La costa de Cantabria.

En el borrador del Plan de Vivienda 2018/2021 se ha recuperado la ayuda a la adquisición de viviendas. Esta ayuda ha provocado cierto revuelo y bastantes críticas.  

En síntesis la ayuda beneficia a jóvenes de hasta 35 años que tengan una fuente regular de ingresos que sea inferior a 3 veces el Iprem y tendrá será de hasta 10.800 € con un límite del 20% del precio de adquisición.

En la presente entrada veremos las distintas críticas realizadas y en una entrada posterior analizaremos sus requisitos y condiciones.

La ayuda se recoge en los artículos 54 y siguientes del borrador del plan y tiene por objeto facilitar a los jóvenes el acceso a una vivienda en régimen de propiedad mediante la concesión de una subvención directa para su adquisición.

Este programa es novedoso respecto al plan anterior. Recordemos que en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, se abandonó las ayudas a la adquisición de viviendas, ayudas que ahora se recuperan de forma limitada.

La primera consideración que cabe realizar a la recuperación de esta ayuda es si ha variado la situación respecto a aquella que justificó el cambio de rumbo realizado por el Plan Estatal de Fomento del Alquiler, situación que se describió en la exposición de motivos de la siguiente forma

La crisis económico-financiera que afecta a nuestro país y que se manifiesta con especial gravedad en el sector de la vivienda, pone hoy de manifiesto la necesidad de reorientar las políticas en esta materia. En efecto, tras un largo periodo produciendo un elevado número de viviendas, se ha generado un significativo stock de vivienda acabada, nueva y sin vender (en torno a 680.000 viviendas) que contrasta con las dificultades de los ciudadanos, especialmente de los sectores más vulnerables, para acceder a una vivienda, por la precariedad y debilidad del mercado de trabajo, a lo que se une la restricción de la financiación proveniente de las entidades crediticias.

A mi juicio, dejando de lado algunas zonas geográficas donde el stock de vivienda sin vender ha disminuido notablemente, la situación se sigue asemejando bastante a la que describió el plan 2013/2016, situación que, en consecuencia, no justifica la re-introducción de las ayudas a la compra.

No obstante, tampoco creo que la política de vivienda deba condenar a todos los jóvenes potenciales adquirentes de vivienda, seguro que hay algunos a los que estas ayudas les pueden facilitar la adquisición de una vivienda.

Ahora bien, el diseño de la ayuda no me gusta mucho ya que favorecerá a aquellos que tengan ingresos adicionales o que no lo necesiten realmente. En una entrada posterior me explicaré.

A lo largo de estos meses he ido leyendo y recopilando alguna de las críticas que ha recibido la recuperación de esta ayudas; seguro que no están todas:

Según la AVS, en sus sugerencias al Plan Estatal de Vivienda 2018/2021,

«También supone un retroceso respecto a los planteamientos de fomento del alquiler, la inclusión en el programa de ayuda a los jóvenes de ayudas para la adquisición de vivienda habitual y permanente, volviendo a los tiempos en que las políticas públicas favorecían la compra sobre el alquiler, si bien esta apreciación puede matizarse cuando se conozca la previsión presupuestaria a aplicar a este programa».

Tiene razón la AVS cuando somete las críticas a esta ayuda a la dotación presupuestaria que se le haga. Ha habido varios casos de líneas de ayudas muy publicitadas que finalmente resultaron un espejismo por la falta de fondos (véase el programa de ayudas para la creación de un parque público de vivienda en alquiler; sobre esta cuestión puede consultarse la entrada «El parque público de vivienda en alquiler tendrá que esperar«).

La compra de viviendas por parte de jóvenes sólo es realista si la cuota de amortización del préstamo hipotecario es proporcional a los ingresos familiares.  En  este sentido,  la política de vivienda debe asegurar dicha coherencia y la forma más lógica es la de controlar el precio máximo de venta, tal como tradicionalmente han hecho las calificaciones de viviendas protegidas. Ello permitiría encuadrar adecuadamente la compra de viviendas de muchas promociones que se han desarrollado o se desarrollarán en suelos de reserva para vivienda protegida, que no se han podido comercializar o tendrán dificultades de comercialización por falta de financiación y también por falta de ayudas públicas.

A mi juicio vuelve a acertar la AVS. Cualquier persona cuando pretenda adquirir una vivienda lo primero que debe plantearse es si puede pagar «su hipoteca». Por eso el diseño de la ayuda debería partir de la relación entre los ingresos y la cuota de amortización, solo así se ayudará a quien lo necesita y no a quien puede adquirir una vivienda sin ayuda.

