Plan de Vivienda

¿Por qué no arranca la rehabilitación? Propuestas para mejorar su financiación.

El Palacio de la Magdalena.

La idea de que la rehabilitación es el futuro subyace en muchas de las medidas legislativas adoptadas en los últimos tiempos y entre ellas podemos destacar las siguientes:

  1. El Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, como medida de estímulo económico a través de subvenciones.
  2. La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que recoge una serie de medidas sustantivas que pretenden modificar el procedimiento rehabilitador.
  3. La Resolución de 28 de abril de 2015, del Instituto para la Diversificación y el Ahorro de la Energía (IDAE), por la que se convocan ayudas para la rehabilitación energética de edificios existentes del sector residencial (uso vivienda y hotelero), que pasan a denominarse ayudas para la rehabilitación energética de edificios existentes, Programa PAREER-CRECE.
  4. El Instituto de Crédito Oficial (ICO), dentro de la línea empresas y emprendedores 2015, prevé préstamos para la rehabilitación de vivienda o edificios y/o la reforma de sus elementos comunes en el caso de particulares y comunidades.
  5. Las deducciones fiscales. En este caso han sido las Comunidades Autónomas las que han introducido deducciones autonómicas en materia de rehabilitación (Cantabria, Cataluña, La Rioja y Valencia), compensando en parte la supresión de tal deducción a nivel estatal por la Ley 16/2012, de 28 de diciembre.

Si los medios existen y la voluntad también ¿Por qué la rehabilitación no acaba de arrancar?

A mi juicio existen varios factores que dificultan la explosión de la rehabilitación y, entre ellos, destacan tres:

  • La necesidad de poner a disposición de la rehabilitación equipos multidisciplinares que proporcionen a las comunidades de propietarios, principales sujetos de la rehabilitación edificatoria, un apoyo integral en la gestión, apoyo que pasa por la confección del proyecto técnico, la gestión de licencias, la solicitud de subvenciones y el aprovechamiento de las deducciones fiscales.
  • La obtención de la financiación necesaria. Para que la política rehabilitadora tenga éxito es preciso que los agentes implicados, singularmente las comunidades de propietarios, cuenten con financiación para hacer frente a los gastos que la rehabilitación conlleva. Las comunidades de propietarios no son un ente abstracto distinto de los propietarios de los pisos que la forman, y esos propietarios están en paro, sufren ejecuciones hipotecarias, recortan gastos, etc. como todos los españoles. No me extenderé sobre esta cuestión que es profusamente tratada en varios informes de actualidad; en especial, recomiendo el Informe GTR 2014 Estrategia para la rehabilitación.
  • El tercer factor es la ineficiencia de las ayudas públicas existentes como elemento generador de ánimo de rehabilitador, en especial de las subvenciones y de las deducciones fiscales. Este es un factor que los informes sobre la materia han obviado y que resulta de sumo interés.

¿Por qué no funcionan las subvenciones como elemento dinamizador de la rehabilitación?

Un gran acierto, a mi juicio, del Plan Estatal de fomento del alquiler y la rehabilitación 2013/2016 fue permitir la configuración de las subvenciones a la rehabilitación edificatoria como prepagables, es decir, permitir que se entregasen los fondos al beneficiario antes o durante la realización de la obra y no después como era lo habitual en Planes de Vivienda anteriores (subvenciones pospagables). En concreto, en dicho plan solo se establecen como requisitos para el abono de la subvención la presentación de la licencia y del certificado de inicio de la obra.

Ahora bien, debe tenerse en cuenta que las ayudas a la rehabilitación no se abonan directamente por el Ministerio de Fomento, sino que los fondos se transfieren a las Comunidades Autónomas para que sean éstas las que concedan y abonen las subvenciones. Siendo esto así, la normativa que establece el régimen de concesión y abono de las subvenciones a la rehabilitación es la dictada por la administración autonómica.

Y las normas autonómicas de desarrollo del plan estatal no han configurado las subvenciones como prepagables sino como pospagables, es decir, se abonan al beneficiario después de realizada y justificada la rehabilitación. En definitiva, después de pagada la obra.

Evidentemente, el estimulo que supone una subvención no es el mismo si su importe sirve para disminuir los fondos que deben ser aportados para financiar la rehabilitación, que si se percibe después de realizada y pagada la obra.

Veamos un ejemplo muy sencillo que nos va a servir a lo largo de toda la exposición.

Una comunidad de propietarios de 10 vecinos decide instalar un ascensor, con el siguiente desglose de gastos:

• Presupuesto de 45.000 euros correspondiente al ascensor y 5.000 euros a la obra necesaria, contratados de forma conjunta con una empresa de ascensores, mas el IVA correspondiente al 21% (10.500 euros).

