Rehabilitación

La rehabilitación es el futuro (IV). Otra financiación es posible.

La rehabilitación es el futuro.

Ese es el mensaje oficial. A lo largo de comentarios anteriores traté la financiación de las actuaciones de rehabilitación, tanto la pública como la privada. La primera es manifiestamente insuficiente mientras la segunda hoy por hoy es prácticamente inexistente.

Dado que los recursos públicos son escasos, es importante definir cuáles son los edificios y viviendas que deben ser rehabilitadas.

La rehabilitación que necesitan nuestras ciudades es aquella que suponga una mejora en eficiencia energética, en accesibilidad o en conservación. El resto de actuaciones contribuirán a mejorar nuestro entorno pero no deben ser respaldadas con fondos públicos.

A esta idea responde el contenido del programa de fomento de la rehabilitación edificatoria del Plan Estatal de Fomento, en el que son subvencionables:

a) Las actuaciones de conservación que se subsanen deficiencias detectadas desfavorablemente por el Informe de evaluación del edificio y aquellas que afectando a instalaciones comunes de electricidad , fontanería, gas, etc. deban ser adaptadas a la normativa vigente. Las actuaciones de mera renovación de elementos no son subvencionables.

b) Las actuaciones de mejora de la calidad y sostenibilidad de los edificios que supongan una reducción al menos del 30% de la demanda energética de calefacción y refrigeración.

c)  Las actuaciones que supongan ajustes en materia de accesibilidad para adecuar los edificios a la normativa vigente. Al igual que en el primer caso las actuaciones de mera renovación no son financiables.

Por desgracia, los edificios en los que son necesarias estas actuaciones suelen ser aquellos en los que sus propietarios disponen de un nivel de renta mas reducido. En pocos edificios concurren las dos condiciones requeridas: necesidad de rehabilitación y propietarios con recursos económicos suficientes.

Siendo esto así, nos encontramos con que los edificios que se rehabilitan no son aquellos que están más necesitados. Todos conocemos en nuestras ciudades edificios que, plan de vivienda tras plan de vivienda, ven pasar sus posibilidades de rehabilitación mientras otros aprovechan las mismas aún cuando no estaban tan necesitados. No se trata que estos últimos no hayan obtenido una mejora, pero la misma les ha permitido mejorar en un estado ya de por si satisfactorio, mientras otros se mantienen aquejados de grandes deficiencias.

En este contexto ¿Tiene futuro la rehabilitación?

A mi juicio los mecanismos tradicionales de financiación están agotados, no porque en si mismos resulten ineficaces, sino porque no existen recursos para dotarles. Las entidades financieras disponen de pocos recursos para prestar y las Administraciones Públicas han visto reducidas las partidas presupuestarias destinadas a dotar las subvenciones a la rehabilitación.

Ante esta situación, los responsables públicos están obligados a buscar nuevas vías de financiación, a buscar mecanismos imaginativos.

Estos mecanismos deben pasar necesariamente por la implicación de todos los agentes relacionados con la rehabilitación: las Administraciones Públicas, los propietarios de los edificios, los empresarios de la rehabilitación, las empresas relacionadas con la energía y las entidades financieras. En los mecanismos tradicionales de financiación de la rehabilitación solo han intervenido las Administraciones Publicas vía subvenciones, los bancos vía préstamos y los propietarios.

El Informe WWF 2012 “Retos y oportunidades de financiación para la rehabilitación energética de viviendas en España” contiene un breve pero ilustrativo análisis de los mecanismos que EEUU, Reino Unido y Alemania están utilizando para financiar las actuaciones rehabilitadoras.

Entre ellos, el Programa del Reino Unido para la adopción de medidas de eficiencia energética en los hogares, conocido como “Green Deal”, puede ser un referente en España.

Este programa permite a los propietarios hacer frente a los gastos de la rehabilitación con los ahorros que obtienen en sus facturas de suministros de energía. Los propietarios seguirán pagando lo mismo que pagaban aunque el consumo sea menor, siendo el precio de la diferencia de consumo la retribución del agente rehabilitador. Este sistema tiene como ventaja la neutralidad para los propietarios, que no necesitarán una financiación previa para hacer frente a las obras de rehabilitación.

La denominada regla de oro del Green Deal supone que el ahorro esperado de consumo en la vivienda reformada habrá de ser igual o superior a los recargos que gravarán la factura de los suministros.

El punto fundamental de este mecanismo es la calidad de la reforma. Los cálculos económicos solo mantienen su sentido si la ejecución se ajusta a lo previsto. Este es posiblemente uno de los aspectos que requeriría un mayor esfuerzo por parte del sector de la construcción tan acostumbrado a los “modificados”.

En términos generales el sistema sigue los siguientes hitos:

  • Un propietario solicita que se evalúe su vivienda.
  • Un consultor acreditado realiza un estudio y recomienda unas medidas que respeten la regla de oro.
  • Si el propietario está de acuerdo firma el denominado “Plan Green Deal” con un proveedor, que es quien gestiona y financia las reforma, bien con recursos propios bien con la obtención de préstamos de terceros.
  • Un instalador acreditado realiza las reformas y cobra del proveedor.
  • El proveedor avisa al suministrador de energía de que debe aplicar un recargo en su factura. Los suministradores están obligados a administrar la devolución de los fondos por cuenta de los proveedores y también pueden participar como prestatarios de los servicios en nombre propio.
  • El proveedor recibe los pagos de los recargos en la factura. Es importante tener en cuenta los recargos se aplican a la factura con lo que en caso de transmisión de la vivienda el obligado al pago será el nuevo propietario.

En España algunos responsable públicos han avanzado en esta idea. Concretamente, desde las instancias públicas se ha sugerido que las empresas deben asumir la reforma a coste cero a cambio de recibir como remuneración los ahorros energéticos conseguidos.

Me parece que es un planteamiento demasiado radical, opino que las ayudas públicas deben servir para cuadrar la necesidad de financiación. Nótese que en el caso del programa de fomento de la rehabilitación edificatoria el Plan Estatal de Fomento las subvenciones públicas llegan a financiar el 35% del coste de la actuación. A esta misma conclusión llega el reciente Informe GTR 2014, que señala que en muchos casos las mejoras relacionadas con la energía constituyen solo una parte del presupuesto total de la rehabilitación, concretando el ahorro energético previsible alrededor del 50% del presupuesto. A este porcentaje, sugiere el informe, debe añadirse un 25% de ayudas públicas y otro 25% que debe ser financiado por el propietario.

Este sistema requiere de una gran especialización por parte de los distintos agentes intervinientes en el proceso rehabilitador. Desde esta perspectiva el nacimiento de figuras como el Agente rehabilitador enla Comunidad Autónoma de Extremadura van en el buen camino.

A esta idea responde la Ley 3R, cuando al regular el contenido de la memoria de viabilidad económica señala que la misma deberá contener un análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares, medido en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal de conservación. Este análisis hará constar, en su caso, la posible participación de empresas de rehabilitación o prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de agua, o de telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la gestión, mediante la financiación de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les competa, así como la financiación de la operación por medio de ahorros amortizables en el tiempo.

En este mismo sentido se pronuncia el citado Informe GTR 2014 que propone la creación de un canal de pago a través de la factura, añadiendo que la amortización de la rehabilitación asegurada vía pagos a través de la factura o contra la propiedad extenderá vencimientos, reducirá costes y permitirá la entrada de los bancos.

Es el futuro; en cualquier caso, seguro que no será fácil.

 Publicado en Administraciónpública.com el 30 de diciembre de 2013.

Categorías:Rehabilitación, Vivienda

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