Vivienda

La vivienda vacía: ¿un problema o una oportunidad?

Durante décadas y hasta no hace mucho, a los españoles se nos incitaba desde instancias políticas a comprar una vivienda, asegurándonos que era la manera de asegurar un patrimonio y, por ende, un futuro. Tanto se empeñaron en tal teoría con incentivos y rebajas fiscales, que nada menos que el 80% de los españoles se embarcó en la aventura de comprar una vivienda. Los bancos casi empujaban a comprar ofreciendo intereses muy bajos y condiciones muy favorables.

El resultado de esta política es que en los últimos diez años se han construido en España nada menos que dos millones de viviendas, batiendo todos los records en Europa. Y que más de tres millones de viviendas están calificadas por el INE como vacías. El mercado se ha colapsado con un excedente que los expertos auguran varios años en absorber. Y la banca se ha quedado con más de 100.000 viviendas de familias y promotores que no han podido hacer frente a los créditos y que ha traspasado al “banco malo” para sacarlas de sus cuentas y evitar descalabros.

Los desmanes urbanísticos y excesos medioambientales que se han producido, con advertencias desde Europa incluidas, y el excesivo peso de la construcción en el PIB nacional, obligan a esas mismas instancias políticas a replantearse el modelo económico del país. Parece que ahora hay unanimidad al afirmar que no se debe depender en exceso de un sector que es cíclico y que obliga a un endeudamiento excesivo de las familias. De golpe, como todo lo que se hace en este país, se acabaron los incentivos a la compra y se suben los impuestos a la vivienda. Los bancos todavía tienen muy reciente la crisis financiera, por lo que los créditos a promotor ni están ni se les espera y las hipotecas se conceden con cuenta gotas.

Por otra parte, los indicadores muestran que aunque tímidamente, la demanda de viviendas muestra una tendencia creciente hacia el alquiler, sobre todo en las nuevas generaciones que necesitan movilidad laboral y cuya precariedad laboral y salarial no son proclives a las hipotecas.

Mientras tanto, hay tres millones de viviendas vacías, que los sectores más puristas califican como una anomalía del mercado con un elevado coste económico y social. Desde hace años se han intentado sin éxito, implantar medidas correctivas como subir los impuestos a esas viviendas. Aquellos que lo intentaron se encontraron con el muro de la indeterminación.

Porque ¿cuáles son realmente las viviendas vacías? Dependiendo de la fuente consultada la contestación puede ser muy diferente. De hecho, las viviendas del INE calificadas como vacías no dejan de formar parte de un muestreo, con unos criterios no demasiado claros a la hora de su clasificación.

El fino límite entre la vivienda estacional o segunda residencia y la vivienda vacía es difícil de determinar. Y no puede darse el mismo tratamiento a una vivienda que es utilizada por las familias para su descanso estival, que a una vivienda sin ningún uso concreto. He ahí el problema.

Las medidas extremas de expropiación o confiscación que proponen algunas plataformas y grupos políticos no debieran tener cabida en un estado de derecho donde se debe salvaguardar y respetar los derechos de los ciudadanos, y entre ellos, el derecho a la propiedad privada. Mientras se incentivaba la compra a nadie se le dijo que obligatoriamente esa vivienda debería estar ocupada.

Pero hay administraciones que desde hace años han visto una oportunidad en esas viviendas vacías para desarrollar sus políticas de vivienda y están introduciendo medidas incentivadoras para su movilización mucho más racionales y eficaces. Los programas de cesión temporal de viviendas o de intermediación son una alternativa barata a los parques públicos de alquiler que la sociedad demanda y que requieren grandes inversiones de capital para su creación.

Estos programas, que suelen ir acompañados de desgravaciones fiscales, garantizan al propietario el pago de la renta y la devolución de las viviendas en las mismas o mejores condiciones que la dejó. A cambio, la administración exige al propietario la reducción del precio del alquiler hasta unos niveles determinados que pueden variar de unos programas a otros.

Si bien es cierto que todavía es necesario ahondar en las reformas de la normativa reguladora del alquiler si se quiere llegar a los niveles de ocupación del resto de Europa, estas medidas constituyen un paso adelante importante para generar un parque de viviendas de alquiler en las condiciones que requiere el mercado.

Los resultados que se están obteniendo son ilusionantes, sobre todo en las ciudades de tamaño medio, donde todavía no han llegado los grandes fondos que impulsan el alquiler con la compra masiva de viviendas. La iniciativa pública sin duda generará sinergias privadas cuando el mercado esté maduro pero el interés social es indudable.

Enhorabuena a los que han sido capaces de convertir un problema en una oportunidad obteniendo un resultado favorable para todos sin emplear el látigo. Un ejemplo a todos los niveles.

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