Comunidad de Propietarios

La responsabilidad por deudas con la comunidad de propietarios en caso de discrepancia entre titular registral y propietario.

La presente entrada viene a comentar una sentencia la Sentencia del Tribunal Supremo 211 de 22 de abril de 2015, en la que se dilucida quién es responsable de los gastos en una comunidad de propietarios cuando existe discordancia entre el titular registral de la vivienda y su propietario.

La idea para esta entrada la he tomado del siempre interesante blog de Luis Abeledo, quien ha publicado recientemente una entrada sobre esta cuestión “Reclamación de una Comunidad de Propietarios por deudas cuando hay discordancia ente titular registral y deudor”.

La discordancia entre titular registral y propietario fue habitual en una tipología de viviendas protegidas promovidas en los años 70, en las que la Administración transmitía la propiedad de la vivienda mediante contrato privado al que se acompañaba la posterior entrega de la vivienda, demorando la elevación a público y posterior inscripción de la transmisión al pago de la totalidad de las cuotas del préstamo concedido por la propia Administración.

Antes estas situaciones lo primero que conviene recordar el que la transmisión de la propiedad se produce por medio del contrato privado de compraventa seguido de la posterior entrega material de la vivienda, sin necesidad de titulo público ni de inscripción registral. Este recordatorio no es más que la aplicación de la teoría del título (contrato privado de compraventa) y el modo (tradición o entrega del piso) establecida en el artículo 609 del Código Civil.

Desde que se formaliza la venta y ocupa la vivienda su propietario legítimo resulta obligado al pago de las cuotas reclamadas de acuerdo a la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante LPH).

El artículo 9.1.e) L.P.H. establece como obligaciones del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. En este mismo sentido, el artículo 21.1 establece que las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deben cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta.

Esta obligación tiene la consideración de obligación propter rem (Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 17 de abril de 1998), por lo que el obligado al pago será siempre el propietario de la vivienda sin que sea imputable dicha obligación a otros sujetos y, en concreto, al mero titular registral-no propietario.

Por ello no es correcta la atribución de la responsabilidad con las deudas de la comunidad de propietarios al mero titular registral.

Esta incorrección viene provocada por la confusión entre los conceptos “sujetos demandados” y “sujetos obligados al pago”.

Esta situación fue aclarada por la Sentencia de 25 de enero de 2006 de la Audiencia Provincial de Málaga, en los siguientes términos:

Resulta claro, pues, que la solidaridad del titular registral en la responsabilidad por el impago de las cuotas del actual propietario, únicamente se produce cuando se incumple la obligación de comunicar el cambio de titularidad en la vivienda, por lo que la cuestión debatida en la presente litis debió limitarse a este punto.

No comparte esta Sala el criterio de la Juzgadora de Instancia de aplicar de forma automática e indiscriminada la solidaridad a que alude el artículo 21.4 de la LPH, por cuanto el referido artículo autoriza a dirigir la acción contra el titular registral únicamente cuando “deba responder solidariamente del pago de la deuda”, y para poder determinar cuando se debe responder solidariamente del pago de la deuda hay que acudir a la interpretación integradora del referido precepto con el contenido en el artículo 9.1.i, conforme al cual, solamente cuando se incumple la obligación de comunicar el cambio de titular se “seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular “.

