Impuestos

¿Quién paga el IBI de las viviendas que la Administración arrienda a personas con pocos recursos?

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Anochece en la Duna de Zaera. Santander

Las viviendas protegidas, por definición, son aquellas destinadas a personas con pocos recursos económicos, a personas que en muchos casos no pueden acceder al mercado de las viviendas libres. Este dato es especialmente significativo en el caso de las viviendas protegidas arrendadas por la Administración, situación en la que la Administración, propietaria de las viviendas, las destina al alquiler a personas especialmente necesitadas.

Respecto a estas viviendas, la cuestión que plantea la entrada de hoy es ¿Quién debe pagar el IBI de las viviendas protegidas, propiedad de la Administración, alquiladas a personas con bajos recursos económicos?

Antes de contestar a la pregunta resulta de sumo interés, a efectos comparativos, tener presente lo que ocurre si el arrendador no fuese la Administración, es decir, si fuese un particular. En tal caso, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que en el contrato de arrendamiento se pacte que el IBI pueda ser trasladado al inquilino, de forma que su impago pueda dar lugar al desahucio de la vivienda. No se trata de que se traslade la condición de sujeto pasivo del impuesto, que seguirá siendo el propietario de la vivienda, sino de que este propietario pueda reclamar al arrendatario su pago como cualquier otro concepto que se pacte en el contrato de arrendamiento. Por tanto, si nada se pacta en el contrato no cabe tal repercusión. Sobre esta cuestión no me extiendo más para no hacer eterna la entrada.

En definitiva, el dato que conviene retener es que en los contratos de arrendamiento en los que el arrendador no es una Administración el traslado del pago del IBI depende de lo que las partes hayan pactado en el contrato.

Seguro que en este momento algún lector se estará planteando que no tiene mayor interés continuar con la lectura porque si la LAU establece tal regulación, la misma es plenamente aplicable a las viviendas protegidas propiedad de la Administración por ser una cuestión civil. Pero, lo cierto que es este argumento cae ante la regulación establecida por el artículo 63 de la Ley de Haciendas Locales que a estos efectos tiene el carácter de ley especial, lo que supone su aplicación preferente.

Artículo 63. Sujeto pasivo (del IBI).

1.- Son sujetos pasivos, a título de contribuyentes, las personas naturales y jurídicas y las entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto.

2.- Lo dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común.

Las Administraciones Públicas y los entes u organismos a que se refiere el apartado anterior repercutirán la parte de la cuota líquida del impuesto que corresponda en quienes, no reuniendo la condición de sujetos pasivos, hagan uso mediante contraprestación de sus bienes demaniales o patrimoniales, los cuales estarán obligados a soportar la repercusión. A tal efecto la cuota repercutible se determinará en razón a la parte del valor catastral que corresponda a la superficie utilizada y a la construcción directamente vinculada a cada arrendatario o cesionario del derecho de uso.

Como puede apreciarse, el artículo transcrito parcialmente establece la repercusión del IBI a quienes hagan uso mediante contraprestación, en este caso los arrendatarios, de los bienes demaniales o patrimoniales propiedad de la Administración.

* No me voy a extender sobre la discutible naturaleza jurídica de las viviendas protegidas propiedad de la Administración Públicas ¿Demaniales o Patrimoniales? A mi juicio una especie entre ambas. En todo caso, la cuestión no plantea interés para resolver el interrogante planteado dada la aplicación del artículo 63 a ambos tipos de viviendas, siempre que sean propiedad de la Administración.

Lo relevante del artículo a los que efectos que hoy nos interesan, es que la repercusión del IBI no se configura como potestativa, a diferencia de lo que ocurre en la LAU, sino como obligatoria. Esta es la única forma de interpretar el término “repercutirán”. Como puede apreciarse no se utiliza el de “podrán repercutir”.

Para el correcto entendimiento de tal diferencia resulta de interés tener en cuenta la redacción del artículo 63 LHL existente hasta el 31 de diciembre de 2007, momento en que se introdujo la redacción actual. El cambio se produjo por la Ley 16/2007, de 4 julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea, con vigencia a partir del 1 de enero de 2008.

Artículo 63. Sujeto pasivo

1. Son sujetos pasivos, a título de contribuyentes, las personas naturales y jurídicas y las entidades a que se refiere el artículo 35.4  de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto.

