Una de las cuestiones mas importantes que plantea la entrada en vigor de cualquier norma es la determinación de su ámbito temporal y material de aplicación.

En el caso de la Ley de Vivienda Protegida de Cantabria la cuestión es determinar en qué medida se aplica la nueva ley a las viviendas protegidas existentes.

Para no alargarme en exceso dividiré la cuestión en cuatro entradas:

1. Aplicación de la ley a las viviendas ya calificadas provisionalmente antes de su entrada en vigor.
2. Efectos de la ley sobre los precios máximos de las viviendas ya calificadas provisionalmente antes su entrada en vigor.
3. El régimen particular de las viviendas que se promuevan a partir de la entrada en vigor de la ley en los municipios cuyo planeamiento urbanístico establezca algún régimen de viviendas protegidas.
4. Efectos de la ley Régimen de Viviendas de Protección Pública en régimen autonómico de la Comunidad Autónoma de Cantabria y su Régimen de Subvenciones establecido por el Decreto 31/2004, de 1 de abril (RAC).

Aplicación de la ley a las viviendas ya calificadas provisionalmente antes de su entrada en vigor.

La respuesta a esta cuestión la encontramos en la disposición transitoria cuarta “Efectos del régimen jurídico establecido por la presente ley”.

La presente ley es de aplicación a las viviendas protegidas que sean calificadas provisionalmente a partir de su entrada en vigor, sin perjuicio de lo previsto en el apartado siguiente.

El régimen de descalificación previsto en el artículo 16, las normas sobre acceso a las viviendas protegidas del capítulo IV, las normas que regulan las prerrogativas sobre las viviendas protegidas propiedad de la Comunidad Autónoma de Cantabria del capítulo VI y las normas sobre inspección y régimen sancionador del capítulo VII son de aplicación a todas las viviendas protegidas, cualquiera que sea su denominación y la fecha de su calificación.

Por tanto, las viviendas calificadas provisionalmente con anterioridad a la entrada en vigor de la ley seguirán rigiéndose por la misma normativa que hasta ahora, con las salvedades establecidas en el párrafo segundo:

1. El régimen de descalificación del artículo 16.

2. Las normas sobre acceso a las viviendas protegidas del capítulo IV. Dentro de estas normas destaca el sometimiento de cualquier negocio jurídico que permita la ocupación o uso de las viviendas protegidas a autorización o visado y el nacimiento de un derecho de tanteo y retracto a favor de la Comunidad Autónoma de Cantabria sobre todas las viviendas protegidas, en segundas y posteriores transmisiones, ejercitable mientras se mantenga el régimen de protección.

3. Las normas que regulan las prerrogativas sobre las viviendas protegidas propiedad de la Comunidad Autónoma de Cantabria del capítulo VI. Entre ellas presenta especial relevancia la potestad de desahucio respecto a los bienes integrantes del patrimonio en materia de vivienda protegida y suelo.

4. Las normas sobre inspección y régimen sancionador del capítulo VII.

La aplicación de las normas anteriores a las viviendas existentes pudiera provocar alguna duda en cuanto a su legalidad. No obstante, su legalidad ha sido confirmada por los Tribunales de Justicia y por la Dirección General de los Registros y el Notariado en pronunciamientos referidos a otras leyes autonómicas de vivienda.

En el caso de los derechos de adquisición preferente, aplicable al resto de aspectos citados, se planteó la duda de si un derecho de tanteo legal sobre viviendas protegidas puede afectar solo a las calificadas a partir de su entrada en vigor o, por el contrario, puede afectar a todas las transmisiones que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley con independencia de la fecha de calificación de la vivienda.

El problema se ha planteó respecto a tanteos legales en las Comunidades Autónomas de Andalucía, Madrid y Galicia.

La Ley 13/2005, de 11 de Noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y Suelo de la Comunidad Autónoma de Andalucía creó un derecho de tanteo y retracto de naturaleza legal.

Las segundas o posteriores transmisiones «inter vivos» de la titularidad del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto legal en favor de la Administración de la Junta de Andalucía, o del Ayuntamiento o entidad pública que sean designados por aquélla.

Se trata de unos derechos nuevos de tanteo y retracto desligados de concretos planes de vivienda.

