La Comunidad Autónoma de Cantabria acaba de publicar la Ley 5/2014, de Vivienda Protegida de Cantabria. Es la primera norma referida a la vivienda que con este rango se publica en esta comunidad.

Si mis datos no fallan, solo existían dos autonomías sin norma que con rango de ley regulase esta materia: la Región de Murcia y la Comunidad Autónoma de Cantabria.

A lo largo de una serie de entradas trataré de desentrañar las cuestiones, a mi juicio, mas relevantes de esta nueva Ley.

Desde la aprobación del Estatuto de Autonomía de Cantabria no se había establecido una norma con rango de ley que regulase esta materia por lo que era de aplicación la normativa estatal: el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda; el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, que desarrollaba la norma anterior; y el Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el reglamento para la aplicación de la Ley de sobre viviendas de protección oficial.

Esta situación provocaba notables desajustes al tratarse de normas preconstitucionales de aplicación a una materia en la que el Estado no cuenta con competencias. Su aplicación se producía en virtud de la cláusula de supletoriedad del artículo 149.3 CE.

Recordemos que según la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, cuando el Estado no tiene competencia sobre una materia y sus normas constituyen derecho supletorio no puede dictar normas que modifiquen o deroguen tal derecho supletorio. Esta doctrina constitucional ha provocado que el Estado no haya podido modificar estas normas.

Aunque no es objeto de esta entrada, no me resisto a señalar que, a mi juicio, el Estado utilizando los reales decretos por los que se aprobaron los distintos planes de vivienda ha ido modificando algunos parámetros de esta legislación supletoria lo que contraviene la doctrina constitucional. Esta operativa legislativa plantea otro problema de gran calado ¿Puede una subvención estatal modificar el derecho sustantivo sobre el que el Estado no tiene competencia? Otro día volveré sobre esta cuestión de sumo interés.

Las únicas normas que ha dictado la Comunidad Autónoma de Cantabria en materia de vivienda han sido subvencionales, bien en desarrollo de los planes estatales de vivienda, bien estableciendo sus propias líneas subvencionales al margen de las estatales (Decreto 31/2004, de 1 abril, por la que se crea la Vivienda de Protección Pública en régimen autonómico de la Comunidad Autónoma de Cantabria).

En esta coyuntura la nueva ley establece una regulación de mínimos que posibilita el desarrollo normativo y su adaptación a la mutación de las situaciones.

En cuanto a sus influencias, la Ley responde, por un lado, a la normativa estatal supletoria altamente enraizada en el sector y, por otro, a las novedades introducidas por distintas leyes autonómicas.

Véase por ejemplo, la influencia de Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo del Derecho a la Vivienda en Navarra, en lo que se refiere a la regulación de los supuestos de desocupación, o de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia, en los que se refiere al establecimiento de distintos plazos de protección, por citar algunas.

Cuestión terminología: concepto de vivienda protegida.

El Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, estableció una sola categoría de Vivienda de Protección Oficial.

Este Real Decreto-ley, después desarrollado reglamentariamente por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, unificó el concepto de Vivienda de Protección Oficial. Además de la vivienda propiamente dicha el citado Real Decreto extendió la protección oficial a locales de negocio, talleres, trasteros y garajes.

Este concepto unitario no ha sido obstáculo para que las normas que regulan los distintos planes de vivienda hayan establecido clasificaciones de Vivienda de Protección Oficial utilizando como criterio los regímenes de financiación que se prevén en los mismos.

Así por ejemplo, el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se aprueba el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009/2012 estableció las siguientes clasificaciones:

Promoción de vivienda protegida de nueva construcción en venta:

– Protegida de régimen especial.

– Protegida de régimen general.

– Protegida de régimen concertado.

Promoción de vivienda protegida de nueva construcción en alquiler.

– Alquiler en régimen especial a 25 años.

– Alquiler en régimen especial a 10 años.

– Alquiler en régimen general a 25 años.

– Alquiler en régimen general a 10 años.

– Alquiler en régimen concertado a 25 años.

– Alquiler en régimen concertado a 10 años.

– Alojamientos protegidos.

Como puede apreciarse la denominación clásica de Vivienda de Protección Oficial ha dejado de utilizarse en la terminología de los planes estatales de vivienda.

A lo anterior hay que añadir el nacimiento de figuras “sui géneris”, que pretenden responder a situaciones puntuales, como las viviendas libres calificadas como protegidas, cuyo objetivo es acabar con el stock de viviendas sin vender.

Debe tenerse en cuenta, como antes se señaló, que la normativa que establece el concepto de Vivienda de Protección Oficial resulta supletoria respecto a la dictada por la Comunidad Autónoma de Cantabria. No obstante, dado que nuestra Comunidad Autónoma no ha ejercitado su competencia legislativa sigue siendo de plena aplicación, salvo en lo referido a la tipología de vivienda creada por el Decreto 31/2004, de 1 abril, por la que se crea la Vivienda de Protección Pública en régimen autonómico de la Comunidad Autónoma de Cantabria.

La Vivienda de Protección Pública en régimen autonómico de la Comunidad Autónoma de Cantabria presenta algunos matices diferenciadores respecto a los recogidos en la normativa estatal supletoria, como el referido a la superficie que puede llegar a los ciento veinte metros cuadrados de superficie útil.

Esta nueva categoría de viviendas protegidas se viene a sumar a las ya existentes y previstas en las distintas normas de desarrollo de los planes estatales de vivienda.

En resumen, nos encontramos con una situación en la que la normativa supletoria utiliza el concepto de Vivienda de Protección Oficial, en la que la normativa que establece los instrumentos de financiación utiliza el concepto de vivienda protegida o vivienda de protección pública estableciendo distintas categorias de viviendas, y en la que la normativa propia de la Comunidad Autónoma de Cantabria ha creado un nuevo tipo de vivienda con la denominación de Vivienda de Protección Pública en régimen autonómico de la Comunidad Autónoma de Cantabria.

Ante esta situación, la Ley reacciona creando un solo tipo de vivienda, utilizando para ello el concepto de vivienda protegida.

La ley viene a crear una sola categoría de vivienda: la vivienda protegida, huyendo de la categorización introducida por los distintos planes de vivienda.

Ello sin perjuicio de que se regule la vivienda protegida susceptible de ser considerada de régimen especial a los efectos de la aplicación del tipo superreducido de IVA (4%) del artículo 91 de la Ley del IVA.