El Sardinero
LA SENTENCIA DEL TC SOBRE EL I.I.V.T.N.U. Y LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS
En la cuestión de inconstitucionalidad 1012/2015 el TC, mediante sentencia de 16 de febrero de 2017, ha declarado parcialmente inconstitucionales y nulos los preceptos de la Norma foral 16/89 de la hacienda de Guipúzcoa, y en concreto los artículos 1, 4 y 7.4 por la que se liquida el IIVTNU, mediante fórmulas que tienen en cuenta solo el valor catastral del suelo del inmueble transmitido y el número de años entre la penúltima y la última transmisión, “únicamente cuando sometan a tributación situaciones inexpresivas de capacidad económica, impidiendo a los contribuyentes acreditar que no se produjo efectivamente un incremento de valor”.
Es decir la inconstitucionalidad no es sobre el impuesto en sí, sino su articulado en cuanto:
a) Supone someter a gravamen transmisiones que no ponen de manifiesto incremento de valor.
b) No permite gravar un incremento de valor distinto al que resulta de aplicar el método previsto en los artículos.
c) No admite que los contribuyentes aporten pruebas para acreditar que no se ha producido incremento de valor o que éste es distinto.
Esta sentencia se refiere al ámbito territorial de Guipúzcoa, estando pendientes de resolución otras sobre la misma cuestión en el territorio común, si bien las normas de una y otra legislación, foral y común, en este caso los artículos 107 y 110.4 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, son análogas, por lo que es previsible que la norma estatal sea declarada inconstitucional en el mismo sentido.
Una vez declarada la inconstitucionalidad se aprecian dos efectos, uno que la propia sentencia señala de modificación a futuro de la legislación, y otro, respecto del pasado, por si se puede solicitar la devolución como ingreso indebido de las liquidaciones practicadas en los periodos no prescritos.
Ahora la cuestión a plantear es si la doctrina que se desprende de esta sentencia es también aplicable a las transmisiones de viviendas protegidas y las peculiaridades en estos casos, por la existencia de un valor máximo legal (VML).
Como primer punto señalar que la transmisión de viviendas protegidas está sujeta al impuesto local, en la misma medida que el resto de inmuebles, por lo que en principio debe seguir criterios similares en cuanto a si es exigible o no el impuesto (y en su caso la devolución de los importes ingresados).
En segundo lugar indicar que las viviendas protegidas se pueden transmitir no solo cuando han perdido dicha calificación, sino también cuando siguen siendo protegidas y mantienen su régimen legal, si bien en esos casos se añade que son transmisiones forzosas por ejecuciones judiciales y en el caso de ser voluntarias que cuentan bien con una autorización específica e individualizada o al menos una previa comunicación a la Comunidad Autónoma.
Finalmente remarcar que el impuesto no grava la variación patrimonial puesta de manifiesto con motivo de la transmisión, sino solo en cuanto se refiere a la parte correspondiente al suelo y no al inmueble completo.
Parece que respecto de las viviendas libres desgraciadamente, y como ya ha ocurrido en el pasado con la comercialización de las preferentes bancarias o las cláusulas suelo de las hipotecas, va a producirse una avalancha de demandas judiciales reclamando los ingresos indebidos de las plusvalías, teniendo en cuenta que las transmisiones de inmuebles adquiridos antes de la burbuja inmobiliaria, que podemos situar en los años 2005 a 2008 y vendidos después con el pinchazo, que podemos resumir en los años 2012 a 2015, van a haber liquidado el impuesto en fechas en las que en la actualidad no alcanza la prescripción y porque normalmente los ayuntamientos no van a reconocer la improcedencia de la liquidación ni en reposición o incluso a través de reclamación ante los Tribunales Económico-Administrativos municipales allá donde los haya.
Y a medida que se conozcan las sentencias se irá clarificando la casuística.
Porque si ha habido pérdida en la transmisión y perdida en el valor del suelo parece que si procedería la devolución por la inconstitucionalidad de la norma.
