Comunidad de Propietarios

La distribución de las subvenciones en las comunidades de propietarios ¿Qué ocurre cuando se produce un cambio de propietario entre la concesión a la comunidad de propietarios y la distribución de la misma entre los propietarios? Perspectiva civil.

La costa de Santander

Las dudas acerca de cómo se reparten las subvenciones públicas en las comunidades de propietarios son habituales ¿A quién le corresponde y en qué cuantía?

En las próximas líneas me planteo abordar esta cuestión, que como todas las que trato en el blog, es resbaladiza y opinable. Esta entrada recoge mi opinión sobre el asunto, opinión que seguro encuentra posturas discrepantes.

Antes de comenzar adelanto que, a mi juicio, esta cuestión tiene distintas soluciones si contemplamos la cuestión desde un punto de vista civil o desde una perspectiva fiscal. Desde la óptica civil se dilucida a quién pertenece la subvención a titulo de propietario, es decir, quién la integra en su patrimonio; por el contrario, desde la óptica fiscal se determina quién es el obligado a tributar por la subvención que percibe por la comunidad de propietarios.

La problemática viene dada por la confluencia de dos situaciones, en principio, incompatibles. Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica propia lo que obliga a atribuir los gastos e ingresos a los propietarios. Pero, al mismo tiempo, las comunidades pueden constituirse en beneficiarios de subvenciones públicas al margen de los propietarios.

La condición de beneficiario de las comunidades de propietarios tiene amparo en el artículo 11.3 de la Ley General de Subvenciones (LGS), que otorga la misma a las entidades sin personalidad jurídica siempre que las bases reguladoras de la subvención así lo prevean.

Las reglas generales, desarrolladas en una entrada anterior titulada Las Comunidades de Propietarios ante las subvenciones a la Rehabilitación Edificatoria del Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabilitación, que rigen en esta materia pueden sintetizarse de la siguiente forma:

Primero. Las comunidades de propietarios en cuanto beneficiarios tienen que cumplir con los requisitos establecidos por el artículo 13 LGS y, en especial, deben estar al corriente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias y frente a la Seguridad Social.

Segundo. Los distintos propietarios de las viviendas no están obligados a cumplir las condiciones establecidas por el artículo 13 Ley General de Subvenciones. Esto va a permitir que las comunidades de propietarios adquieran la condición de beneficiarios de subvenciones aún cuando los distintos propietarios mantengan deudas con la Seguridad Social o con la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT).

Esto es así siempre que la correspondiente convocatoria de subvenciones no realice exigencias adicionales respecto a los propietarios individuales, ya que si así fuese éstos estarían también obligados al cumplimiento de las mismas. Ejemplo de esta exigencia adicional la encontramos en el artículo 22.2 del Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabilitación 2013/2016.

Tercero. La única exigencia de la LGS para las comunidades de propietarios es que puedan llevar a cabo los proyectos, actividades o comportamientos o se encuentren en la situación que motiva la concesión de la subvención.

Cuarto. Aún cuando no venga exigido por la LGS, es necesario la existencia de un representante de la comunidad de propietarios para sus relaciones con la Administración concedente ya que en caso contrario las actuaciones de la comunidad relacionadas con la subvención deberán estar suscritas por todos los propietarios.

De acuerdo a las reglas expuestas, las comunidades de propietarios podrán ser beneficiarias de ayudas públicas si así se prevé expresamente en la correspondiente convocatoria y sin que sea exigible ningún requisito adicional respecto a los propietarios individuales de las viviendas salvo exigencia expresa de la convocatoria.

Por tanto, en aquellos casos en que no existan exigencias adicionales respecto a los propietarios, el beneficiario de la subvención será la comunidad de propietarios, que será el sujeto obligado a cumplir con todas las exigencias legales. Dicho de otro modo, las condiciones de los propietarios no tendrán repercusión en la subvención, no entrando a valorar la administración la composición de la comunidad.

Esta situación tiene cierto paralelismo con la situación de las personas jurídicas, cuya composición interna no tiene relevancia en materia de subvenciones. Resulta indiferente en la concesión de una subvención cuál es el contenido accionarial de una sociedad o si se produce una variación del mismo durante el proceso subvencional. Situación distinta es aquella en la que se produce una modificación en la propia persona jurídica, ya sea absorción, escisión, etc. En todos estos casos la modificación es relevante a efectos subvencionales en cuanto varía la condición jurídica del beneficiario.