En el diseño de la ayuda del borrador se establecen dos condiciones económicas, una referida a la exigencia de una fuente regular de ingresos y otra referida a la exigencia de unos ingresos que no superen 3 veces el IPREM. No existe ninguna referencia a la relación entre ingresos y préstamo hipotecario.

A esto debe añadirse que no se establece ningún límite al precio máximo de la vivienda a adquirir; se contra argumentará que eso va de suyo, que el volumen de ingresos del adquirente será el que determine el precio de la vivienda a adquirir. Esto es lo coherente, pero he visto demasiados personas sin ingresos que adquirían viviendas gracias a la financiación adicional de familiares o a jóvenes que disfrutaban de la RBE sin tener ninguna fuente regular de ingresos y que, sorprendentemente, pagaban el alquiler regularmente. No sigo, que cada uno saque sus propias conclusiones.

No llego a comprender la observación final de la AVS, salvo que lo que se pretenda es limitar esta ayuda a las viviendas calificadas como protegidas por haber sido promovidas en suelos reservados por el planeamiento a tales viviendas. Ello, evidentemente, favorecería la venta de viviendas que ahora mismo no se venden. No parece ser este el planteamiento del borrador que no establece ningún límite en cuanto a la naturaleza de las viviendas a adquirir.

Por otro lado, las viviendas de segunda mano, o las ya construidas y no vendidas pueden -como se ha hecho en anteriores planes-, contar con algún tipo de calificación que garantice la coherencia entre la ayuda pública y el coste financiero tolerable para hogares con ingresos anuales inferiores a 3 veces el IPREM, que marca el propio Real Decreto. 

Lo que propone la AVS es calificar las viviendas que se adquieran como viviendas protegidas, en concreto, como viviendas de régimen general o especial. Esta calificación exigiría que el plan estableciese tales categorías.

El sindicato UGT, en su análisis del borrador, entiende que

«Las medidas incluidas en el Plan destinadas a la población joven resultarán poco útiles frente al hándicap que supone para su emancipación el aumento de la precariedad laboral, especialmente por los bajos salarios y la extrema temporalidad, y por la insuficiencia de las ayudas frente a la escalada de precios en el mercado de la vivienda español.

Así sucede, por ejemplo, cuando el Plan establece como requisito para optar a las ayudas a la adquisición de vivienda el disponer de una fuente regular de ingresos, lo que excluiría a miles de trabajadores y trabajadoras jóvenes sometidos a la extrema precariedad laboral. Además, se establece la incompatibilidad de las nuevas ayudas del Plan con la Renta Básica de Emancipación y/o con las concedidas por entes locales o autonómicos, así como la posibilidad de que las Comunidades Autónomas puedan reducir el plazo de tres años para las ayudas al alquiler, lo que puede generar enormes desigualdades entre territorios.» 

Coincido con el diagnóstico de la situación que efectúa UGT. El requisito de contar con una fuente regular de ingresos excluirá a la mayoría de los jóvenes menores de 35 años que no tienen trabajo estable.

Pero existen jóvenes que si tiene tal fuente de ingresos, y estos jóvenes también deben tener ayudas públicas a la hora de adquirir una vivienda. Pero la Administración debe ser escrupulosa en el establecimiento y control de los requisitos para ello.

El economista GONZALO BERNARDOS, en un artículo titulado «El plan de vivienda 2018-2021: las apariencias engañan», señala que

En primer lugar, me parece un error ofrecer ayudas a la compra de viviendas en un momento en que el mercado residencial vuelve a estar en expansión. Dichas subvenciones sólo tienen sentido si está en crisis y deben retirarse cuando va bien. La desgravación fiscal para la adquisición de la vivienda habitual se incorporó por primera vez en la reforma tributaria de 1977. El crecimiento económico era escaso y la construcción de viviendas claramente menguante. Su principal objetivo era aumentar la demanda de pisos, generar nuevos puestos de trabajo e incrementar el PIB.

Por otra parte, el importe de la ayuda, un máximo de 10.800 euros a los jóvenes con 35 años o menos, me parece insuficiente. No les permitirá adquirir un piso en las grandes ciudades o en su periferia próxima, donde verdaderamente existe un problema general de acceso a una vivienda en propiedad. El motivo es que en la mayoría de los casos dicha cuantía no cubre ni los gastos asociados a la compra (impuestos, notaría, registro y gestoría), cuyo importe en Cataluña se sitúa alrededor del 13% de su precio.

En cambio, dicha ayuda puede ser significativa si la vivienda adquirida tiene un precio inferior a 100.000 euros. Un nivel que es frecuente en municipios situados lejos de las grandes ciudades, donde existe un gran stock de pisos disponibles y en los que el problema de acceso a una vivienda es escaso, pues el importe de los alquileres es reducido. Entre otros muchos, es el caso de Langreo (Asturias), Deltebre (Tarragona), Águilas (Murcia) o Alcarrás (Lleida).