Igualmente está claro que si ha habido ganancia en la transmisión e incremento en el valor del suelo, es procedente el impuesto, la liquidación y el pago.
Cuando haya habido pérdida en la transmisión del inmueble si hay incremento en la valoración del suelo, la posible posición de los ayuntamientos será que el impuesto grava el incremento del valor del suelo y no el de la edificación, en cuyo caso sería exigible el pago del impuesto, ya que respecto del suelo si ha habido incremento de valor.
Al contrario que en el caso anterior puede existir la situación en la que haya habido resultado positivo en la transmisión pero el valor del suelo tenga decremento. Los ayuntamientos van a defender que se pone de manifiesto una capacidad económica y no hay efecto confiscatorio, lo que prohíbe la Constitución en su artículo 31. Realmente estos casos es posible que sean excepcionales, pero desde luego dudosos en cuanto a resultado.
Pero en cualquier caso, para tener cierta garantía de que la reclamación prospere parece que tiene que justificar dos pérdidas de valor: el de la totalidad del inmueble transmitido y el correspondiente al valor del suelo. Algo que no tiene problema cuando lo que se transmite es precisamente un solar, coincidiendo ambos valores, pero que habrá que determinar por un perito cuando lo que se transmite es todo o parte de un edificio donde al suelo se añade el valor de la construcción.
En el caso de las viviendas protegidas nos vamos a encontrar con la situación de la existencia de un valor máximo legal, y que puede obtenerse, dependiendo de la casuística, en función del plan y del programa concretos a los que se haya acogido la actuación y de las normas respecto de los precios máximos en segundas y posteriores transmisiones.
Tradicionalmente, ya desde el R.D. 3148/78 se fijaba el valor del suelo en VPO del 15% del valor de las viviendas, y ese porcentaje ha perdurado y se ha ido trasladando en las normativas autonómicas como valor máximo legal del suelo.
Lo cierto es que parece que esa regla se ha mantenido históricamente pero no ha tenido efectos prácticos, más allá que evitar alguna promoción de “unifamiliares protegidos de lujo” que han intentado hacerse por promotor individual y por cooperativas, pagando un sobreprecio por el suelo y no declarando a los efectos de la correspondiente obra nueva, y tampoco se ha justificado su utilización en las memorias de los concursos de enajenación de suelos para vivienda protegida realizados por diferentes organismos públicos (Ayuntamientos y Sociedades Públicas del Suelo), porque no ha tenido una solución pacífica respecto de la posibilidad de destinar hasta un 30% de la superficie edificable a locales, que también históricamente siempre ha existido, inicialmente contemplado como dentro del presupuesto protegido con locales que se mantenían dentro del régimen de protección oficial y en la actualidad fuera de ese presupuesto pero considerado como libre.
Si los locales son de precio libre, el suelo adquirido para la promoción de viviendas de protección tendría una parte limitada y otra libre, con lo cual en definitiva la suma de ambas queda como libre, mediante el simple juego de imputar el máximo legal a la parte del suelo que se dice se dedicará a viviendas y el resto a la parte del suelo que se dedicará a locales.
Para evitar estos efectos, la normativa (por ejemplo artículo 32 del Decreto 141/2016 Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía), ha optado ya no por hablar del 30% de la superficie, sino del 30% del valor, por lo que equipara, solo a estos efectos del cálculo del VML del suelo, la aplicación del precio máximo por m2 útil de vivienda al precio máximo por m2 útil de local comercial o anejo no vinculado.
Sigue existiendo otra controversia en la aplicación de la norma, y es que el propietario de un solar que está destinado por planeamiento o por cualquier otra norma a viviendas de protección, cuando transmite el solar no conoce el proyecto (por lo tanto la edificabilidad útil) ni el programa concreto al que el promotor va a destinar la actuación, por lo que no conoce ni puede conocer el valor máximo legal en el que puede realizarse la transmisión del solar. Se podría decir que “ex – ante” no va a conocerse el VML de un suelo de protección oficial, y solo “ex – post” cuando ya se tiene la correspondiente calificación si puede calcularse el VML del suelo por aplicación del 15% del total de la calificación.