2. Lo dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común. Los ayuntamientos repercutirán la totalidad de la cuota líquida del impuesto en quienes, no reuniendo la condición de sujetos pasivos del impuesto, hagan uso mediante contraprestación de sus bienes demaniales  o patrimoniales.

Asimismo, el sustituto del contribuyente podrá repercutir sobre los demás concesionarios la parte de la cuota líquida que les corresponda en proporción a los cánones que deban satisfacer cada uno de ellos.

Como puede apreciarse las diferencias entre la redacción vigente hasta el 31 de diciembre de 2007 y la actual son notables.

Como regla general se establecía la configuración de la repercusión de la carga soportada (IBI) como potestad no como obligación. Repercusión que se debía producir, en su caso, conforme a las normas de derecho común lo que remitía a la regulación de la LAU.

Como regla especial se establecía la obligación de repercusión por parte de los Ayuntamientos a quienes usasen mediante contraprestación de sus bienes demaniales o patrimoniales (arrendatarios). Nótese que la obligación de repercusión se circunscribía a los Ayuntamientos, no afectando a las demás Administraciones Públicas que se regirían por la regla general.

En consecuencia, de acuerdo al artículo 63 LHL las Administraciones Públicas están obligadas a repercutir el IBI en los arrendatarios de viviendas protegidas.

Al respecto debe tenerse en cuenta que se trata de una obligación “ex lege para la Administración, es decir, un mandato del legislador al arrendador Administración Pública que no tiene relación con la existencia de un pacto entre arrendador – Administración Pública y el arrendatario. En el pacto arrendador – arrendatario la relación se establece entre ambos al margen de la existencia de un mandato legal.

No obstante, a pesar de ser una obligación legal algunas normas administrativas han reiterado tal mandato; es el caso de la Orden OBR/5/2012, de 22 de octubre, por la que se regula el procedimiento para la adjudicación de viviendas  protegidas cuya propiedad pertenezca a la Comunidad Autónoma de Cantabria, en la que en el modelo de contrato consta la siguiente clausula séptima

El arrendatario/a asume la obligación de pago del Impuesto sobre bienes inmuebles correspondiente a los ejercicios… y siguientes, y mientras se mantenga vigente el presente contrato, incluidas sus prorrogas, en su caso.

Es importante no perder de vitas que la obligación de repercusión para la Administración y, por tanto, la obligación que tiene el arrendatario de soportar tal repercusión, no le convierte en sujeto pasivo del IBI, el cual seguirá recayendo en la persona del propietario arrendador. Esta diferenciación tiene importancia de cara, sobre todo, al potencial incumplimiento en el pago del impuesto; en tal caso, se derivarán unos intereses, recargos y sanciones a los que deberá hacer frente en exclusiva el propietario arrendador, sin que puede repercutirlos al arrendatario. Es más, entiendo que en caso de impago del IBI por parte del propietario arrendador no cabrá repercusión alguna al arrendatario.

Antes de continuar me parece relevante hacer un aparte para definir con claridad a qué sujetos se les aplica la obligación de repercutir el IBI a sus arrendatarios de viviendas. La regulación actual de la LHL la limita a “las Administraciones Públicas y los entes u organismos a que se refiere el apartado anterior“.

Es claro que tal obligación afecta a las Administraciones Públicas y a todos aquellos entes calificables como entes de derecho público. La duda se me plantea respecto a las sociedades mercantiles de capital público que se constituyen en instrumento para la ejecución de la política de vivienda por parte de las distintas administraciones públicas. A mi juicio, la obligación de repercusión no será aplicable a tales sociedades que, a estos efectos, actúan como un particular.

Los lectores que hayan llegado hasta este punto seguro que se estarán preguntando si existe alguna posibilidad de excepcionar tal obligación de repercusión dada su presumible “injusticia“. Recordemos que las viviendas protegidas arrendadas por la Administración lo son a personas con pocos recursos económicos.

Existe tal posibilidad pero para ellos es necesario que otra norma con rango de Ley excepcione expresamente tal obligación respecto a los arrendatarios de viviendas protegidas. Esto es lo que ha hecho la Ley 9/2017, de 3 de julio, por la que se establece el mecanismo de naturaleza no tributaria compensatorio de la repercusión obligatoria del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a los arrendatarios de viviendas de la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid y se adoptan medidas en materia de vivienda protegida.

