Plan de Vivienda

La Sareb y las viviendas protegidas: un problema y una solución. El puzzle legislativo.

La SAREB, sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria, es una sociedad anónima privada cuyo objeto es la tenencia, administración, adquisición y enajenación de los activos que le transfieran determinadas entidades de crédito. Está participada un 55% por capital privado y un 45 % por el FROB, y su objetivo global es el saneamiento del sistema financiero español y para ello dispone de un plazo de 15 años.La Ley 9/2012, de 14 de abril, estableció la obligación de transferir a la SAREB, entre otros y en lo que ahora nos interesa, los préstamos para la financiación de suelo para la promoción inmobiliaria o para la financiación de contrucciones o promociones inmobiliarias, cuyo valor neto contable sea superior a los 250.000 euros.

La transferencia ya ha sido realizada por las cuatro entidades nacionalizadas (BFA –BankiaCatalunya BancNCG Banco – Banco Gallego y Banco de Valencia), y por las entidades que han recibido ayuda financiera (Banco Mare NostrumCEISSCaja3 y Liberbank), y para la transmisión de los activos no se ha requerido el consentimiento de terceros.

Esta transmisión ha provocado que el titular de los préstamos concedidos a los promotores de viviendas protegidas pase a ser la SAREB, aunque la gestión y administración de los mismos sigua realizandose por las entidades cedentes, de tal manera que tanto las amortizaciones como las disposiciones de los préstamos se sigan tramitando ante las entidades concedentes y no ante la SAREB. Las condiciones financieras de los préstamos no se han modificado, es decir, se mantienen y trasladan al nuevo acreedor los derechos y obligaciones pactados.

De lo anterior, cabría concluir que para el prestatario no ha existido ninguna variación en el préstamo del que es deudor; la operativa y las condiciones se mantienen en los términos contractuales, pero esto no es exactamente así, ha existido una variación sútil pero de notable importancia, el promotor cuando transmite las viviendas que ha promovido no podía proporcionar al comprador la posibilidad de subrogarse en el préstamo. Esta imposibilidad venía dada por no tener la SAREB la condición de entidad financiera que pueda conceder préstamos.

La imposibilidad de subrogación no suponía un obstáculo absoluto a la transmisión y adquisición de las viviendas protegidas, siempre era posible la obtención de un préstamo autónomo para financiar la adquisición. A lo largo de los últimos meses distintas entidades financieras han publicitado líneas específicas de financiación para la compra de viviendas vinculadas a créditos promotores en manos de la SAREB. Estas hipotecas sitúan el diferencial entre 2,25 % y 3% sobre el euribor a un año, financian hasta el 80% del valor de tasación, tienen un plazo máximo de amortización de 30 años y una comisión de apertura del 2,5 %.

Esta imposibilidad de subrogación presentaba unas consecuencias negativas en el caso de las viviendas protegidas. La adquisición de estas viviendas ha estado tradicionalmente ayudada por la Administración a través de préstamos con unas características mas favorables que los préstamos antes citados y por medio de subvenciones a los adquirentes, ya sea a través de subsidiaciones de la cuota de los préstamos y/o de ayudas directas conocidas con el nombre de “Ayudas Estatales Directas a la Entrada” (AEDE).

En lo que se refiere a los préstamos, el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009/2012 estableció en su redacción originaria unos préstamos sobre los que no se podía aplicar comisión alguna, con un tipo de interés variable igual al euribor a un año mas un diferencial de 65 puntos básicos. Este diferencial fue modificado por un Acuerdo de Consejo de Ministros de 14 de mayo de 2009, pasando a tener un diferencial que oscila entre 25 y 125 puntos básicos. Como se puede apreciar las condiciones económicas de estos préstamos son ostensiblemente mejores que las correspondientes a los préstamos antes citados.

Ante esta situación la figura de la SAREB y la imposibilidad de subrogarse en el préstamo promotor presentaba una especial relevancia. En los últimos meses distintos medios de comunicación han dando publicidad a las protestas de los adquirentes de viviendas protegidas financiadas con préstamos transferidos a la SAREB y que veían peligrar la obtención de un préstamo convenido, de una subsidiación y de una AEDE con la que contaban.

Ante esta situación, el legislador ha reaccionado con prontitud mediante la disposición adicional primera del Real Decreto-ley 11/2013, de 2 de agosto, de protección de los trabajadores a tiempo parcial y otras medidas urgentes en el orden económico y social, en la que se atribuye a la SAREB la condición de entidad colaboradora para la financiación de actuaciones protegidas en el marco de los Planes de Vivienda, de manera que los préstamos que han pasado a la SAREB volverán a tener la consideración de convenidos, conservando sus condiciones especiales. Al mismo tiempo, se establecen unos plazos extraordinarios, aunque a mi juicio demasiado cortos, respecto a los establecidos en la adicional segunda de la Ley 4/2013, de 4 de junio, Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que permitirán a los adquirentes de viviendas protegidas con prestamos en la SAREB acceder a la subsidiación de los préstamos y a la AEDE.

