Plan de Vivienda

Ayudas a la adquisición de viviendas en el nuevo Plan de Vivienda 2018/2021.

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Uno de los bancos más bonitos del mundo. Playa de Los Tranquilos. Loredo.

El Ministro de Fomento ha presentado el 4 de mayo un primer borrador del Plan de Vivienda 2018/2021. Este borrador ha sido modificado, incorporando aportaciones de las Comunidades Autónomas, dando lugar a un segundo borrador fechado el 19 de septiembre.

La entrada de hoy la dedicaremos a la regulación de las ayudas a la compra.

En una entrada anterior comenté las críticas y opiniones vertidas sobre la misma.

La estructura de la entrada será la siguiente: en primer lugar, la regulación de los dos borradores del plan 2018/2021 (en negrita el primero y en azul el segundo y en caso de que existan modificaciones resaltadas en azul) y a continuación los comentarios sobre la nueva normativa.

Artículo  55. Ayudas a los jóvenes.

Este programa regula dos opciones de ayudas para los jóvenes incompatibles entre sí:

  1. Ayuda para el alquiler de vivienda habitual y permanente.
  2. Ayuda para la adquisición de vivienda habitual y permanente.

Este programa regula dos opciones de ayudas para los jóvenes no simultaneables entre sí:

  1. Ayuda para el alquiler de vivienda habitual y permanente.
  2. Ayuda para la adquisición de vivienda habitual y permanente.

Comentario:

En el borrador de septiembre se modifica la redacción sustituyendo su incompatibilidad por su carácter no simultaneables, lo que permite que un beneficiario pueda obtener ambas de forma sucesiva.

Artículo 56. Beneficiarios.

Podrán ser beneficiarios de las ayudas contempladas en la opción 2 del artículo 55 de este programa las personas físicas mayores de edad que reúnan todos y cada uno de los requisitos siguientes:

Podrán ser beneficiarios de las ayudas contempladas en la opción 2 del artículo 55 de este programa las personas físicas mayores de edad que reúnan todos y cada uno de los requisitos siguientes:

Comentarios:

Primero. La ayuda se limita a las personas físicas mayores de edad.

Segundo. Los requisitos que se enuncian en este artículo son exigibles del beneficiario de la ayuda quien, además, deberá cumplir lo establecido por el artículo 7. En especial, el apartado 5 de dicho artículo establece que “No podrán obtener la condición de beneficiario de estas ayudas quienes incurran en alguna de las circunstancias previstas el artículo 13 de la Ley 38/2003, de 17 de diciembre, General de Subvenciones o quienes hayan sido sujetos de una revocación, por el órgano competente de alguna Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta y Melilla, de alguna de las ayudas contempladas en éste o en anteriores planes estatales de vivienda por causas imputables al solicitante“.

Lo primero que debemos tener en cuenta es que los requisitos que se establecen en este artículo solo son exigibles al beneficiario, no al resto de personas que adquieran la vivienda. Quizá pudiera pensarse que tal diferenciación carece de relevancia pero como se verá a continuación no es así.

Artículo 13. Requisitos para obtener la condición de beneficiario o entidad colaboradora.

  1. No podrán obtener la condición de beneficiario o entidad colaboradora de las subvenciones reguladas en esta ley las personas o entidades en quienes concurra alguna de las circunstancias siguientes, salvo que por la naturaleza de la subvención se exceptúe por su normativa reguladora:

e) No hallarse al corriente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias o frente a la Seguridad Social impuestas por las disposiciones vigentes, en la forma que se determine reglamentariamente.

g) No hallarse al corriente de pago de obligaciones por reintegro de subvenciones en los términos que reglamentariamente se determinen.

El artículo 13 LGS impone, entre otras obligaciones, que el beneficiario de una subvención se encuentre al corriente de sus obligaciones tributarias y con la Seguridad Social, obligación que no es extensible, en el caso que nos ocupa, al otro cónyuge en caso de matrimonio, incluso aunque estén casados en gananciales. En ningún momento el plan exige que la ayuda se solicite por todos los cónyuges y ello aún cuando ambos sean adquirentes de la vivienda.

Al respecto recordar que el artículo 1347.3 del Código Civil considera gananciales los bienes adquiridos a título oneroso por uno de los cónyuges constante la sociedad de gananciales, con lo que es indiferente que en la escritura conste solo uno de los cónyuges como adquirente. Sobre esta cuestión recomiendo la lectura de la entrada “Mi casa no es mía porque no aparezco en la escritura, estoy casado en régimen de gananciales” del excelente blog del notario Francisco Rosales.

Por ello desde estas líneas sugiero a la administración autonómica que introduzca en su desarrollo normativo tal exigencia.

1.- Estar en condiciones de suscribir un contrato público o privado de adquisición de vivienda y disponer de, al menos, una fuente regular de ingresos que le reporte unos ingresos anuales iguales o inferiores a 3 veces el IPREM.

1.- Estar en condiciones de suscribir un contrato público o privado de adquisición de vivienda, incluido el supuesto de vivienda edificada o a edificar sobre un derecho de superficie cuya titularidad recaiga en un tercero y disponga de unos ingresos anuales iguales o inferiores a 3 veces el IPREM.

Dicho umbral será de 4 veces el IPREM si se trata de personas con discapacidad y de 5 veces el IPREM cuando se trate de personas con discapacidad de alguno de los siguientes tipos: i) personas con parálisis cerebral, personas con enfermedad mental, personas con discapacidad intelectual o personas con discapacidad del desarrollo, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por 100 ii) personas con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por 100.

Comentarios:

Primero. La situación del solicitante es la de “estar en condiciones de suscribir”, es decir, no debe haberse formalizado el contrato, ya sea público o privado.

