Vivienda protegida

¿Tiene futuro la vivienda protegida?

Las recientes modificaciones legislativas, en concreto el Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas y la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas han abonado el terreno para la desaparición de la vivienda protegida tal y como la hemos conocido en los últimos años.

En primer lugar, el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, ha supuesto la desaparición de las ayudas públicas procedentes de la Administración del Estado destinadas al fomento de la promoción de viviendas protegidas, manteniéndose

únicamente aquellas ayudas que tienen por objeto la creación de un parque público de vivienda protegida para alquiler en suelos o sobre edificios de titularidad pública, y que tiene como beneficiarios a entidades del sector público, sean de personalidad jurídica pública o privada y dentro de éstas últimas a las sociedades mercantiles con participación mayoritaria de las Administraciones Publicas, a las fundaciones, asociaciones declaradas de utilidad pública y a otras entidades sin ánimo de lucro. Destaca la exclusión de los promotores privados.

Esta línea de ayudas debe enmarcarse en la política económica general. Las declaraciones de los responsables políticos del área de economía vienen señalando de forma reiterada que la recuperación económica se producirá cuando el crédito vuelva a fluir, cuando las empresas y los autónomos vuelvan a tener liquidez suficiente para invertir y crear empleo.

Ahora bien, mientras las distintos entes que forman el sector público, sean las administraciones públicas o sus entes instrumentales y dentro de estos especialmente las empresas públicas, tengan que cuadrar sus presupuestos acudiendo al crédito privado se producirá competencia entre el sector público y privado en la obtención del crédito, con una notable ventaja para el primero. Por razones obvias el sector financiero prefiere tener como prestario al sector público antes que al sector privado.

El recurso al endeudamiento por parte del sector público está expulsando del mercado crediticio al sector privado impidiéndole la obtención de la liquidez necesaria para acometer inversiones, dando lugar a lo que se conoce como efecto expulsión o crowding-out, que se traduce en la reducción de la capacidad de inversión de las empresas privadas por efecto de las necesidades públicas de crédito. El informe de estabilidad financiera del Banco de España referido al cierre del ejercicio 2012 (http://www.bde.es) señaló que el crédito a las Administraciones Públicas creció a un ritmo del 19,8% mientras en el concedido a sociedades no financieras y hogares cayó en términos anuales un 4,5%.

Ante esta coyuntura se entiende mal como el éxito o fracaso de la creación de un futuro parque público de vivienda protegida en alquiler descansa en gran medida sobre los recursos del sector público. Sería iluso pensar que los ingresos no financieros (corrientes y de capital) del sector público son suficientes para financiar la creación de tal parque de viviendas.

En segundo lugar, la Ley 4/2013, de 4 de junio, en su disposición adicional segunda, supone y supondrá la voladura controlada de las ayudas públicas estatales anteriores al Plan de Vivienda 2013-2016, que quedan suprimidas. Solo permanecerán las ayudas del nuevo Plan Estatal de Fomento.

Por último, la Ley 8/2013, de 26 de junio, conocida coloquialmente como Ley de las 3R, en su disposición transitoria segunda, ha concedido a las Comunidades Autónomas la facultad de dejar en suspenso durante un plazo máximo de cuatro años la obligación de reserva de suelo para vivienda protegida, siempre que se cumplan determinados requisitos. Ahora les corresponde a las Comunidades Autónomas mover ficha.

El legislador en la exposición de motivos, a la hora de justificar esta medida, ha señalado que la reserva de suelo para vivienda protegida tuvo sentido en una coyuntura marcada por el expansionismo inmobiliario y por la existencia de ayudas públicas a la adquisición de viviendas protegidas. Esta situación ha cambiado, y la situación actual, a juicio del legislador, se caracteriza por las siguientes notas:

Primero. El acercamiento del precio entre las viviendas libres y protegidas ha restado competitividad a la vivienda protegida. Esto es indudable. Según las estadísticas del Ministerio de Fomento correspondientes al primer trimestre de 2013 (http://www.fomento.es), el precio en promedio nacional del metro cuadrado de superficie de una vivienda libre era de 1.519 €, mientras el de una vivienda protegida era de 1.126,40 €. No obstante, en algunas comunidades autónomas esta diferencia es casi inexistente, así en Extremadura los precios son de 892,30 € y 807,50 €. Esta diferencia se ha ido acortando a lo largo de los últimos años, ya que en el cuarto trimestre de 2008 la relación era de 2.018,50 € y 1.131,60 €.

La exposición de motivos argumenta que esta situación ha sido provocada por el descenso del precio de la vivienda libre y por la inadecuación a la nueva situación de los módulos de la vivienda protegida, lo que resulta sorprendente porque la competencia exclusiva para establecer el módulo según jurisprudencia constitucional es del Estado (STC 152/1998), solo tenían que haberlo actualizarlo.

