Río Pas.
La competencia de los municipios en materia de vivienda protegida las encontramos en el artículo 25.2 a) de la Ley Reguladora de la bases de Régimen Local:
El Municipio ejercerá en todo caso como competencias propias, en los términos de la legislación del Estado y de las Comunidades Autónomas, en las siguientes materias:
a) Urbanismo: planeamiento, gestión, ejecución y disciplina urbanística. Protección y gestión del Patrimonio histórico. Promoción y gestión de la vivienda de protección pública con criterios de sostenibilidad financiera. Conservación y rehabilitación de la edificación.
La competencia en materia de vivienda de protección pública se recoge en el apartado antes trascrito, introducido por la reforma de régimen local de Ley 27/2013, de 27 de diciembre, de racionalización y sostenibilidad de la Administración Local (LRSAL), en el que se recogen las materias sobre las que se pueden ejercer competencias propias por parte de los municipios.
No pretendo diseccionar las competencias locales en materia de vivienda de protección pública. Mi intención es mucho más modesta, simplemente intentaré responder a dos cuestiones que sobre la materia han presentado y presentan dudas e interpretaciones dispares.
¿Puede un municipio establecer una tipología de vivienda protegida propia?
¿Puede un municipio imponer como condición para la adjudicación de una vivienda protegida el empadronamiento en su municipio?
La presente entrada la dedicaré a responder la primera cuestión, realizando para ello un planteamiento general y otro particular referido a la situación existente en la Comunidad Autónoma de Cantabria después de la Ley de Vivienda Protegida de Cantabria.
La cuestión se planteó respecto al “Pliego de condiciones refundido para la enajenación mediante concurso de parcelas adscritas al patrimonio municipal del suelo, con destino a la construcción de viviendas sujetas a regímenes de protección pública” aprobado por el Ayuntamiento de Logroño a finales de la década de los 90.
La cuestión se centró en determinar si el Ayuntamiento tenía competencia para configurar un régimen de protección pública municipal para las viviendas a construir en las parcelas del patrimonio municipal del suelo que se pretendían enajenar al margen de las figuras de viviendas de protección oficial de índole estatal y de las viviendas de protección autonómica definidas por las normativa autonómica.
La cuestión la resolvió el Tribunal Superior de Justicia de la Rioja en la Sentencia número 459 de 14 de noviembre de 2001, de la siguiente forma
Pues bien, es del caso que ninguna de las disposiciones legales que en su interés invoca el demandado, ni otra alguna en el ordenamiento jurídico, habilita a los Ayuntamientos para instaurar un régimen propio, al margen de los ya legalmente prefigurados, de viviendas de protección pública, ni, tampoco, para modificar los ya definidos como de protección oficial» o de «protección autonómica» en la legislación sectorial del Estado o de las Comunidades Autónomas con competencia exclusiva en la materia al amparo del artículo 148.1.3 a. Así, la Ley Reguladora de las Bases de Régimen Local (Ley 7/1985, de 2 de abril) en su artículo 25, apartados 1 y 2 d), se limita a reconocer al Municipio, «en el ámbito de sus competencias», la facultad de prestación de cuantos servicios públicos contribuyan a satisfacer las necesidades de la comunidad vecinal, y a ejercer competencias en los términos de la legislación del Estado y de las Comunidades Autónomas» en las materias de, entre otras muchas, «promoción y gestión de viviendas». Con lo que se está muy lejos de una atribución legal de potestades para normar en la materia de viviendas protegidas. Conclusión a la que igualmente se llega a la vista y consideración de los preceptos contenidos en los artículos 98.3, 180.1, 206.1 e) y 208.2 del Texto Refundido de 1992 de la Ley del Suelo, y 62, 158 y 168 de la Ley Autonómica 10/1998, de ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja, en los que el destino para la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública», que se ordena para los terrenos que integran el patrimonio municipal del suelo (cual es el caso de autos), no habilita ciertamente a los Ayuntamientos para instaurar un régimen» objetivo de protección al margen de la protección oficial que sólo el Estado o las Comunidades Autónomas con competencia en materia de vivienda están en condiciones de definir legalmente.
