Comunidad de Propietarios

La inscripción registral a favor de las Comunidades de Propietarios.

La Puerta del Perdón. Monasterio de Santo Toribio de Liébana.

La Puerta del Perdón. Monasterio de Santo Toribio de Liébana.

Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica. Esta es un afirmación indiscutida en nuestro ordenamiento jurídico (artículo 11 del Reglamento Hipotecario) más allá de que éste les atribuya determinadas facultades y posibilidades de actuación, como la posibilidad de ser titular de fondos y créditos, capacidad procesal limitada o la asunción de obligaciones fiscales y laborales, por citar algunas.

A partir de tal afirmación se ha concluido tradicionalmente que, ante la ausencia de personalidad jurídica, no era posible que las comunidades de propietarios fuesen titulares registrales de un bien inmueble.

El problema se venía solventando, en el caso de adjudicación judicial de bien inmueble a favor de una comunidad de propietarios, extendiendo el decreto de adjudicación a favor de los copropietarios en proporción a sus cuotas de participación en la comunidad de propietarios.

Pero esta conclusión se ha empezado a matizar. Ha sido la Dirección General de Registros y Notariado la que en dos resoluciones recientes ha admitido la inscripción registral a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, bien es cierto, que tal inscripción es limitada como ahora veremos.

La primera matización la encontramos en la Resolución de 12 de febrero de 2016.  

El caso planteado versa sobre la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios en la que se extiende un decreto de adjudicación a favor de la comunidad de propietarios. En esta situación la registradora de la propiedad suspende la inscripción del inmueble a favor de la comunidad de propietarios ante su carencia de personalidad jurídica.

Aunque no lo aclara la resolución, entiendo que la adjudicación fue de la vivienda del propietario en la comunidad de propietarios.

Después de un recordatorio sobre la ausencia de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios y de sus posibilidades de actuación, la DGRN argumenta, y esto es lo novedoso, que

Por otra parte, hay que destacar que este Centro Directivo ha admitido excepcionalmente la existencia de casos de inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, en favor de colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento y sin que por ello se resintieran los principios básicos de nuestro sistema registral, como fue el caso de inscripción de una adjudicación a favor de una comisión de acreedores de una entidad suspensa (Resolución 28 de enero de 1987) y la anotación de un convenio de ejecución de sentencia a favor de la masa de una quiebra (Resolución 30 de enero de 2003).

En este sentido, debe admitirse el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitido el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación. Ahora bien, esta inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común.

La importancia de esta resolución es notable; es la primera -en mi modesto conocimiento- que admite la inscripción registral de un inmueble a favor de una comunidad de propietarios.

Pero tal posible inscripción se circunscribe a aquellas que sean “consecuencia de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios”, es decir, la inscripción a favor de las comunidades de propietarios se somete a un doble límite:

Primero. Que el embargo hubiese sido provocado por la deuda de un propietario en régimen de propiedad horizontal. Este límite tiene una doble consecuencia, por una lado, excluye aquellos embargos provocados por deudas de otra naturaleza (deudas de un propietario con la comunidad de propietarios que no tengan por origen las cuotas de la comunidad) y, por otro lado, excluye los embargos sobre bienes de terceros que no fuesen miembros de la comunidad de propietarios.

Segundo. Que la propiedad embargada sea parte del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, lo que excluye la inscripción de otros inmuebles del embargado.

La segunda matización la encontramos en la Resolución de 26 de julio de 2017

Esta resolución ha venido a ampliar las posibilidades de inscripción a favor de las comunidades de propietarios, desautorizando el doble límite que parecía deducirse de la resolución de 12 de febrero de 2016.

Así, respecto al límite primero, la DGRN señaló que

Es cierto que la Resolución parcialmente transcrita – resolución de 12 de febrero de 2016- hace referencia a que la inscripción a practicar debía considerarse la consecuencia ordinaria de un embargo trabado por deudas de uno de los propietarios, pero con tal afirmación este Centro Directivo no pretendía manifestar doctrina, sino, simplemente, hacer referencia al supuesto de hecho. Lo trascendente de la doctrina expuesta consiste en que, permitida legalmente la traba y anotación preventiva de embargo a favor de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, debe considerarse incluida en la permisión la consecuencia de que se adjudique al actor el objeto trabado y de que, como consecuencia, se practique la oportuna inscripción a su favor (artículo 673 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Sí que constituye doctrina la afirmación de que si la norma jurídica permite que la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal actúe como actor (artículos 538.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 13.3 de la Ley sobre propiedad horizontal), y como titular de la anotación preventiva (artículo 9 de la Ley Hipotecaria), deberá practicarse la inscripción a su favor si, como consecuencia del desenvolvimiento del procedimiento, el objeto de la traba le es adjudicado. No existe diferencia conceptual en la condición en qué actúa la comunidad si reclama un crédito derivado de la obligación de pago de las cuotas de la propia comunidad (como afirma el acuerdo del registrador), o si reclama un crédito derivado por cualquier otro concepto (vid. artículo 7.2, último párrafo de la Ley sobre propiedad horizontal); tampoco existe diferencial conceptual si la persona del deudor no es miembro de la comunidad de propietarios; lo esencial es que se trate de una adjudicación judicial derivada de la reclamación de un crédito del que sea titular la comunidad. De aceptarse la tesis del registrador se estaría afirmando la existencia de una restricción a la legitimación activa de la comunidad de propietarios que no resulta de precepto alguno.

Y respecto al segundo

Tampoco es exigible, por no derivarse dicha restricción de ninguna norma que la justifique, que el objeto trabado haya de ser necesariamente un elemento independiente del propio régimen de propiedad horizontal. Si la comunidad de propietarios ostenta un crédito frente a un deudor, éste responde de su satisfacción con todo su patrimonio de conformidad con el principio de responsabilidad patrimonial universal. No existe norma que limite dicha responsabilidad al eventual patrimonio que esté integrado en el régimen de propiedad horizontal.

Concluyendo la DGRN

En definitiva, si la comunidad de propietarios en régimen de comunidad horizontal ostenta un crédito contra un propietario del propio régimen o contra un tercero, le asiste la facultad de instar judicialmente su cumplimiento y, en vía de apremio, de instar la traba de cualesquiera bienes del deudor, así como su enajenación vía subasta e, incidentalmente, su adjudicación e inscripción en el Registro de la Propiedad (artículos 670 y 673 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

A partir de esta última resolución, las comunidades de propietarios podrán inscribir a su favor la propiedad de bienes inmuebles que sean consecuencia de la ejecución judicial de un crédito frente a cualquier tercero.

Es un paso muy importante de cara a la atribución de plena personalidad jurídica a las comunidades de propietarios.

 

 

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s