A diferencia de lo que indican algunos analistas, dudo mucho que la subvención otorgada haga aumentar significativamente el precio en dichas localidades, debido al gran exceso de oferta existente. No obstante, sí beneficiará a las entidades financieras y a la Sareb, quienes podrán deshacerse de forma más rápida de una parte del stock más difícil de vender, sin necesidad de realizar bajadas de precio adicionales.

Desde mi perspectiva, la mejor medida que puede adoptar el Gobierno para conseguir que las familias con menos recursos adquieran una vivienda en propiedad es facilitar el crédito hipotecario a aquellas cuyos ingresos se sitúan por debajo de los 2.500 euros. Por tanto, sugiero un acuerdo entre el Ministerio de Fomento y los bancos que comprometa a éstos a otorgar un mínimo de 75.000 hipotecas anuales a dicho colectivo durante los cuatro años de vigencia del plan. Los nuevos préstamos deberían cumplir dos requisitos: tener un tipo de interés fijo del 2,5% durante un plazo máximo de 30 años y no superar el importe de la cuota hipotecaria el 30% de los ingresos mensuales.

A pesar de que en 2016 el número de hipotecas constituidas sobre viviendas aumentó en un 14%, éstas sólo representaron el 21% de las concedidas en 2006. Sin duda, las familias con inferiores ingresos son el colectivo más afectado por la sequía hipotecaria, pues a priori son las que menos garantías de pago ofrecen a las entidades financieras. Por tanto, no es el precio, sino la imposibilidad de acceder a un préstamo, la principal dificultad que tienen para adquirir una vivienda.

La idea de G. Bernardos suena bien pero me parece ineficaz. Me explico, estamos en un momento en el que los ratios de solvencia son examinados escrupulosamente por los bancos a la hora de conceder préstamos hipotecarios, y esto impediría su concesión a personas que no acrediten condiciones suficientes para su amortización; a pesar de lo que alguna gente opina, la pretensión de los bancos no es «quedarse» con las viviendas sino que le devuelvan los préstamos concedidos mas sus correspondientes intereses.

Esta idea no es otra cosa que la vuelta a los préstamos convenidos que han acompañado tradicionalmente a los planes de vivienda y, al respecto, recordemos que en ningún momento la concesión de préstamos fue obligatoria (sobre la cuestión de la obligatoriedad de la concesión de préstamos puede consultarse la entrada ¿Los bancos están obligados a conceder los préstamos para la adquisición de viviendas protegidas?). 

Alain Cuenca, profesor de Economía de la Universidad de Zaragoza, opina que

«Según todos los análisis económicos, es una medida que no beneficia al comprador o arrendatario, sino al vendedor y o al arrendador, ya que van a subir los precios automáticamente»,

«Reimplantar las ayudas a la compra y al alquiler se trata de «un desaguisado», ya que la experiencia demuestra, y todos los organismos internacionales han dejado claro, que este tipo de medidas se traducen en una subida de precios». 

Por último, Santiago Lago-Peña, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad de Vigo, concluye que

«Es un error. Sea vía IRPF o subvención directa,  las investigaciones aplicadas muestran que, fundamentalmente, acaban encareciendo el precio de la vivienda al elevar la capacidad de compra de los demandantes. De hecho, las deducciones en el IRPF por compra de la vivienda (hoy abolidas) son una de las causas de la burbuja de inmobiliaria de la década pasada».

Estas dos ideas acuden a múltiples estudios que concluyen que las subvenciones a la compra y también al alquiler, al ser una demanda inelástica, se trasladan a los propietarios. Este es un tema muy interesante al que dedicaré una entrada en el futuro.

Como puede apreciarse las opiniones no son muy favorables. Algunas las comparto otras no tanto. Mi opinión no es tan crítica, la Administración también debe ayudar a aquellos jóvenes que tiene la suerte de poder adquirir una vivienda, pero debe tener mucho cuidado en ayudar solo a aquellos que lo necesiten y no a otros jóvenes que, por razones diversas, no lo necesitan.

Como muestra un ejemplo: promoción de viviendas protegidas cuyo precio superó los 240.000 €, adquiridas, en su mayor parte, por personas que no llegaban a 2.5 veces el Iprem ¿Quién pagó realmente la vivienda? …

En una próxima entrada comentaré los requisitos concretos de esta ayuda y allí veremos qué viviendas pueden adquirirse y cuánto se puede ganar para solicitarlas.