Esta norma constituye la última modificación introducida en el régimen jurídico de las viviendas protegidas. Es cierto que la situación económica que vivimos ha requerido de modificaciones legislativas pero, a mi juicio, se ha abusado en demasia de la “reforma de la reforma”. Esta reflexión viene a colación de un reciente informe publicado por la CEOE “Las reformas necesarias para salir de la crisis” (www.ceoe.es), en el que se acusa a la complejidad procedimental de constituir un freno a la generación de actividad económica, en concreto, se señala que “En 2011, y sin contar a la Administración Local, se adoptaron 2.896 normas a nivel estatal y 10.261 a nivel autonómico. Además, las páginas publicadas por Boletín Oficial del Estado en 2012 ascendieron a 151.133, a las que habría que añadir las 715.009 páginas de los Diarios y Boletines Oficiales de las Comunidades Autónomas”. Esto ha permitido a algún medio de comunicación titular “El gobierno y las Comunidades Autónomas inundaron el 2012 con 13.157 nuevas leyes: una y media por hora”.

Esta situación me recuerda lo que Carl Schmitt denominó como “legislación motorizada”, que viene a reflejar una situación de proliferación normativa que, por justificada que pueda estar, supone una amenaza a la seguridad o certeza que todo ordenamiento jurídico debe tener.

El Plan de Vivienda  y Rehabilitación 2009/2012 estableció una batería de ayudas a la adquisición de viviendas protegidas, formada por préstamos convenidos a interés fijo o variable, subsidiación de los préstamos por un periodo de 5 años renovables otro periodo igual y AEDE.

En su redacción originaria el tipo de interés efectivo para cada préstamo convenido a interés variable era igual al euribor a 12 meses más un diferencial de 65 puntos básicos.  Posteriormente, el Acuerdo de Consejo de Ministros de 14 de mayo de 2009 modificó la fórmula de fijación de los tipos de interés de los préstamos convenidos a interés variable, pasando a  tener un diferencial entre 25 y 125 puntos básicos.

El Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre, por el que se modifica el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009/2012, con efectos desde el 1 de enero de 2011, introdujo modificaciones en la batería de ayudas. Este Real Decreto suprimió la AEDE. No obstante, estas ayudas se mantenían para aquellos adquirentes de viviendas protegidas que se subrogasen en el préstamo del promotor siempre que este préstamo hubiese sido notificado al Ministerio de Fomento antes del 1 de enero de 2011. En contrapartida, la subsidiación de los préstamos que se concedía por 5 años renovables por otros 5 se concedía por 5 años renovables por otros dos periodos de 5 años.

El Real Decreto Ley 20/2012, de 13 de julio, de Medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad, suprimió la subsidiación de los préstamos convenidos con efectos desde el 15 de julio de 2012, siendo de aplicación tanto a las nuevas concesiones como a las prórrogas de las subsidiaciones ya concedidas.

La Ley 4/2013, de junio, Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, modificó el régimen aplicable a las ayudas manteniendo las subsidiaciones de los prestamos convenidos que se vinieran percibiendo y aquellas subsidiaciones reconocidas con anterioridad al 15 de julio de 2012 siempre que el préstamo se formalizase en el plazo de 2 meses. Respecto a la AEDE se estableció que solo podía percibirse por aquellos que tuviesen la conformidad del Ministerio a la resolución del reconocimiento del derecho a la AEDE antes del 6 de junio de 2013 y siempre que formalizasen el préstamo convenido por subrogación en el préstamo del promotor en el plazo de 2 meses.

El Real Decreto Ley 11/2013, de 2 de agosto, de protección de los trabajadores a tiempo parcial y otras medidas urgentes en el orden económico y social, concedió a la SAREB la condición de entidad colaboradora con el Ministerio de Fomento para la financiación de actuaciones protegidas en el marco de los planes estatales de vivienda, de manera que los préstamos que haya adquirido no perderán la condición de convenidos. Así mismo, se establece respecto a las subsidiaciones de los préstamos y las AEDE, que se conservarán estas ayudas siempre que la entidad financiera colaboradora remita al Ministerio de Fomento en 30 días hábiles a contar desde el 4 de agosto de 2013 la solicitud de conformidad a la subrogación en el préstamo del promotor y siempre que se  formalice el préstamo en el plazo máximo de dos meses desde dicha conformidad.

Como puede apreciarse la comprensión de este “puzzle legislativo” no resulta fácil, generando una gran inseguridad jurídica y económica en sus destinatarios naturales, los adquirentes de las viviendas protegidas. Un ejemplo, las subsidiaciones de los préstamos convenidos; en estos últimos años nos hemos encontrado con resoluciones que concedían subsidiaciones por 5 años renovables por otros 5 y otras que lo concedían por 5 años renovables por otros dos periodos de 5 años. Todas estas resoluciones se han quedado en papel mojado al haberse suprimido las renovaciones de las subsidiaciones.

Concluyo, sería deseable una mayor mesura en la regulación, y esto es un ruego tanto de los destinatarios de las normas como de los que nos dedicamos a su aplicación. Ante esta normativa recuerdo los comentarios de mi profesor de derecho administrativo, Luis Martín Rebollo, que en sus clases nos señalaba que lo más importante del derecho era saber buscar la norma aplicable.

Publicado en Administraciónpública el 14 de agosto de 2013.

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