• Licencias y tasas: 6 por ciento sobre el coste de la obra (300 euros).

• Gastos del proyecto, dirección facultativa e Informe de Evaluación del Edificio: 4 por ciento del coste total (2.000 euros), mas IVA (420 euros).

• Importe total: 63.220 euros.

• Reparto por coeficientes (10%): 6.322 euros por vecino.

• La empresa instaladora quiere cobrar mediante certificaciones durante la ejecución de la obra, lo que supone que a su finalización cada vecino deberá haber abonado su parte correspondiente.

La comunidad solicita una subvención ante su Comunidad Autónoma acogiéndose al Plan Estatal de Fomento que establece una subvención del 50%, impuestos excluidos, de la obra por tratarse una obra de rehabilitación edificatoria calificable como una actuación para la mejora de la accesibilidad. Para no complicar excesivamente el ejemplo no tengo en cuenta la existencia de una subvención individualizada para el Informe de Evaluación del Edificio.

La subvención se solicita en febrero de 2015 antes de iniciarse la obra y se concede por la comunidad autónoma en abril por un importe total de 26.150 euros. La obra comienza en junio. En la convocatoria de la subvención se establece que su pago se realizará después de realizada la obra y justificado el gasto por parte de la comunidad de propietarios. Teniendo en cuenta que la obra tiene un periodo de ejecución de 5 meses, la comunidad presenta la justificación en noviembre, produciéndose el pago de la subvención en febrero de 2016.

¿Por qué no funcionan las deducciones fiscales como instrumento incentivador de la rehabilitación?

Si las subvenciones públicas no sirven para atenuar las necesidades financieras de las comunidades de propietarios, en el caso de las deducciones fiscales es aún peor.

Primero, porque el ingreso a favor del contribuyente correspondiente a la deducción, en su caso, se produce pasado mucho tiempo después de realizado el gasto. En el ejemplo propuesto, la deducción por obras de rehabilitación, en las Comunidades Autónomas en las que exista, se producirá en la renta del ejercicio 2015 a presentar en 2016, con la que la posible devolución tributaria no se efectuará antes de mayo de 2016.

Segundo, porque la mecánica de las deducciones solo permite efectuarlas en su integridad a aquellos contribuyentes que tienen suficiente cuota tributaria para ello. Por ello, todos aquellos que tengan pocos ingresos y que, por consiguiente, hayan sufrido escasas retenciones o ingresos a cuenta no podrán recuperar en su totalidad la deducción existente.

Planteada la cuestión en estos términos, el interrogante que se plantea es si el impulso de la rehabilitación a través de mecanismos públicos es posible. A mi juicio, lo es siempre que se reformulen los mecanismos existentes.

En lo que se refiere a las subvenciones públicas me centraré en las previstas en el Plan Estatal de fomento del alquiler y la rehabilitación 2013/2016, sin perjuicio de reconocer que además existen otras líneas de ayudas creadas singularmente por parte de las Comunidades Autónomas y Entes locales.

La cuestión a plantearse es cómo deben instrumentalizarse las subvenciones públicas para resultar un elemento que incite la rehabilitación y no un premio a la rehabilitación ya efectuada como ocurre hasta ahora.

El planteamiento es claro, las subvenciones se vienen percibiendo por sus beneficiarios, singularmente las comunidades de propietarios, una vez efectuada y pagada la rehabilitación, lo que supone que la necesidad de financiación que plantea una rehabilitación concreta se extienda a su totalidad. Situación distinta se produciría si las subvenciones se percibiesen anticipadamente con lo que disminuiría la necesidad de fondos para acometer una rehabilitación concreta.

En el ejemplo propuesto, la subvención no minora la necesidad de financiación de cada vecino (6.322 euros) ya que la perciben después de pagada la derrama correspondiente. El planteamiento hubiese sido otro si se hubiese percibido antes de la realización de la obra, en cuyo caso la necesidad de financiación de cada vecino se hubiese disminuido en 2.615 euros. La diferencia es notable.

Descrita en estos términos la ineficiencia de las subvenciones públicas, la solución es sencilla: plantear las subvenciones como prepagables, esto es, subvenciones que se perciben por sus beneficiarios con anterioridad a la realización de la rehabilitación y con anterioridad al gasto. Este planteamiento disminuiría la necesidad de financiación inmediata por parte de las comunidades de propietarios.

