento se puso en los beneficios ya que la descalificación permitía vender la vivienda por un precio muy superior al máximo legalmente establecido, obteniéndose de esta forma notables ganancias. Ahora la situación ha cambiado. En muchas provincias el precio de la vivienda protegida se encuentra al mismo nivel que la protegida lo que ha hecho que la descalificación pierda atractivo.

En la normativa estatal existen varios tipos de descalificación (voluntaria, por sanción, por acta de invitación) aunque la voluntaria que es la realmente utilizada. De las otras desconozco situaciones en las que se haya aplicado.

La primera duda que le asalta al propietario de una vivienda protegida es conocer si su vivienda es descalificable.

La posibilidad de descalificación depende de la normativa de acuerdo a la que se haya calificado la vivienda. Si fueron los planes de vivienda estatales será necesario acudir a éstos para comprobar si las viviendas son descalificables y en qué plazos; si no fue así y la calificación se realizó de acuerdo a normativa autonómica será necesario acudir a esta.

Debe tenerse en cuenta que los planes de vivienda establecen un régimen jurídico que acompaña a la vivienda durante todo el tiempo que se mantenga calificada. Sobre la cuestión puede consultarse la entrada ¿Cuál es la vigencia de una plan de vivienda?

Ahora bien esto no supone que las Comunidades Autónomas estén obligadas a descalificar las viviendas que la normativa estatal considere como descalificables. La normativa estatal de aplicación, en caso de que sea de aplicación, solo establece la posibilidad o no descalificar una vivienda, fijando unos plazos mínimos para ello, pero no obliga a ello. Dicho de otro modo, no toda vivienda descalificable de acuerdo a las normas estatales debe serlo por las Comunidades Autónomas. La decisión de descalificar o no dependerá de las Comunidades Autónomas y para ello éstas deberán atender a su normativa.

Esta situación plantea la duda de la competencia para descalificar una vivienda protegida.

Ejemplo. Las viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 2002/2005 tienen un periodo de protección de 30 años, pudiendo descalificarse a partir de los 15 años.

En este caso las viviendas no podrán ser descalificadas hasta que pasen los 15 años (normativa estatal), pero la decisión de descalificar o no compete a las comunidades autónomas de acuerdo a sus propias normas. Así es posible que unas hayan establecido que toda vivienda sea descalificable previo reintegro de ayudas, mientras otras hayan establecido que solo son descalificables aquellas que no hayan sido promovidas por sociedades mercantiles públicas.

Una de las dudas mas frecuentes es el conocimiento de las cantidades que hay que reintegrar.

Otra duda la sufren algunos propietarios a los que se les exige que reintegren subvenciones que ellos no percibieron.

Respecto a las viviendas de promoción privada que hayan sido calificadas de acuerdo a la normativa estatal para venta y que pueden continuar protegidas atendiendo al momento de su calificación, la posibilidad de descalificación puede resumirse de la siguiente forma:

Notas previas:

(1) No hago referencia a las viviendas que ya se encuentran descalificadas por el transcurso del plazo de calificación.

Las “Casas Baratas” del RD 8 de julio de 1922 y concordantes, cuyo régimen es de 50 años desde su terminación.

Las “Viviendas de Renta Limitada” del RD-L de 29 de julio de 1925, Ley de 25 de noviembre de 1944 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde su calificación definitiva.

Las “Viviendas Protegidas” de la Ley de 19 de abril de 1939 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde la calificación definitiva.

Las “Viviendas Sociales” de la Ley de 14 de mayo de 1954 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde la calificación definitiva.

Las “Viviendas de Renta Limitada” de la Ley de 15 de julio de 1954 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde la calificación definitiva.

Las “Viviendas Subvencionadas” de la Ley de 13 de noviembre de 1957 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde la calificación definitiva.

Las “Viviendas de Protección Oficial” de la Ley de 23 de diciembre de 1961 y concordantes, cuya duración es de 20 años desde la calificación definitiva si son anteriores a 1969 y 50 años si son posteriores a dicha fecha.

* Datos obtenidos de la página web del colegio de registradores de Madrid.

(2) Las viviendas calificadas para arrendamiento tienen un régimen propio.

(3) Las viviendas libres calificadas como protegidas también tienen un régimen propio. Ejemplo: artículo 27 y siguientes del Plan 2005/2008.

(4) Las viviendas de promoción pública no son descalificables.

La duda que surge es la diferenciación entre promoción pública y privada. Es muy relevante ya que solo estas últimas pueden descalificarse.

Viviendas calificadas de acuerdo al Decreto 2114/1968: calificación durante 50 años a contar desde su calificación definitiva.

Cabe la descalificación voluntaria sin límite temporal de acuerdo al artículo 147 del Decreto 2114/1968.

