Vivienda protegida

A vueltas con la Validez del Sobreprecio en VPO.

Traigo hoy una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba (Sentencia num. 381/2014 de 18 septiembre), en la que se trata un caso de sobreprecio en la compra de una vivienda de protección oficial.

En este caso las partes celebraron un contrato de compraventa sobre una vivienda de protección oficial pactando un precio de 162.674 €, y una comisión de intermediación del 4,7% (más IVA) de dicha cantidad.

De estas cantidades los compradores entregaron a los vendedores a cuenta 34.300 €, e hicieron abono de otros 8.000 € en concepto de la citada comisión de intermediación; por lo que abonaron un total de 42.300€.

Posteriormente los compradores tuvieron noticia de que la Junta de Andalucía había establecido como precio máximo de venta de la vivienda 123.600,08 €, ante lo que pretendieron desistir de la compraventa, lo que no fue aceptado por los vendedores, que tras un requerimiento infructuoso para que los compradores firmaran la escritura pública dieron por rescindido el contrato.

A esta resolución se oponen los compradores que solicitan la restitución de las cantidades entregadas a cuenta, que los vendedores retienen en concepto de arras.

Esta sentencia trata un tema de largo recorrido jurisprudencial: la validez civil de los contratos de compraventa de viviendas de protección oficial en los que el precio supera el precio máximo legal establecido.

Esta cuestión ha dado lugar a numerosos artículos (recomiendo especialmente uno publicado recientemente en la web de notariosyregistradores) e, incluso, a algún libro (Precio y Renta de las Viviendas de Protección Oficial. Eduardo Vázquez de Castro. Editorial Aranzadi).

A esta cuestión responde el fundamento segundo de la sentencia en los siguientes términos:

Con este planteamiento fáctico, la primera cuestión que debemos plantearnos es si los compradores estaban habilitados para desistir de la compra una vez que constataron que el precio pactado era superior al máximo previsto administrativamente para la vivienda protegida objeto de la compraventa.

A tal efecto, como recuerda la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2007, es doctrina reiterada y consolidada de dicho Tribunal que los contratos de compraventa de viviendas de protección oficial, en los que las partes fijan libremente un precio superior al oficial, no son nulos, puesto que tal sanción de nulidad no aparece prevista en la legislación específica de este tipo de viviendas, siendo la existencia de sobreprecio únicamente determinante de sanciones administrativas y pérdida de beneficios; del mismo modo, no es procedente, dice reiterada jurisprudencia, sostener la nulidad parcial de la cláusula, puesto que el precio pactado fue el decisivo para el acuerdo de voluntades (por todas, Sentencias del mismo Alto Tribunal de 16 de julio de 2001 y 19 de noviembre de 2002 y las múltiples que en ellas se citan).

En definitiva y de acuerdo con dicha doctrina jurisprudencial, contratos como el de autos han de estimarse válidos y eficaces en vía civil, sin perjuicio de las sanciones previstas en la normativa administrativa correspondiente.

Consecuentemente, los compradores no estaban facultados para desistir del contrato, ni para instar su resolución, por lo que negándose a la firma de la escritura pública de compraventa y al pago del total del precio pactado, incumplieron el contrato, siendo procedente la resolución instada por la parte vendedora, cuya causa fue el incumplimiento por los compradores de su obligación primordial de pago del precio, a tenor de los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil.

Se reafirma la validez civil de los contratos con sobreprecio en viviendas de protección oficial (viviendas protegidas), a salvo de que la normativa específica establezca expresamente tal sanción.

Esta salvedad concede una importancia superlativa a las normas autonómicas sobre vivienda que son las competentes para realizar tal pronunciamiento.

Desconozco los términos concretos de esta sentencia, no obstante, me sorprende que en la misma no se tuviese en cuenta el artículo 6.3 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la Vivienda Protegida y Suelo de la Comunidad Autónoma de Andalucía, cuyo texto es el siguiente:

Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas o estipulaciones que establezcan precios superiores a los máximos autorizados en la normativa aplicable, debiendo entenderse tales estipulaciones hechas al precio o renta máximos legales que resulten de aplicación.

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