Plan de Vivienda

Posibles efectos indeseados del plan de vivienda: el incremento en el precio de los alquileres.

El Palacio de la Magdalena

El reciente Plan de Vivienda aprobado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbana, 2013-2016, tiene como uno de sus objetivos invertir la relación propiedad – alquiler en materia de vivienda.

La exposición de motivos califica el mercado del alquiler de vivienda en España como muy débil, sobre todo si se compara con el de los países de nuestro entorno. Según los datos del último censo disponible, el alquiler significa el 17% frente al 83% del mercado de la vivienda principal en propiedad. En Europa, en porcentajes medios, el mercado de la vivienda principal en alquiler representa el 38%, frente al 62% de vivienda en propiedad.

Los Planes de Vivienda precedentes, por el contrario, fomentaron la construcción de viviendas protegidas, privilegiando en términos cualitativos y cuantitativos a las ayudas destinadas a la adquisición de viviendas frente a las ayudas destinadas al alquiler, en concreto, según responsables del Ministerio de Fomento, las primeras se cuantifican en 1.720 millones de euros mientras las destinadas a alquiler se limitaron a 337 millones de euros.

Con el objetivo de invertir esta situación, el nuevo Plan de Vivienda prevé dos programas de actuación que pretenden fomentar el alquiler, el programa de ayuda al alquiler de vivienda y el programa de fomento del parque público de vivienda en alquiler. Con estos dos programas el Plan pretende favorecer a las personas con escasos recursos económicos el acceso a una vivienda en alquiler.

Estos programas se ven acompañados de la desaparición de toda ayuda a la promoción de vivienda protegida, incluso de las existentes. En estos momentos se está tramitando en el Parlamento el Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en cuya disposición adicional segunda, se procede a la supresión de las ayudas existentes a la promoción. En el momento de redactar estás líneas, el Partido Popular ha presentado una transaccional a su enmienda 105 por la que resultarían amnistiadas las subsidiaciones de los préstamos convenidos concedidos para la nueva construcción en alquiler. Es importante precisar que los préstamos para la nueva construcción en alquiler a los que el Ministerio haya otorgado su conformidad durante la vigencia del Plan de Vivienda 2009-2012 tienen una subsidiación durante toda la vida del préstamo cuya cuantía anual en euros de subsidiación por cada 10.000 euros de préstamo oscilará entre los 100 y 350 euros atendiendo al tipo de vivienda promovida en alquiler.

La presente reflexión pretende poner de relieve la existencia de un cierto desajuste en la regulación de los límites del programa de ayuda al alquiler que pudiera provocar en el futuro efectos indeseados.

El procedimiento subvencional diseñado exige la convocatoria periódica de procedimientos de concesión ayudas en los que se valorarán los ingresos de los solicitantes dentro de unos límites máximos de ingresos. Estos límites atenderán al número de miembros de la unidad de convivencia que, por ejemplo, en caso de solicitantes individuales será de una vez el IPREM y en el caso de una pareja con un hijo de 2 años, de 1,8 veces el IPREM (artículo 12). La unidad de convivencia está formada por todos aquellos que vayan a utilizar la vivienda como su residencia habitual y permanente (glosario de términos).

El Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) es un índice creado en 2004 y que se emplea como referencia para la concesión de ayudas, becas, subvenciones o el subsidio de desempleo entre otros, cuya cuantía para 2013 es de 7.455,14 euros. Es importante tener en cuenta que, a pesar de lo publicado en los medios de comunicación general, el IPREM no se puede equiparar con los ingresos brutos, sino que resultarán de la suma de la base imponible general y del ahorro de la Declaración sobre el IRPF presentada por todos los miembros de la unidad de convivencia (artículo 6). En resumen, es la suma de la casilla 455 y 465 de la Declaración del IRPF.

Una vez cuantificados los ingresos de las unidades de convivencia, se priorizarán las solicitudes atendiendo a la relación existente entre los ingresos de la unidad de convivencia y el límite máximo de ingresos de la unidad de convivencia que permiten el acceso a la ayuda al alquiler. Este mecanismo de priorización determinará que ostenten preferencia para la obtención de las ayudas aquellas unidades de convivencia cuyos ingresos sean inferiores.

Solo excepcionalmente, cuando las solicitudes presentadas no sean suficientes para cubrir las ayudas convocadas, podrán resultar beneficiarias aquellas unidades de convivencia cuyos ingresos no superen 3 veces el IPREM. El plan al regular los requisitos de los beneficiarios de las ayudas limita la renta máxima del contrato de arrendamiento a 600 euros anuales (artículo 11).