El enfoque de esta medida lo encontramos en su exposición de motivos

La Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, en su calidad de arrendador puede recibir además de la renta inicial o revisada que corresponda, las repercusiones autorizadas por la legislación aplicable.

El artículo 63.2 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, configura como obligatoria la repercusión de parte de la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles que corresponda a los arrendatarios de sus bienes sin efectuar distinción alguna en cuanto a los arrendamientos de viviendas sometidas a alguna forma de protección pública.

Lo anterior no impide que la Comunidad de Madrid pueda adoptar medidas legales que en uso de su competencia exclusiva en materia de vivienda eviten que tal repercusión obligatoria impida la aplicación efectiva de sus políticas de vivienda. En tal sentido se ha pronunciado la Comisión Jurídica Asesora.

La preceptiva repercusión del Impuesto de Bienes Inmuebles es una medida tributaria que afecta a una materia de competencia exclusiva de la Comunidad de Madrid como es la vivienda —artículo 26.1.4 de su Estatuto de Autonomía, aprobado por Ley Orgánica 3/1983, de 25 de febrero—. Por otro lado, la Comunidad de Madrid tiene autonomía presupuestaria y financiera conforme los artículos 156 de la Constitución y 51 de su Estatuto de Autonomía.

La aplicación de la repercusión del Impuesto de Bienes Inmuebles, afecta al desarrollo de la política en materia de vivienda de la Comunidad de Madrid.

 Y su contenido en el artículo 2 el contenido

Artículo 2. Reducción por importe equivalente a la cuantía de la repercusión obligatoria del Impuesto de Bienes Inmuebles.

En el supuesto de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda y anejos, la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid efectuará una reducción por importe equivalente al cien por 100 de la cuantía repercutida en concepto de cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles, así como de la parte proporcional de la cuota del Impuesto sobre el Valor Añadido en los casos en que el Impuesto de Bienes Inmuebles forme parte de la base imponible del mismo, que corresponda abonar a los arrendatarios de sus viviendas y anejos, extendiéndose a las cuantías no prescritas conforme al artículo 1966 del Código Civil.

En consecuencia, en la Comunidad de Madrid los arrendatarios de las viviendas arrendadas por la Agencia de Vivienda Social no tendrán que soportar la repercusión del IBI, pero esto solo afecta a las viviendas arrendadas por tal Agencia, no a las viviendas arrendadas por el resto de Administraciones y entes.

Y ¿Cuál es la situación en el resto de Comunidades Autónomas y Administraciones Locales? Pues que tales administraciones y entes públicos están obligados a repercutir el IBI a sus arrendatarios.

En el caso de Cantabria, no se ha establecido ninguna norma específica que excepcione tal posibilidad de manera que existirá obligación de repercusión, tanto para la Comunidad Autónoma como para los Ayuntamientos.

¿Y si no lo hacen qué ocurre? Pues que estaríamos antes un incumplimiento de la legalidad por parte de las administraciones y como tal debe ser tratado. Que el incumplimiento responda a una presumible justicia social no le concede legalidad. En caso de que se considere que la norma es injusta, cámbiese pero no se incumpla.

A todo aquel que quiera saber más sobre el tema le recomiendo la lectura del dictamen del Consejo Consultivo de Andalucía 268/12, de 18 de abril, relativo a la Empresa Pública de Suelo de Andalucía, y el dictamen 222/16, de 16 de junio, de la Comisión Jurídica Asesora de la Comunidad de Madrid.

Categorías:Impuestos, Vivienda protegida

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2 replies »

  1. Buenas,

    la repercusión del IBI del artículo 63, ¿no es relativa a “bienes de características especiales”?, o es que simplemente si la Administración o una entidad pública arriendan cualquier bien destinado a explotación, pueden repercutir siempre el IBI?

    Gracias y un saludo.

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  2. Buenas,

    Si una Administración o entidad pública arrienda un local para explotación de un negocio, entiendo que la Administración seguirá siendo el sujeto pasivo del IBI, pero podrá repercutirlo en base al artículo 63 LHL, ¿no?

    Gracias y un saludo

    Me gusta

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