Segundo. El documento a suscribir es un contrato privado o público. En el caso del contrato privado entiendo que se refiere al contrato privado de compraventa que se firma habitualmente de forma previa a la formalización de la escritura pública, mientras por contrato público entiendo la escritura pública que se celebra con posterioridad y que, salvo excepciones, supone la transmisión de la propiedad de la vivienda.

Conviene recordar que el contrato privado no transmite la propiedad, es meramente obligacional, es un contrato que obliga a las partes a pagar un precio y entregar una cosa.

La duda la aclara el artículo 60.2, confirmando esta interpretación como luego veremos.

Tercero. Se exige que el joven cuente con una fuente regular de ingresos.

Sobre el concepto de fuente regular de ingresos recomiendo la lectura de la entrada Las ayudas al alquiler de los jóvenes en el nuevo Plan de Vivienda 2018/2021″.

Cuarto. Los ingresos anuales deben ser inferiores a 3 veces el Iprem, salvo excepciones.

Recordemos que el IPREM nació en 2004 como indicador o referencia del nivel de renta para determinar la cuantía de determinadas prestaciones o para acceder a determinadas prestaciones, beneficios o servicios públicos, y sustituir en esta función al salario mínimo interprofesional (Real Decreto Ley 3/2004, de 25 de junio). Es decir, el IPREM surgió como indicador del límite de renta que como máximo se podía disponer cuando se pretendía ser beneficiario de una subvención o para la adquisición de una vivienda protegida, por ejemplo.

La Ley 3/2017, de 27 de Junio, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2017, la cuantía anual del IPREM será 7.519,59 euros cuando las correspondientes normas se refieran al salario mínimo interprofesional en cómputo anual, salvo que expresamente excluyeran las pagas extraordinarias; en este caso, la cuantía será de 6.454,03 euros para dicho ejercicio.

Ante esta regulación la cuestión que se planteaba es a qué IPREM se refiere. En los planes de vivienda se ha venido interpretando uniformemente que dado que la remisión al IPREM que se realizó en su momento vino a sustituir a la que se efectuaba al SMI, el aplicable es el IPREM de 14 pagas. En consecuencia la suma de la base imponible general y de ahorro no debe superar 22.558,77 €. La duda la solventa la nueva redacción del artículo 7.2 b) que aclara que se aplica el IPREM de 14 pagas.

Es importante destacar que, a diferencia de lo que ha ocurrido en planes de vivienda anteriores, en éste no se prevé la existencia de índices correctores que permitan tener en cuenta los miembros de la unidad familiar. Las consecuencias son notables, en cuanto tendrá derecho a la ayuda un solicitante único que tenga unos ingresos inferiores a 3 veces el IPREM en detrimento de unidades familiares formadas por dos o más personas (pensemos en un matrimonio con dos salarios) cuyos ingresos superen por muy poco dicho límite. Estos índices se han venido recogiendo en la regulación de la forma de cálculo del IPREM que en este plan se contiene en el artículo 7.

Quinto. En el borrador de septiembre se introduce la posibilidad de que la adquisición sea no de una vivienda sino de un derecho de superficie.

Sexto. En el borrador de septiembre se introduce un umbral superior cuando el beneficiario sea una persona con discapacidad.

A tal efecto se entenderá que tienen una fuente regular de ingresos, quienes estén trabajando por cuenta propia o ajena, el personal investigador en formación y los perceptores de una prestación social pública de carácter periódico, contributiva o asistencial, siempre que puedan acreditar una vida laboral de, al menos, seis meses de antigüedad, inmediatamente anteriores al momento de la solicitud.

Comentario:

Este párrafo desaparece en el borrador del 19 de septiembre.

2.- Que el beneficiario tenga menos de 35 años en el momento de solicitar la ayuda.

 2.- Que el beneficiario tenga menos de 35 años en el momento de solicitar la ayuda.

Comentario

Este requisito debe relacionarse con lo dicho un poco más arriba. El solicitante debe ser un joven menor de 35 años lo que no impide que el resto de miembros de la unidad familiar adquirente de la vivienda (su cónyuge) sea mayor.

3.- Que la vivienda a adquirir vaya a constituir la residencia habitual y permanente del beneficiario por un plazo mínimo de cinco años desde la fecha de ocupación de la misma que se producirá en el plazo máximo de tres meses desde su entrega por la entidad vendedora.

 3.- Que la vivienda a adquirir vaya a constituir la residencia habitual y permanente del beneficiario por un plazo mínimo de cinco años desde la fecha su adquisición, debiendo ser ocupada en el plazo máximo de tres meses desde su entrega por la entidad vendedora.

Comentarios:

Primero. Sobre el concepto de domicilio habitual y permanente véase la entrada “Aproximación al concepto de domicilio habitual y permanente en las viviendas protegidas“.

Segundo. Se establece un plazo mínimo de 5 años desde la adquisición de la vivienda durante el que la vivienda debe constituir el domicilio habitual y permanente del beneficiario. La cuestión que surge es qué consecuencia tendrá el incumplimiento de este plazo. No se establece expresamente en el borrador por lo que deberán ser las comunidades autónomas quienes en su desarrollo normativo introduzcan tal incumplimiento como causa de revocación y reintegro de la ayuda percibida. Lo que no presenta dudas es que su incumplimiento no es sancionable con la normativa sobre vivienda protegida dado que la vivienda que se adquiera no tendrá tal naturaleza.

Tercero. En el borrador de septiembre se introducido una modificación de relevancia al cambiar el momento inicial del cómputo del plazo de 5 años. En el primer borrador el plazo comenzaba el día de la ocupación mientras en el de septiembre el inicio se produce con la adquisición de la vivienda.