En principio, el establecimiento de este límite solo puede recibir críticas favorables, se pretende subvencionar solo aquellos alquileres “baratos”. Ahora bien, sorprende que no se haya utilizado ningún mecanismo que ponga en relación el precio del alquiler y la superficie de la vivienda, ya que alquiler “barato” no es aquél que solo lo es en términos absolutos, es decir, que únicamente atiende al precio, sino que es necesario que exista una determinada relación entre el importe de la renta y la superficie de la vivienda.

La sorpresa es mayor teniendo en cuenta que los responsables políticos han hecho virtud de este límite en sus manifestaciones públicas al referirse a otras líneas de ayudas. En concreto, en la Nota de Prensa de la Oficina de Información del Ministerio de Fomento sobre la comparencia de la Ministra Pastor en el Senado, se hizo mención a que en el programa de fomento del parque público de alquiler, coincidiendo con las recomendaciones de la Defensora del Pueblo, se había establecido un límite de precios máximo por metro cuadrado en función de la renta familiar de los inquilinos. En concreto, en este programa se ha limitado la renta a 4,7 euros mensuales por metro cuadrado de superficie útil en el caso del alquiler en rotación y de 6 euros en el caso del alquiler protegido (artículo 17).

La ausencia de este límite provocará que sea subvencionable de igual forma una vivienda de 30 metros cuadrados de superficie útil en una ubicación especialmente apetecible que otra vivienda de 90 metros cuadrados en una situación menos privilegiada. Lo único relevante es el precio.

Argumentativamente podemos partir del informe sobre la evolución del precio del alquiler de la vivienda en alquiler en 2012 publicado por un importante portal inmobiliario (www.idealista.com) en el que se puede leer que “ya son ocho los distritos inmobiliarios que ofrecen el metro cuadrado por debajo de los nueve euros, todos ubicados en el sur de Madrid. Los metros cuadrado mas exclusivos de la capital los encontramos en el distrito Salamanca, (13,4 euros/m2). Por encima de los doce euros por metro cuadrado en el distrito centro (12,7 euros/m2),…”.

Otro informe de reciente publicación (www.soloalquileres.es) refleja que el 34% de los alquileres tiene una renta inferior a los 400 euros mensuales, el 43% de los una renta mensual entre 400 y 600 euros, y el resto más de 600 euros mensuales.

Esto supone que estarán en iguales condiciones de cara a la obtención de las ayudas públicas aquellos solicitantes que, a igual ingresos computables, tengan en alquiler una vivienda de 30 metros cuadrados en el Barrio Salamanca (402 € mensuales) que aquel que alquile una vivienda de igual superficie en un distrito del sur de Madrid (270 € mensuales). Es mas, dado que la ayuda será de hasta un 40% de la renta anual con el límite máximo de 2.400 euros por vivienda (artículo 12), la situación del primero será mas favorable en cuanto, en términos absolutos, su subvención será superior al segundo; en concreto, 1.929,60 € anuales frente a 1.296 € euros anuales.

Aún cuando puede resultar un poco prematuro realizar previsiones, este sistema pudiera llegar a provocar un incremento en los precios de aquellos alquileres de viviendas con superficies pequeñas, que serán a partir de ahora los más demandados por los posibles beneficiarios de las ayudas de alquiler. Es la consecuencia de la aplicación de la Ley de la oferta y la demanda, según la cual a mayor demanda e igual oferta, el precio tiende a aumentar.

Sorprende esta ausencia en cuanto en el Plan de Vivienda anterior se estableció tal límite como una forma de subvencionar solo los alquileres realmente baratos (artículo 45 Real Decreto 2066/2008, de

12 de diciembre, por el que se aprueba el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009/2012), del que resultaba que la renta inicial a satisfacer no debía superar los 8,13 € mensuales por metro cuadrado de superficie útil.

Por todo ello, parece aconsejable que en la concesión de las ayudas al alquiler las solicitudes se prioricen atendiendo tanto al nivel de ingresos de las unidades de convivencia como a la relación precio de renta / metro cuadrado de superficie útil de las viviendas. Las Comunidades Autónomas podrán introducir esta corrección al permitirles el Plan de Vivienda la introducción de requisitos adicionales y criterios de preferencia en la selección de los beneficiarios distintos a los establecidos por el legislador estatal.

Publicado en Administraciónpública.com el 8 de mayo de 2013.