Segundo. La difícil situación económica en las que se encuentran las familias, tanto en nivel de renta como en acceso al crédito. Esto también es indudable.

Todo esto, concluye el legislador, ha provocado que exista un importante stock de vivienda protegida sin vender derivada de la reserva mínima estatal de vivienda protegida. Un reciente informe del Defensor del Pueblo corrobora tal situación (http://www.defensordelpueblo.es). Lo que no tengo tan claro es que el stock haya sido provocado por la reserva mínima estatal, si así fuese, dado que no existe reserva, las viviendas libres estarían todas vendidas y lo cierto es que en la vivienda libre el stock es aún mayor.

En síntesis, la situación actual se caracteriza por la previsible suspensión de la obligación de construir vivienda protegida y por la ausencia de ayudas públicas a la promoción y/o a la compra de tales viviendas. Por tanto, al margen de ciertas ventajas colaterales como el tipo reducido de IVA para las viviendas protegidas de régimen especial o de promoción pública o las bonificaciones del IBI, la situación de la vivienda protegida no difiere de la correspondiente a la vivienda libre.

La única promoción de vivienda protegida que se producirá en los próximos años será la ligada al programa de fomento de un parque público de vivienda en alquiler. Este programa responde a la idea del alquiler social, tan en boga en los medios de comunicación es estos días, y que supone el establecimiento de un límite al precio del alquiler, que oscilará entre 4,7 euros por metro cuadrado para el alquiler en rotación y 6 euros para el alquiler protegido. El Plan Estatal de Fomento ha decidido caracterizar el alquiler social tanto por el lado del propietario de las viviendas, que solo pueden ser entes del sector público o entidades sin ánimo de lucro, como por el lado de los destinatarios, que solo podrán serlo aquellas unidades de convivencia cuyos ingresos no superen 1,2 veces el Iprem para el alquiler en rotación y 3 veces el Iprem para el alquiler protegido.

El éxito de este programa va a depender de la obtención de financiación por los promotores, lo que se verá dificultado por la práctica bancaria poco acostumbrada a la financiación de este tipo de operaciones, y por el grado de especialización que consigan tales promotores, ya que es evidente que es mucho mas sencillo gestionar una promoción para venta que una que debe mantenerse en régimen de alquiler durante 50 años. Solo hay que consultar las estadísticas oficiales del Ministerio de Fomento para comprobar que la promoción ha estado escorada ostensiblemente hacia la promoción en venta, así en 2012 de las 17.155 viviendas promovidas en el ámbito del Plan Estatal y otros programas de iniciativa autonómica solo 2.731 lo fueron en alquiler. La tendencia es cristalina.

Adelanto que mi opinión es favorable a esta filosofía. Voy mas allá, a mi juicio en estos momentos la única vivienda protegida que debería existir debería ser en alquiler y no en propiedad.

No obstante, dada la existencia de un gran stock de vivienda sin vender no se comprende muy bien porque el Plan Estatal de Fomento ha limitado este alquiler social a las viviendas de nueva construcción o que procedan de la rehabilitación de edificios públicos, dejando de lado opciones incorporadas en planes anteriores como la calificación como vivienda protegida de viviendas libres. Esta opción, vigente en el Plan de Vivienda 2009/2012 y desaparecida en el actual, permitiría dar salida al excedente de vivienda libre en poder de los promotores privados y dela SAREB, calificando dichas viviendas como viviendas protegidas en régimen de alquiler. El Plan de Fomento actual, disposición adicional cuarta, ha ido por otros caminos, incorporando la posibilidad de recalificar las viviendas protegidas para venta en viviendas protegida en alquiler, lo que permitirá dar salida a las viviendas protegidas en venta actualmente sin comprador. Pero junto a esta medida, se incorpora la posibilidad de descalificar las viviendas protegidas destinadas a la venta, momento a partir del que se convertirán en libres, ¿no hubiera sido interesante utilizar estas viviendas como punto de partida para la creación del parque de viviendas de alquiler social?

Un comentario final de situación. La Administración del Estado ha apostado por la creación de un parque público de viviendas en alquiler de gestión pública o pseudo pública mientras la Comunidad de Madrid, en uso de sus competencias, está en estos momentos en pleno proceso de enajenación a inversores privados de 3.000 viviendas del IVIMA, las cuales se mantendrán en la situación de alquiler en las condiciones establecidas por sus correspondientes contratos. Estas viviendas, correspondientes al Plan Joven, tienen unos 70 metros cuadrados y un precio de alquiler que oscila entre 370 y 520 euros, aproximadamente. La Comunidad de Madrid ha apostado por la gestión privada del alquiler social.

Publicado en Administraciónpública.com el 26 de julio de 2013.

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