No obstante, la modificación no tendrá efectos reales ya que en caso de que se firme escritura pública -lo usual en el mercado-, esta escritura supondrá la consumación de la adquisición y la entrega de la vivienda. La entrega se produce a través de lo que los civilistas denominan “traditio ficta”; en este sentido el artículo 1462 establece que “cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.

Cuarto. La ocupación deberá producirse en el plazo de 3 meses a contar desde la entrega de la vivienda. Me parece un plazo extraordinariamente breve. Además, como ocurre con el plazo anterior, no se establece la consecuencia de su incumplimiento por lo que deberán ser de nuevo las comunidades autónomas quienes lo introduzcan. En este caso me parece excesivo que el incumplimiento de este plazo pudiera ocasionar la revocación y reintegro de la ayuda, quizá un reintegro parcial y proporcional al retraso.

Este plazo podrá ser inferior cuando sobrevengan cambios de domicilio por razones laborales o cuando se enajene la vivienda reinvirtiendo el total del importe obtenido con la enajenación en la adquisición de otra vivienda habitual y permanente que se adecue a las nuevas circunstancias  familiares del beneficiario.

El plazo de cinco años podrá ser inferior cuando sobrevengan cambios de domicilio por razones laborales o cuando se enajene la vivienda reinvirtiendo el total del importe obtenido con la enajenación en la adquisición de otra vivienda habitual y permanente que se adecúe a las nuevas circunstancias familiares del beneficiario. El destino por un plazo de al menos 5 años al arrendamiento deberá constar en todo caso en nota marginal en el Registro de la Propiedad.

Comentarios:

Primero. En el borrador de septiembre se aclara que el plazo al que se refiere es al de 5 años, no al de los 3 meses.

Segundo. Si nos fijamos en la causas que habilitan una reducción del plazo de destino de la vivienda a domicilio habitual y permanente, apreciaremos con se limitan a razones laborales o a la enajenación de la vivienda con reinversión total en una nueva vivienda que se adecue a las nuevas circunstancias familiares.

Solo hay dos causas justificativas, no contemplándose otras como pudieran ser las relacionada con la enfermedad – causas que bajo determinadas condiciones han justificado no destinar una vivienda protegida a vivienda habitual y permanente.

La primera causa parece fácil de interpretar, tienen que existir razones laborales, pero no es tanto ¿Las razones tienen que ser posteriores a la adquisición de la vivienda o pueden ser anteriores? Estoy pensando en aquel caso en que el adquirente es una persona que trabaja en localidad alejada y que, de hecho, reside en la misma y que solo utilizará la vivienda como segunda residencia.

La segunda causa también parece sencilla de interpretar: está pensando en aquel caso en que una familia necesita una vivienda más grande por aumento en sus miembros. Pero, esta interpretación excluye a todos aquellos casos de cambio de vivienda en los que no concurren nuevas circunstancias familiares del beneficiario.

Además se exige que se reinvierta el total obtenido con la venta de la vivienda que recibió la ayuda en la adquisición de una nueva. Este requisito, interpretado en términos estrictos, me parece injustificable. Me explico: en la situación económica en la que nos encontramos todos conocemos casos de propietarios que están vendiendo su vivienda porque no pueden asumir la cuota hipotecaria y que, con suerte, se compran otra más barata o “se van de alquiler”. En tales casos no se cumpliría las condiciones de exigidas y tendrían que devolver las ayudas percibidas.

Tercero. Un aspecto que no regula el borrador y que me parece fundamental es el valor de venta de la vivienda una vez transcurridos los 5 años. A mi juicio debería establecerse algún tipo de límite, ya sea en forma de precio máximo de venta o en forma de devolución de las ayudas percibidas si la ganancia es notable. Me inclino por esta segunda opción.

Cuarto. El borrador de septiembre introduce la obligación de que este destino se haga constar como nota marginal en el registro de la propiedad. Al respecto, la redacción debería haber introducido la obligación de registradores de impedir la inscripción de cualquier transmisión posterior sin que se haya acreditado, a través de certificación administrativa, que se ha cumplido dicho plazo, impidiendo la inscripción de la transmisión en caso contrario.

4.- Que el precio de adquisición de la vivienda a adquirir sea igual o inferior a 150.000 euros.

Comentarios:

Este requisito introducido en la redacción de septiembre es de notable importancia.

En el primer borrador me había sorprendido que no se estableciese ningún límite al precio de adquisición, lo que implicaría que se concediesen subvenciones a jóvenes que adquieran viviendas de precios elevados. Se me dirá que esto no es posible porque el límite de ingresos (3 veces el Iprem) introduce de suyo un límite en el valor de la vivienda a adquirir. Esto sería cierto si la financiación de la vivienda debiese efectuarse en exclusiva con los ingresos del joven pero esto no se exige por la norma y todos sabemos que esto no ocurre; en muchos casos la primera vivienda se adquiere con ayuda familiar, lo que no me parece en absoluto criticable sino todo lo contrario, pero tal circunstancia puede dar lugar a bastantes situaciones en las que solo aquellos que cuenten con tal apoyo puedan adquirir una vivienda, beneficiándose de una ayuda que por su situación familiar no necesitan.

Esta omisión ha sido corregida en el borrador de septiembre, introduciendo un coste máximo de 150.000 €.

Al respecto el portal idealista, atendiendo a la redacción del primer borrador, realizó una estimación de la vivienda que se podía adquirir con esta ayuda

Con unos ahorros de, al menos, el 20% de la vivienda y un endeudamiento tope del 33%, pueden comprar una casa por un importe máximo de 146.465 euros y solicitar una hipoteca de 117.147 euros. Este cálculo tiene en cuenta una hipoteca variable con un plazo de 30 años y un tipo del 2%. Así, la cuota quedaría en 433 euros al mes sobre un sueldo de 1.597 euros brutos (unos 1.312 euros netos mensuales, aunque dependerá de las retenciones). Eso sí, los menores de 35 años deberán contar con ahorros previos: el 20% que no cubre el banco, más el 9% o 10% de los gastos asociados (impuestos, notaría, registro y gestoría). En concreto, tendrán que aportar por su cuenta 42.475 euros que, con la ayuda del Gobierno, bajarán a 31.675 euros. En el supuesto de que solo cuente con los 10.800 euros estatales, tendría que rebajar el precio del piso, hasta los 54.000 euros, lo que dificulta y mucho la búsqueda.

