Comunidad de Propietarios

El discutido reparto de las subvenciones públicas en las comunidades de propietarios.

Cascada de Lamiña. Ruente. Cantabria

En las próximas líneas me planteo abordar una cuestión que está produciendo quebraderos de cabeza a las comunidades de propietarios ¿Cómo repartir una subvención percibida por la comunidad cuando entre la derrama de los gastos que se subvencionan y el reparto de la subvención ha existido un cambio en la propiedad de una de las viviendas? ¿A quién le pertenece la subvención: al antiguo propietario que abonó la derrama o al propietario que ostenta tal condición en el momento del reparto?

Antes de comenzar adelanto que la cuestión duda tiene distintas soluciones si la contemplamos desde un punto de vista civil o desde una perspectiva fiscal. Desde la óptica civil se dilucida a quién pertenece la subvención a titulo de propietario, es decir, quién la integra en su patrimonio; por el contrario, desde la óptica fiscal se determina quién es el obligado a tributar por la subvención que percibe la comunidad de propietarios.

La problemática viene dada por la confluencia de dos situaciones. Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica propia lo que obliga a atribuir los gastos e ingresos a los propietarios. Pero, al mismo tiempo, las comunidades pueden constituirse en beneficiarios de subvenciones públicas al margen de los propietarios.

La condición de beneficiario de las comunidades de propietarios tiene amparo en el artículo 11.3 de la Ley General de Subvenciones, que otorga la misma a las entidades sin personalidad jurídica siempre que las bases reguladoras de la subvención así lo prevean.

Desde una perspectiva civil, a mi juicio la subvención concedida a la comunidad de propietarios pertenecerá a quién resulte propietario en el momento de la exigibilidad o devengo del ingreso a favor de cada propietario. Argumento mi posición en la aplicación analógica de lo establecido para las derramas (gastos extraordinarios) en el artículo 17.11 LPH.

Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras. Según estas reglas, en el supuesto de transmisión de la vivienda integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal, vendrá obligado al pago del recibo correspondiente aquel que fuese propietario en el momento de pasarse a cobro el recibo, y ello, aunque en el momento de aprobarse el acuerdo de mejora aún no hubiese adquirido la propiedad.

La aplicación de este criterio al reparto de la subvención supone que deberá atribuirse a aquel que sea propietario en el momento de efectuarse el reparto, no a aquel que lo fue en el momento en que se produjo la derrama.

En este sentido se pronunció la Sentencia 651/2007, de 19 de noviembre, de la Audiencia Provincial de Valencia, en la que se puede leer que

«Si no existe un pacto expreso entre el vendedor y el comprador de acuerdo con el artículo 1255 del C.C., la compraventa transmite la propiedad con todos los derechos y obligaciones, entre las que se encuentra el cobro de la subvención por efecto de la vinculación real».

La consecuencia más llamativa de esta conclusión es que la atribución de la subvención no se va a realizar a aquel propietario que financió el gasto a través de la derrama, sino a aquel que lo sea cuando se procede al reparto.

Partiendo de esta consecuencia, la Sentencia 262/2017, de 31 de mayo, de la Audiencia Provincial de Navarra, llega a la conclusión contraria. Considera esta sentencia a la derrama como adelanto a cuenta de la futura subvención.

