Plan de Vivienda

Las ayudas al alquiler en el nuevo Plan de Vivienda 2018/2021. Segunda parte.

Uznayo. Polaciones. Cantabria.

Uznayo. Polaciones. Cantabria.

El Ministro de Fomento ha presentado el 4 de mayo un primer borrador del Plan de Vivienda 2018/2021

En este contexto, a lo largo de las próximas entradas me planteo ir desgranando poco a poco las distintas líneas de ayuda, utilizando para ello una comparativa con el plan 2013/2016. La estructura de los comentarios será la siguiente: en primer lugar, un breve comentario sobre las principales novedades del programa de que se trate; en segundo lugar, la regulación del borrador del plan 2018/2021 (en negrita); en tercer lugar, la regulación del plan 2013/2016 (en sombreado); por último, mis comentarios sobre la nueva normativa.

En la presente entrada continuaremos con la regulación del PROGRAMA DE AYUDA AL ALQUILER.

CAPÍTULO III

Programa de ayuda al alquiler de vivienda

Nota: los artículos 10 y siguientes se comentan en la entrada anterior.

Artículo 14. Cuantía de la ayuda.

Se concederá a los beneficiarios una ayuda de hasta el 40% de la renta mensual que deban satisfacer por el alquiler de su vivienda habitual y permanente.

En los supuestos excepcionales previstos en el artículo 12 en los que la renta máxima mensual supere los 600 euros y alcance hasta 900 euros al mes, la ayuda será también de hasta el 40% de la renta mensual. 

Se concederá a los beneficiarios una ayuda de hasta el 40% de la renta anual que deban satisfacer por el alquiler de su vivienda habitual y permanente, con un límite máximo de 2.400 euros anuales por vivienda.

Comentarios.

Este es uno de los aspectos novedosos de la nueva regulación.  Recordemos que el artículo 12 preveía que excepcionalmente puede incrementarse la cuantía máxima de la renta a los 900 euros. Ahora bien, debe tenerse en cuenta que esto será excepcional y que requerirá, como trámite previo, que tal posibilidad se prevea en el acuerdo bilateral entre el Ministerio de Fomento y la Comunidad Autónoma respectiva.

Respecto al problema de lo que se debe considerar renta mensual ya me pronuncié en la entrada anterior, concluyendo que no deberían tener esta consideración las cantidades asimiladas a renta.

Estas ayudas se abonarán, con carácter general, de forma periódica por los órganos competentes de las Comunidades Autónomas o Ciudades de Ceuta y Melilla.

Estas ayudas se abonarán mensualmente por el importe proporcional al montante anual que corresponda, y se concederán por un plazo de doce meses, prorrogables, siempre a solicitud del interesado, por sucesivos períodos de doce meses, hasta la finalización del Plan.

En cualquier caso, la fecha límite para percibir esta ayuda será el 31 de diciembre de 2016, independientemente de que no se hubiese alcanzado el plazo máximo de duración de la subvención o de su prórroga.

Comentarios.

Se modifica el sistema de abono que en el plan anterior se preveía mensual. Aunque la complejidad de la tramitación administrativa hizo imposible tal previsión.

Ahora se concede más flexibilidad a las comunidades autónomas imponiéndose únicamente que el pago será periódico, lo que permite el pago trimestral, semestral o, incluso anual. Esto unido a la modificación del sistema de concesión da flexibilidad al sistema.

Artículo 15. Plazo de la ayuda.

La ayuda se concederá a los beneficiarios por el plazo de tres años.

No obstante y siempre que haya razones que lo justifiquen, las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla podrán conceder esta ayuda por plazo inferior a tres años.

Estas ayudas se abonarán mensualmente por el importe proporcional al montante anual que corresponda, y se concederán por un plazo de doce meses, prorrogables, siempre a solicitud del interesado, por sucesivos períodos de doce meses, hasta la finalización del Plan.

En cualquier caso, la fecha límite para percibir esta ayuda será el 31 de diciembre de 2016, independientemente de que no se hubiese alcanzado el plazo máximo de duración de la subvención o de su prórroga.

Comentarios.

Este artículo prevé la concesión por tres años como regla general. No obstante, también prevé que justificadamente se puedan conceder las ayudas por un plazo inferior.

La regla general establecida supone la aplicación del sistema ordinario de gestión de subvenciones: la concesión de la subvención por 3 años, y después, según se vayan presentando los recibos, se va pagando la subvención. Este fue el sistema que se aplicó en la mayoría de las comunidades autónomas en el plan de vivienda 2005/2008.

Ahora bien, este sistema tiene consecuencias presupuestarias negativas. En este caso es necesario crear un crédito plurianual por los tres años de concesión de subvención, crédito del que se irá disponiendo según se vayan pagando los distintos recibos del alquiler. 

