La catedral de Santander

La presente entrada pretende responder a una siguiente cuestión de plena actualidad en las comunidades de propietarios ¿Qué mayoría es necesaria para acordar el reparto del gasto de instalación de un ascensor?

Avanzo que el interrogante lo ha resuelto la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2014 con la siguiente doctrina

Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, incluido el relativo a la distribución de los gastos de esta, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los Estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor, sin que en ningún caso tales acuerdos puedan lesionar gravemente a ningún propietario.

Esta sentencia giró en torno a un acuerdo de una junta de propietarios que aprobó el pago de la derrama necesaria para el abono de las obras de instalación del ascensor atendiendo a la alturas de las viviendas, acuerdo por el que se modificó el régimen de distribución de gastos dentro de la comunidad que era el de coeficientes de participación. El propietario de una de las viviendas del último piso impugnó el acuerdo al entender que la modificación del régimen de reparto de gastos exigía unanimidad al tratarse de una modificación del título constitutivo. La Audiencia Provincial de Madrid le dio la razón pero el Tribunal Supremo se la quitó, estableciendo la doctrina transcrita.

El correcto entendimiento de esta sentencia exige tener en cuenta también la doctrina fijada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 septiembre 2010.

Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor.

La doctrina jurisprudencial fijada por la sentencia de diciembre de 2014 viene a resolver una duda recurrente en distintos pleitos y que responde al siguiente interrogante ¿El acuerdo por el que se reparte el gasto de instalación de un ascensor debe adoptarse por la misma mayoría que el acuerdo de instalación o, por el contrario, debe adoptarse de acuerdo al régimen de contribución a los gastos de la comunidad de propietarios?

Para comprender la cuestión hemos de tener en cuenta los siguientes datos:

Regla general sobre instalación de ascensor. El establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando implique la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (artículo 17.2).

Regla especial sobre instalación de ascensor. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las obras y actuaciones requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (artículo 10.1 b).

Estas obras serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono (artículo 10.2 a)

Régimen de contribución a los gastos de la comunidad de propietarios. Es obligación de todos los propietarios contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que nos sean susceptibles de individualización (artículo 9).

Modificación del título constitutivo. Los acuerdos no recogidos en el artículo 17 (en este artículo se recoge el acuerdo de instalación del ascensor) que impliquen la aprobación o modificación de la reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación (artículo 17. 6).

De acuerdo estos datos la cuestión se plantea en un doble sentido.

Primero. Si la instalación de un ascensor se produce de acuerdo a la regla general el acuerdo debe adoptarse por el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

La duda surge cuando se acuerda la distribución del gasto ¿Qué mayoría es necesaria? Mayoría de propietarios y cuotas de acuerdo al artículo 17.2 (misma mayoría que para la instalación) o, por el contrario, rige el régimen de contribución a los gastos de la comunidad, es decir, el pago de los gastos debe efectuarse de acuerdo a la cuota de participación fijada en los estatutos o a lo especialmente establecido, siendo necesaria unanimidad en caso de que se quiera modificar.

Pues bien, el Tribunal Supremo ha resuelto esta duda decantándose por la primera opción, esto es, por la mayoría de propietarios y cuotas. Entiende que esta es la solución correcta al aplicar a este acuerdo la misma mayoría que al acuerdo de instalación del ascensor. Argumenta el Supremo que el acuerdo de reparto de los gastos de instalación es un acuerdo directamente asociado a la instalación y, como tal, debe adoptarse por la misma mayoría.

Discrepo de esta solución. Al contrario que el Tribunal Supremo, interpreto que el acuerdo de reparto del gasto no tiene la naturaleza de acuerdo directamente asociado al acuerdo de instalación.

Esta es la cuestión ¿Cuándo un acuerdo está directamente asociado a otro? A mi juicio, dos acuerdos están directamente asociados cuando sin el uno es imposible el otro.

Por ejemplo, estarán directamente asociados el acuerdo de instalación del ascensor y el acuerdo de imposición de una servidumbre de paso cuando ésta sea condición necesaria e imprescindible para la instalación del ascensor. Este es el supuesto de la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2010. 

En la sentencia de 10 de octubre de 2011 el Tribunal Supremo declaro, con valor de doctrina jurisprudencial que “La instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios, incluso cuando suponga la ocupación de una parte de espacio privativo”.

También estará directamente asociado el acuerdo de permuta de espacios comunes por privativos cuando sin este espacio privativo es imposible técnicamente instalar el ascensor. Este es el supuesto de la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2008. 

Como puede apreciarse en los dos ejemplos propuestos, extraídos de sentencias del Tribunal Supremo, sin la aprobación del acuerdo de imposición de servidumbre o del acuerdo de permuta hubiese sido imposible la instalación del ascensor. Estos son acuerdos directamente asociados.

