Comunidad de Propietarios

El acuerdo de la Comunidad de Propietarios por el que se solicita la subvención a la rehabilitación edificatoria del Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabilitación.

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En la primera entrada sobre la cuestión acabé señalando que el Plan Estatal de Fomento exige en el programa de rehabilitación edificatoria que las obras que se vaya a realizar cuenten con el acuerdo de la comunidad de propietarios y, cuando sea preceptiva, con la correspondiente autorización administrativa (artículo 21.1 b) del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016).

No obstante, esta exigencia plantea problemas si tenemos en cuenta que existen obras obligatorias para las comunidades de propietarios que deben ser acometidas sin necesidad de acuerdo previo de la comunidad y aún en contra de su voluntad mayoritaria (artículo 10 LPH).

Pensemos, por ejemplo, en una comunidad de propietarios en las que existe una persona con discapacidad en la que se plantea la construcción de una rampa en el portal de entrada que facilite le acceso mediante silla de ruedas cuando el importe repercutido anualmente de la obra, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Respecto a estas obras la LPH especifica que serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono (artículo 10.2 a LPH).

Esta situación nos plantea varios interrogantes:

1. ¿Cómo se puede dar cumplimiento al requisito establecido por el artículo 21.1 b) del Plan Estatal de Fomento cuando se trata de una obra obligatoria? Entiendo que la exigencia del Plan Estatal de Fomento deberá entenderse cumplida con la justificación documental de la consideración de la obra como obligatoria, sin que sea necesario aportar acuerdo de la comunidad de propietarios aprobando su ejecución, acuerdo que no existirá atendiendo al artículo 10 LPH.

2¿Cuál es la mayoría necesaria para solicitar la subvención para la ejecución de una obra obligatoria?

Recordemos que el Plan Estatal de Fomento considera como subvencionables, dentro del programa de rehabilitación edificatoria, las obras de conservación, de mejora de la eficiencia energética y de mejora de la accesibilidad de los edificios. Dentro de estas últimas se incluye la instalación de ascensores en edificios en los que no existan.

La LPH no regula esta cuestión directamente ante lo que, a mi juicio, debe acudirse a la cláusula supletoria del artículo 17.7 que exige para la validez de aquellos acuerdos que no establezcan una mayoría concreta el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

No obstante, esta remisión provoca notables problemas como a continuación veremos.

La obtención de una subvención tiene gran relevancia de cara a la consideración de determinadas obras como obligatorias, en concreto, a las obras obligatorias del artículo 10.1 b), entre las que se incluye la instalación del ascensor en los edificios en los que no exista.

 b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Por tanto, en este caso la consideración de una obra como obligatoria dependerá de la concurrencia de una subvención. La negativa a solicitar y obtener una subvención determinará que una obra deje de tener el carácter de obligatoria al no poder disminuirse el importe total del gasto con el importe de la correspondiente subvención.

Ejemplo. Un propietario propone la instalación de un ascensor cuyo coste es de 1.000 €. El importe de la derrama que corresponde a cada propietario asciende a 200 €, suponiendo doce mensualidades de gastos comunes 150 €. Las obras duran 4 meses y el pago de debe efectuar de forma simultánea a su ejecución. Con estos datos la obra no es obligatoria, de forma que su aprobación por la junta requiere de la aprobación de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (artículo 17.2 LPH).

Esta obra, al margen de otras consideraciones, resultaría subvencionable en concepto de accesibilidad de acuerdo al Plan Estatal de Fomento (artículo 23.2 b) Plan Estatal de Fomento) en un 50% de su importe. La obtención de esta subvención provocaría que la obra se convirtiese en obligatoria ya que la derrama pasaría a ser de 100 €, inferior a las doce mensualidades de gastos comunes.

Ante situaciones en las que pudiese concurrir una cierta obstrucción por parte de la junta de propietarios ¿Tiene algún mecanismo de reacción el propietario afectado? A mi juicio, podría acudir a los tribunales argumentando abuso de derecho por parte de la comunidad de propietarios en base al artículo 18 LPH. Aún siendo esto así, el coste de oportunidad para el propietario que se vea abocado a la vía judicial es notable.

Una posible solución sería otorgar representatividad a estos solos efectos al propietario proponente de la obra obligatoria. En estos casos la consideración de una obra como obligatoria debería habilitar al propietario proponente para solicitar las subvenciones pertinentes, sin que fuese necesario que la comunidad de propietarios aprobase su solicitud. No obstante, esta solución se complica si tenemos en cuenta las implicaciones fiscales que conlleva en cuanto la subvención obtenida, al disminuir la derrama que debería realizar cada propietario, tendrá la consideración de ganancia patrimonial para cada uno de ellos y como tal lo deberá declarar en su IRPF. Estaríamos ante un ganancia para cada propietario operado por la sola voluntad de uno de ellos. Difícil de asumir.