En este caso la duda que se plantea es si existe un derecho a la descalificación por el mero hecho de que la normativa establezca que la vivienda es descalificable. 

Respecto a estas viviendas debe tenerse en cuenta que el Real Decreto 727/1993, de 14 de mayo, estableció que el precio en segundas y posteriores transmisiones de las viviendas de promoción privada acogidas a regímenes anteriores al Real Decreto-ley 31/1978 es libre. Estas viviendas siguen siendo formalmente protegidas aunque su precio es libre.

En el caso de la Comunidad Autónoma de Cantabria, la disposición adicional cuarta de la Ley 5/2014, de 26 de diciembre, estableció que a partir de su entrada en vigor tendrán la consideración de libres las viviendas de protección oficial de promoción privada acogidas a regímenes anteriores al Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, siempre que no se encuentren situadas en terrenos obtenidos por expropiación forzosa.

La interpretación del real decreto 727 plantea algunas dudas.

Viviendas calificadas de acuerdo al Real Decreto-ley 31/1978: calificación durante 30 años a contar desde su calificación definitiva.

Cabe la descalificación voluntaria sin límite temporal de acuerdo al artículo 147 del Decreto 2114/1968.

Viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 1981-1983 (Real Decreto 2455/1980, de 7 de noviembre): calificación durante 30 años a contar desde su calificación definitiva.

Cabe la descalificación voluntaria sin límite temporal de acuerdo al artículo 147 del Decreto 2114/1968.

Viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 1984-1987 (Real Decreto 3280/1983, de 14 de diciembre): calificación durante 30 años a contar desde su calificación definitiva.

Cabe la descalificación voluntaria sin límite temporal de acuerdo al artículo 147 del Decreto 2114/1968.

Viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 1988-1992 (Real Decreto 1494/1987, de 4 de diciembre): calificación durante 30 años a contar desde su calificación definitiva.

Cabe la descalificación voluntaria sin límite temporal de acuerdo al artículo 147 del Decreto 2114/1968.

Viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 1992-1995 (Real Decreto 1932/1991, de 20 de diciembre): calificación durante 30 años a contar desde su calificación definitiva.

Cabe la descalificación voluntaria sin límite temporal de acuerdo al artículo 147 del Decreto 2114/1968.

Viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 1996-1999 (Real Decreto 2190/1995, de 28 de diciembre): calificación durante 30 años a contar desde su calificación definitiva.

Cabe la descalificación voluntaria sin límite temporal de acuerdo al artículo 147 del Decreto 2114/1968.

Viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 1998-2001 (Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, en la redacción dada por el Real Decreto 115/2001, de 9 de febrero): calificación durante 30 años a contar desde su calificación definitiva.

Se prohíbe la descalificación voluntaria durante los primeros 15 años a contar desde la calificación definitiva.

Respecto a las viviendas calificadas de acuerdo a este plan se plantea la duda de si esta limitación de los 15 años rige respecto a las viviendas calificadas con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto 115/2001.

Viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 2005-2008 (Real Decreto 801/2005, de 1 de julio): calificación durante 30 años a contar desde su calificación definitiva.

Se prohíbe la descalificación voluntaria durante los 30 años a contar desde la calificación definitiva.

Viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 2009-2012 (Real Decreto Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre):

Las viviendas y alojamientos que se acojan a la financiación de este Plan deberán estar sujetos a un régimen de protección pública, que excluya la descalificación voluntaria, incluso en el supuesto de subasta y adjudicación de las viviendas por ejecución judicial del préstamo, de la siguiente duración:

a) De carácter permanente mientras subsista el régimen del suelo, si las viviendas y alojamientos hubieran sido promovidos en suelo destinado por el planeamiento a vivienda protegida, o en suelo dotacional público, y, en todo caso, durante un plazo no inferior a 30 años.

La interpretación de este apartado plantea notables dudas. Este artículo fue objeto de recurso ante el Tribunal Constitucional por la Comunidad de Madrid (Sentencia 112/2013, de 9 de mayo de 2013).

b) De 30 años, al menos, si las viviendas y alojamientos hubieran sido promovidos en otros suelos.

Para conocer la posibilidad de descalificar las viviendas calificadas de acuerdo a la normativa autonómica hay que acudir a cada norma específica.

En el caso de la Comunidad Autónoma de Cantabria, la única norma específica es el Decreto 31/2004, de 1 de abril, por el que se establece el Régimen de Viviendas de Protección Pública en régimen autonómico de la Comunidad Autónoma de Cantabria y su Régimen de Subvenciones, que en su artículo 65 establece lo siguiente:

  • Calificación durante 15 años a contar desde su calificación definitiva.
  • Solo admite la descalificación como sanción al establecerse que la descalificación podrá ser acordada en virtud del correspondiente expediente cuando se hayan incumplido los trámites y requisitos establecidos en el Decreto.

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