En la presente entrada trataré la cuestión de quién puede ser propietario de una vivienda protegida a tenor de la regulación de la Ley de Vivienda Protegida de Cantabria.

El artículo 3 establece que podrán ser propietarios las personas físicas o jurídicas. Añadiendo a continuación que únicamente las personas físicas podrán ser usuarios.

Veamos algunas consideraciones respecto a la condición de propietario:

Primera. La adquisición de una vivienda protegida se produce desde la compra por un particular a una promotora, ostentando la condición de adquirente, o desde la adjudicación en el seno de un cooperativa o comunidad de propietarios, siendo considerado en este caso como adjudicatario, o desde la construcción para uso propio de la vivienda, en cuyo caso estaremos ante un promotor para uso propio.

Segunda. Pueden ser propietarios de una vivienda protegida las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas. Lógicamente podrán ser propietarios las mismas personas que sean promotores, ya que son quienes transmiten la propiedad y, por tanto, la han haber ostentado previamente.

Este planteamiento responde al recogido en el artículo 9 del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre.

En la tradición legislativa española, por regla general, una vez terminadas las viviendas y calificadas como protegidas, propietario y usuario son la misma persona, salvo en caso de arrendamiento o cuando el propietario – promotor no ha conseguido enajenar la vivienda. Como especialidad, en el caso de la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento son propietarios las personas físicas o jurídicas promotoras de las viviendas y usuarios los inquilinos.

Únicamente pueden ser usuarios de las viviendas protegidas las personas físicas, lo que impide que una empresa pueda usar para sí una vivienda protegida.

Tercera. La posibilidad de que las personas jurídicas puedan ser propietarias de viviendas protegidas, incluidos los fondos de inversión inmobiliarios, se ha recogido explícitamente en los últimos planes de vivienda estatales.

A título de ejemplo:

• El Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, estableció en lo que se refiere a la gestión de las viviendas protegidas en arrendamiento, que “Los titulares de las viviendas protegidas para alquiler podrán enajenarlas a nuevos titulares, siempre que se trate de sociedades que incluyan en su objeto social el arrendamiento de viviendas, incluyendo sociedades o fondos de inversión inmobiliaria”.

• El Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, estableció que “Los propietarios de viviendas protegidas para arrendamiento podrán ceder su gestión a organismos públicos, entidades sin ánimo de lucro o sociedades cuyo objeto social incluya expresamente el arrendamiento de viviendas, con la obligación, por parte de los gestores, de atenerse a las condiciones, compromisos, plazos y rentas máximas establecidas en este Real Decreto. Los propietarios de viviendas protegidas para arrendamiento podrán enajenarlas por promociones completas a cualquiera de las personas a las que se refiere el apartado anterior. También podrán enajenar viviendas aisladas, cuando los adquirentes sean organismos públicos, empresas públicas o entidades sin ánimo de lucro”.

Cuarta. La ley de vivienda protegida de Cantabria difiere de la legislación clásica en la materia en un aspecto capital: en la exigencia de los requisitos.

En la legislación estatal tradicional las condiciones se han venido exigiendo respecto a los adquirentes, adjudicatarios y arrendatarios de las viviendas protegidas. Así, en lo que se refiere a los requisitos económicos, en el Plan de Vivienda 2009/2012 podían acceder a las viviendas protegidas para venta, alquiler o alquiler con opción de compra de régimen especial, general o concertado las familias cuyos ingresos no superasen 2.5, 4.5 y 6.5 veces el IPREM, respectivamente.

Por el contrario, en la ley de vivienda protegida de Cantabria los requisitos que se establecen solo son de aplicación a los usuarios de las viviendas, sin que se establezca ninguno respecto a los adquirentes y adjudicatarios de las viviendas.

Este matiz tiene relevancia en lo que se refiere a las promociones para venta y es uno de los aspectos más novedosos de la ley.

Ahora bien, esto no supone que las viviendas protegidas puedan ser utilizadas por personas sin necesidad de vivienda. Antes al contrario, las viviendas protegidas podrán ser adquiridas por cualquier persona física o jurídica pero solo podrán ser utilizadas por aquellas personas físicas en las que concurran los requisitos establecidos en la ley (artículo 4).

