Comunidad de Propietarios

La deducción del IVA soportado por las Comunidades de Propietarios. Una oportunidad desapercibida.

La costa de Santander.

Algunas veces la legislación fiscal establece algunas posibilidades que pasan desapercibidas para el común de los mortales.

Este es el caso que hoy traigo al blog:

La posibilidad que tienen los empresarios y profesionales de deducirse las cuotas soportadas por las comunidades de propietarios.

Esta posibilidad tiene una notable repercusión económica cuando se trate de las obras de rehabilitación del edificio dado su elevado coste.


Veamos un ejemplo. Supongamos que una comunidad de propietarios decide acometer la reforma del portal y fachada, correspondiendo a las 8 viviendas y 2 locales comerciales una derrama extraordinaria de 7.910 euros cada uno. Los locales comerciales están arrendados y 7 viviendas son destinadas a domicilio por sus propietarios mientras la otra se destina a despacho profesional de abogado de su propietario, quien tiene su domicilio en otra vivienda. Las obras que tienen un coste total de 79.100 euros, se distribuyen de la siguiente forma: 60.000 euros mas IVA (10%) corresponden al contratista que ejecutará las obras (66.000 euros), 10.000 euros mas IVA (21%) corresponden al aparejador que dirige la obra (12.100 euros) y 1.000 euros a la licencia de obras concedida por el ayuntamiento.

La cuestión que se plantea es la deducción del IVA soportado en la reforma por los propietarios de los locales comerciales y por el propietario del despacho profesional.

La normativa reguladora del IVA sujeta al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas por empresarios o profesionales en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, y la actividad de las comunidades de propietarios no tiene tal naturaleza cuando se trata de la mera gestión de la comunidad. Esta mera gestión consiste, según descripción de la Dirección General de Tributos, en la adquisición de los bienes y servicios necesarios para el mantenimiento, utilización, funcionamiento, etc., de los bienes, elementos, pertenencias y servicios comunes, y en la distribución de los gastos efectuados por tal concepto entre los miembros de la misma (Consulta V2952-14, entre otras muchas).

Esto provoca que las comunidades de propietarios no tengan la condición de empresarios o profesionales y si la de consumidores finales a efectos del IVA. Esta condición de consumidor final impide que puedan repercutir el IVA sobre los comuneros con ocasión del cobro de las derramas que efectúan a los mismos y que puedan deducirse las cuotas del Impuesto soportadas en la adquisición de bienes o servicios.

Al mismo tiempo, esta normativa exige para la deducción de las cuotas soportadas por empresarios y profesionales que tales cuotas se hayan soportado de forma directa, lo que da lugar a que los empresarios o profesionales que pertenezcan a una comunidad de propietarios no puedan, en principio, deducirse las cuotas del IVA que hubiese soportado la comunidad. La razón es que dichas cuotas han sido repercutidas directamente a la comunidad de propietarios, no a los comuneros. Es decir, los comuneros no soportan ninguna cuota por repercusión directa.

No obstante, esta teoría general tiene dos excepciones, las cuales se han visto plasmadas en varias consultas vinculantes de la DGT (V2754-07; V2368-08; V0057-11; V0448-14 y otras muchas), de las que es posible extraer las siguientes pautas que permitirán a los empresarios y profesionales deducirse el IVA soportado por las comunidades de propietarios siempre que cumplan los demás requisitos para efectuar la deducción:

Primera (aplicación del artículo 97 LIVA y artículo 12 del Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre, por el que se regulan las obligaciones de facturación): en las facturas que documentan las operaciones de entregas de bienes y prestaciones de servicios cuya destinatario sea la comunidad de propietarios se debe consignar, en forma distinta y separada, la porción de base imponible y cuota repercutida a cada uno de los propietarios.

Segunda (aplicación de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea de 21 de abril de 2005): alternativamente, los miembros de una comunidad de propietarios que por sí misma no tiene la condición de empresario o profesional, que sí tengan dicha condición, podrán deducirse las cuotas soportadas por las adquisiciones de bienes y servicios efectuadas a través de la citada comunidad, para lo que deberán estar en posesión de un duplicado de la factura expedida a nombre de aquella, aunque en la misma no consten los porcentajes de base imponible y cuota tributaria que les correspondan en función de su participación en la comunidad. Dichos porcentajes podrán acreditarse mediante otro tipo de documentos (escritura de división horizontal y obra nueva, estatutos de la comunidad, etc.).

Esta medida excepcional que se basa en la sentencia antes citada del TJUE, solo es válida en la medida que la comunidad de propietarios destinatario de la factura no tenga la condición de empresario o profesional.

En el ejemplo propuesto, los empresarios y el profesional podrán deducirse un total de 810 euros cada uno.