Siendo esto así, la modificación de la base personal de la comunidad por cambios en la propiedad de las viviendas no tiene efectos en subvención concedida, que será abonada a la comunidad de acuerdo a lo que establezca la convocatoria.

Antes esta situación la duda que se plantea es cuál debe ser el criterio para el reparto de la subvención entre los propietarios. Antes de continuar, conviene recalcar que el reparto efectivo no es obligatorio, es decir, que la subvención puede quedar dentro de los fondos propios de la comunidad, que es lo habitual. Lo que si es obligatorio es el reparto nominal de la subvención a los propietarios, y su imputación a efectos fiscales, lo que tendrá gran relevancia en el IRPF de los propietarios.

Llegado a este punto, lo relevante es saber cuáles son los criterios de reparto de los ingresos dentro de la comunidad de propietarios dado que la subvención es exactamente eso, un ingreso. Ingreso que dada su naturaleza tendrá el carácter de extraordinario.

El sistema de distribución de ingresos y gastos se establece en el artículo 9.5 Ley Propiedad Horizontal, del que es posible extraer las siguientes reglas de acuerdo a la Sentencia del Tribunal Supremo 70/1991 de 2 de febrero:

1) El sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título constitutivo en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones a favor de determinados elementos privativos.

2) Al sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos por el artículo 16 LPH, que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la comunidad de propietarios para modificar las reglas que contienen los estatutos.

Atendiendo a estas reglas, la distribución de la subvención se realizará de acuerdo a la cuota de participación que corresponda a cada propietario salvo que se haya acordado otro criterio por unanimidad.

El problema surge cuando ha existido variación en la propiedad de la vivienda entre la concesión de la subvención y el pago de la misma por la Administración ¿A quién lo corresponde la subvención: al antiguo propietario o al nuevo?

A mi juicio la subvención concedida a la comunidad de propietarios pertenecerá a quién resulte propietario en el momento de la exigibilidad o devengo del ingreso a favor de cada propietario, momento que no coincide con el momento de la concesión de la subvención, ni siquiera con el momento del ingreso efectivo de la subvención en la contabilidad de la comunidad de propietarios. Seguro que es una opinión controvertida.

Argumento mi posición en la aplicación analógica de lo establecido para las derramas (gastos extraordinarios) en el artículo 17.11 LPH.

Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

A este respecto, en el Congreso “Poder judicial – Administradores de Fincas de la Comunidad Valenciana” en 2010 se llegó a las siguientes conclusiones (GPS Propiedad Horizontal, Tirant lo Blanch):

1) El momento que determina quién es el obligado al pago es el devengo o exigibilidad de la deuda (artículo 17.11 LPH) y no el de surgimiento de la obligación en el correspondiente acuerdo de la comunidad de propietarios (SAP de Madrid, de 16 de noviembre de 2006, entre otras).

A título de ejemplo, cabe citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra 923/2012 de 18 de diciembre.

El debate se centra en la exigibilidad y en este punto se estima que el hecho determinante del nacimiento de la deuda no radica en la mera aprobación en la Junta del plan del gasto general derivado de obras necesarias, sino del momento en que ese gasto convierte en exigible la deuda derivada de la derrama aprobada, que en el caso examinado, en cuanto a las devengadas a partir de enero de 2007, es precisamente cuando se emiten para su cobro los respectivos recibos, pues aquí la deuda, al no coincidir el momento de su aprobación en Junta con el efectivo devengo, no es exigible desde su aprobación sino desde un momento posterior al estar fraccionado el pago en distintos plazos, pues antes del vencimiento de los mismo su pago no era exigible.

2) Se deriva de la anterior afirmación que en el supuesto de transmisión de la vivienda o local integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal, vendrá obligado al pago del recibo correspondiente aquel que fuese propietario en el momento de pasarse a cobro el recibo, y ello aunque en el momento de aprobarse el acuerdo de mejora aún no hubiese adquirido la propiedad.

La aplicación de estos criterios al reparto de la subvención supone que deberá atribuirse a aquellos que sean propietarios en el momento de efectuarse el reparto, no a aquellos que lo fuesen en el momento de la concesión de la subvención, ni a aquellos que lo fuesen en el momento del ingreso en las cuentas de la comunidad de propietarios.