La segunda cuestión que plantea la minoración del importe de doce mensualidades de gastos comunes con las subvenciones procedentes a la que se refiere el artículo 10 LPH es la determinación del criterio de imputación de la subvención.

Ejemplo. Un propietario propone la instalación de un ascensor cuyo coste es de 2.000 €. El importe de la derrama que corresponde a cada uno de los cinco propietarios asciende a 400 €, suponiendo doce mensualidades de gastos comunes 150 €. Las obras comienzan el 1 de julio de 2015 y finalizan el 30 de junio de 2016 (12 meses) y el pago de debe efectuar de forma simultánea a su ejecución, por lo que cada propietario deberá pagar 200 € cada año. La comunidad obtiene una subvención de 1.000 € en concepto de accesibilidad del programa de rehabilitación edificatoria, subvención que se percibirá en 2017 después de finalizada y pagada la obra.

El problema surge al percibirse la subvención después de efectuado el pago de la obra ¿Se cumple en este caso el límite exigido por el artículo 10.1 b) LPH dado que en los años en los que se ha pagado la derrama provocada por la obra el importe abonado por cada propietario ha superado las doce mensualidades de gastos comunes?

La doctrina entiende que el cálculo debe efectuarse anualmente y por cada propietario de forma individual dado que la LPH utiliza como criterio de valoración el “importe repercutido anualmente” (Vicente Magro Servet, “El curioso carácter de las obras obligatorias en la propiedad horizontal del artículo 10 LPH tras la Ley 8/2013, de de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas”).

Esta tesis conlleva que la consideración de una obra como obligatoria dependa del sistema de gestión de la subvención que se utilice. Si el sistema permite el pago anticipado de la subvención nos encontraremos con que la posibilidad de que la obra sea obligatoria se incrementa, mientras si el cobro de la subvención se realiza con posterioridad a la ejecución y pago de la obra tal posibilidad disminuye notablemente.

Ejemplo. En el ejemplo anterior si la subvención se concede en 2015 por importe de 1.000 € y se cobra anticipadamente en 2015 antes de la realización de la obra. En este caso el coste de la obra ascenderá a 1.000 € y la derrama correspondiente a cada propietario será de 100 € anuales, inferior a doce mensualidades de gastos comunes.

Si el pago no se produjese anticipadamente, sino en 2017 con posterioridad a la ejecución de la obra, nos encontraríamos con que la obra deja de ser obligatoria ya que el importe repercutido correspondiente a 2015 y 2016 excede de doce mensualidades de gastos comunes.

A mi juicio, la solución pasa por realizar un cálculo global del coste de la obra minorando el mismo con las subvenciones que fuesen procedentes aún cuando el cobro efectivo de las mismas se produzca después de pagada la obra por la comunidad de propietarios. Si efectuado ese cálculo el importe por anualidades correspondiente a cada propietario no excede de doce mensualidades de gastos comunes la obra tendría la consideración de obligatoria.

Esta tesis exigiría, al menos, que existiese un acto administrativo de concesión de la subvención por parte del órgano competente, acto por el que la Administración compromete un crédito en favor de una comunidad de propietarios. Recordemos que el derecho a la subvención surge con la notificación de la resolución de concesión de la subvención.

3. ¿ Cuando se trata de una obra no obligatoria, cuál es la mayoría necesaria para acordar la ejecución de la obra y para solicitar la subvención prevista por el Plan Estatal de Fomento?

Respecto a la mayoría necesaria para acordar la ejecución de una obra no obligatoria, la respuesta la encontramos en el artículo 17 LPH, que establece distintas mayorías atendiendo al tipo de obra.

Ejemplo. De acuerdo al artículo 17.2 LPH la instalación de un ascensor cuando la misma no tiene el carácter de obra obligatoria según el artículo 10 LPH (coste superior a doce mensualidades de gastos comunes) exige el voto favorable de la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.

A la segunda cuestión responde la doctrina del Tribunal Supremo establecida por las sentencias de 18 de noviembre de 2008, de 10 de octubre de 2011 y de 8 de noviembre de 2011, entre otras, según la cual los acuerdos relacionados con la instalación del ascensor están sometidos al mismo régimen de mayorías que el acuerdo de instalación propiamente dicho.

Esta doctrina de los actos conexos, a mi juicio, permitiría concluir que el acuerdo de la junta por el que se decide solicitar una subvención del Plan Estatal de Fomento debe ser adoptado por la misma mayoría que aquella que rija para la obra a la que afecte.

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