La discusión se centró en determinar si los derechos de tanteo y retracto que establece para las segundas y posteriores transmisiones intervivos alcanzaba solo a aquellas viviendas cuya calificación de vivienda protegida había sido concedida con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley o, por el contrario, era de aplicación a todas las transmisiones con independencia de la fecha de calificación de la protección. No existe ninguna disposición transitoria que lo aclare.

Los recurrentes argumentaron que “la regulación de los derechos de tanteo y retracto contenida en el artículo 12 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, en modo alguno se refiere a las viviendas ya calificadas como protegidas, sino a las que se califiquen en el futuro”.

El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en sentencia de 12 de mayo de 2008 desestimó el recurso y confirmo la legalidad de la norma.

La Ley 9/2001, de 17 de julio, del suelo de la Comunidad Autónoma de Madrid estableció un derecho de tanteo y retracto legal. Esta ley fue desarrollada mediante la Orden 2907/2005, de 23 de noviembre, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio por la que se delimitan suelos sometidos al derecho de tanteo y retracto regulado en el artículo 182.1 b) de la Ley 9/2001, siendo de aplicación a las segundas o posteriores transmisiones onerosas de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, disponiéndose que a efectos de dicha Orden el ejercicio del derecho solo podría tener lugar sobre las viviendas de protección oficial de promoción privada calificadas al amparo del Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre, las viviendas de protección oficial de promoción pública y las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid respecto de las cuales subsista el régimen legal de protección.

Esta orden fue recurrida y el Tribunal Superior de Justicia de Madrid dictó sentencia de 26 de junio de 2008, en la que su fundamento jurídico cuarto señala que

“La retroactividad de las disposiciones de la Orden recurrida tendría lugar si el derecho de retracto pudiera ejercitarse sobre situaciones jurídicas previas a su entrada en vigor, esto es, si fuera susceptible de aplicarse a contratos de compraventa celebrados con anterioridad a la fecha de su vigencia. No obstante, este efecto en modo alguno puede predicarse de la Orden, que no contiene ninguna previsión al respecto. Al contrario, en su artículo tercero, a fin de permitir el ejercicio del tanteo impone la obligación de notificar el propósito de transmitir «a partir del día siguiente a la publicación de la presente Orden en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid», y añade en cuanto al retracto: «Igualmente, deberá notificarse la realización de dicha transmisión una vez producida, si se realiza a partir del día siguiente a la publicación de la presente Orden en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid»”.

Por último, la Ley 4/2003 de 29 de julio, de vivienda de Galicia (vigente hasta 2009) estableció unos derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración Autonómica, precisando en su disposición transitoria segunda que lo dispuesto en el titulo II (en el que están los derechos de tanteo y retracto) será de aplicación desde la entrada en vigor de la presente ley a todas las edificaciones, cualquiera que sea la fecha de construcción de las mismas.

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de Octubre de 2005, trata el problema, y, entre otras razones al alegar el recurrente que la normativa gallega, similar en parte a la andaluza, no se puede aplicar retroactivamente pues ello vulneraría la Constitución Española en sus artículos 9 y 33, resuelve que con la nueva regulación

“No se agrava un ápice la situación de los titulares de la vivienda enajenada: los derechos de tanteo y retracto no privan de la facultad de disposición, ni imponen el cumplimiento de otras condiciones que las ya establecidas (señaladamente la existencia de un precio máximo y las condiciones que han de reunir los compradores)”.

La cuestión acerca de la presunta ilegalidad de la aplicación retroactiva de estas leyes, desde la óptica de la técnica jurídica, la resume el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en la sentencia antes citada.

… parece pacíficamente admitido por la doctrina del Tribunal Supremo, que diferencia entre «una retroactividad de grado máximo, que se aplica a la relación o situación jurídica básica creada bajo el imperio de la norma antigua y en cuanto a todos los efectos consumados o no. De grado medio, en que la nueva norma se aplica a los efectos nacidos con anterioridad pero aun no consumados o agotados. Y una retroactividad de grado mínimo, en que la nueva legislación sólo tiene efectos para el futuro», añadiendo que “Esta retroactividad de carácter mínimo es aceptada pacíficamente por la jurisprudencia …».

Nota de actualización: la cuestión ha sido resuelta definitivamente por la Sentencia del Tribunal Constitucional 154/2015, de 9 de julio de 2015.