Vivienda protegida

La competencia para descalificar viviendas protegidas.

El bosque de Liébana.

¿Qué Administración es competente para descalificar una vivienda protegida?

Este es un tema que en principio no plantea mayores problemas: la competencia le corresponde a las Comunidades Autónomas. Por tanto, los interesados tendrán que dirigirse a las dependencias autonómicas.

El interrogante se genera cuando, en muchos casos, a los solicitantes se les comunica que necesitan una liquidación previa del Ministerio de Fomento. Esta necesidad lleva algunas veces a la conclusión de que la competencia para resolver es de este Ministerio.

Debe tenerse en cuenta que para la obtención de la descalificación es necesario el previo reintegro de la totalidad de los anticipos, préstamos, subvenciones y primas, incrementado con sus intereses legales y, en su caso, con la diferencia, si existiera, entre el interés estipulado y el legal. Además es necesario el ingreso en el Estado, Comunidad Autónoma o Municipio de las exenciones y bonificaciones tributarias que hubiera disfrutado la vivienda con sus intereses legales.

Esta obligación de reintegro provoca que, en caso de que hayan percibido subvenciones de la Administración del Estado en forma subsidiaciones de préstamo o de forma directa (Ayuda Estatal Directa a la Entrada – AEDE -), deba procederse como condición previa a la descalificación a la devolución de dichas cantidades a la administración pagadora – en este caso Administración del Estado – con sus correspondientes intereses.

Esta situación ha dado lugar que en algunas sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid se haya calificado al procedimiento de descalificación como proceso dual, que debe instarse ante la propia comunidad autónoma y ante el Ministerio de Fomento (Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sentencia 279/2014 de 9 mayo).

Discrepo de tal consideración:

Primero, porque la devolución de las ayudas percibidas y sus intereses correspondientes es un requisito previo a la descalificación, la cual no debería producirse sin el mismo al margen de patologías en el funcionamiento administrativo. Que sea un trámite previo no le convierte en un procedimiento en el que la Administración del Estado tenga capacidad de decisión. La competencia de la Administración del Estado se limita a la mera formulación de la liquidación procedente, aspecto en el que no puede ser sustituido por las Comunidades Autónomas. La liquidación de intereses exige el conocimiento exacto del día de pago de las subvenciones a reintegrar, dato del que solo dispone la administración pagadora, atributo que concurre en el Ministerio de Fomento cuando se trata de subsidiaciones y AEDE.

Recordemos que las subsidiaciones y la AEDE las abona el Ministerio a través de los convenios que mantiene con las entidades financieras.

Evidentemente, en caso de la Administración del Estado resulte afectada por la descalificación concedida por una Comunidad Autónoma podrá oponerse a la resolución través de los cauces legalmente establecidos. La web del Ministerio de Fomento señala a este respecto que para resolver sobre la devolución de las ayudas estatales, el Ministerio solicitará a la Comunidad Autónoma informe justificativo de la descalificación.

Segundo, porque en caso de que el procedimiento se calificase atendiendo a las administraciones intervinientes, sería múltiple dado que también interviene la administración local. Recordemos que, asimismo, es requisito previo la devolución de las bonificaciones y exenciones tributarias que afectan a los tributos locales (ejemplo: bonificaciones en licencias).

En definitiva, la resolución de descalificación de la vivienda compete a la Comunidad Autónoma, mientras la liquidación de ayudas estatales que deban reintegrarse corresponde al Ministerio competente en materia de vivienda y la liquidación de las bonificaciones y exenciones de tributos locales al correspondiente ayuntamiento.

Ahora bien, que la competencia para resolver acerca de la descalificación recaiga en la comunidad autónoma no implica que estas tengan plena competencia para dictar la normativa sobre la que evaluar la procedencia de la descalificación.

Las comunidades autónomas no tienen competencia normativa plena al respecto, sino que deberán atender a las normas dictadas por el Estado cuando se trate de la descalificación de viviendas promovidas de acuerdo a planes estatales de vivienda.

Esta afirmación pudiera resultar un poco llamativa pero tiene su respaldo en el sistema de gestión de los planes de vivienda estatales. En sus primeras sentencias sobre la cuestión competencial referida a la vivienda el Tribunal Constitucional afirmó que al Estado le competía establecer el régimen jurídico de las viviendas que recibiesen financiación de acuerdo a los planes estatales (STC 152/1988), lo que implica la competencia para determinar el periodo durante el que dichas viviendas están protegidas, es decir, sujetas a protección, marcando, asimismo, la posibilidad de su descalificación.

Por tanto, respecto a las viviendas calificadas de acuerdo a planes de vivienda estatales y solo respecto a estas, la competencia para establecer el plazo de protección y la posibilidad de descalificación corresponde al Estado. Por el contrario, respecto a las viviendas calificadas de acuerdo a planes autonómicos la competencia corresponde a las Comunidades Autónomas.

