Vivienda

El lío de las estadísticas sobre el precio de las viviendas.

En estos días se están publicando estadísticas referidas al precio de la vivienda con resultados antagónicos. Unas continúan con la senda bajista mientras otras reflejan la recuperación del precio.

Veamos algunas:

Primera. Según la nota de 8 de septiembre del Instituto Nacional de Estadística, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) se situó en el 0,8 por ciento en segundo trimestre de 2014, siendo la primera tasa anual positiva desde el primer trimestre de 2008.

Segunda. Según la nota de 11 de septiembre del Ministerio de Fomento, el Índice General de Precios de Vivienda (IGPV) correspondientes al segundo trimestre de 2014 registró una disminución interanual de 2,7 por ciento, siendo el precio medio por metro cuadrado de vivienda libre de 1.459,30 euros.

Tercera. Según la nota de 15 de septiembre del Consejo General del Notariado el precio promedio por metro cuadrado de las viviendas vendidas en julio fue de 1.171 euros, lo que supone una caída interanual del 10 por ciento.

Cuarta. Según la Estadística Registral Inmobiliaria correspondiente al segundo trimestre de 2014 elaborada por el Colegio de Registradores con el asesoramiento técnico del equipo investigador de la Universidad de Zaragoza y publicada en agosto, el Índice Precio de Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) reflejó un incremento trimestral del 1,53 por ciento, dando lugar a la primera tasa interanual positiva (0,97 por ciento) en los últimos seis años.

El problema no es tanto la discrepancia en los resultados como la pérdida de sentido de las estadísticas. Esta pérdida se agudiza si la discrepancia se produce entre las propias estadísticas oficiales. Recordemos que las estadísticas oficiales son una de las principales fuentes de información sobre la sociedad y que resultan imprescindibles para que administraciones públicas, empresas y otros agentes sociales puedan tomar mejores decisiones.

El por qué de estas discrepancias hay que buscarlo en la metodología de cada una de las estadísticas.

En el caso del Instituto Nacional de Estadística, el IPV se basa en los datos proporcionados por el Consejo General del Notariado, a través de la Agencia Notarial de Certificación, que contiene los precios oficiales (valor escriturado) de todas las compraventas que se han producido en territorio nacional.

Este índice se ha concebido con la misma metodología que se utiliza en la producción de los Índices de Precio de Consumo Armonizado (IPCA), lo que permite realizar comparaciones con las estadísticas de precios de vivienda de otros estados miembros de la Unión Europea.

El IPV recoge tanto el valor de las viviendas nuevas como las de segunda mano, pero se refiere exclusivamente a las viviendas libres excluyendo a las viviendas protegidas. Recoge las compraventas efectuadas por nacionales y extranjeros no residentes aunque excluye las efectuadas por las personas jurídicas o entidades financieras. Es importante tener en cuenta que este índice únicamente establece comparaciones de precio en el tiempo pero no establece precios medios.

En el caso del Ministerio de Fomento, la información utilizada para la obtención del IGPV proviene de las sociedades de tasación integradas en la Asociación Española del Análisis de Valor y en la Asociación Profesional de Sociedades de Tasación. Este índice, obtenido a partir del valor de tasación, recoge el precio tanto de la vivienda libre como el de la protegida diferenciando según que la vivienda tenga dos o menos años de antigüedad.

El valor de tasación es el criterio utilizado por los bancos y cajas como referencia para la valoración de sus créditos hipotecarios. Esta función del valor de tasación provoca que en los momentos de máximo esplendor inmobiliario las tasaciones se eleven artificialmente, mientras que en los momentos de regresión económica como en el que nos encontramos se ajusten excesivamente.

Este criterio presenta algunos déficits. El valor de tasación de la vivienda no tiene por qué ser el mismo que precio de la compraventa; asimismo, no todas las viviendas tasadas son objeto de compraventa, ni están consideradas las viviendas cuyo pago se efectúa sin crédito hipotecario. Al respecto es importante tener en cuenta que la compra de viviendas por extranjeros está en máximos históricos, superando el 13 por ciento.

En el caso del Consejo General del Notariado su índice se basa en las operaciones recogidas por los notarios.

La discrepancia entre las estadísticas del INE y del Consejo General del Notariado se explica en dos datos. Primero, porque los datos del CGN corresponden al mes de julio de 2014 mientras los suministrados por el INE corresponden a todo el segundo trimestre de 2014. Segundo, por la disminución del número de compraventas (9,8 % interanual), lo que permite que un número pequeño de compraventas sea capaz de incremental porcentualmente el precio global de la vivienda.

He dejado para el final la estadística que, a mi juicio, presentan una mejor metodología: el Índice Precio de Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) del Colegio de Registradores.

Las estadísticas que establecen precios medios (Ministerio de Fomento y Consejo General del Notariado) plantean el problema de su variabilidad atendiendo al tipo de viviendas que se vendan.

Por dos razones: primera, porque ahora mismo las viviendas que mejor se venden son las de mejor calidad lo que supone un aumento del precio medio; y, segundo, porque los compradores que ahora disponen de financiación son aquellos que tienen un mayor poder económico y esas personas compran viviendas mas caras.

El IPVVR muestra el comportamiento del precio de la vivienda con un procedimiento basado en la metodología de ventas repetidas propuesta por Case y Shiller (índice que refleja el comportamiento del mercado de inmuebles residenciales en Estados Unidos).

El índice se construye tomando datos de aquellas viviendas que han sido vendidas por lo menos dos veces dentro del periodo de estudio. La ventaja de este método radica en el hecho de que, al utilizar información de las mismas unidades en dos puntos del tiempo, se mantienen homogéneas las características físicas del bien (localización, superficie, tipología,…) sobre el que se calcula la evolución del precio, con lo cual se elimina una de las principales limitaciones de las metodologías basadas en la utilización de precios medios, que no controlan la evolución de la calidad de las viviendas y no proporcionan, por tanto, índices de calidad constantes.

Publicado en Inmodiario el 17 de septiembre de 2014.

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