Ley Vivienda Protegida Cantabria

Dudas sobre las competencias locales en materia de viviendas de protección pública (II) ¿Puede un Ayuntamiento imponer como condición para la adjudicación de una vivienda protegida el empadronamiento en su municipio? La situación en Cantabria.

El puerto deportivo de Pedreña.

La cuestión planteada, como en la primera entrada sobre las competencias de los Ayuntamientos, presenta dudas e interpretaciones discrepantes.

Al igual que en el caso anterior, la duda se planteó respecto al “Pliego de condiciones refundido para la enajenación mediante concurso de parcelas adscritas al patrimonio municipal del suelo, con destino a la construcción de viviendas sujetas a regímenes de protección pública” aprobado por el Ayuntamiento de Logroño a finales de la década de los 90.

La cuestión la resolvió el Tribunal Superior de Justicia de la Rioja en la Sentencia número 459 de 14 de noviembre de 2001, de la siguiente forma

Respecto de la cláusula 11ª, la demanda objeta su contradicción con lo establecido en la 9ª y en la vulneración del principio de libre concurrencia. Sin embargo, la circunstancia de que el principio general para la enajenación de las parcelas sea el de concurso abierto (condición 9ª), no es óbice para que los concretos terrenos a que se refiere la condición 11ª puedan restringirse a grupos de personas que hayan de constituir una cooperativa de viviendas. Sustraer estas concretas parcelas a la abierta competencia para el fin apuntado encuentra su justificación en el propio destino institucional del suelo integrante del patrimonio municipal y en la función social de la propia institución, por lo que la objeción no puede ser acogida, salvo en, cuanto a la determinación de su apartado 2, de restringir la concurrencia a sólo los residentes en Logroño en los términos de la Condición 5ª:2ª, por constituir una discriminación sin razón bastante respecto de las personas que no se encuentren en tal concreta situación (artículo 14 Constitución Española).

El Tribunal Supremo, en Sentencia de 25 de mayo de 2004, confirmó el criterio del TSJ en este aspecto concreto, señalando que

Alegando en síntesis que la condición 11, en relación con la 5ª, exige que los Socios tengan su residencia habitual en Logroño y estén inscritos con ese carácter en el Padrón con tres años de antigüedad, y la razón de esa exigencia es porque el suelo sobre el que se constituyen las viviendas es consecuencia de aportaciones de la colectividad o de las plusvalías generadas, y ella, dice, es razón suficiente para establecer la exigencia que anula sentencia. Y procede rechazar tal motivo de casación.

Pues aparte de lo mas atrás expuesto, se ha señalar, que el principio de igualdad, que el artículo 14 de la Constitución consagra, al menos en principio obligaría a un tratamiento igual para todos los residentes en Logroño y no a unos si y a otros no; y la razón de la incidencia en las aportaciones y en las plusvalías, además de que puede tratarse de vecinos que hayan cambiado de residencia y después vuelvan a Logroño, con lo que habrían en tiempo anterior contribuido a esas aportaciones y plusvalías y después, por razones de cambios de residencia no las pueden obtener, no hay que olvidar que es a las Comunidades Autónomas a quien corresponde aplicar y distribuir las plusvalías, de acuerdo con su exclusiva competencia en materia de ordenación del territorio y vivienda, antes referida.

Una primera lectura de los fundamentos de derecho trascritos nos llevaría a concluir la ilegalidad de la exigencia de empadronamiento como requisito para la adjudicación de una vivienda protegida.

A mi juicio esta conclusión resulta excesiva. El principio constitucional de igualdad y no discriminación ha sido interpretado por el Tribunal Constitucional para proscribir todo trato desigual cuando no exista una justificación objetiva y razonable que ampare la diferencia de trato.

Sentencia Tribunal Constitucional 75/1983: “Para que las diferenciaciones normativas puedan considerarse no discriminatorias resulta indispensable que exista una fundamentación objetiva y razonable,…”

Atendiendo a este planteamiento debe realizarse un juicio de igualdad o razonabililidad respecto a la exigencia de empadronamiento. Juicio que, entiendo, debe resultar favorable en cuanto la exigencia de empadronamiento supone una diferencia de trato motivada por el arraigo en el municipio, circunstancia que sirve de fundamentación objetiva y razonable. Aún cuando no se refiera a la adjudicación de viviendas, es posible esgrimir a nivel dialéctico la Sentencia del Tribunal Constitucional 308/1994 en la que se consideró que para el disfrute del aprovechamiento comunal no es suficiente la residencia sino que es preciso un arraigo estable, real y verdadero en la localidad.

No obstante, considero que esta exigencia, recogida en numerosas ordenanzas y reglamentos locales, está desenfocada. ¿No tiene mayor sentido primar a aquellos que lleven mas tiempo inscritos como demandantes de vivienda sobre aquellos que llevan mas tiempo empadronados? A mi juicio, la exigencia debería efectuarse atendiendo a la antigüedad en la inscripción como demandante de vivienda en el municipio de que se trate, no atendiendo a la antigüedad en el empadronamiento.