El Tribunal Supremo, en Sentencia de 25 de mayo de 2004, confirmó el criterio del TSJ en este aspecto concreto, señalando que
De lo anterior cabe inferir, de acuerdo además con la sentencia recurrida, que los Ayuntamientos carecen de capacidad para ordenar, crear o regular un régimen de promoción pública de viviendas, y que las acciones que puedan intentar por la vía de fomento han de respetar y adecuarse a lo establecido por el Estado y por las Comunidades Autónomas que son las que tienen competencia en la materia.
Ahora bien ¿Cabe concluir de estas sentencias que los Ayuntamientos no pueden, en ningún caso, establecer un régimen de protección pública al margen del establecido por las normas estatales y autonómicas?
Una lectura apresurada de las sentencias citadas podría llevarnos a una conclusión errónea.
Para contestar a la cuestión debemos tener en cuenta que el desenvolvimiento de la competencia local en esta materia se produce en el marco que defina la normativa estatal y autonómica.
La normativa estatal sobre la materia está recogida, por un lado, en lo que se refiere a las ayudas públicas en los distintos planes de vivienda y, por otro, en lo que se refiere a la normativa general de aplicación supletoria en las comunidades autónomas en el Real Decreto 31/1978, de 31 de octubre, y en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre. Pues bien, lo cierto es que ninguna de estas normas atribuye competencia a los Ayuntamientos para establecer un régimen propio de protección pública.
En el caso de la normativa autonómica es necesario acudir a la legislación de cada comunidad autónoma. En el caso de la sentencia que antes se citó, la legislación de la comunidad de La Rioja no atribuía tal competencia al Ayuntamiento, pero hubiera sido posible que así lo hiciese, en cuyo caso la valoración que del pliego se realizó por las distintas instancias judiciales hubiese sido distinta.
Ejemplo de normativa autonómica que atribuye a los Ayuntamiento competencia para establecer un régimen propio de protección pública lo podemos encontrar en la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco, que permitió que los Ayuntamientos, mediante Ordenanza, pudiesen establecer un régimen jurídico propio de vivienda protegida a través de la tipología de la Vivienda Tasada Municipal.
Disposición adicional octava.
4.- A los efectos de esta ley, tendrán la consideración de viviendas tasadas municipales (VTM) las que los ayuntamientos del País Vasco decidan establecer mediante la promulgación de la correspondiente ordenanza local que regule su régimen de protección pública.
5.- La ordenanza local que establezca y regule la vivienda tasada municipal de un municipio determinará:
a) Las características de la citada vivienda y sus anexos.
b) Los regímenes de protección municipal que establezcan y, en su caso, las modalidades del régimen general y del régimen especial, siendo éste el de las viviendas que podrán sustituir a las viviendas de protección oficial de régimen tasado.
c) Los destinatarios y el procedimiento para su adjudicación, en el que deberán respetarse necesariamente los principios de publicidad, libre concurrencia y no discriminación.
* Sobre la situación creada por esta ley puede consultarse el trabajo “La capacidad de innovación jurídica de las ordenanzas municipales. Especial referencia a la regulación de la vivienda tasada municipal mediante ordenanzas municipales en la Ley 2/2006, de suelo y urbanismo de la CAPV”.
Y ¿Cuál es la situación en la Comunidad Autónoma de Cantabria?
En este caso tenemos que acudir a la Ley de Vivienda Protegida de Cantabria en la que no se establece ningún precepto atribuyendo competencia a los Ayuntamientos para el establecimiento de un régimen propio de vivienda protegida.
Categorías:Ley Vivienda Protegida Cantabria, Vivienda protegida
Comentarios sobre contratos administrativos y vivienda. 
Espero con interés el comentario a la segunda de las cuestiones planteadas, es decir si un municipio puede imponer como condición para la adjudicación de una vivienda protegida el empadronamiento en su municipio.
