Comunidad de Propietarios

La difícil interpretación del concepto de accesibilidad universal en la Ley de Propiedad Horizontal.

La utilización del concepto de accesibilidad universal es uno de los que mas problemas interpretativos ha generado y ha quedado sin resolver con la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) efectuada por la Ley 8/2013, de de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (en adelante L3R).

No pretendo abordar su definición, cuestión de gran calado y que ha dado y seguro dará lugar a notables discusiones doctrinales y judiciales, sino poner de manifiesto la incorrección de su utilización indiscriminada en varios artículos de la ley.

Así, el artículo 10.1 a) LPH al recoger las obras obligatorias establece que tendrán tal carácter las “obras necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal”. Un poco mas adelante, en el apartado b) de este mismo artículo se señala que son obligatorias las “obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal”. Por su parte, el artículo 17.2 utiliza la expresión “la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad”.

De esta redacción puede concluirse que la ley diferencia entre requisitos básicos y ajustes razonables en lo que se refiere a la accesibilidad universal.

El conflicto está servido dado que ni la LPH ni la L3R definen lo que son “requisitos básicos” pero sí lo que es “ajuste razonable” en el artículo 2 L3R.

Ajustes razonables: las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

De acuerdo a esta definición el ajuste razonable en materia de accesibilidad, en última instancia, es aquel que no supone una carga desproporcionada, entendiendo por tal aquella en la que el coste de las obras excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

En lo que se refiere al concepto de “requisitos básicos”, dando por supuesto que dicho concepto es identificable con el de “condiciones básicas”, la definición la podemos buscar a partir del Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social. Este texto, en su artículo 23, señala que el Gobierno regulará las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación, lo que nos remite a la aplicación del Código Técnico (CTE) y del DB SUA.

Siendo esto así, el conflicto puede surgir al no establecer el apartado 1 a) del artículo 10 ningún límite en cuanto al coste de las obras; es decir, serán obligatorias todas aquellas obras que sean necesarias para satisfacer los requisitos básicos de accesibilidad universal, sin límite en lo que se refiere a su importe.

Esta distinción permite concluir que la accesibilidad universal a la que se refiere el apartado a) es aquella que resulta obligada en aplicación del CTE y del DB SUA, y lo será con independencia de su coste. Por el contrario, las obras obligatorias en materia de accesibilidad universal a la que se refiere el apartado b) vienen delimitadas por el concepto de ajuste razonable, lo que permite concluir que se trata de aquellas obras de accesibilidad que excediendo de las exigencias de la normativa de aplicación son razonables, es decir, no supera su importe las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Esto supone que serán obligatorias obras que faciliten la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, aún cuando no resulten exigibles legalmente, siempre que no excedan de un determinado importe económico.

Para complicarlo un poco más el artículo 4 L3R, cuando regula el Informe de Evaluación del Edificio (IEE), estable que contendrá de forma detallada:

La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.

En este caso se utiliza el concepto de “condiciones básicas” “de acuerdo a la normativa vigente”, lo que nos remite al Código Técnico (CTE) y al DB SUA de acuerdo al argumento antes expuesto, y el concepto de “ajustes razonables” lo que remite nos a la definición proporcionada por el artículo 2 L3R.

La cuestión se vuelve a complicar un poco mas si tenemos en cuenta que el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, da una definición de “ajuste razonable” en su artículo 2 semejante a la establecida por la L3R, pero sin establecer una cuantificación económica a la hora de considerar una carga como desproporcionada.

m) Ajustes razonables: son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos.

Dando el contenido del IEE y el concepto de “ajuste razonable” establecidos por la L3R, el técnico competente deberá evaluar, primero, las condiciones básicas de accesibilidad universal y, segundo, si en el edificio pueden realizarse ajustes razonables para satisfacerlas, ajustes que tienen que cumplir el límite económico antes citado. De ello se deduce que es posible que existan condiciones básicas de accesibilidad universal que deban ser satisfechas pero que no puedan serlo mediante ajustes razonables, es decir, que las obras necesarias para ello superen el límite de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Esta conjunción de condiciones de condiciones básicas y ajustes razonables es incompatible si sostenemos la tesis arriba expuesta sobre la relación entre los apartados a) y b) del artículo 10 LPH, es decir, si sostenemos que las condiciones básicas son aquellas exigidas legalmente y los ajustes razonables en materia de accesibilidad son aquellas actuaciones que suponen un plus respecto a las exigencias legales, ajustes que resultan exigibles cuando no superan un determinado límite económico.

Esta confusión provocada por la utilización indiscriminada del término de accesibilidad universal, ya se produjo en la tramitación parlamentaria, en la que se presentaron varias enmiendas a la redacción ahora vigente argumentando que “las obras obligatorias que tienen por objeto la accesibilidad universal se contemplan en la letra b) por lo que procede su supresión en la letra a) para evitar su reiteración”. Las enmiendas fueron rechazadas.

A esta misma conclusión llegaron las peticiones que las asociaciones de discapacitados realizaron al gobierno durante la fase de redacción de la L3R, que tuvieron por objetivo que las obras de accesibilidad del apartado b) del artículo 10.1 LPH tuvieran un tratamiento idéntico al de las obras de seguridad o habitabilidad del edificio recogidas en el apartado a) de este mismo artículo, haciéndolas obligatorias con independencia de su coste.

Vistas estas dos últimas consideraciones, intuyo que lo que realmente ha ocurrido es que se ha utilizado de forma indiscriminada el concepto de accesibilidad universal, por lo que todas las teorías que hora se construyen para dar sentido a la norma se están produciendo al margen de la intención del legislador.

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