Sobre esta cuestión se pronunció la Sentencia 651/2007, de 19 de noviembre, de la Audiencia Provincial de Valencia, en los siguientes términos:

Por último, haremos referencia al efecto que produce que no exista previsión contractual sobre el destino de la subvención, y si esta se concede a la Comunidad o a los propietarios. De la documental aportada la subvención se concede a la Comunidad que esta integrada por los propietarios de los inmuebles, y prueba de ello es que el pago se realiza a aquella que redistribuye el importe entre los propietarios de las viviendas; sin embargo, el conflicto se plantea en determinar si la Comunidad debe reintegrar a los propietarios que aportaron el dinero para las reparaciones o al actual, como es el caso en que ha operado una transmisión, y la posición que este tribunal mantiene es: a) La Comunidad de Propietarios tiene personalidad jurídica propia y esta integrada por los propietarios de las viviendas y locales, por lo que fuera de esa relación jurídica, aquella no podrá dirigirse contra los anteriores propietarios salvo los supuestos previstos en el articulo 9 -e), por lo que su representatividad es orgánica; b) Si no existe un pacto expreso entre el vendedor y el comprador de acuerdo con el articulo 1255 del C.C., la compraventa transmite la propiedad con todos los derechos y obligaciones, entre las que se encuentra el cobro de la subvención por efecto de la vinculación real; c) El principio de libertad de pactos en los contratos se extiende a la fijación del precio de la compraventa, por lo que este tribunal presume que en su determinación se valoró las obras de rehabilitación; d) Por si existiera duda, como la hay, el articulo 1289 del C.C . establece un criterio de interpretación cuando fuere imposible resolverlas por las reglas establecidas en los artículos precedentes, y al tratarse de un contrato oneroso y recaer sobre una circunstancia accidental, se resuelve a favor de la mayor reciprocidad de intereses, y en su aplicación favorece al demandado por la razón de que en el precio de la compraventa se atendió al valor de la edificación con la rehabilitación ya efectuada, de ahí que la función compensadora que proporciona la subvención ha de favorecer al demandado.

Es muy importante precisar que la vinculación real a la que se refiere la sentencia viene referida a la distribución de una subvención que tiene como beneficiario a una comunidad de propietarios. En este caso la subvención se atribuye atendiendo a la mera condición de propietario de la vivienda, no atendiendo a las condiciones personales de los propietarios.

Esta vinculación real, según terminología de la sentencia trascrita, supone afirmar el carácter propter rem del cobro de la subvención. En palabras de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 17 de abril de 1998 referida a las obligaciones propter rem pero plenamente aplicable al caso, estas obligaciones se caracterizan por:

1) Accesoriedad o precisión de absoluta conexión a una determinada titularidad jurídico real.

2) Especial determinación del sujeto pasivo, en cuanto éste viene determinado por una titularidad básica – la del piso o local susceptible de aprovechamiento independiente -.

3) Posibilidad de renuncia o abandono liberatorios.

4) Transmisibilidad de la obligación por transmisión del derecho real conexo y principal.

Estas consideraciones no son aplicables a aquellas subvenciones que son concedidas de forma individual a una persona para la rehabilitación de su vivienda. En este caso el beneficiario es una persona concreta y determinada, lo que plantea el problema de si la transmisión de la vivienda transmite la condición de beneficiario de la subvención concedida, cuestión también controvertida.

Una de las consecuencias mas llamativas que surgen del planteamiento que se sostiene en la presente entrada es que la atribución de la subvención no se va a realizar necesariamente a aquellos propietarios que financiaron el gasto. Esta consecuencia se ve expresamente reflejada en la Sentencia de la Audiencia Provincial trascrita.

Como antes señalé, seguro que es una postura controvertida. Y lo será más si tenemos en cuenta que la tributación de la subvención por parte de los propietarios no se basa en los mismos criterios. A esta cuestión dedicaré una próxima entrada.

9 replies »