Por el contrario, el acuerdo del reparto del gasto de instalación no está directamente asociado por cuanto sin su adopción es posible la instalación del ascensor. Esto es así por la aplicación de las reglas sobre contribución a los gastos de la comunidad de propietarios que ocasionan que el gasto sea distribuido de acuerdo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. En caso de que la comunidad quiera modificar este criterio de reparto de gastos será necesaria unanimidad como cualquier modificación del título constitutivo.

Al margen de la discrepancia anterior, me plantea dudas la aplicación de esta doctrina jurisprudencial. En concreto, me planteo qué ocurrirá si la instalación del ascensor se aprueba por la mayoría necesaria pero no existe tal mayoría cuando se trate del reparto del gasto. Nótese que la doctrina jurisprudencial señala expresamente que el acuerdo de reparto del gasto debe adoptarse por la misma mayoría, no dice que en este caso la modificación del régimen de distribución de gastos deba aprobarse por tal mayoría. La diferencia es sutil pero de gran importancia: en el primer caso, sin acuerdo de distribución de gastos no se producirá la instalación del ascensor, mientras en el segundo, si no se aprueba la distribución de gastos regirá el régimen general de distribución.

Vayamos un poco más allá en el análisis de las consecuencias de esta doctrina jurisprudencial. Me planteo si esta doctrina jurisprudencial es aplicable a otras obras e instalaciones. No veo la razón por la que la instalación de un ascensor debe tener una distinta consideración jurídica que, por ejemplo, el cambio de los buzones. Si el acuerdo de reparto de un gasto está directamente asociado al acuerdo que genere el gasto, su adopción debería acordarse por la misma mayoría aún cuando ello supusiese la modificación del régimen de reparto de gastos contenido en los estatutos. El lío está servido.

Segundo. Si la instalación de un ascensor se produce de acuerdo a la regla especial la instalación del ascensor tiene carácter obligatorio y no requiere de acuerdo previo de la Junta de propietarios, implique o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.

En este caso la instalación será costeada por los propietarios, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

En este caso el interrogante gira en torno a la mayoría necesaria para la distribución del gasto. La LPH no dice nada con lo que queda abonada la duda.

A mi juicio son posibles dos interpretaciones; primera, entender que es de aplicación la cláusula residual del artículo 17.7 con lo que la derrama será acordada por mayoría de propietarios que supongan mayoría de cuotas; segunda, considerar de aplicación el régimen de distribución de gastos lo que supone que el gasto sea  distribuido de acuerdo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, siendo necesaria unanimidad para su modificación.

Si contemplamos la cuestión desde una perspectiva normativa, entiendo que la única solución posible  es la aplicación del artículo 17.7, cláusula supletoria que rige en todos aquellos casos en los que no se ha establecido para la adopción de un acuerdo de forma expresa una mayoría de voto por la propia ley.

Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

No obstante es posible contra argumentar a esta tesis que la necesidad de una mayoría para adoptar los acuerdos conexos desnaturaliza el carácter obligatorio de la obra, ya que siempre es posible que ante una obra obligatoria el resto de los propietarios voten en contra de todos los acuerdos conexos, lo que impediría de facto la ejecución de la obra.

Esta actitud obstruccionista se evitaría si en el caso de instalación de acuerdo a la regla especial, recordemos obligatoria para la comunidad de propietarios, el reparto de los gastos se efectuase de acuerdo a la regla distribución de gastos, siendo necesaria unanimidad para su modificación.

En cualquier caso no estaría de más que en futuras modificaciones legislativas se solventase esta duda.

Sobre esta cuestión puede consultarse la entrada “El cálculo económico de los ajustes razonables en materia de accesibilidad en la Ley de Propiedad Horizontal”.

Acabo con un matiz de la nueva doctrina jurisprudencial que a buen seguro dará mucho juego en el futuro. Me refiero a la necesidad de que los acuerdos directamente asociados a la instalación del ascensor no lesionen gravemente a ningún propietario. Este límite requerirá una interpretación caso por caso y, seguro, generará numerosos litigios.

En estos momentos de esta sentencia podemos extraer que la distribución de gastos por alturas no perjudica gravemente a los propietarios de los pisos más altos aún cuando ello les suponga un incremento notable de su contribución a la derrama.

En el caso analizado por la sentencia las viviendas de la planta 1 se repartían el 10% del importe total; las de la 2, el 15%; las de la 3, el 20%; las de la 4, el 25%; y las de la quinta, el 30% (6.960 euros), quedando excluidos los locales y las viviendas de la planta baja.

Este propietario de un 5 piso recurrió al entender que el reparto le había perjudicado porque le correspondería pagar el doble (6.960 euros) de lo que le correspondía de acuerdo con su cuota de participación (3.574,64 euros).

El Tribunal Supremo consideró que el acuerdo no era discriminatorio al haberse realizado la distribución del gasto atendiendo al uso que racionalmente se presume que va a efectuar del ascensor.