Ejemplo de consecuencias negativas. Si se concede una ayuda por 3 años es necesario crear un crédito plurianual  que solo llegará a su fase final si el beneficiario presenta los recibos correspondientes, procediéndose al pago de la ayuda. Pero si dicho beneficiario no presenta los recibos, el crédito seguirá “destinado” a ese beneficiario (fase AD) sin que pueda utilizarse para otro potencial beneficiario mientras no se tramite el oportuno procedimiento de revocación de la subvención.

En este plan la regla general es la concesión de la ayuda por tres años, lo que da lugar a los problemas antes expuestos referidos al crédito presupuestario. No obstante, se permite que justificadamente las Comunidades Autónomas realicen concesiones por periodos inferiores. Esta posibilidad minimizará los problemas presupuestarios expuestos.

Es mas, el sistema previsto no impide el abono de la subvención a posteriori, después de justificar la ayuda con la presentación de los recibos. Este sistema de concesión y abono de la ayuda después de justificada la misma tiene una notable ventaja desde un punto de vista presupuestario en cuanto evita ineficiencias en la utilización de los créditos. En este esquema, la concesión y reconocimiento de la obligación (ADO-ADOK) puede acumularse, no quedando ningún crédito en fase de disposición (AD) que no llegue a reconocerse y pagarse. Pudiera alegarse que ello retrasaría la percepción de la ayuda por el beneficiario, pero tal problema podría evitarse con convocatorias semestrales o trimestrales.

Los beneficiarios de las ayudas de este programa estarán obligados a comunicar de inmediato al órgano competente de la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta y Melilla que le haya reconocido la ayuda, cualquier modificación de las condiciones o requisitos que motivaron tal reconocimiento y que pueda determinar la pérdida sobrevenida del derecho a la ayuda. En este supuesto, y en su caso, dicho órgano competente resolvería limitando el plazo de concesión de la ayuda hasta la fecha de la pérdida sobrevenida del derecho.

Comentarios.

Este apartado, a mi juicio, presenta notable interés y padece cierta indefinición en sus términos.

Esta obligación de comunicación se refiere en exclusiva a aquellas modificaciones de las condiciones o requisitos que motivaron la concesión y que pueda determinar la pérdida sobrevenida del derecho a la ayuda pero ¿Cuáles son? Evidentemente una de ellas será la finalización del contrato de arrendamiento, pues no hay nada que subvencionar si no hay renta. Otro puede ser la obtención de otra vivienda en propiedad.

Ahora bien, me pregunto si dentro de tales condiciones se incluye el mantenimiento de unos ingresos inferiores a 3 veces el IPREM. Si así fuese el legislador debería haber previsto como obligación el mantenimiento de las condiciones para ser beneficiario durante todo el periodo de concesión de la ayuda, obligación no establecida. Debería haber utilizado una regulación semejante a la establecida en la normativa de la Renta Básica de Emancipación.

Sobre esta cuestión puede consultarse la entradaLas causas de reintegro de la Renta Básica de Emancipación“.

Este apartado responde al artículo 19.4 de la LGS que prevé que toda alteración de las condiciones tenidas en cuenta para la concesión de la subvención podrá dar lugar a la modificación de la resolución de la concesión, en los términos establecidos por la normativa reguladora de la subvención. En este caso, no hay técnicamente una revocación sino una modificación de la resolución que podrá dar lugar a un reintegro parcial o a una reducción de los pagos pendientes (José Pascual García, Régimen Jurídico de las Subvenciones Públicas, pagina 371 de la 5ª edición). Pero para ello, insisto, debe preverse expresamente tal circunstancia en las bases.

Si esta fuese la intención del legislador nos encontramos con que los expedientes de revocación y reintegro estarán al orden del día porque solo finalizado el ejercicio fiscal sabrán los beneficiarios si han superado el límite de ingresos (lo más normal es que se enteren cuando hagan la declaración de la renta de ese ejercicio). 

Ejemplo referido al mantenimiento de unos ingresos inferiores a 3 veces el IPREM: A solicita la ayuda en enero de 2018 y para su concesión se enjuician los ingresos de la renta 2016 en la que no supera este límite. Luego resulta que en la renta 2017 (referida al ejercicio fiscal 2017) presentada en 2018 – mayo/junio- si supera tales ingresos ¿Debe devolver la subvención percibida en 2018?

Artículo 16. Acceso a la ayuda.

Las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla convocarán procedimientos de concesión de las ayudas, en los que se establecerán los requisitos de acceso a la ayuda entre los que estarán siempre los especificados con carácter general en este Real Decreto y de forma específica en este capítulo.

Las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla convocarán periódicamente procedimientos de concesión de las ayudas, en los que se valorarán los ingresos de los solicitantes conforme a los criterios y prioridades de valoración que se establecen en los apartados 5 y 6 de este artículo.

Comentarios.

Primero. Esta es otra de las modificaciones mas notables respecto al plan de vivienda anterior. Ahora no se exige que el procedimiento de concesión sea concurrencia competitiva, ante lo que las comunidades autónomas podrán aplicar el sistema de concesión directa que evita tener que comparar entre sí todas las solicitudes de ayuda al objeto de establecer un orden de prioridad. 