La lectura de estas dos vías plantea una cuestión interesante ¿Qué ocurre si la comunidad de propietarios realiza algún tipo de actividad empresarial – supongamos que tiene locales comerciales que arrienda – ? A mi juicio, en tal situación solo será de aplicación el primer mecanismo de los expuestos, esto es, en la factura se deberá consignar de forma separada la porción de la base imponible y de la cuota repercutida a cada uno de los propietarios. Esto es así al haber señalado expresamente la DGT, cuando se refiere a la segunda posibilidad, que “Esta alternativa, excepcional, y que trae causa de la jurisprudencia comunitaria, únicamente se considera ajustada a derecho en la medida que la comunidad que aparece como destinataria en la factura no tiene la condición de empresario o profesional, de forma que no cabe, en ninguna medida ni cuantía, la deducción por ésta de las cuotas que soporta, por los que no hay posibilidad de fraude, evasión o abuso” (Consulta V2952-14).

Por tanto, si se cumple los requisitos del primer mecanismo los propietarios que sean empresarios o profesionales podrán deducirse el IVA soportado por la comunidad de propietarios.

Pero, hay un matiz. La comunidad de propietarios como consecuencia de su actividad empresarial (arrendamiento de locales) adquirirá la condición de empresario a efectos del IVA, estando obligada a repercutir el IVA que corresponda por su actividad. En este caso, en la declaración de IVA que presente la comunidad de propietarios deberá declarar el IVA que repercuta, siendo deducible el que soporte como consecuencia de la adquisición de bienes y servicios que se vayan a destinar a su actividad empresarial (arrendamiento de locales). Sin embargo, las cuotas soportadas como consecuencia de la adquisición de bienes y servicios que no se vayan a destinar a la actividad empresarial no serán deducibles para la comunidad de propietarios. Estas últimas cuotas soportadas son las que se pueden deducir los propietarios que sean empresarios o profesionales a través del primero de los mecanismos enunciados (Consulta V0681-09).

Existen, por tanto, dos vías a través de las que los comuneros que sean empresarios o profesionales pueden deducirse en las declaraciones de IVA que correspondan a su actividad empresarial o profesional el IVA soportado por la comunidad de propietarios a la que pertenecen, pero el cumplimiento de los requisitos enunciados debe ser estricto, no valen atajos.

Veamos algunas situaciones sobre las que se ha pronunciado la DGT:

• Consulta V2538-07: No resulta ajustado a derecho para acreditar el derecho a la deducción de las cuotas soportadas por los comuneros de la comunidad de propietarios, que por la comunidad de propietarios se expida un certificado en que se haga constar la base imponible total y la cuota soportada por citada comunidad en cada uno de los correspondientes períodos trimestrales.

• Consulta V2754-07: No resulta ajustado a derecho para acreditar el derecho a la deducción de las cuotas soportadas por los comuneros de una comunidad de propietarios, que los administradores de fincas custodien los originales de las facturas recibidas por la comunidad y certifiquen a cada uno de los comuneros el coeficiente de participación de cada uno de ellos, facilitando un listado de las facturas recibidas por la comunidad con el desglose de base imponible y cuotas del IVA de cada una de ellas.

• Consulta V2368-08: No resulta ajustado a derecho para acreditar el derecho a la deducción de las cuotas soportadas por los comuneros de una comunidad de propietarios, que sea la comunidad de propietarios, que es quién soporta la repercusión del IVA por las adquisiciones de bienes y servicios que contrata, quien a su vez expida una factura por la parte proporcional correspondiente a los miembros de la comunidad de que se trate, puesto que la referida comunidad no realiza, respecto de dichos miembros, ninguna actividad empresarial o profesional que justifique la expedición de la mencionada factura.

• Consulta V0448-14: No resulte admisible para acreditar el derecho a la deducción que el administrador de la comunidad proporcione una fotocopia autentificada de la factura.

•  Consulta V 138363-FACTURAS A NOMBRE COMUNIDAD DE VECINOS SIN ACTIVIDAD EMPRESARIAL.

Artículo publicado en el número 172 de la Revista del Consejo General de Colegios de Administradores de fincas de España (CGCAFE).

5 replies »

  1. Hola. muy interesante el post. tan solo queria advertir de la existencia de una nueva consulta, la V2058/2016, que facilita el tema. como unico requisito formal determina que sera necesario estar en posesion de las facturas de la comunidad diligenciadas por el administrador.

    Por otra parte, tengo curiosidad, ¿conoces a alguien que este haciendo esto? yo tengo a los administradores locos.

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    • Narciso, muchas gracias por tu aportación. He leído atentamente la consulta que citas y efectivamente, como bien dices, se establece una tercera forma de acreditar el gasto: “que los comuneros estén en posesión de una copia de la factura original emitida a nombre de la comunidad y que dicha copia sea certificada o diligenciada por el administrador de la referida comunidad de propietarios”.

      Respecto a si conozca a administradores que lo están haciendo, alguno conozco, pero es algo que sigue sorprendiendo a pesar de que las primeras consultas de Tributos datan de 2008.

      Un saludo desde Cantabria.

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