Por tanto son posibles tres situaciones posibles:

1. Propietario – cumple las condiciones de usuario.  

a) Puede ser usuario.  

b) Puede no ser usuario.            

2. Propietario – no cumple las condiciones de usuario.

a) No puede ser usuario.                    

3. Usuario – no propietario.

La regulación del procedimiento por el que una persona que sin cumplir las condiciones para ser usuario adquiera una vivienda protegida requerirá el oportuno desarrollo reglamentario, en el que deberá establecerse, entre otros aspectos, unos plazos para la ocupación de la vivienda cuando persona que cumpla las condiciones de usuario.

Quinta. Ahora bien, la regla antes expuesta respecto al propietario que no cumple las condiciones de usuario tiene una excepción muy importante en lo que se refiere a los adquirentes de viviendas protegidas del tipo de «régimen especial» establecidas en la disposición adicional primera.

“Equivalencia de viviendas protegidas y viviendas de protección oficial de régimen especial”.

1. Las viviendas protegidas de nueva construcción o procedentes de la rehabilitación que se califiquen a partir de la entrada en vigor de la presente ley, cuando los adquirentes sean unidades familiares cuyos ingresos no excedan de 2,5 veces el IPREM, calculados y ponderados de acuerdo a lo establecido por la disposición adicional decimotercera y cumplan los requisitos para ser usuarios de las viviendas exigidos en el artículo 4, serán calificadas además del tipo «régimen especial» siempre que el precio máximo por metro cuadrado de superficie útil no exceda de 1,5 veces el módulo básico autonómico y se adquieran para ser destinadas a domicilio habitual y permanente de sus propietarios.
2. Los anejos de las viviendas a las que se refiere el apartado anterior tendrán un precio máximo del 60 por ciento del precio máximo por metro cuadrado de superficie útil correspondiente a las viviendas.

De acuerdo a esta disposición la calificación de viviendas del tipo “régimen especial” requiere de la concurrencia de los siguientes requisitos:

– De los adquirentes:

• Unidad familiar cuyos ingresos no excedan de 2.5 veces IPREM, calculados de acuerdo a la disposición adicional decimotercera. Esta remisión es una errata de la ley, en cuanto la remisión correcta es a la disposición adicional decimosegunda apartado 2, en la que se recogen los índices correctores de aplicación en este caso.

• Los adquirentes deben cumplir los requisitos para ser usuarios del artículo 4, cuestión a la que me referiré en una próxima entrada.

• Destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente de su propietario. Este requisito supone que el adquirente debe destinar la vivienda a tal finalidad, a diferencia de la regla general antes expuesta en la que solo se exigía que el propietario de la vivienda protegida la destinase al uso por una persona que cumpliese los requisitos establecidos para ser usuario, fuese el mismo o un tercero.

Una cuestión interesante y que deberá ser objeto del oportuno desarrollo reglamentario es la regulación de este destino, en el que se responda a preguntas como ¿durante cuánto tiempo debe mantenerse este destino? Entiendo que no resulta admisible una transmisión inmediata de la vivienda en cuento esto supondría un fraude de ley en lo que se refiere al cumplimiento de este requisito.

– De las viviendas: el precio por metro cuadrado de superficie útil no debe superar 1.5 veces el MBA.

Aún cuando la disposición señale que los adquirentes son las unidades familiares, esto no es necesariamente así ya que en los casos de separación de bienes la adquisición se realiza por uno de los miembros de la unidad familiar. Por ello parece razonable interpretar este artículo en el siguiente sentido: “cuando los adquirentes pertenezcan a unidades familiares cuyos ingresos no excedan de 2,5 veces el IPREM”.

