Estoy de suerte. Mi vivienda no ha bajado de precio a pesar de la crisis económica. Esta frase tan optimista podría provenir de cualquiera que haya consultado el valor de su vivienda en Hacienda. Este optimismo podría cambiar al conocer cuál es el precio de venta de una vivienda similar ya que seguramente el valor será un 20 % inferior. También se encontrará un valor inferior al tasar la vivienda, ya que el valor de tasación se mantiene, de media, un 15% por debajo del precio de venta. Si realmente lo que se quiere es vender la vivienda, ya se puede hacer una rebaja del 30% del valor de venta porque si no, no entra en el mercado.

Si una Administración va a expropiar esa misma vivienda para realizar una actuación de “interés público”, entonces el valor de la vivienda puede llegar a ser hasta un 40% menor que la tasación de hacienda. Este valor fue el primero en reducirse en el año 2007, en plena burbuja inmobiliaria. La Ley de suelo Estatal, para reducir el precio del suelo y evitar especulaciones, cortó por lo sano con las expectativas del mercado considerando que, con la excepción de la ciudad consolidada, todo suelo es rural a efectos de valoración, con independencia de que esté o no edificado.

Y no hay que olvidarse de la valoración catastral, porque apoyada en ella se pagan impuestos como el IBI o la plusvalía municipal. La mayor parte de las ponencias catastrales están realizadas en la época de bonanza económica con precios muy superiores a los actuales. La metodología de cálculo de valores colectivos se basa en la división del municipio por polígonos, para determinar un valor homogéneo que luego se pondera por coeficientes vinculados al estado de conservación de cada edificio. La Ley del catastro impide que estos valores teóricos superen el   “valor del mercado”, pero ese valor es un concepto no acotado, y por lo tanto ignorado.

Los Tribunales están tomando nota de esta situación y pronunciándose en no pocas ocasiones en favor de los ciudadanos que reclaman. La Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 30 de Mayo de 2014 (rec.2362/2013) dice los siguiente…” Por otra parte, como para calcular el valor catastral se debe tomar como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso aquel pueda superar a este último (art. 23.2 del TRLCI) si las ponencias de valores no reconocen la realidad urbanística, podríamos encontrarnos con inmuebles urbanizables sectorizados no ordenados con valor catastral superior al del mercado, con posible vulneración del principio de capacidad económica, que no permite valorar tributariamente un inmueble por encima de su valor de mercado, porque se estaría gravando una riqueza ficticia o inexistente.”…

El valor que está tomando la Administración no puede superar el valor resultante de la aplicación de la Ley del suelo “Como expuso el Tribunal Constitucional, primero en su sentencia 61/1997 de 20 de marzo , con ocasión de la inconstitucionalidad planteada respecto al Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, y después en su sentencia 164/2001 de 11 de Julio , con ocasión de la inconstitucionalidad planteada frente a la Ley 6/1998de 13 de abril, del Régimen del Suelo y de Valoraciones, el derecho fundamental de propiedad reconocido en el artículo 33 de la Constitución se conforma por su régimen jurídico y el régimen de valoración del suelo, y que tales condiciones son las reguladas en la Ley del suelo estatal, ejerciendo dicha norma una vinculación respecto del resto de normas que inciden, de uno u otro modo, en ciertos aspectos de la propiedad del suelo.

Hacienda, para la determinación del valor real a la hora del devengo del impuesto de transmisiones patrimoniales, aplica su propia metodología apoyándose en el valor catastral de la vivienda que multiplica por un coeficiente multiplicador relacionado con la antigüedad de la revisión catastral del municipio en que se encuentre y la situación del mercado. ¿Y cómo se calcula ese coeficiente, que además varía anualmente? Nadie lo sabe. Una complicadísima fórmula matemática que se supone capaz de corregir los valores del catastro hasta darle visos de realidad.

La fórmula nunca se equivoca, y si alguien piensa que sí, debe gastarse el dinero en un perito, un abogado, tasas judiciales y pleitear, con lo que es fácil que la gente desista por no meterse en líos o porque no le compense.

La reciente sentencia de 9 de febrero de 2015 de la Sala de lo Contencioso – Administrativo del Tribunal Superior de Cantabria, echa por tierra los argumentos de la administración a la hora de valorar los bienes. “No existiendo explicación aclaratoria del origen o criterio utilizado para la aplicación de los valores o coeficientes, se estaría colocando al contribuyente en indefensión al no poder argumentar en contra de la valoración salvo acudiendo a la tasación pericial contradictoria. Necesidad de motivación que se refuerza en una situación de crisis inmobiliaria como la que se ha vivido en los últimos años y desaparición de precios de referencia, lo que aconsejaban un análisis más individualizado, siendo éste el criterio seguido por la moderna jurisprudencia (STS 24-3-2014, TSJ Castilla-León de 26-3-2014, rec. 948/2010)”.

El tirón de orejas al Gobierno por su complejo método de valoración, pone de manifiesto la indefensión de los ciudadanos, que no entienden que para la administración no haya existido nunca crisis económica y que la base imponible de sus impuestos esté sobre valorada, con lo que existe una subida del impuesto encubierta. Para la Administración, la crisis es coyuntural, y no tiene que ver con el valor real.

La pregunta que queda en el aire es : Y cuál es el valor real? Evidentemente el de mercado que no es otro que el de compra. Las cosas valen lo que alguien esté dispuesto a pagar por ellas. Y normalmente este valor suele ser entre un 30% y un 40% inferior al valor de expectativa de venta que ya de por si es un 20% inferior al valor de Hacienda. Vaya un lio.

Existe un “valor real” para cada supuesto, lo cual debiera corregirse porque es algo fuera de toda lógica que bordea la legalidad. Es hora de replantearse los métodos de valoración, estableciendo uno universal, para que todo el mundo tenga claro cuál es el valor de una vivienda, de cara al mercado, a los impuestos o a una posible expropiación. Es la manera de evitar situaciones de indefensión y cabreo ciudadano y de paso, aliviar la excesiva carga de trabajo de los juzgados.

 Publicado en el blog Reflexiones. Los nuevos retos del diseño urbano.