La nueva política de vivienda está presidida por el abandono de la construcción y el fomento de la rehabilitación. Pero este cambio es hoy, a finales de 2013, mas un deseo que una realidad. Esperemos que triunfe, a todos nos va mucho en ello.

Veamos los datos.

Se ha producido una caída en picado de las ventas de viviendas nuevas. Según las estadísticas del Ministerio de Fomento, el número de transacciones inmobiliarias de vivienda nueva en el primer semestre de 2009 ascendió a 123.872, mientras las correspondientes al primer semestre de 2013 han sido 23.572.

En el primer semestre de 2013 se ha construido 43.730 viviendas. Desde 2007, con algo más de 641.000 pisos construidos, el mercado ha bajado un 81%.

Existe una gran cantidad de viviendas de nueva construcción sin vender. El Informe sobre el stock de vivienda nueva sin vender de 2011 cifraba en 676.038 las viviendas que se encontraban en tal situación.

Se ha producido un notable acercamiento del precio entre las viviendas libres y protegidas. Según las estadísticas del Ministerio de Fomento correspondientes al segundo trimestre de 2013 el precio en promedio nacional del metro cuadrado de superficie de una vivienda libre fue de 1.481,70 € mientras el de una vivienda protegida lo fue de 1.125,50 €. La diferencia fue de 356,20 € por metro cuadrado de superficie útil.

No obstante, en algunas comunidades autónomas esta diferencia es casi inexistente, así, por ejemplo, en Castilla La Mancha la diferencia es de 40,60 € por metro cuadrado y en Extremadura de 61,60 €.

Ahora bien, este diferencial no siempre ha sido tan exiguo. En el primer trimestre de 2009 el precio medio nacional de la vivienda libre estaba en 1.958,10 € y el de la vivienda protegida en 1.112,50 €. La diferencia era de 845,60 €.

Todos estos datos han provocado que la nueva orientación de la política de vivienda haya abandonado la construcción de viviendas, ya sean libres o protegidas, como objetivo principal. En especial, la nueva política supondrá la desaparición de la vivienda protegida tal y como la hemos conocido en los últimos años.

Esta nueva política se ha plasmado fundamentalmente en tres normas.

En primer lugar, el Real Decreto Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, que ha supuesto la desaparición de las ayudas públicas procedentes de la Administración del Estado destinadas al fomento de la promoción en venta de viviendas protegidas.

En segundo lugar, la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que supone y supondrá la voladura controlada de las ayudas públicas estatales anteriores al Plan de Vivienda 2013-2016, que quedan suprimidas. Solo permanecerán las ayudas del nuevo Plan Estatal de Fomento 2013-2016.

Por último, la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, conocida coloquialmente como Ley de las 3R, que ha concedido a las Comunidades Autónomas la facultad de dejar en suspenso durante un plazo máximo de cuatro años la obligación de reserva de suelo para vivienda protegida, siempre que se cumplan determinados requisitos.

En síntesis, la situación actual se caracteriza por la previsible suspensión de la obligación de construir vivienda protegida y por la ausencia de ayudas públicas a la promoción y/o a la compra de tales viviendas. Por tanto, al margen de ciertas ventajas colaterales como el tipo reducido de IVA para las viviendas protegidas de régimen especial o de promoción pública o las bonificaciones del IBI, la situación de la vivienda protegida no diferirá sustancialmente de la vivienda libre.

Ante este panorama la actual política de vivienda se ha decantado por la rehabilitación.

Para impulsar la rehabilitación la Administración del Estado ha puesto en liza el Plan Estatal de Fomento 2013-2016, como medida de estímulo económico a través de subvenciones, y la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación Urbanas, que recoge una serie de medidas sustantivas que pretenden modificar el procedimiento rehabilitador, introduciendo el Informe de Evaluación de los Edificios que viene a sustituir al Inspección Técnica de Edificios, una mejora en la regulación de las actuaciones en medio urbano formadas por las actuaciones de rehabilitación edificatoria, regeneración y renovación urbana, y la modificación de algunas leyes, entre las que destaca la Ley de Propiedad Horizontal y de la Ley del Suelo.

En palabras de la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbana el camino de la recuperación económica se producirá mediante la reconversión del sector inmobiliario y de la construcción, lo que requiere volcar todos los esfuerzos en las actuaciones de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas.

Esta son las intenciones de la nueva política, ¿se están viendo cumplidas?

En términos europeos, la rehabilitación en España se encuentra muy alejada del ratio europeo. Según los datos de Euroconstruct la rehabilitación residencial en Europa suponía en 2011 el 61,01 % de la construcción mientras en España era del 53,74%.

Como puede apreciarse, mientras en Europa la rehabilitación residencial comenzó a repuntar en 2011, en España sigue en caída.

El aparente acercamiento que se ha producido en términos porcentuales no ha sido provocado por el aumento de la rehabilitación residencial sino por el desplome de la construcción de obra nueva en España.

El Informe de Eurocontruct señala que 2013 será negativo para una mayoría de países, aunque hay un pequeño grupo que esperan experimentar crecimiento en la construcción residencial (Alemania, Hungría, Dinamarca y Noruega). Casi todos los países restantes experimentarán un cambio de signo en 2014, pero una vez más, surgirán excepciones. Es el caso de Holanda, Italia y Francia, en los que el retorno a la zona positiva se pospone hasta el 2015. Finalmente, Chequia y España podrían ser los únicos dos países donde el sector siga en retroceso en 2015.

En términos nacionales, lo cierto es que el gasto en rehabilitación está descendiendo, incluso por debajo al correspondiente al de la construcción de obra nueva. En 2012 se invirtieron 20.673 millones de euros en rehabilitar viviendas, frente a los 17.398 invertidos en construir otras nuevas. El gasto en rehabilitación también se ha reducido por la crisis (un 35% respecto a los niveles del 2008) pero mucho menos que el de la obra nueva.

Como puede apreciarse, hoy por hoy, el paso de la construcción a la rehabilitación es mas un deseo que una realidad. Esperemos que cambie.