Una de las cuestiones mas importantes que plantea la entrada en vigor de cualquier norma es la determinación de su ámbito de aplicación.

En el caso de la Ley de Vivienda Protegida de Cantabria la cuestión es determinar qué ocurre con las viviendas ya calificadas ¿Hasta que punto les afecta la nueva ley?

En esta segunda parte trataré de los efectos de la Ley sobre los precios máximos de las viviendas calificadas provisionalmente antes de la entrada en vigor de la ley (30/12/2014).

Los nuevos precios máximos establecidos por la ley son aplicables a todas las viviendas que dispongan de calificación provisional en el momento de su entrada en vigor, con independencia del momento de su calificación definitiva. Esto supone que serán de aplicación tanto a aquellas viviendas que hayan obtenido la calificación definitiva hace muchos años como a aquellas otras que la obtengan después de la entrada en vigor de la ley. El criterio es la fecha de obtención de la calificación provisional.

La regulación de esta cuestión la encontramos en la disposición adicional novena y puede sintetizarse en las siguientes reglas:

Primera. El precio máximo obtenido en la calificación provisional se mantiene hasta la calificación definitiva. El proceso de construcción de una vivienda exige el transcurso de un plazo de tiempo más o menos largo durante el que no se actualizará el precio máximo de venta y renta.

Esta regulación hace suya una norma que tradicionalmente se ha ido recogiendo en los distintos Planes Estatales de Vivienda. Así, a título de ejemplo, el artículo 10 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se aprueba el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009/2012, estableció lo siguiente:

Los precios máximos de las viviendas protegidas de nueva construcción figurarán en la calificación provisional y no podrán modificarse, ni en ésta ni en la calificación definitiva, una vez obtenido por el promotor el préstamo convenido, con la conformidad del Ministerio de Vivienda, incluso si dicho préstamo no se hubiera formalizado.

Se exceptúan de esta regla los supuestos siguientes:

a) En caso de alteraciones de las superficies computables de viviendas y anejos inicialmente tenidas en cuenta, dentro de los máximos establecidos en este Real Decreto.

b) Si la vivienda no se vendiera ni arrendara en un plazo máximo a determinar por las Comunidades Autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, en cuyo caso el precio total máximo que corresponda hasta tanto se produzca dicha venta o arrendamiento será el que fijen aquéllas.

Segunda. El precio máximo que consta en la calificación definitiva, que se corresponde con el que consta en la calificación provisional de acuerdo a la regla anterior, se mantiene durante un año desde la concesión de la calificación definitiva.

Esta segunda regla se corresponde con el artículo 11 del Real Decreto 3114/1978, de 10 de noviembre, en el que se puede leer lo siguiente:

El precio de venta por metro cuadrado de superficie útil que figure en la cédula de calificación definitiva de una Vivienda de Protección Oficial permanecerá constante durante un año a partir de la fecha de dicha calificación.

Tercera. Pasado un año desde la concesión de la calificación definitiva la actualización de los precios máximos se realizará conforme a lo siguiente:

 Precio de venta:

• Viviendas de promoción pública y viviendas calificadas de régimen especial:

– Superficie de la vivienda x Módulo Básico Autonómico (MBA:758€) x coeficiente de 1,5 x coeficiente que corresponda, en su caso, por la situación de la vivienda en un área territorial de precio máximo superior (ATPMS: incremento de un 15%).

• Los municipios de ATPMS vigentes a la entrada en vigor de la ley son los establecidos por la Orden VIV/1952/2009, de 2 de julio, por la que se declaran los ámbitos territoriales de precio máximo superior para el año 2009, a los efectos del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula en Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012:

Alfoz de Lloredo, Ampuero, Argoños, Arnuero, Bárcena de Cicero, Bareyo, Camargo, Castro Urdiales, Colindres, Comillas, El Astillero, Escalante, Guriezo, Laredo, Liendo, Limpias, Marina de Cudeyo, Medio Cudeyo, Meruelo, Miengo, Noja, Piélagos, Polanco, Ribamontán al Mar, Ribamontán al Monte, Ruiloba, San Vicente de la Barquera, Santa Cruz de Bezana, Santander, Santillana del Mar, Santoña, Suances, Torrelavega, Val de San Vicente, Valdáliga, Villaescusa, y Voto.

• El Módulo Básico Autonómico se regula en el artículo 8 y en la disposición adicional décima, que lo fija transitoriamente en 758 €.

– Los anejos vinculados (garaje y trastero) tendrán un precio máximo del 60% del precio máximo por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda.

•  Viviendas de régimen general:

– Superficie de la vivienda x MBA x 1,6 x ATPMS.

– Anejos vinculados: 60 %.

• Viviendas de régimen concertado:

– Superficie de la vivienda x MBA x 2,184 x ATPMS.

– Anejos vinculados: 60 %.

• Viviendas del viviendas de Protección Pública de Régimen Autonómico de la Comunidad Autónoma de Cantabria, reguladas en el Decreto 31/2004, de 1 de abril (RAC):

– Superficie de la vivienda x MBA x 2,184.

– Anejos vinculados: 60 %.

 Precio de renta:

• Programas que sean específicamente de arrendamiento: el correspondiente al programa en cuestión.

• Programas que no sean específicamente de arrendamiento:

– Regla general: 5% del precio de venta.

– Viviendas de Protección Pública de Régimen Autonómico de la Comunidad Autónoma de Cantabria (RAC): 4% del precio de venta.

En definitiva, el precio máximo de venta y renta se mantiene respecto al vigente a la entrada en vigor de la ley con dos excepciones:

Las viviendas de régimen concertado cuyo precio máximo de venta se aumenta, al aplicarse el mismo índice corrector (2,184) que el correspondiente a las viviendas de Protección Pública de Régimen Autonómico de la Comunidad Autónoma de Cantabria (RAC).

Las viviendas calificadas de acuerdo al Decreto 93/2000, de 13 de diciembre, (Plan de Vivienda 1998-2001), en las que se incrementaba su precio máximo legal con el valor de las instalaciones especiales (artículo 42), ven disminuido su precio máximo al no tenerse en cuenta dichas instalaciones.

* Nota:

Impuesto transmisiones de viviendas de protección oficial: 5%.

IVA. Viviendas de régimen especial y promoción pública: 4%. Resto: 10%.