El estudio de idealista sigue siendo de aplicación dado el límite de 150.000 € introducido en septiembre.

La cuestión es qué joven tiene una capacidad de ahorro de 31.675 €. Supongamos que el joven ahorra 433 € al mes -un crack-, necesitaría más de 6 años para reunir la entrega a cuenta necesaria. Me parece un cálculo poco realista sin ayuda externa.

No podrá concederse la ayuda cuando el solicitante sea propietario o usufructuario de alguna vivienda en España. Se exceptuarán de este requisito quienes siendo titulares de una vivienda acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, o no puedan habitar la misma por cualquier otra causa ajena a su voluntad.

No podrá concederse la ayuda cuando el solicitante sea propietario o usufructuario de alguna vivienda en España. Se exceptuarán de este requisito quienes siendo titulares de una vivienda acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, o no puedan habitar la misma por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible en función de las circunstancias personales del titular o algún miembro de la unidad de convivencia o familiar.

Comentarios:

Primero. Esta condición, como otras anteriores, solo es exigible al solicitante y no al resto de adquirentes de la vivienda. Reitero mi idea de que se amplíen los requisitos a todos los adquirentes de la vivienda, sean o no solicitantes.

Segundo. Por su parte, la AVS en sus alegaciones realizó la siguiente propuesta de redacción:

La compra de viviendas por parte de los jóvenes solo es realista si la cuota de amortización del préstamo hipotecario  es  proporcional  a los  ingresos  familiares.  En  este sentido,  la política  de vivienda debe asegurar dicha coherencia y la forma más lógica es la de controlar el precio máximo de venta, tal como tradicionalmente han hecho las calificaciones de viviendas protegidas. Ello permitiría encuadrar adecuadamente la compra de viviendas de muchas promociones que se han desarrollado o se desarrollarán en suelos de reserva para vivienda protegida , que no se han podido comercializar o tendrán dificultades de comercialización por falta de financiación y también por falta de ayudas públicas. Por otro lado, las viviendas de segunda mano, o las ya construidas y no vendidas pueden -como se ha hecho en anteriores planes-, contar con algún tipo de calificación que garantice la coherencia entre la ayuda pública y el coste financiero tolerable para hogares con ingresos anuales inferiores a 3 veces el IPREM, que marca el propio Real Decreto.

Se propone el redactado siguiente:

“Podrán ser beneficiarios de  las  ayudas contempladas en la opción 2 del artículo 55 de  este programa…..:

Que la vivienda a adquirir sea calificada de protección oficial en régimen especial o general, vaya a constutuir la residencia………”

Tercero. En la redacción de septiembre se introduce otra excepción provocada por la circunstancia de que la vivienda resulte inaccesible en función de las circunstancias personales del titular o algún miembro de la unidad de convivencia o familiar.

Artículo 58. Compatibilidad de la ayuda.

La ayuda a la adquisición de vivienda del apartado 2 del artículo 55 deberá destinarse obligatoriamente a la adquisición de vivienda habitual y permanente y será compatible con cualquier otra ayuda para el mismo o similar objeto que otorgue cualquier otra persona o institución pública o privada.

La ayuda a la adquisición de vivienda del apartado 2 del artículo 55 deberá destinarse obligatoriamente a la adquisición de vivienda habitual y permanente y será compatible con cualquier otra ayuda para el mismo o similar objeto que otorgue cualquier otra persona o institución pública o privada.

Comentarios:

El borrador de septiembre mantiene la redacción.

Sobre esta compatibilidad la AVS entendió que esto se puede considerar un trato a favor de la compra frente al alquiler.

Artículo 59. Cuantía de la ayuda.

La cuantía de la ayuda a la adquisición de vivienda del apartado 2 del artículo 55  será de hasta 10.800 euros por vivienda, no pudiendo superar en ningún caso el 20% del precio de adquisición de la vivienda.

La cuantía de la ayuda a la adquisición de vivienda del apartado 2 del artículo 55 será de hasta 10.800 euros por vivienda con el límite, en su caso, del 20% del coste de adquisición de la vivienda.

Comentarios:

Primero. Entre la primera y segunda redacción hay una modificación de calado. Se sustituye el término “precio” por el de “coste”. A mi juicio, el término “precio de adquisición” incluía los impuestos que se devenguen (IVA en primera transmisión e ITP en las sucesivas), no así el resto de gastos; por el contrario, el concepto de coste incluye todos los gastos necesarios para la adquisición (notario, registro, tasación, etc.). Esta redacción creará algunos problemas en su aplicación.

Segundo. En línea con lo antes comentado propongo que se modifique este artículo al objeto de dotarle una mayor proporcionalidad en la ayuda; para ello sugiero que se establezcan tramos de ayuda atendiendo a los ingresos.

                       Ejemplo:

Ingresos de hasta 1.5 Iprem → ayuda del 30% con el límite de 21.600 €.

Ingresos de hasta 2.5 Iprem → ayuda del 20 % con el límite de 10.800 €.

Ingresos de hasta 3 Iprem → ayuda del 10% con el límite de 5.400 €.

En esta misma línea se expresa la AVS como antes comenté.

Artículo 60. Plazos y abono de la ayuda.

            2.- Ayuda para la adquisición de vivienda del apartado 2 del artículo 55.