Una vez admitido el requisito del empadronamiento, la cuestión es la determinación de la antigüedad en el mismo ¿Cuántos años de antigüedad? Es una cuestión difícil de concretar. A título de ejemplo, la Recomendación 15/2006, de 20 de junio, del Ararteko al Ayuntamiento de Victoria-Gasteiz, sugirió reducir la exigencia de 5 a 3 años en la antigüedad del empadronamiento.

Continuemos, ¿supone la argumentación anterior que los Ayuntamientos pueden establecer como requisito para la adjudicación de viviendas de protección pública una antigüedad en el empadronamiento?

Depende. El desenvolvimiento de la competencia local en esta materia se produce en el marco que defina la normativa estatal y autonómica.

La normativa estatal sobre la materia está recogida, por un lado, en lo que se refiere a las ayudas públicas en los distintos planes de vivienda y, por otro, en lo que se refiere a la normativa general de aplicación supletoria en las comunidades autónomas en el Real Decreto 31/1978, de 31 de octubre, y en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre. Pues bien, lo cierto es que ninguna de estas normas atribuye competencia a los Ayuntamientos para establecer las condiciones de adjudicación de las viviendas de protección pública.

En el caso de la normativa autonómica es necesario acudir a la legislación de cada comunidad autónoma. En el caso de la sentencia que antes se citó, la legislación de la comunidad de La Rioja no atribuía tal posibilidad al Ayuntamiento, pero hubiera sido posible que así lo hiciese, en cuyo caso la valoración que del pliego se realizó por las distintas instancias judiciales hubiese sido distinta.

Ejemplo, de normativa autonómica que atribuye a los Ayuntamiento competencia para establecer un procedimiento de adjudicación lo podemos encontrar en la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco.

Disposición adicional octava.
4.- A los efectos de esta ley, tendrán la consideración de viviendas tasadas municipales (VTM) las que los ayuntamientos del País Vasco decidan establecer mediante la promulgación de la correspondiente ordenanza local que regule su régimen de protección pública.
5.- La ordenanza local que establezca y regule la vivienda tasada municipal de un municipio determinará:
a) Las características de la citada vivienda y sus anexos.
b) Los regímenes de protección municipal que establezcan y, en su caso, las modalidades del régimen general y del régimen especial, siendo éste el de las viviendas que podrán sustituir a las viviendas de protección oficial de régimen tasado según se establece en el artículo 80.
c) Los destinatarios y el procedimiento para su adjudicación, en el que deberán respetarse necesariamente los principios de publicidad, libre concurrencia y no discriminación.
Excepcionalmente podrá acordarse la exclusión de un cupo de viviendas de cada promoción para atender por parte de las administraciones locales necesidades sociales a través del alquiler tutelado o cesión en precario, todo ello sin perjuicio de los expedientes de realojo, que estarán excluidos del citado cupo.

La misma tesis que se sostiene en esta líneas se mantuvo por Resolución del Defensor del Pueblo de la Comunidad Autónoma de Andalucía formulada en la queja 08/0364 dirigida al Instituto Municipal de la Vivienda de Málaga.

En base a ello, no creemos que la autorización a la que se alude en el escrito de respuesta del IMV, sea suficiente para justificar que en un municipio se dé un trato desigual a los ciudadanos que residan en el mismo o, según los casos, se les dé preferencia respecto de quienes, por vivir en otro municipio, no cumplen con esas exigencias.

En definitiva, esta forma de proceder, sólo sería aceptable, siempre y cuando se motivara adecuadamente la necesidad de establecer estos requisitos mínimos y, en todo caso, siempre que la posibilidad de su establecimiento tuviera la cobertura legal necesaria al contemplarla la norma autonómica pertinente.

¿Cuál es la situación en la Comunidad Autónoma de Cantabria?

En este caso tenemos que acudir a la Ley de Vivienda Protegida de Cantabria en la que no se establece ningún precepto atribuyendo competencia a los Ayuntamientos para el establecimiento de las condiciones de adjudicación de viviendas de protección pública.

La regulación de las condiciones de adjudicación las encontramos en el artículo 20 con el siguiente contenido:

Artículo 20. Adjudicación de viviendas protegidas
1. La consejería con competencia en materia de vivienda podrá establecer los procedimientos necesarios para la adjudicación de las viviendas protegidas con el fin de garantizar que el acceso a las mismas sea a favor de aquellas personas que cumpliendo los requisitos exigidos, más lo necesiten.
2. Los procedimientos de adjudicación estarán presididos por los principios de concurrencia y publicidad.
3. Asimismo se podrán establecer los criterios de valoración necesarios para regular el acceso a las viviendas protegidas atendiendo a la situación socio-familiar.
4. En cada procedimiento de adjudicación podrán reservarse viviendas para ser adjudicadas a quienes formen parte de alguno de los colectivos de especial protección que reglamentariamente se determinen.
5. A los efectos anteriores, se crea el registro de demandantes de vivienda protegida de Cantabria. Mediante decreto se regularán al menos su contenido y actualización, el órgano responsable del registro y el acceso al mismo.