  1. Tema interesante, y creo que bien resuelto, con la conclusión:
    a) cuando el beneficiario de la subvención es el propietario persona física (aun motivada la subvención por una actuación común) y que normalmente por las circunstancias personales incluso podría darse la situación de que un comunero fuera receptor de la ayuda y a otro le fuera denegada, la atribución y el cobro, aunque ya no sea propietario de la vivienda en el momento de la percepcion le corresponde a la persona física individualmente a quien le fue concedida.
    b) cuando el beneficiario de la subvención es la comunidad de propietarios (por atribución de una personalidad especial en la convocatoria de las subvenciones) no corresponde a los propietarios a título nominativo y fijo en el momento del devengo de la subvención, sino solo en su condición de propietarios en cada uno de los momentos, que puede ser cambiante a lo largo del tiempo por las correspondientes transmisiones de la vivienda, por lo que el cobro de la subvención constituye una partida más de la cuenta de liiquidación del comunero con la comunidad.
    Precisamente una cuestión “en espejo” del cobro de una subvención, porque en lugar de resultar un derecho y un ingreso es una obligación y un gasto, es el pago de un préstamo concedido a una comunidad y quien es el obligado al pago, si el propietario que lo era en el momento de la constitución del préstamo o si el propietario que lo es en el momento del pago de la cuota de amortización del préstamo.
    Desde luego que, para evitar todas esas controversias, lo mejor sería acordar en la transmisión quién es el titular de la cuenta de liquidación (no solo de los recibos ya girados) del comunero con la comunidad, que entre otros fondos, debe tener uno de reserva regulado en el artículo 9 f) de la Ley de Propiedad Horizontal, y quién es el acreedor o deudor en esa cuenta de liquidación y sus conceptos (subvenciones concedidas y no cobradas, préstamos recibidos y no devueltos, fondo de reserva, derramas extraordinarias por pagos pendientes a proveedores…).
    Pero no existiendo acuerdo alguno (normalmente por falta de conocimiento de estos puntos o porque siendo habitualmente de pequeña cuantía no son objeto de discusión, por lo que la discusión se origina cuando son cuantías más elevadas) coincido con el autor que el comunero acreedor o deudor de la comunidad lo es solo en el momento en que las cuotas/derramas de la comunidad se liquidan, y todo ello con independencia de las consecuencias fiscales que se deriven.

    Me gusta

  2. Hola buenas noches. Después de haber leído y releído el articulo, tengo una duda muy concreta que seria determinante para emprender acciones legales contra la comunidad de propietarios y como no con el administrador.
    La subvención ha sido ingresada en la cuenta de la comunidad de propietarios por los arreglos que fueron destinados a obras realizadas en la comunidad, fue solicitada en 2010 yo compre el piso en 2015 y el ingreso en 2016 junto con el reparto de la cuantía a los distintos propietarios beneficiarios.
    La administracion sigue sin cambiar la titularidad de mi piso a efectos de junta de propietarios. La convocatoria de una junta la recibo a nombre del antiguo propietario debido al error de no cambiar el titular de la propiedad, la carta para retirar el cheque por supuesto viene a nombre del antiguo propietario.
    Mi duda….
    Voy a hablar con el administrador en persona y me dice que ese cheque es nominativo y que no puedo cobrarlo puesto que no viene a mi nombre. Dice que el ayuntamiento de Madrid ha ingresado esa subvención en la cuenta de la comunidad como nominativa y con lo cual debe cobrarla el solicitante de dicha subvención.
    Me pertenece legalmente dicha subvención??
    Gracias de antemano

    Me gusta

    • Hola David, tu duda se refiere exactamente a la cuestión a la que se refiere la entrada del blog. A mi juicio, y seguro que es opinable, la subvención debe atribuirse a aquellos que sean propietarios en el momento de efectuarse el reparto, no a aquellos que lo fuesen en el momento de la concesión de la subvención, ni a aquellos que lo fuesen en el momento del ingreso de la subvención en las cuentas de la comunidad de propietarios.

      A esta conclusión se llega con la aplicación a la cuestión de las mismas reglas que se utilizan para la distribución de los gastos extraordinarios. En este caso hay que tener en cuenta que el beneficiario es la comunidad de propietarios, no los propietarios individuales, siendo indiferente quienes formen parte de la misma. Esta es la tesis que sostiene en la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia que se cita y trascribe parcialmente en la entrada.

      En cualquier caso es solo una opinión.

      Un saludo desde Cantabria.

      Me gusta

      • Le agradezco señor Ruiz su aclaración.
        Exponiéndole esto junto con las sentencias que usted cita al administrador de la comunidad en cuestión, mantiene la posición de que: el beneficiario directo de esa subvención es el antiguo propietario puesto que la subvención viene detallada nominativamente. Algo que no entiendo porque si la subvención se concediese en beneficiario a la persona directa que la solicitó debería ingresarse el dinero en la cuenta de esa persona física y no en la de la comunidad de vecinos( deduzco yo). Tengo algunas preguntas con respecto al funcionamiento del ingreso de subvenciones. El ingreso de subvenciones aunque venga a la cuenta de la comunidad de propietarios es explícitamente con carácter nominativo individual? Podría meterme el algún lío si, reclamó esto judicialmente no habiendo acuerdo previo con el administrador? Me gustaría hacer hincapié en: cuando la administración publica en este caso el ayuntamiento de Madrid, hace el ingreso en la comunidad exige que el pago se efectúe al solicitante??? O verdaderamente están obligados por parte de la comunidad de propietarios a devolver el dinero a las personas que solicitaron la subvención y actualmente no son propietarios???
        Gracias de antemano.