En cuanto al objeto de este comentario, en relación con la necesidad de justificar un decremento del valor del suelo en las transmisiones de viviendas protegidas y con el informe pericial para analizar dicha variación, podemos concluir que en la transmisión de la vivienda existiría un VML del suelo del 15% según el módulo del plan y programa existente en el momento de la adquisición, teniendo que calcular el VML del 15% según el módulo del plan y programa existente en el momento de la última transmisión que es la que se sujeta a la liquidación del IIVTNU.
Dado que en general y para el cálculo del módulo el Precio Básico Nacional no ha sufrido decremento, por ejemplo 695,19 euros m2 R.D. 801/2005; actualización para el año 2007 728,00 euros m2 y en la actualidad 758,00 euros m2, puede parecer que el valor del suelo en viviendas de protección, simplemente calculado como el 15% del módulo, no ha tenido decremento.
Sin embargo esto podría ser un error al que se llega si se confunde el VML con el valor de mercado. Eso es lo que debe determinar correctamente un tasador a través del correspondiente informe, porque si bien el módulo no se ha reducido, si es cierto que en la mayoría de los casos se ha reducido el valor global de mercado de la edificación y por lo tanto también el valor del suelo.
La explicación viene dada porque el valor del suelo en una edificación se obtiene no como un porcentaje del valor de la edificación, sino como un valor residual de lo que se obtiene por la edificación. El valor residual es el que debe ser de preferente aplicación para la valoración del suelo en una edificación de conformidad con la orden ECO/805/2003 modificada por EHA/3001/2007 y EHA/564/2008.
Y lo cierto es que en la época de la burbuja inmobiliaria las viviendas libres tenían un precio superior al de las viviendas protegidas, cuando en los últimos años e incuso en la actualidad las viviendas libres en no pocas ocasiones tienen un valor inferior al señalado como VML por las calificaciones de las viviendas de protección, y por lo tanto en el mercado se venden las viviendas protegidas a precios inferiores a los máximos legales.
Si alguien formula la reclamación del IIVTNU pagado en los últimos años con motivo de la transmisión de una vivienda protegida, cuando contacte con el perito tasador que le haga el informe sobre el valor del suelo que tenga la precaución de advertir a ese perito que no haga la simplificación de equiparar valor del suelo con el 15% del valor de la calificación según el módulo, porque precisamente ese es el valor máximo legal imputable al suelo, pero es muy probable que el valor del suelo calculado por el método residual en la época del pinchazo de la burbuja inmobiliaria no sea el máximo legal, sino inferior, con lo cual es posible que haya decremento en el valor del suelo entre la adquisición y la venta.
Categorías:Impuestos, Vivienda protegida
Comentarios sobre contratos administrativos y vivienda. 
Como actualización del comentario señalar que se ha publicado en el BOG del 31 de marzo de 2017 el Decreto Foral Norma 2/2017 de 28 de marzo, por el que se adapta la norma fiscal a la Sentencia del TC (publicada a su vez en el BOE el 25 de marzo).
La adaptación que se realiza consiste en someter a tributación solo aquellas transmisiones de inmuebles en las que la diferencia entre el precio de compra y el de venta (sin otros gastos ni actualizaciones de valor) sea positiva.
Asimismo acude a la valoración catastral y la proporción existente respecto al valor catastral del valor del suelo y el valor de la construcción, cuando, como es lo habitual, en la transmisión no se distingue entre el valor del suelo y el de la edificación..
Me gustaMe gusta
También Álava ha adaptado su legislación fiscal. En Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 3/2017 de 28 de marzo de 2017, publicado en el BOTHA del 5 de abril, se recoge la adaptación a la Sentencia del TC en el mismo sentido que lo había hecho Guipúzcoa.
Me gustaMe gusta
Como era previsible el TC en sentencia de 11 de mayo de 2017 anula la norma fiscal estatal siguiendo su propia doctrina de las sentencias 26/2017 de Guipúzcoa y 37/2017 de Álava.