Los beneficiarios de la ayuda para adquisición de vivienda habitual y permanente del apartado 2 del artículo 55 dispondrán de un plazo de tres meses desde la fecha de notificación de la resolución de concesión de la ayuda para aportar a la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta o Melilla la escritura pública de compraventa o el contrato privado de compraventa que acredite la adquisición de la vivienda. En ambos casos podrá tratarse de la adquisición de una vivienda ya construida o de una vivienda en construcción, siendo necesario que en este último supuesto en el contrato privado o escritura pública de compraventa figure la ayuda concedida como parte de la entrega a cuenta para la adquisición de la vivienda.

Los beneficiarios de la ayuda para adquisición de vivienda habitual y permanente del apartado 2 del artículo 55 dispondrán de un plazo de tres meses desde la fecha de notificación de la resolución de concesión de la ayuda para aportar a la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta o Melilla la escritura pública de compraventa o el contrato privado de compraventa que acredite la adquisición de la vivienda. En ambos casos podrá tratarse de la adquisición de una vivienda ya construida o de una vivienda en construcción, siendo necesario que en este último supuesto en el contrato privado o escritura pública de compraventa figure la ayuda concedida como parte de la entrega a cuenta para la adquisición de la vivienda.

Comentarios:

Primero. Este artículo aclara la duda que planteaba el artículo 56 referente a la interpretación del concepto de contrato público o privado. Ahora bien, existe una cierta incorrección en el uso de los conceptos dado que el contrato privado de compraventa no supone la adquisición de la vivienda salvo que lleve aparejado la entrega de la misma, lo que no ocurre normalmente. En efecto, el contrato privado de compraventa suele realizarse cuando se pretende la adquisición de una vivienda en construcción y tiene unos efectos meramente obligacionales como señalé un poco más atrás.

Segundo. Se aclara en este apartado que la vivienda a adquirir puede estar construida o en construcción, sin que aparezca en ningún momento como requisito que la vivienda sea nueva, es decir, que se adquiera de promotor, lo que permite la adquisición de viviendas usadas. Es más se establece en un apartado posterior el requisito de que el inicio de la construcción de la vivienda se haya producido antes de la solicitud de la ayuda.

Tercero. En el caso de vivienda en construcción se exige que conste en el contrato privado o en la escritura pública de compraventa la ayuda concedida como entrega a cuenta. Como antes comenté lo usual en este caso es que se firme un contrato privado. Lo que me choca es que deba figurar la ayuda concedida como parte de la entrega a cuenta del precio, ya que supone que la entrega a cuenta deba ser al menos de 10.800 €

¿Esta situación tendrá algún efecto sobre la ayuda concedida? supongamos que la entrega a cuenta es de 8.000 € y el precio de la vivienda de 200.000 €. A mi juicio no debería.

Cuarto. Además no encuentro la razón por la que se establece diferencias entre la situación de una vivienda ya construida y la de la vivienda en construcción en lo que se refiere a la exigencia de constancia de la ayuda dado que en ambos casos suele existir un contrato privado de compraventa. Si leemos atentamente el artículo vemos como en los dos casos el beneficiario solo está obligado a aportar el contrato privado de compraventa, pero solo si la vivienda está en construcción está obligado a que la ayuda conste como entrega a cuenta. No obstante, esta situación se igualará luego cuando se exija que, en todo caso, en la escritura pública conste como la ayuda como parte del precio.

Quinto. Es más, aunque el artículo señala que puede aportarse el contrato privado o la escritura, el procedimiento diseñado por la ayuda ocasionará que en la mayoría de los casos se aporte el contrato privado. Veamos el por qué.

Pasos para la tramitación de una solicitud:

  • La solicitud tiene que presentarse antes de que suscriba el contrato (en condiciones de suscribir dice el artículo 56).
  • Después la ayuda se concede por la Comunidad Autónoma (supongamos que se tardan 3 meses en tramitar la solicitud).
  • El beneficiario tiene un plazo de 3 meses para aportar el contrato o la escritura pública desde la notificación de la resolución de concesión.
  • Como puede apreciarse el plazo entre la firma del contrato privado de compraventa y la fecha en que debe aportarse la documentación a la administración será inferior a 6 meses, y en ese plazo debe tramitarse el préstamo con el banco y la formalización de la escritura.

Esta ayuda no podrá concederse para la adquisición de viviendas cuya construcción, acreditada con el certificado de inicio de obra suscrito por técnico competente y visado en el Colegio Profesional también correspondiente, se inicie con posterioridad a la fecha de solicitud de la ayuda.

Esta ayuda no podrá concederse para la adquisición de viviendas cuya construcción, acreditada con el certificado de inicio de obra suscrito por técnico competente se inicie una vez transcurrido el plazo de seis meses desde la fecha de notificación de la resolución de concesión de la ayuda.

Comentarios:

Primero. Como antes comenté, la obra tiene que estar iniciada cuando se presente la solicitud de ayuda.

Segundo. Con la primera redacción me plantea problemas la forma de acreditar el inicio de la obra ya que se exige certificado de inicio de la obra visado por el colegio profesional. El problema lo veía en el visado de este documento ya que no es obligatorio, lo que obligaría al solicitante de la ayuda a “pelearse” para su obtención dado que al promotor ningún beneficio le reporta tal visado. Ahora en la redacción de septiembre se suprime tal obligación.

Tercero. El borrador de septiembre modifica el día inicial de cómputo. En el primer borrador el inicio de la obra debía ser anterior a la solicitud de la ayuda; en el borrador de septiembre el inicio de la obra debe producirse en los 6 meses siguientes a la notificación de la resolución de concesión de la ayuda.