Esta opción es perfectamente acorde con la normativa en materia de subvenciones siempre que así se recoja expresamente en la correspondiente convocatoria. Expresamente el Reglamento de la Ley General de Subvenciones establece que es posible aplicar el pago anticipado cuando los beneficiarios de las subvenciones no dispongan de recursos suficientes para financiar transitoriamente la ejecución de la actividad subvencionada.

Ante este planteamiento, los defensores del estricto cumplimiento del gasto público alegarán que esto supondrá un incremento de los expedientes de reintegro en cuanto se concederán y abonarán subvenciones a beneficiarios que no lleven a cabo la rehabilitación proyectada. Este argumento, entendible desde el punto de vista de la salvaguarda de los fondos públicos, es posible desvirtuarlo estableciendo la entrega de fondos al beneficiario previa justificación de la realización parcial de la obra rehabilitadora. También esta opción se recoge expresamente en la Ley General de Subvenciones, al permitir la realización de pagos fraccionados que respondan al ritmo de ejecución de las acciones subvencionadas, abonándose en una cuantía equivalente a la justificación presentada.

Se trataría de trasladar a la gestión de las subvenciones públicas la mecánica de funcionamiento de los contratos públicos que permite el abono del precio de forma parcial previa certificación de obra. Esta mecánica permitiría que solo se entregasen al beneficiario de la subvención aquellos fondos que correspondiesen a una obra realmente ejecutada, evitándose en gran medida los expedientes de reintegro.

Es mas, entiendo que esta mecánica sería aún más ágil si se conjugase con la cesión del derecho de cobro de la subvención al constructor ejecutor de la obra, lo que le permitiría ir percibiendo de forma directa, gradual y acompasada a la ejecución, el importe efectivamente realizado de la obra.

En definitiva, esta gestión de las subvenciones públicas posibilitaría, por un lado, asegurar parcialmente el cobro al constructor de la obra lo que incidiría en su predisposición a la ejecución, y, por otro, disminuiría la necesidad de financiación de las comunidades de propietarios.

Por otro lado, en lo que concierne las deducciones fiscales a la rehabilitación existente en algunas Comunidades Autónomas y con anterioridad en la Administración del Estado, sería necesario su rediseño utilizando para ello la técnica de las deducciones negativas, de manera similar a como se ha configurado la deducción por maternidad.

De esta forma para su obtención no sería necesario que las retenciones o los ingresos efectuados a cuenta durante el ejercicio fuesen iguales o superiores a la deducción correspondiente, con lo que se aseguraría que aquellos contribuyentes con rentas bajas obtuviesen la deducción en su totalidad.

Pero esto no permitiría que las deducciones minorasen las necesidades de financiación de sus beneficiarios. Para solventar este problema sería necesario que las deducciones fuesen practicables de forma anticipada a la realización del gasto. Ello sería posible si las deducciones se convirtiesen en créditos fiscales a favor de sus beneficiarios. Recordemos que un crédito fiscal no deja de ser una anotación contable que se compensa con el pago de impuestos futuros. El crédito fiscal no es ajeno a las deducciones en materia de rehabilitación: en el ejercicio 2014 son deducibles las cantidades pendientes de deducir correspondientes a gastos efectuados en 2011 y 2012 en materia de rehabilitación que no pudieron ser deducidas por exceder de la base máxima anual de deducción.

Si acudimos al ejemplo, el propietario debería recoger la deducción en la renta 2014, naciendo en ese momento un crédito fiscal a su favor.

Pero la simple transformación de las deducciones en créditos fiscales anticipados no soluciona el problema de la financiación, además es necesario que dichos créditos se conviertan en negociables. Esto permitiría que el crédito fiscal se transmitiese al empresario que efectúa la rehabilitación en pago de la obra, disminuyendo de esta forma la necesidad de financiación del beneficiario de la rehabilitación. Este empresario contabilizaría el crédito fiscal minorando los tributos que en el futuro deba ingresar como consecuencia de su actividad empresarial.

Volviendo al ejemplo propuesto, la deducción de cada propietario sería del 15 por ciento del gasto (784,50 euros), con independencia de sus ingresos. Esta cantidad, instrumentada en un crédito fiscal, se transmitiría al empresario rehabilitador en pago de la obra.

En resumen, las dos propuestas conllevarían que la necesidad de financiación de cada propietario se redujese a 2.880,50 euros. Una reducción de 3.399,50 euros.

Soy consciente de que la puesta en práctica de estas ideas no es fácil pero lo que no es opción es no hacer nada, rendirse y esperar a que vuelva la construcción de vivienda nueva.

Publicado en Inmodiario el 11 de junio de 2015.

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