En estos territorios ya está adaptada la legislación. Esperemos que en el territorio común se produzca pronto la adaptación normativa.
Lo cierto es que, en las adaptaciones forales, parece que no se vaya a exigir informe pericial para la determinación del valor del suelo, sino que simplemente se determinará el valor del suelo como el proporcional a la valoraciòn catastral. Es decir: valor del suelo a efectos del impuesto = importe total de la transmisión * valor catastral del suelo / total valor catastral.
Me gustaMe gusta
Sería interesante repasar todo el culebrón que ha habido a lo largo de los años sobre cómo valorar el suelo de una vivienda de protección oficial del Plan 18.000 y de otras promociones del Ayuntamiento de Madrid según los diversos casos: primero se compra el suelo y luego se hace el edificio; primero se hace el edificio y luego se compra el suelo; que si es primera o segunda transmisión; que si se pagan unos impuestos u otros; lo que han hecho los partidos que han mandado en cada momento en el consistorio; que si el precio del suelo está limitado o no por la normativa de vivienda protegida; etcétera. Hay mucha información en Internet sobre este asunto tan complicado y entretenido. El siguiente enlace sólo cuenta una pequeña parte de tan larga historia.
https://www.madrid.es/portales/munimadrid/es/Inicio/El-Ayuntamiento/Publicaciones/Listado-de-Publicaciones/Programa-de-Enajenacion-de-Suelo-Plan-18-000/?vgnextfmt=default&vgnextoid=fae0de50ee376210VgnVCM1000000b205a0aRCRD&vgnextchannel=f1aebadb6b997010VgnVCM100000dc0ca8c0RCRD
Me gustaMe gusta
Haz clic para acceder a AC_PO_21_12_17.pdf
El punto 78 va desde la página 31 hasta la página 36, y explica la normativa municipal más reciente sobre cómo se calcula el precio de venta del suelo de una vivienda de protección oficial del Plan 18.000 y de otras promociones del Ayuntamiento de Madrid. Adjunto la parte que resulta más interesante, precisamente por el respeto que se da a la legislación estatal de VPO de 1978 (lo del 15 %, etcétera).
PARTE DISPOSITIVA
El Pleno aprueba:
PRIMERO.- Aprobar un nuevo Pliego de Condiciones Económico-Administrativas,
que regule las condiciones de la enajenación directa y
onerosa de las cuotas de suelo correspondientes a los titulares
superficiarios de las viviendas, locales comerciales, anejos y garajes de
los edificios construidos en las parcelas municipales cedidas en derecho
de superficie en el denominado Plan 18.000 y otras convocatorias
denominadas 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª y Demanda Esencial Insatisfecha (D.E.I.)
en el plazo máximo de 5 meses.
SEGUNDO.- La valoración del suelo a efectos de fijar el precio de compra
de la enajenación directa y onerosa de las cuotas de suelo
correspondientes a los titulares superficiarios se llevará a efecto de
acuerdo a los siguientes criterios:
A) Cálculo del valor total del edificio: En primer lugar, se calculará el valor
total del edificio. Para ello se sumarán los valores correspondientes a
todos los elementos que lo integran: viviendas, garajes y anejos
vinculados, garajes y anejos no vinculados y locales comerciales. Todo
ello de acuerdo con lo establecido en el artículo 3 del Decreto 11/2005, de
27 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con
Protección Pública de la Comunidad de Madrid.
B) Precio de venta por metro cuadrado útil de una vivienda de protección
oficial: Las viviendas se valorarán por 1,2 veces de los precios máximos
oficiales vigentes, en su correspondiente calificación definitiva, y
actualizados en función de la evolución del IPC desde la fecha de la
calificación definitiva de la vivienda. Acorde con lo establecido en el
párrafo primero del artículo 11 del Real Decreto 3148/1978, de 10 de
noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-ley 31/1978, de 31
de octubre, sobre Política de Vivienda, al tratarse de la primera
transmisión de la correspondiente VPO.