La ayuda solo podrá ser abonada al beneficiario cuando aporte la escritura pública de compraventa en la que la misma conste como parte del pago. A tal efecto el beneficiario y la entidad vendedora de la vivienda podrán acordar que el abono de la ayuda sea realizada por la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta o Melilla directamente a dicha entidad como parte de dicho pago. En el supuesto de no aportar escritura pública de compraventa solo se podrá abonar la ayuda al beneficiario cuando aporte el contrato privado en el que conste la ayuda como parte del pago en la modalidad de entregas a cuenta y el correspondiente aval o seguro sobre las entregas a cuenta exigidos por la Ley de Ordenación de la Edificación.

La ayuda solo podrá ser abonada al beneficiario cuando aporte la escritura pública de compraventa en la que la misma conste como parte del pago. A tal efecto el beneficiario y la entidad vendedora de la vivienda podrán acordar que el abono de la ayuda sea realizada por la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta o Melilla directamente a dicha entidad como parte de dicho pago. En el supuesto de no aportar escritura pública de compraventa solo se podrá abonar la ayuda al beneficiario cuando aporte el contrato privado en el que conste la ayuda como parte del pago en la modalidad de entregas a cuenta y el correspondiente aval o seguro sobre las entregas a cuenta exigidos por la Ley de Ordenación de la Edificación.

Comentarios:

Primero. Este párrafo nos pone sobre la pista definitiva de cuál va a ser el sistema de gestión que pretende el plan, y que puede resumirse en cuatro pasos:

  • Solicitud de la ayuda.
  • Concesión de la ayuda.
  • Aportación del contrato privado de compraventa o escritura pública en el plazo de 3 meses desde la notificación de la concesión.
  • Cuando no se haya aportado la escritura en el paso anterior, se deberá aportar dicha escritura pública de compraventa posteriormente como trámite previo al pago de la ayuda. En este último caso no se establece plazo para aportarla lo va a crear un notable problema de gestión del crédito presupuestario.
  • Como excepción se establece que, aún no aportando escritura pública, podrá pagarse la ayuda si en el contrato privado de compraventa figura la ayuda como entrega a cuenta y el aval o seguro sobre las entregas a cuenta exigidos por la Ley de Ordenación de la Edificación.

Me parece muy interesante la posibilidad que introduce este párrafo de que le beneficiario y el vendedor acuerden que la ayuda le sea pagada por la Comunidad Autónoma al vendedor, lo que disminuirá la financiación del comprador dado que solo necesitará obtener del banco el resto.

Segundo. Por su parte la AVS alegó lo siguiente:

En cuanto al abono de la ayuda para compraventa, parece existir una contradicción en el texto del borrador en cuanto, al inicio del párrafo, se menciona que la ayuda sólo se abonará tras aportar la escritura pública de compraventa (debiendo constar la ayuda recibida), mientras que al final del mismo párrafo, menciona la posibilidad contrato privado con el aval o seguro de no presentar la mencionada escritura pública y sí un que exige la LOE (cuestión ya mencionada en el primer párrafo). En nuestra opinión la mayor seguridad jurídica y publicidad se alcanza con la escritura y su inscripción registral.

En cualquier supuesto en el que no se perfeccione la adquisición de la vivienda y la ayuda ya hubiera sido abonada el beneficiario o la entidad que la percibió por cuenta del beneficiario habrán de reintegrarla al Tesoro Público conforme mediante los procedimientos regulados al respecto.

En cualquier supuesto en el que no se perfeccione la adquisición de la vivienda y la ayuda ya hubiera sido abonada el beneficiario o la entidad que la percibió por cuenta del beneficiario habrán de reintegrarla al Tesoro Público conforme a los procedimientos regulados al respecto.

Comentarios:

Primero. Este apartado viene a introducir una clausula de salvaguarda en favor de la Administración para el caso de que no se llegue a producir la adquisición de la vivienda. Esta situación se producirá cuando la ayuda haya sido abonada sin que se haya aportado escritura pública de compraventa.

Segundo. El procedimiento al que remite es de revocación y reintegro de la legislación sobre subvenciones (artículos 36 y siguientes de la Ley General de Subvenciones).

Tercero. Me plantea serías dudas la utilización del término “habrán” ya que da por supuesto que el reintegro deberá realizarlo el beneficiario o el vendedor según quién haya recibido la ayuda. El reintegro de la ayuda debe realizarse por el beneficiario de la ayuda, no por un tercero aún cuando éste la haya percibido. Debe tenerse en cuenta que el cobro de la ayuda se realizó por el vendedor como parte del precio que le debía pagar el comprador, no en virtud de un derecho propio.

La Administración solo se relaciona con el beneficiario y es a él al que puede y debe solicitarle la devolución de la ayuda. Los motivos por los que no se ha llegado a perfeccionar la adquisición, es decir a transmitir la propiedad, son ajenos a esta cuestión y deberán ser dilucidados de acuerdo a las normas civiles que regulan tales situaciones.

Ejemplo. Imaginemos que la no perfección de la adquisición se produce porque el comprador decide no comprar porque no obtiene financiación y en el contrato privado d compraventa se ha pactado que las entregas a cuenta tengan el carácter de arras penitenciales. Las arras penitenciales, también llamadas arras de desistimiento, consisten en la entrega de una cantidad de dinero por uno de los contratantes al otro, entendiéndose que cualquiera de las partes puede desistir del contrato celebrado, perdiendo las arras el que las hubiera entregado o devolviendo el doble de las mismas el que las haya recibido.

El Código civil español regula las arras penitenciales para el contrato de compraventa en su artículo 1454: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

En definitiva, no parece correcto en este caso que el vendedor tenga que devolver la ayuda percibida.

Por último, en la redacción de la disposición adicional sexta introduce una ayuda adicional a los jóvenes.

Requisitos del beneficiario del programa de ayuda a los jóvenes cuando adquiera una vivienda protegida calificada al amparo de planes estatales de vivienda anteriores.