Como ese ejemplo también se abordarían otras cuestiones, como podrían ser si la adjudicacion de parcelas a cooperativas o la asignación de puntuación adicional a esa figura jurídica en los concursos de enajenacion de parcelas (una figura jurídica que tiene una connotación más social, cuando está exenta del ánimo de lucro, aunque tenga mayor riesgo para sus socios cooperativistas, medido tanto en porcentaje de actuaciones iniciadas/actuaciones terminadas, que la sociedad mercantil, como en los efectos patrimoniales negativos que esa condición de promotor a través de la cooperativa causa), o la fijación de un baremo o cupos de reserva a determinados colectivos que se separen de la regulación de selección a través de la inscripción en el registro público municipal de demandantes de vivienda, o incluso la determinación de colectivos distintos a los que la normativa autonómica contemple cierta preferencia, donde ha sido tradicional el cupo de reserva a las personas con movilidad reducida, y la preferencia de los colectivos de especial protección, jóvenes, mayores, víctimas de violencia de genero o terrorismo, riesgo de exclusión social, etc. y otros que se van incorporando recientemente en la especial protección como familias monoparentales. De aceptar la capacidad de crear nuevos cupos significaría poder crear un colectivo que fuera el de empadronados en el municipio.
Resuelta la primera cuestión, es decir que para la creación de un régimen de protección municipal y la fijación de normativa específica y diferente de la autonómica es necesaria una norma habilitante que otorgue competencia a los municipios, y si no existe esa normativa no pueden apartarse los ayuntamientos de la regulación autonómina, se abre la segunda cuestión, es decir los límites que tienen los ayuntamientos en su regulación.
El primer aspecto sería el meramente formal, es decir, si la creacion de una figura específica de viviendas de protección publica necesita de una ordenanza aprobada por el Pleno del Ayuntamiento (como expresión de la capacidad normativa de los municipios) o si por el contrario sería válida la configuración de ese régimen específico a través de los propios pliegos de cláusulas administrativas en los procesos de: i) enajenación de parcelas del patrimonio municipal del suelo; ii) adjudicación de viviendas, tanto en régimen de compra como de arrendamiento y en ambos casos realizadas directamente por el Ayuntamiento como indirectamente a través de las EMV (aunque últimamente estas sociedades estén en muchos casos en liquidacion). Anticipio que en mi opinión sería válida la normativa creada por los pliegos cuando el órgano que los apruebe sea un organo con competencias delegadas (Junta de Gobierno Local, por ejemplo) y no sería válida cuando esa competencia no esté delegada (Concejalía de Contratación, de Hacienda, o la que en cada ayuntamiento corresponda), aunque este criterio puede ser rebatido por quien mayor conocimiento tenga en las cuestiones administrativas de las entidades locales.
El segundo aspecto sería de fondo, es decir si cuando la normativa puede apartarse o se aparta de los principios de publicidad, libre concurrencia, y no discriminación.
Hasta ahora parecía que la línea estaba clara, era la propia normativa autonómica la que fijaba la referencia para que los criterios y procedimientos se considerasen como respetuosos con esos principios, de tal modo que, respetada esa normativa se cumplían los principios, y fijados criterios y procedimientos diferentes se vulneraban los principios.
Sin esa referencia, lamentablemente parece que puede abrirse otra fuente de conflictos que acaben en los tribunales para ir fijando los límites, con los consiguientes efectos negativos sobre la seguridad jurídica.
Todo ello en un campo (desgraciadamente como en otros muchos) donde la normativa es muy abundante, muy dispersa, extremadamente minuciosa, que convierte a la vivienda de protección en un campo de minas legal donde lo más fácil es encontrarte con una disposición por la cual una administración pueda sancionarte.
Con el temor añadido que las mas de 8.000 corporaciones locales en España, han demostrado en demasiadas ocasiones que la ideología política puede llevarse a extremos insospechados, y que las advertencias de los técnicos no son suficiente control.
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El registro de demandantes de vpo del Ayuntamiento de Santander quedó derogado hace ya tiempo, precisamente cuando se legisló la obligatoriedad ( en el
Plan de vivienda anterior al actual) de acudir al
Listado del registro de demandantes de vpo del gobierno de Cantabria.
Otra cosa es el tema de los cupos de viviendas que cada ayuntamiento pueda hacer de cara a los sorteos, en función del empadronamiento o no en el municipio….
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Efectivamente, el registro de demandantes adquirentes de viviendas de protección oficial del ayuntamiento de Santander fue derogado mediante acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de 24 de octubre de 2011, convertido en definitivo el 23 de diciembre de 2011.
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