C) Cálculo del valor total del suelo sobre el que se asienta el edificio: Al
valor total del edificio, se le aplicará, para este procedimiento de
enajenación, el porcentaje del 15% en concepto de repercusión del suelo
en el valor del edificio. Acorde con el artículo 2.D) del Real Decreto
3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-ley
31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Vivienda.
D) Asignación del precio final en función de las cuotas de la propiedad
horizontal: Para la valoración final del suelo, se considerará éste dividido
en tantas porciones como viviendas, con anejos y garajes vinculados,
locales comerciales, y anejos y garajes no vinculados existan en el
edificio. El precio de cada una de las porciones se obtendrá de multiplicar
el valor total del suelo en el que se asienta el edificio por la cuota de
participación en la propiedad horizontal de cada una de las viviendas con
anejos y garajes vinculados, locales comerciales o anejos y garajes no
vinculados que lo componen.
E) Aplicación de IVA: Finalmente, al precio final de cada vivienda, local
comercial, anejo y garaje se le aplicará el Impuesto sobre el Valor Añadido
(IVA) al tipo reducido, de acuerdo con lo establecido en el vigente artículo
91 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA.
TERCERO.- En el correspondiente Pliego de Condiciones Económico-Administrativas,
se regulará el derecho de tanteo y retracto a favor del
Ayuntamiento en caso de segundas y posteriores transmisiones por los
titulares superficiarios de las cuotas de suelo correspondientes de las
viviendas, anejos, garajes y locales, de los edificios construidos en las
parcelas municipales cedidas en derecho de superficie en el denominado
Plan 18.000 y otras convocatorias denominadas 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª y
Demanda Esencial Insatisfecha (D.E.I.)”.
Me gustaMe gusta
Lo anterior era la regulación más reciente (como primera transmisión). Y ahora voy a adjuntar la regulación que había unos años antes (como segunda transmisión), mediante dos ejemplos de sendas parcelas donde se explica muy bien la legislación aplicable y el procedimiento de cálculo. También en este caso se tiene en cuenta de forma supletoria la legislación de VPO de 1978, sobre todo que el precio del suelo sea como mucho el 15 % del precio máximo legal de venta de la vivienda y sus anejos vinculados, al margen de ciertos ajustes provocados por la existencia de elementos libres y por los coeficientes de participación en la división horizontal.
Haz clic para acceder a 100510-valoracion-P180.pdf
Haz clic para acceder a 100510-valoracion-P170.pdf
Me gustaMe gusta
Adjunto dos extractos de las actas de las juntas de urbanismo del Ayuntamiento de Madrid para ver cómo va evolucionando la normativa sobre valoración de suelos en edificios con viviendas de protección oficial; lo importante es que se busca una mayor precisión para contemplar todos los casos posibles.
El Director General de Planeamiento y Gestión Urbanística, don Juan Carlos Lasheras Merino: Sí. En relación a la pregunta formulada, relativa a la situación en la que se encuentra el nuevo pliego en redacción de enajenación del suelo del Plan 18.000, tras el acuerdo del Ayuntamiento del Pleno del 21 de diciembre de 2017 se informa lo siguiente: en las reuniones de trabajo que se están realizando y se han realizado por el Área de Desarrollo Urbano Sostenible para la elaboración de estos pliegos, se ha incorporado la Asesoría Jurídica del Ayuntamiento de Madrid con el fin de garantizar al máximo tanto la adecuación del contenido como la tramitación de un pliego que, desarrollando las detonaciones del acuerdo plenario y ante la dificultades de interpretación de una legislación claramente determinante aplicables a estas enajenaciones, resuelva toda las circunstancias que afectarían a un gran número potencial de posibles adquirientes. En este sentido, es necesario acabar de resolver algunas dudas en relación a la concreción de la metodología de valoración, a efectos de fijar el precio de compra de las cuotas de suelo por parte de los titulares superficiarios, incorporando a los pliegos, más allá de las condiciones de enajenación de primeros adquirientes, las relativas a las condiciones para segundas o posteriores transmisiones, en el intento