Los beneficiarios del programa de ayuda a los jóvenes de este Plan que, cumpliendo con todos los requisitos exigidos en dicho programa, adquieran una vivienda protegida calificada al amparo de cualquier plan estatal de vivienda anterior podrán no cumplir los requisitos que para tal adquisición se le exijan en el plan estatal correspondiente a la calificación.

Con esta disposición aquel joven que cumpla las condiciones que antes vimos podrá adquirir una vivienda calificada con un plan estatal anterior aún no cumpliendo las condiciones específicas de dicho plan. A bote pronto, se me ocurre su aplicación a todas las viviendas calificadas como “régimen especial”, que en los distintos planes se limitan a aquellos adquirentes que tengan unos ingresos inferiores a 2.5 IPREM.

Ahora bien, lo cierto es que esta ampliación es ineficiente dado que en este plan no se contempla la posibilidad de la introducción de índices correctores por parte de las comunidades autónomas.

Ejemplo de 1 adquirente en Cantabria que pretende adquirir una vivienda calificada de régimen especial de acuerdo al Plan de Vivienda 2009/2012.

Plan 2009/2012: 2.5 IPREM → (índice corrector: 0.78): 24.101,25.

Borrador 2018/2021: 3 IPREM → (sin índices correctores): 22.558,77.

A todo aquel que quiera conocer el juego que dan los índices correctores y sus efectos sorprendentes les aconsejo la lectura de la entrada La importancia de la letra pequeña en materia de vivienda protegida”.

14 replies »

  1. Buena tarde.

    Te pongo enlace directo a la página del Ministerio de Fomento, relativo al contenido del trámite de audiencia e información pública sobre el proyecto de Real Decreto por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.:

    http://www.fomento.gob.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/ATENCION_CIUDADANO/PARTICIPACION_PUBLICA/plan+2018_2021.htm

    Una vez allí, su último párrafo indica que las observaciones o comentarios que se deseen realizar sobre este proyecto se hagan llegar, hasta el día 15 de septiembre de 2017.

    Al final incluye dos enlaces a:
    – Memoria de análisis de impacto normativo
    – Borrador del Real Decreto

    Si accedes al contenido del borrador, observarás que se trata de un texto fechado el 19-07-2017 (en rojo en el margen superior izquierdo de cada hoja) y, por tanto, posterior al primer borrador inicial de 4-5-2017

    De la lectura de ese segundo borrador se observa una diferencia en la redacción del artículo 55, cuando dice: “Este programa regula dos opciones de ayudas para los jóvenes no simultaneables entre sí”, a diferencia del primer borrador que dice “……………… incompatibles entre sí”.

    También el segundo borrador modifica el contenido del artículo 56, en lo referido a los requisitos para ser beneficiario de las ayudas contempladas en la opción 2 del artículo 55.

    No me extiendo más en comentar diferencias entre ambos borradores.
    En suma vengo a señalarte que, ante las modificaciones recogidas en el segundo borrador, entiendo oportuna una revisión de tus comentarios al respecto.

    Por otra parte te agradezco la magnífica labor que realizas con la publicación de tus comentarios en esta página, a la que estoy suscrito desde hace tiempo.

    Atentamente.
    Miguel López

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  2. Hola, lo primero indicar que me ha parecido muy interesante el artículo.
    Me encuentro en el caso de querer solicitar esta ayuda, soy menor de 35 años y cumplo con el requisito de un salario menor de 3 veces el IPREM, pero me han surgido un par de dudas, por un lado voy a adquirir una vivienda y el promotor me dio la opción de hacer la escritura en enero con el fin de acogerme a la ayuda, pero ya he firmado un contrato privado entregando una señal ¿Hay inconveniente en eso? Y por otro mi intención era la de dar de alta la luz y el agua antes de final de año pero no sé si eso podría generar un problema a la hora de la solicitud.
    Una saludo y gracias!

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    • Hola Luis, me es imposible contestarte porque a día de hoy el último borrador es el que he comentado en la entrada pero casí seguro es que no sea el último y las condiciones variarán.

      Fíjate que en el primer borrador no se establecía precio máximo de las viviendas a adquirir y en el segundo se ha limitado a 150.000 €. Con este ejemplo te quiero manifestar que la situación es provisional y que puede cambiar.

      Siento no poder ayudarte más.

      Un saludo desde Cantabria.

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  3. Ante todo gracias por la entrada en el blog. Te explico…acabo de hacer una reserva con el banco de un piso pero no es ningun contrato de compra venta. Segun me comentaron podemos esperar a la primera semana de enero para que la vivienda conste como comprada en 2018 pero por lo que veo tendria que solicitar la ayuda primero en enero y supongo que esperar no? O puedo solicitarla y a los pocos dias hacer la escritura y firmar la compra?

    Cumplo todos los requisitos pero me parece que si firmo la escritura en la primera semana de enero me voy a quedar sin ella no?

    Gracias anticipadas

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  4. Muchas gracias por el blog. Estoy pensando en adquirir una vivienda y aunque tengo unos ingresos de 3.08 veces el iprem (si lo he calculado bien) estoy expectante a este decreto y si puedo beneficiarme de él, yo y/o mi pareja (la cual no trabaja actualmente).

    Por lo que comentas será necesario solicitar la ayuda antes de adquirir la vivienda, pero viendo que aun no hay presupuestos, no sé si entrará en vigor el 1 de enero…

    Tiene toda la pinta, que si firmo la primera semana de enero no voy a beneficiarme de la ayuda, verdad?