Pues bien, en nuestro caso consideramos que, en efecto, la comunidad de propietarios dio a las derramas un tratamiento finalista como dice la resolución citada, en efecto en el acta de la comunidad correspondiente al día 22 de marzo de 2013, al resolver acerca de la devolución de la parte subvencionada de las derramas de ascensor se dice lo siguiente: ” teniendo en cuenta que las nueve viviendas adelantaron los costes del ascensor, a cuenta de la subvención definitiva a la comunidad se acuerda devolver a la vivienda la parte correspondiente de dicha subvención. Cuando se reciba la subvención correspondiente al ayuntamiento se procederá del mismo modo. El resto de las derramas no subvencionadas se considera aporte definitivo de cada vivienda sin que quepa recuperación de dicho importe económico “. Se trata, por lo tanto de un adelanto a cuenta de la subvención definitiva a la comunidad, efectuado por quienes eran propietarios de las viviendas, con arreglo a su cuota, en el momento en que la derrama fue exigible, carácter que tenía el demandante reconvenido quien cumplió con la obligación de pago de las mismas como se reconoce por la propia comunidad en el certificado obrante al folio 32, documento número tres de la demanda. Siendo esto así, no habiéndose pactado nada al respecto entre los litigantes, ni satisfecho cantidad alguna de tales obras por la demandada reconviniente en cuanto que accedió a la propiedad del piso una vez concluidas aquellas y habiéndose satisfecho a cuenta de la subvención la suma correspondiente por el actor, consideramos que el saldo existente una vez percibidas por la comunidad las cantidades relativas a la subvención ha de serle entregado a quien realizó, anticipó y pagó, las cantidades necesarias para la financiación de las obras referidas. Sin que, en todo caso, la diferencia entre el precio de adquisición y venta que supone aproximadamente 15.000 €. Sea determinante al respecto, pues de aceptarse la tesis de la demandada resultaría que el actor hubiese efectuado la venta por el mismo precio que él pagó dado que el desembolso para financiar la obra lo realizó el demandante, lo que no suele ser usual y menos aún en un edificio recientemente rehabilitado.

De acuerdo con esta tesis, que no comparto, la derrama y la subvención forma parte de una cuenta de gastos e ingresos independiente y autónoma de las cuentas de la propia comunidad de propietarios que debe ser objeto de liquidación diferenciada.

Esta es la óptica civil, pero desde la perspectiva tributaria ¿Quién debe declarar en su declaración de renta la subvención?

En una primera aproximación, parecería razonable sostener que la subvención debe ser declarada por quién la perciba; por tanto, si sostenemos lo dicho por la AP de Valencia los sería por el nuevo propietario, mientras que si sostenemos la tesis de la AP de Navarra debería serlo por el anterior propietario.

Pero, esta no es a la conclusión a la que ha llegado la Dirección General de Tributos. En efecto, en la consulta V3081-18 se puede leer lo siguiente: «Esta imputación al periodo impositivo de cobro, nos lleva a afirmar que su atribución deberá efectuarse a quien ostente la condición de propietario de cada piso o local en el momento de cobro de las subvenciones»Para la DGT lo relevante es quién es el propietario que en el momento del cobro.

Esta misma tesis se sostiene en la consulta V2511-18. En esta consulta se establece también otra tesis que suele sorprender a los propietarios y que se resume en el siguiente párrafo «Con independencia del acuerdo de la comunidad consultante sobre la asunción del coste de las obras de instalación del ascensor, en cuanto la subvención se concede a nombre la comunidad de propietarios consultante, la atribución de su importe —a efectos del IRPF— no procede imputarla únicamente a los propietarios que, según se manifiesta en el escrito de consulta, asumen el coste de instalación del ascensor, sino que será a la totalidad de los miembros de la comunidad a quienes corresponda atribuir el importe de la subvención a través del régimen de atribución de rentas».

Como puede apreciarse, las conclusiones a las que se llegan desde la perspectiva civil y tributaria no son siempre coherentes. En el caso de la sentencia de la AP de Navarra, la subvención pertenecerá al antiguo propietario, pero la obligación de declarar en el IRPF como incremento patrimonial, siguiendo la doctrina de la DGT, corresponderá al nuevo propietario. No parece una situación muy equilibrada.

Concluyo. Para evitar esta problemática sugiero a los propietarios que se encuentren en tal situación, como señala la sentencia de la AP de Valencia, que pacten expresamente en la escritura de compraventa de su vivienda el destino de la subvención; esto solucionará cualquier problema futuro.

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