        Me gusta

  3. Hola, el planteamiento de la primera respuesta a tu pregunta partía de la base de que la subvención era a la comunidad de propietario. Si es así y no se tienen en cuenta la condiciones de los propietarios creo que la solución correcta es la que te dí en la respuesta anterior.

    Ahora bien, la cosa varía si en la subvención se tuvieron en cuenta las condiciones de los propietarios (imaginate que se concede a la comunidad de propietarios y se dice que solo respecto a aquellos propietarios que ganen menos de X €). En este caso sí se han tenido en cuenta las condiciones de los propietarios en la concesión de la subvención. Este es el caso de las subvenciones a la rehabilitación edificatoria del plan estatal de fomento del alquiler y la rehabilitación 2016/2016. Si este es el caso que planteas la situación se complica. En este caso, entiendo que sería necesario ver como se concedió la subvención: si la concesión fue a la comunidad de propietarios y a los propietarios X, Y, Z con nombres y apellidos, entiendo que les pertenece a ellos; en este caso parece que la subvención se concedió a la comunidad de propietarios que existía en el momento de la concesión. Pero si la concesión se hizo a la comunidad de propietarios y a los propietarios de los pisos 1A, 2C, 3B, entiendo que la atribución es aquellos que resulten propietarios en el momento de la exigibilidad.

    En cualquier caso vista la complejidad del tema te aconsejo que te asesores con un especialista.

    Un saludo desde Cantabria.

    Me gusta

  4. Mis preguntas son las siguientes:
    ¿Puede la comunidad de propietarios no repartir entre los propietarios los fondos de esa subvención o parte de ellos para hacer frente a parte de los pagos de la obra ejecutada?¿Puede la comunidad utilizar esos fondos para pagar la parte de la deuda de los propietarios morosos independientemente de que tome las acciones judiciales que considere oportuno?¿Tiene la junta de propietarios capacidad para decidir como emplear los fondos restantes? o ¿Tiene obligacion de repartirlos?
    Muchas gracias de antemano y por su gran aportacion a este tema.

    Me gusta

  5. Hola Jesús planteas cuestiones muy interesantes y dudosas.

    Primero, en lo que se refiere a si el reparto de la subvención es obligatorio para la comunidad de propietarios, hay que realizar una distinción: la subvención puede quedar dentro de los fondos propios de la comunidad sí lo decide la propia comunidad, es algo así como si se hiciese una derrama extraordinaria por el importe de la subvención y cada propietario aportase el importe que le corresponde de la misma. Lo que sí es obligatorio es el reparto nominal de la subvención a los propietarios y su imputación a efectos fiscales, lo que tendrá gran relevancia en el IRPF de los propietarios ya que hay que comunicarle a la AEAT qué parte de la subvención le corresponde a cada propietario.

    Segundo, a si la comunidad puede compensar las deudas de un propietario con el importe que le corresponde de la subvención me plantea muchas dudas porque, efectivamente, el propietario moroso tiene una deuda con la comunidad de propietarios pero ésta no tiene realmente una deuda con el propietario, lo que tiene es la obligación legal de repartir una subvención que corresponde a los propietarios. No obstante, aunque no sea una deuda lo cierto es que el importe de la subvención lo tiene la comunidad con lo que se podría acordar por la junta.

    Tercero, creo que las preguntas tercera y cuarta se contestan con la primera respuesta. Intentaré explicarlo de otra manera: el proceso normal sería que la junta acordase la distribución de la subvención entre los propietarios, con lo que éstos integran en su patrimonio la subvención, y que después se acordase una derrama por el importe de la subvención, con lo que la subvención pasaría a integrarse dentro de los fondos de la comunidad.

    Lo peliagudo de este planteamiento es la situación que surge si no todos los propietarios tienen derecho al reparto de la subvención y la junta acuerda que la subvención se quede en los fondos de la comunidad. En este caso se debería igualar la situación entre los propietarios, así se podría establecer que los propietarios a los que no les corresponde la subvención realizasen una derrama por el importe que les correspondiese. Otra opción, sería que los propietarios a los que correspondió la subvención minorasen su aportación ordinaria hasta que se igualase la situación entre propietarios.

    En todo caso, las cuestiones que planteas son muy resbaladizas. Te aconsejo que te asesores con un profesional.

    Un saludo desde Cantabria.

    Me gusta

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s