Como dice la sentencia de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra de 13 de Junio de 2005, analizando un supuesto similar al de autos, “en cuanto a lo dispuesto en el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, cabe concluir que el mismo contiene dos supuestos: la reclamación dirigida contra el propietario anterior que responde solidariamente y la reclamación dirigida contra el titular registral. En relación al primero debe recordarse que en este caso la responsabilidad se hubiera generado como consecuencia de no haber comunicado la transmisión de la vivienda el adquirente, con la excepción de que la Comunidad hubiera tenido conocimiento del cambio de titularidad por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario cuando dicha transmisión resulte notoria, como acaece en el supuesto que nos ocupa. En cuanto a la reclamación contra el titular registral, según la redacción del artículo 21.4 dada por la reforma de 1999, el mismo debía ser demandado en cualquier caso, por lo que en los supuestos en que no coincidía esta condición con la de ser propietario actual, se estableció un litis consorcio pasivo necesario. Esta situación ha cambiado a partir de la Ley 1/2000, de 7 de Enero, que aprueba la Ley de Enjuiciamiento Civil , estableciendo ahora el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal que la reclamación podrá dirigirse contra el titular registral, por lo que de no hacerlo no puede entenderse que haya una irregular constitución de la litis. Este precepto de naturaleza procesal, y es aplicable al supuesto que nos ocupa por ello en virtud de lo dispuesto en la Disposición Transitoria. Nos encontramos ante un supuesto en que el titular registral tiene legitimación ad procesum. La razón de ser de dicho precepto es facilitar que mediante tal legitimación pudieran quedar jurídicamente vinculados los titulares registrales en la iniciación de una posible vía de apremio contra los bienes que consecuencia de dicha reclamación, quedaran afectos al pago de la deuda; pero tal previsión no altera el régimen legal de las obligaciones de los propietarios, ni convierte al titular registral por el mero hecho de serlo, y al margen de que sea o no el propietario real del piso correspondiente, en deudor y obligado al pago de las cantidades que aquí se reclaman, ya que la obligación de contribuir al mantenimiento de los gastos comunitarios corresponde al propietario (art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal ), con independencia de quien sea el titular registral, que puede no coincidir con aquél, por lo tanto el obligado al pago será el propietario de la vivienda o local al tiempo de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario. En el caso que nos ocupa habiéndose acreditado que el propietario no coincide con el titular registral y que es aquél el obligado al pago, sin que el titular registral deba responder solidariamente del pago de la deuda, según se ha examinado, no cabe sino desestimar la demanda interpuesta ya que no es posible imponer la obligación del pago a la parte demandada por su sola condición de titular registral, sin que sea la propietaria de la vivienda al tiempo en que se produjo la obligación, ni deba responder solidariamente del pago de la deuda” .

El fundamento de derecho trascrito aclara las relaciones entre el apartado i) del artículo 9 y el artículo 21.4 de la LPH en los siguientes términos

a) El obligado al pago de los gastos de comunidad es el propietario de la vivienda (apartado e) del artículo 9).

b) El anterior propietario responde solidariamente de las deudas del nuevo propietario cuando incumpla la obligación de comunicar la transmisión y siempre que la misma no sea conocida por los órganos de la comunidad de propietarios.

c) El titular registral deber ser siempre demandado por el mero hecho de serlo, con independencia de que esté o no obligado solidariamente al pago de la deuda, y ello para permitir la ejecución judicial del crédito. Dicho de otra forma, no es necesario que el titular registral sea responsable solidario para poder ser demandado.

Quizá con un ejemplo sea posible ilustrar mejor la situación:

Supongamos que el sujeto A, propietario inscrito, transmite su vivienda en contrato privado al sujeto B (con entrega de la posesión), cumpliendo con la obligación de comunicación que establece el artículo 21.4. Posteriormente el sujeto B transmite la vivienda en contrato privado al sujeto C (con entrega de la posesión), no comunicando tal circunstancia a la comunidad de propietarios y sin que ésta tenga conocimiento de la transmisión.

En caso de impago de las cuotas de comunidad devengadas siendo propietario el sujeto C, el obligado principal es el propio sujeto C, el obligado solidariamente por aplicación del artículo 21.4 es el sujeto B al no haber comunicado la transmisión a la comunidad de propietarios, siendo necesario demandar al sujeto A en cuanto titular registral aun cuando no sea deudor por ningún concepto.

En este mismo ejemplo, si la reclamación se produce respecto a las cuotas devengadas siendo propietario el sujeto B, debe ser demandado también el sujeto A, no como responsable solidario sino como mero titular registral (recordemos que ha comunicado la transmisión a la comunidad de propietarios).

Por último, si la transmisión del sujeto A al B se hubiese escriturado e inscrito, en caso de reclamación de las cuotas devengadas siendo propietario el sujeto C la demanda debe dirigirse también contra el sujeto B, pero en este caso no solo como titular registral sino también como deudor solidario (recordemos que no ha comunicado la transmisión a la comunidad de propietarios).

Espero que estas líneas sirvan para aclarar un poco la cuestión.

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