2 replies »

  1. El punto 4 del artículo 11 del Plan de Vivienda estatal determina que las Comunidades podrán establecer requsitos adicionales.
    Andalucía, en la convocatoria para el año 2015, (orden Consejería Fomento y Vivienda de 3 de marzo, BOJA del 9) en el artículo 4.2.c) de las Bases reguladoras fija un límite de 6,5 euros por m2 útil de la vivienda, con un límite de 500 euros.
    Creo que la determinación de lo que es una vivienda “barata” y por lo tanto desde una perspectiva social su alquiler subvencionable, debe ser modulada, no solo ya a nivel autonómico, sino incluso a nivel local.
    Parece adecuado que ese sistema de determinación del precio máximo se refiera a un límite absoluto (el diseñado en el plan estatal) y a unos límites relativos que se fijen por las comunidades autónomas, atendiendo a los precios de su territorio.
    Indudablemente, la fijación de un precio por m2 u otro (en Andalucía igual podría haber sido 6 euros que 7 euros en lugar de 6,5 euros), tiene algo de arbitrario, y no debería ser aplicado de igual modo en Sevilla capital que en un pueblo como Loja en Granada por citar un ejemplo. Pero es mejor que sea la C.A. quien fije el límite de determinación de lo que es un alquiler subvencionable o no en función de la superficie de la vivienda y su relación con el precio del alquiler, ya que los precios en una comunidad y otra son bastante diferentes.
    Sin embargo, el propio mercado, regula también a quién le va a alcanzar los requisitos de subvención y a quien no. Probablemente en la calle Sierpes de Sevilla va a ser dificil encontrar una vivienda que se alquile por menos de 6,5 euros/m2/mes.
    Aunque esta política va a crear un problema de aplicación práctica. La figura del m2 de vivienda útil es determinada administrativamente en las viviendas de protección. Sin embargo, no conozco que en la vivienda libre haya la necesidad de esa determinación en los proyectos de edificación. Los títulos de propiedad horizontal incorporan la distribución de los m2 comunes de la edificación, de tal modo que cuando se habla de superficie de una vivienda libre el dato que se obtiene habitualmente es el construido con repercusión de elementos comunes. Ese dato es también el que se incorpora a la documentación catastral.
    A partir del dato que tiene un valor determinado civilmente, obtener otro que solo tiene una comprobaión administrativa en los casos de viviendas de protección, parece complicado, porque detraer elementos comunes y respecto de la propia vivienda las superficies no útiles (cerramientos perimetrales y tabiquería interior, zonas con altura inferior, etc), parece que no tiene solución, ni ignorando la norma (haciendo “la vista gorda” cuando se hable de superficie total y no la útil porque este dato no se incorpore al contrato de alquiler), ni aplicando un coeficiente de conversión entre superficie construida y útil (que debe estar en el entorno del 0,75 pero que nadie puede determinar de manera global salvo nueva arbitrariedad) ni tampoco obligando a realizar una certificación por tercero experto (como podrían ser tasadores) para aplicar las normas administrativas para el cálculo de la superficie útil de una vivienda libre.

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    • Hola Manuel, estoy de acuerdo contigo en que para la determinación del alquiler subvencionable debe atenderse al ámbito municipal e incluso a ámbitos más reducidos (barrios, distritos). Imagínate en Madrid las diferencias que existen entre los barrios de Chamartín y La Latina, por ejemplo.

      La cuestión que se plantea en la entrada es exactamente esa: ante la ausencia de límite estatal (que en planes anteriores si se estableció), deberían ser las comunidades autónomas las que lo establecieran. Fíjate que la fecha de la entrada es de mayo de 2013, mucho antes de que se publicase ninguna convocatoria de subvenciones.

      En el caso de Cantabria se estableció en el Decreto 12/2014, de 20 de febrero, en 6.25 €/m2 de superficie útil de la vivienda y 3,75 los anejos. He comprobado que algunas comunidades han seguido esta idea y otras no.

      A nivel teórico, podemos discutir si la administración debe establecer este límite o debe subvencionar todo tipo de alquiler que esté por debajo de un precio concreto (600 € en el plan estatal). Es discutible y seguro que existen opiniones contradictorias.

      Una cuestión que, a mi juicio, debe tenerse en cuenta en el establecimiento de subvenciones a la vivienda (compra o alquiler) es su efecto inflacionista. Las subvenciones al alquiler tienen el efecto de aumentar la demanda de viviendas en alquiler y dado que la oferta es inelástica, el precio aumenta automáticamente. Por eso hay que tener mucho cuidado con las subvenciones porque a veces ocurre exactamente lo contrario de lo que se pretende. Ante un escenario de aumento de precios, los que perciben la subvención se ven beneficiados en términos absolutos (aunque aumente el precio del alquiler siempre su coste es menor dada la subvención), pero el resto de los arrendatarios se ven perjudicados, especialmente aquellos que se encuentren en la zona limítrofe de precio.

      Respecto a la cuestión práctica que planteas, en Cantabria se solucionó estableciendo que “En el caso de que en la documentación presentada no figure la superficie útil, se calculará aplicando el porcentaje del 80% a la superficie construida”.

      Un saludo desde la lluvia de Cantabria.

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