    Un saludo y muchas gracias

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  5. muy buen trabajo lo primero. Y solo quiero aclarar una cosa en la que creo que estás cometiendo un error. Me refiero al Artículo 60.1.
    Creo que confundes contrato privado de compraventa con contrato de arras. Tú cuando compras una vivienda puedes ir al notario (escrituras) o hacer un contrato privado, en este caso de compraventa. Nadie opta por la 2º vía por la poca seguridad que tiene, pero es una opción de compra y así lo contempla el Plan estatal de vivienda, o por lo menos eso entiendo yo.
    Aquí te dejo una explicación de que es posible comprar una vivienda sin acudir al notario:
    http://elabogadoencasa.com/ficha-noticia/compraventa-escritura-publica-propiedad/182

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    • Te cuento como lo veo.

      La adquisición de una vivienda puede realizarse en escritura pública, la cual salvo que expresamente se establezca otra cosa en la misma, transmite la propiedad de la vivienda.

      También es posible que la adquisición se realice a través de un contrato privado de compraventa que no transmite la propiedad salvo que vaya acompañado de la entrega de la vivienda. Es decir, un contrato privado junto a la entrega supone la transmisión de la propiedad de la vivienda.

      Además es habitual que en el contrato privado de compraventa se establezcan unas arras para el caso de que una de las partes incumpla las obligaciones que asume en el contrato: el vendedor entregar en plazo y el comprador comprar la vivienda.

      Esta es, en síntesis, la misma explicación que se hace en el blog que enlazas y que es clara.

      La cuestión que se plantea en el 60.1, a mi juicio, es que aclara que el término contrato público de compraventa que se utiliza en el 56.1 se identifica con escritura pública.

      La duda que se plantea es la obligación de aportar en el plazo de 3 meses desde la notificación de la resolución de concesión de la ayuda de la escritura pública de compraventa o del contrato privado de compraventa que acredite la adquisición.

      Supongamos que vamos a adquirir una vivienda ya construida, en este caso no hay ningún problema en aportar una escritura pública que, salvo que diga otra cosa, trasmite la propiedad, o el contrato privado de compraventa que acredite la adquisición, es decir un contrato privado con entrega de la vivienda; si no existiese entrega no existiría en adquisición de la propiedad y estaríamos ante un contrato obligacional.

      Peso supongamos que estamos en proceso de adquisición de una vivienda en construcción. En este caso, lo habitual en el mercado es realizar un contrato privado de compraventa en el que se pactan unas arras (usualmente penitenciales para el caso de que alguna de las dos partes incumpla) y que no supone transmisión de la propiedad de la vivienda. Por tanto, difícilmente va a poder aportarse un contrato privado que acredite la adquisición porque eso supondría dar por entregada una vivienda que está en proceso de construcción. Recordemos que el contrato privado supone la adquisición de la propiedad si va acompañado de la entrega. Pudiera discutirse si es posible la entrega de una vivienda en proceso de construcción y que jurídicamente todavía no lo es por no tener las autorizaciones administrativas pertinentes (cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente). No entró en esta cuestión.

      Es mas, el artículo 60 establece que “… En el supuesto de no aportar escritura pública de compraventa solo se podrá abonar la ayuda al beneficiario cuando aporte el contrato privado en el que conste la ayuda como parte del pago en la modalidad de entregas a cuenta y el correspondiente aval o seguro sobre las entregas a cuenta exigidos por la Ley de Ordenación de la Edificación.”

      Es decir, se permite que se abone la ayuda al beneficiario cuando aporte contrato en el que conste la ayuda como entrega a cuenta y el correspondiente aval o seguro sobre las entregas a cuenta. Esto supone que se va a pagar la ayuda antes de que se produzca la transmisión de la propiedad, ya que las entregas a cuenta solo se producen antes de ese momento.

      Por ello, a mi juicio, es incoherente la expresión “contrato privado de compraventa que acredite la adquisición de la vivienda”, dado que el propio artículo 60 permite el pago de la subvención sin que haya existido adquisición de la vivienda siempre que se aporte el aval o seguro de la entregas a cuenta.

      La explicación que se me ocurre es que la expresión “que acredite la adquisición” se haya hecho en términos coloquiales.

      Un saludo desde Cantabria.

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  6. Hola voy a comprar una vivienda por 60000€. Tengo 24años cumplo los requisitos . El prestamo ya lo tengo concedido con bamkia por 48.000€ . Tengo que esperar que sea enero para firmar es venta de un particular y no tiene prisaa en venderlo. Que hago gra ias ????

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    • Hola Cristian, Lorena y Soledad, me resulta imposible prever cuando entrará en vigor el nuevo plan. Fijaros que su aplicación necesita no solo que el Estado apruebe un Real Decreto sino de que después las Comunidades Autónomas lo desarrollen. Debéis tener en cuenta que el pago de la subvención lo hará vuestra Comunidad, no el Estado.
      Un saludo desde Cantabria.

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  7. Buenas tardes:

    Estoy mirando un inmueble para comprar y su propietario es Servihabitat (La Caixa), ayer mismo me respondieron que tenía aceptada la reserva del inmueble y que pasara por el banco para realizar el estudio de hipoteca para ver si podían concedérmela o no. Casualmente una amiga me habló sobre esta subvención y tengo una duda al respecto. En el caso de que me aceptaran la hipoteca en noviembre-diciembre de 2017 ¿podría tener derecho a esta subvención? He leído el borrado y no pone nada al respecto, también he llamado a Fomento de Vivienda de Cádiz y me dicen que no me pueden dar información alguna ya que no se publica en el BOE hasta enero.

    Ando un poco perdido en estos temas y buscando he encontrado este foro. Gracias por vuestra ayuda.

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    • Hola Gabriel, como le he dicho a otros lectores me es imposible prever la redacción final del plan de vivienda. Siento no poder aportar mas datos pero ahora mismo el plan está en fase de borrador; de hecho del primer borrador al segundo hay notables diferencias.

      Un saludo desde Cantabria.

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