Vista desde la playa de Somocuevas.

En los últimos días se ha levantado cierta polvareda en torno a la consulta V0122-17 de la Dirección General de Tributos. En esta consulta se concluye que el alquiler de la vivienda hace perder a la misma el carácter de residencia habitual a efectos de la deducción por adquisición, es decir, impide practicar dicha deducción.

Se trataba de una persona que adquirió su vivienda habitual en el año 2009, vivienda financiada con un préstamo hipotecario y por la que había venido practicando deducción por adquisición desde su adquisición de forma ininterrumpida. Dado que se estaba planteando alquilar la vivienda por cortas temporadas, uno o dos meses al año, durante los cuales trasladaría su residencia a otra vivienda de su propiedad, preguntó si podía seguir practicando la deducción por adquisición de vivienda.

La DGT le contesta que en el ejercicio que alquile su vivienda no podrá beneficiarse de la deducción dado que la vivienda habrá perdido el carácter de vivienda habitual pero podrá seguir practicando la deducción en el futuro si vuelve a cumplir las condiciones necesarias.

A partir de esta consulta me permito realizar dos consideraciones:

Primera. Cuando alguien que se encuentre en dicha situación pretenda alquilar su vivienda le aconsejo que haga cuentas y calcule cuántos ingresos le supondrá el alquiler y cuál será la cuantía de la deducción que perderá.

Intuyo que el resultado de esa simple resta hará desistir a muchos propietarios de alquiler por cortas temporadas su vivienda.

Ejemplo. Supongamos que tenemos la intención de alquilar nuestra vivienda durante 2 meses por un importe de 600 € al mes y el importe de la amortización anual del préstamo hipotecario que utilizamos para comprar la vivienda asciende a 9.000 €. En este ejemplo en el caso de que alquilemos al vivienda perderemos dinero ya que nuestro ingreso será de 1.200  € y la deducción que perderemos de 1.350 € (15 % de 9.000).

Segunda. La situación se complicará mucho más si decidimos, después de hacer números, que obtenemos rentabilidad con el alquiler y que, por lo tanto, vamos a alquilar nuestra vivienda, aunque no todos los años pero si algunos.

En tal caso mucho cuidado porque para volver a practicar la deducción es necesario que nuestra vivienda vuelva a adquirir la condición de vivienda habitual (que la vivienda vuelva a constituir residencia con la intención de habitarla de manera efectiva y con carácter permanente durante, al menos, tres años seguidos) y la DGT ha señalado que esto no ocurrirá si la vivienda no constituye nuestra residencia continuada durante el plazo de tres años, es decir, si en los siguientes tres años volvemos a alquilarla.

Esta situación tiene consecuencias notables en cuanto nos obligará a reintegrar las deducciones practicadas. No aclara la DGT a qué deducciones en concreto se refiere pero entiendo que afecta a las deducciones que se hubiesen podido practicar desde el primer alquiler.

Ejemplo. Supongamos que en 2017 alquilamos durante 2 meses nuestra vivienda, lo supondrá que en la renta 2017 no podremos aplicar la deducción por adquisición.

En 2018 no alquilamos la vivienda con lo que aplicamos la deducción pero en 2019 volvemos a alquilar la vivienda.

En este caso, dado que la vivienda no ha constituido durante 3 años ininterrumpidos en nuestra residencia perderemos la deducción de que hemos realizado en 2018.

Si en el futuro la vivienda vuelve a cumplir las condiciones necesarias podrá volver a utilizarse la deducción.

Veamos el literal de la consulta V0122-17.

El consultante adquirió su vivienda habitual en el año 2009, financiada con un préstamo hipotecario, por la que viene practicando deducción, al haber residido en ella, desde su adquisición, de forma ininterrumpida. Está planteándose alquilar la vivienda por cortas temporadas, uno o dos meses al año, durante los cuales trasladaría su residencia a otra vivienda de su propiedad.

Si podría seguir considerando la vivienda como habitual y efectos del arrendamiento temporal sobre las deducciones que viene practicando por su adquisición.

El concepto de vivienda habitual, a efectos de la aplicación de los beneficios fiscales vinculados a la misma, se recoge en la disposición adicional vigésima tercera de la de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente:

“1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:

Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.

Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.

Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha.

(…)”

La vivienda habitual se configura, por tanto, desde una perspectiva temporal que exige una residencia continuada durante, al menos, tres años. Esta residencia continuada supone una utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, circunstancias que no se ven alteradas por las ausencias temporales.

Todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente por cumplir los requisitos reglamentarios anteriormente mencionados, la mantendrá en tanto continúe constituyendo su residencia habitual a título de propietario, perdiendo tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos, residencia habitual y pleno dominio, respecto del mismo.

En el presente caso, al ser arrendada la vivienda perderá el carácter de vivienda habitual y, con ello, el derecho a aplicar, a partir de entonces, la deducción por adquisición de vivienda habitual.

No obstante, el consultante podrá volver a practicar la citada deducción a partir del momento en que la vivienda vuelva a constituir su residencia con la intención de habitarla de manera efectiva y con carácter permanente durante, al menos, tres años contados desde esa fecha.

En el caso de no cumplirse el mencionado plazo de tres años de residencia continuada, por volver a alquilar la vivienda o por cualquier otro motivo, siempre que no se trate del alguna de las circunstancias contempladas en el artículo 41bis del RIRPF que exoneran de su cumplimiento, la vivienda no habría alcanzado la consideración de habitual para el consultante, lo que llevaría aparejado la pérdida del derecho a las deducciones practicadas, debiendo reintegrarlas sumando a la cuota íntegra estatal y a la cuota íntegra autonómica o complementaria devengadas en el ejercicio en que se hubieran incumplido los requisitos, las cantidades indebidamente deducidas más los intereses de demora a que se refiere el artículo 26 de la Ley General Tributaria, conforme establece el artículo 59 del RIRPF.