A partir de esta redacción cabe concluir que en estos momentos no resulta conforme a la Ley de Vivienda Protegida de Cantabria el establecimiento del empadronamiento como requisito para la adjudicación de viviendas protegidas, lo que no quiere decir que no pueda llegar a serlo siempre y cuando en el desarrollo reglamentario de la ley se introduzca tal habilitación legal.

Siendo esto así, cabe preguntarse la legalidad del Reglamento regulador del Registro de Demandantes Adquirentes de Viviendas de Protección Oficial del Ayuntamiento de Santander que exige como requisito para la inscripción encontrarse empadronado en el municipio de Santander con un año de anterioridad al momento de presentar la solicitud de inscripción. La finalidad del Registro es servir de instrumento para registrar a los potenciales adquirentes de viviendas de protección pública del municipio.

El planteamiento de la cuestión debe realizarse teniendo en cuenta que, según la Ley de Vivienda Protegida de Cantabria, es requisito para la adquisición de una vivienda protegida la previa inscripción en el Registro de Demandantes de Viviendas Protegidas de Cantabria (artículo 4.1 c), el cual está regulado en la actualidad por la Orden OBR/7/2010, de 10 mayo, por la que se regula la organización y el funcionamiento del Registro de Demandantes de Viviendas protegidas en la Comunidad Autónoma de Cantabria.

Esta Orden no exige para el alta en el registro ningún tipo de antigüedad en el empadronamiento en municipio alguno (artículo 8).

Atendiendo a estos datos, a mi juicio, la exigencia de empadronamiento recogida en el reglamento carece de habilitación normativa.

Nota de actualización: el registro de demandantes adquirentes de viviendas de protección oficial del ayuntamiento de Santander fue derogado mediante acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de 24 de octubre de 2011, convertido en definitivo el 23 de diciembre de 2011.

1 reply »

  1. Muy interesante y documentado como siempre el comentario.
    Empezando desde el final, soy de la misma opinion que la exigencia del empadronamiento, cuando la normativa autonómica no lo habilita, es una exigencia no justificada y que permitiría recurrir contra la resolución que deniegue la inscripción.
    Pero es que hay que contemplar más facetas de esta normativa que casi siempre quedan ocultas.
    Habitualmente se piensa en la vivienda de protección enfocada en la compra, cuando lo cierto, y mucho más todavía en este momento, hay que tener en cuenta que también regula el alquiler.
    Y eso es fundamental cuando hemos entendido que debemos fomentar la movilidad geográfica para favorecer la adaptacion laboral. No podemos mantener un parque de viviendas reservadas (y precisamente por ese motivo, incluso desocupadas) para las personas de un determinado municipio, cuando al municipio se pueden incorporar jóvenes que necesitan soluciones habitacionaes baratas para poder desarrollar su vida independiente de su hogar familiar, al mismo tiempo que encuentran trabajo en otra localidad, sin que su pretension sea convertirse en propietarios de por vida y estar ligados a la vivienda adquirida, con lo que ello supone de rigidez.
    La solución a ello se ha adoptado en el ámbito de Andalucía en el artículo 5.6 del Reglamento de los Registros Públicos Municipales.
    “La persona demandante de vivienda protegida presentará la solicitud en el Registro Público Municipal del municipio donde tenga su residencia administrativa o donde tenga intención de residir…”
    Es decir, ya se contempla la posibilidad de inscribirte en el Registro de un municipio donde no tengas relación alguna, sino solo la intención de residir allí (algo que puede venir condicionado por la adjudicación de la vivienda). Por lo tanto excluye implícitamente la posibilidad de la exigencia del empadronamiento previo en el municipio del Registro Público.
    Además, no es infrecuente que una persona no tenga preferencia para vivir en un determinado muncipio, sino cerca de una determinada localidad, con la existencia de coronas metropolitanas en las grandes ciudades, de municipios cuyas edificaciones incluso llegan a ser colindantes, con calles que son continuación unas de otras, aunque de municipios diferentes. Normallmente a la persona le es indiferente vivir en un municipio o en el colindante, puesto que no hay una separación real, sino solo adminstrativa.
    Eso requiere que una persona pueda inscribirse simultáneamente en varios Registros como solicitante de vivienda.
    Desde luego, deberíamos combatir que, aprovechando los Registros Públicos Municipales, más administraciones incluyeran más normativa y requisitos en un asunto que como la vivienda protegida ya está excesivamente regulado, hasta la nimiedad, lo que muchas veces tiene los efectos contrarios de los que se persiguen, es decir, impedir cubrir la necesidad de vivienda a unos precios asequibles.

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