El sistema de concesión directa permite que se conceda la subvención a todos aquellos que cumplan las condiciones establecidas. Al respecto debe tenerse en cuenta que el artículo 55 del reglamento de la Ley General de Subvenciones prevé que “las bases reguladoras de la subvención podrán exceptuar del requisito de fijar un orden de prelación entre las solicitudes presentadas que reúnan los requisitos establecidos para el caso de que el crédito consignado en la convocatoria fuera suficiente, atendiendo al número de solicitudes una vez finalizado el plazo de presentación“.

Segundo. Este apartado permite a las comunidades autónomas adicionar otros requisitos a los establecidos en el artículo 12 y analizados en la entrada anterior. 

Esto permitirá la introducción de un requisito que echo de menos: el ratio entre la superficie de la vivienda y su renta. 

En las convocatorias podrán establecerse criterios de priorización para acceder a estas ayudas tales como: constituir familia numerosa, unidades familiares monoparentales con dos o más hijos a su cargo, personas que hayan sufrido una previa ejecución hipotecaria de su vivienda habitual, o que hayan dado su vivienda habitual en pago de deuda, unidades de convivencia en las que exista alguna víctima acreditada de violencia de género, unidades de convivencia en la que exista alguna víctima de actividad terrorista, de afectados por situaciones catastróficas, o solicitudes en que alguna o varias de las personas integrantes de la unidad de convivencia se encuentren en situación de desempleo y hayan agotado las prestaciones correspondientes a tal situación.

Las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla podrán establecer requisitos adicionales y criterios de preferencia en la selección de los solicitantes siempre que no incrementen los límites de ingresos máximos para acceder a la subvención ni las cuantías máximas de la ayuda prevista en este programa.

Comentarios.

Con esta previsión se está otorgando a las comunidades autónomas la posibilidad de priorizar entre aquellos solicitantes que cumplan las condiciones necesarias para ser beneficiarios de la ayuda. Ahora bien, en principio la aplicación de los mismos exigirá que el sistema a utilizar sea el de concurrencia competitiva.

Artículo 17. Gestión de la ayuda mediante entidades arrendadoras colaboradoras.

En los casos en que exista una entidad colaboradora que actúe, además, como arrendadora de las viviendas, podrá acordarse en la convocatoria de la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta y Melilla que la entidad colaboradora gestione directamente lo relativo a la recepción de la ayuda para su directa aplicación al pago del alquiler, mediante el correspondiente descuento.

En los casos en que exista una entidad colaboradora que actúe, además, como arrendadora de las viviendas, podrá acordarse en el convenio de colaboración con la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla que la entidad colaboradora gestione directamente lo relativo a la recepción de la ayuda para su directa aplicación al pago del alquiler, mediante el correspondiente descuento.

Comentarios.

Según el artículo 12 LGS “Será entidad colaboradora aquella que, actuando en nombre y por cuenta del órgano concedente a todos los efectos relacionados con la subvención, entregue y distribuya los fondos públicos a los beneficiarios cuando así se establezca en las bases reguladoras, o colabore en la gestión de la subvención sin que se produzca la previa entrega y distribución de los fondos recibidos. Estos fondos, en ningún caso, se considerarán integrantes de su patrimonio”.

Respecto a qué entidades pueden actuar como entidades colaboradoras debe consultarse el artículo 8 del borrador del plan de vivienda.

a) Los organismos públicos y demás entidades y corporaciones de derecho público.

b) Las empresas públicas y sociedades mercantiles participadas íntegra o mayoritariamente por las Administraciones públicas.

c) Las asociaciones a que se refiere la disposición adicional quinta de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local.

d) Las organizaciones no gubernamentales y demás entidades privadas sin ánimo de lucro, especialmente aquéllas que desarrollen su actividad entre sectores vulnerables merecedores de una especial protección.

e) Las entidades financieras y cualesquiera otras sociedades o entidades privadas cuya colaboración se considere necesaria por la Administración que reconozca las ayudas, siempre que estén acreditadas ante la misma como entidad colaboradora y quede suficientemente garantizada su neutralidad y objetividad en el proceso.

Con este artículo se está, en cierta manera, asegurando el pago de una parte de la renta a aquella entidad colaboradora que, al mismo tiempo, sea arrendador de la vivienda.

Ejemplo. La sociedad mercantil de capital público X (entidad colaboradora) arrienda una vivienda a Y, quien solicita y obtiene la ayuda al alquiler. En este caso, X puede aplicar la subvención que perciba Y al pago de la renta a través de descuento en el recibo.

En este caso, las comunidades autónomas deberán legislar cómo debe actuar dicho descuento, es decir, si actúa de forma anticipada al cobro de la subvención que se descuenta o si afectará al recibo que se devengue después del cobro.

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