Una cuestión muy importante es dilucidar si los requisitos personales que se establecen en esta disposición adicional son de aplicación al adquirente o a las unidades familiares a las que pertenecen. La cuestión es de capital importancia en aquellos casos en los que existe separación de bienes en que la adquisición de la vivienda desde un punto de vista civil se efectúa solo por uno de los cónyuges. A mi juicio, lo más correcto es interpretar que los requisitos para ser propietario en este caso deben concurrir en todos los miembros de la unidad familiar y que, por tanto, todos los miembros de la unidad familiar deben cumplir las condiciones para ser usuario del artículo 4. En caso de que no fuese así nos encontraríamos con que sería posible adquirir una vivienda del «tipo especial» por parte de uno de los miembros de un matrimonio casado en separación de bienes cuando el otro cónyuge dispone de varias viviendas en propiedad. Esta cuestión debería ser objeto de clarificación en el desarrollo de la ley.

Cuestión distinta e indubitada es que a la hora del cálculo de los ingresos económicos de la unidad familiar se tengan en cuenta los aportados por todos los miembros de dicha unidad con independencia del régimen económico matrimonial que concurra.

Es importante tener presente que la vivienda del «tipo especial» no es una categoría de vivienda protegida, a diferencia de lo que plasmado en los planes de vivienda estatales. Por el contrario, en este caso se trata de un atributo que se concede a una determinada vivienda de forma singular, vivienda que cumplen las condiciones antes analizadas. Esto supone que en la misma promoción puedan existir viviendas a las que se otorgue tal condición y otras a las que no. Como señalé en la primera entrada de estas pinceladas, la ley solo establece una categoría de vivienda protegida.

Dado que no estamos ante una categoría sino ante un atributo individual de cada vivienda no resulta correcta la referencia a un precio máximo. Estamos ante calificaciones individuales de viviendas. Una misma vivienda puede ser del «tipo especial» o no dependiendo del precio real de venta, por lo que no tiene sentido hablar de un precio máximo sino de un precio real y concreto. Por ello, a mi juicio, sobra la expresión “máximo” de la disposición adicional.

La atribución de esta condición individual supone la sujeción de la primera transmisión de la vivienda al tipo superreducido de IVA (4%) establecido en el artículo 91.Dos 6 de la Ley del IVA.

Al respecto recordemos que el Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabilitación no ha establecido categoría alguna de vivienda protegida, por lo que la ley de vivienda protegida de Cantabria ha venido a rellenar la laguna creada por dicha omisión definiendo una vivienda de régimen especial que permitirá la aplicación del tipo superreducido de IVA.

Tengo curiosidad por saber que ocurrirá en las comunidades autónomas que no haya solventado esta laguna en la legislación estatal.

En este sentido la Disposición adicional tercera de Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, ha establecido el siguiente concepto de Vivienda Protegida.

A partir de la fecha de entrada en vigor de este real decreto, y sin perjuicio de las situaciones jurídicas creadas al amparo de anteriores normativas aplicables, se entenderá por vivienda protegida, a los efectos de lo establecido en la normativa estatal, toda aquella que cuente con la calificación correspondiente de las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, por cumplir los requisitos de uso, destino, calidad, precio máximo establecido (tanto para venta como para alquiler) y, en su caso, superficie y diseño, así como cualesquiera otros establecidos en la normativa correspondiente.

En todo caso habrán de cumplir como mínimo con los requisitos siguientes:

– La vivienda protegida deberá destinarse a residencia habitual y permanente del propietario o del inquilino.

– Deberán contar con un precio máximo de venta de la vivienda protegida en venta o un alquiler máximo de referencia de la vivienda protegida en alquiler.

– Disponer de una superficie útil máxima de 90 m², sin incluir, en su caso, una superficie útil máxima adicional de 8 m² para trasteros anejos y de otros 25 m² destinados a una plaza de garaje o a los anejos destinados a almacenamiento de útiles necesarios para el desarrollo de actividades productivas en el medio rural.

A partir de aquí pudiera plantearse otra duda ¿Cuál serán las condiciones de venta en segundas y posteriores transmisiones? Al tratarse de un atributo singular cuyo efecto se agota en la primera transmisión, las sucesivas transmisiones estarán sujetas a los límites generales establecidos por la ley en lo que se refiere a su precio máximo y a las condiciones de sus adquirentes.