de cubrir un vacío en las determinaciones del pliego correspondiente que podrían suponer ciertas desigualdades al generar valoraciones diferentes sobre cuotas idénticas de suelo, y de conseguir una metodología homogénea que favorezca al conjunto de los posibles afectados. En el mismo sentido, se está intentando profundizar en una metodología que complemente el acuerdo plenario con la posibilidad de considerar en las cuotas de suelo la naturaleza de los metros cuadrados de los que, efectivamente, se sea titular superficiario, de forma que la cuantía a pagar por cada titular de una cuota de suelo se relacione con el valor correspondiente a los metros cuadrados de vuelo de su derecho según su uso y naturaleza protegida o libre. De esta manera, en el supuesto de que un propietario de una vivienda protegida con un garaje vinculado quisiera comprar su cuota de suelo, esta se valoraría con criterios de vivienda protegida; por el contrario, la valoración de la cuota de suelo correspondiente a un local comercial se valoraría con criterios de mercado, evitándose que la existencia de elementos de mayor valor encarezcan el precio de la cuota correspondiente a los elementos protegidos, que tienen un precio máximo legal. Con el fin de acabar de concretar el contenido específico definitivo del nuevo pliego del Plan 18.000, en desarrollo del acuerdo plenario del 21 de diciembre, se va a proceder a realizar una consulta formal a la Asesoría Jurídica que resuelva las cuestiones planteadas, procediéndose a continuación a finalizar la tramitación correspondiente.
El Director General de Planeamiento y Gestión Urbanística, don Juan Carlos Lasheras Merino: Sí, pues como ya se ha explicado en alguna otra comisión, ante diversas dificultades de interpretación de la normativa en materia de vivienda de protección pública y las dudas surgidas en torno a los criterios de valoración de las cuotas de suelo contenidas en el acuerdo de 21 de diciembre de 2017, se solicitó informe a la Asesoría Jurídica del Ayuntamiento. El informe emitido por la Asesoría Jurídica el 28 del pasado septiembre, confirma la aplicación de los precios máximos vigentes establecidos en los pliegos de anteriores convocatorias: criterio que además fue avalado también en los juzgados de lo contencioso administrativo que han desestimado los recursos que se interpusieron frente a la valoración practicada en su día por la Administración municipal. Una vez aclaradas por la Asesoría las dudas planteadas, y en el marco de este informe de la Asesoría Jurídica, se está redactando por la Subdirección General de Patrimonio Municipal de Suelo, un nuevo pliego regulador de las condiciones de enajenación de parcelas del Plan 18.000, y por lo tanto aplicando una metodología de valoración de acuerdo con los precios máximos actualmente vigentes aprobados por la Comunidad de Madrid. No obstante, en torno al Plan 18.000 han aparecido circunstancias que motivan la necesidad de realizar modificaciones en los pliegos de las anteriores convocatorias. Hay parcelas en las que se encuentra vencido o próximo a su vencimiento el plazo de treinta años correspondiente a la calificación de viviendas de protección oficial. Y en segundo lugar, algunos titulares han descalificado anticipadamente su vivienda, lo que supone en ambos casos que estas viviendas queden fuera del ámbito de la protección pública y se consideren libres a todos los efectos. En el nuevo pliego se está valorando esta circunstancia, lo que implicaría revisar las cuotas de valoración del suelo para hacerlo no directamente según los coeficientes de participación en la división horizontal, sino corrigiendo este valor en función de la naturaleza de cada elemento según sea protegido o libre. En el nuevo pliego la valoración de las cuotas se realizaría, por lo tanto, en el marco del informe emitido por la Asesoría Jurídica, si bien adecuándose a las nuevas circunstancias surgidas en torno al Plan 18.000 y con la intención genérica de diferenciar a los titulares de vivienda protegida que, con carácter general, verían disminuido el precio de su cuota de suelo ya que esta se valoraría —como he dicho— según la naturaleza protegida o libre que tuviera, lo que constituirá un método de cálculo más acorde con el régimen de protección de la vivienda pública.
Me gustaMe gusta