Pudiera pensarse que este planteamiento socava en alguna medida la competencia exclusiva de las comunidades autónomas sobre vivienda u urbanismo, pero el mismo ha sido ratificado por el Tribunal Constitucional en la Sentencia 112/2013, de 9 mayo.

Esta Sentencia versa sobre un recurso interpuesto por la Comunidad de Madrid contra el artículo 6 del Plan de Vivienda 2009/2012, en el que se establecía que

Las viviendas y alojamientos que se acojan a la financiación de este Plan, deberán estar sujetos a un régimen de protección pública, que excluya la descalificación voluntaria, incluso en el supuesto de subasta y adjudicación de las viviendas por ejecución judicial del préstamo, de la siguiente duración:

De carácter permanente mientras subsista el régimen del suelo, si las viviendas y alojamientos hubieran sido promovidos en suelo destinado por el planeamiento a vivienda protegida, o en suelo dotacional público, y, en todo caso, durante un plazo no inferior a 30 años.

De 30 años, al menos, si las viviendas y alojamientos hubieran sido promovidos en otros suelos.

El Tribunal, en lo que ahora nos afecta, acabó señalando que

Por ello, podemos afirmar que la limitación temporal en la descalificación voluntaria de las viviendas protegidas que hayan recibido ayudas públicas conforme al plan estatal de vivienda tiene una incidencia directa y significativa en el sector económico, en la lucha contra la especulación y en la efectividad del derecho a la vivienda para los colectivos más desfavorecidos y encuentra cobertura competencial en el art. 149.1.13 CE .

Planteada la cuestión en estos términos, la posibilidad de descalificación dependerá de la normativa de acuerdo a la que se haya calificado la vivienda. Si fueron los planes de vivienda estatales será necesario acudir a éstos para comprobar si las viviendas son descalificables y en qué plazos; en caso contrario, será necesario acudir a la normativa autonómica.

A la cuestión de los planes estatales le dedique una entrada anterior.

Ahora bien, esto no supone que las Comunidades Autónomas estén obligadas a descalificar las viviendas que la normativa estatal considere como descalificables. La normativa estatal de aplicación, en caso de que sea de aplicación, solo establece la posibilidad o no descalificar una vivienda, fijando unos plazos mínimos para ello, pero no obliga a ello. Dicho de otro modo, no toda vivienda descalificable de acuerdo a las normas estatales debe serlo por las Comunidades Autónomas. La decisión de descalificar o no dependerá de las Comunidades Autónomas y para ello éstas deberán atender a su normativa.

Ejemplo. Las viviendas calificadas de acuerdo al Plan de Vivienda 2002/2005 tienen un periodo de protección de 30 años, pudiendo descalificarse a partir de los 15 años.

En este caso las viviendas no podrán ser descalificadas hasta que pasen los 15 años (normativa estatal), pero la decisión de descalificar o no compete a las comunidades autónomas de acuerdo a sus propias normas. Siendo posible que unas hayan establecido que toda vivienda es descalificable previo reintegro de ayudas, mientras otras hayan establecido que solo son descalificables aquellas que no hayan sido promovidas por sociedades mercantiles públicas o en suelos destinados por el planeamiento a vivienda protegida.

Por tanto, si la vivienda se ha calificado de acuerdo a normas estatales lo primero que debemos hacer es acudir a dichas normas. Una vez comprobado si éstas prevén la posibilidad de descalificación deberá acudirse a la normativa autonómica al objeto de comprobar que requisitos establece para la descalificación.

Ahora bien, es posible que la Comunidad Autónoma no haya establecido normativa alguna al respecto. En este caso, debido a la clausula de supletoriedad del derecho estatal, será de aplicación el artículo 147 y siguientes del Decreto 2114/1968, de 14 de julio.

Artículo 147

Los propietarios de “Viviendas de Protección Oficial”, antes de terminar el plazo a que se refiere el artículo anterior, podrán pedir la descalificación voluntaria de sus viviendas, que podrá concederse con carácter discrecional y siempre que de ella no se deriven perjuicios para terceros.

Artículo 148

Para obtener la descalificación a petición del Interesado, será preciso el reintegro de la totalidad de los anticipos, préstamos, subvenciones y primas recibidos del Instituto Nacional de la Vivienda o de la Entidad de crédito que hubiese hecho efectivos estos beneficios, incrementado con sus intereses legales y, en su caso, con la diferencia, si existiera, entre el interés estipulado y el legal. El peticionario además habrá de ingresar en el Estado, Provincia o Municipio el importe que proceda de las exenciones y bonificaciones tributarias que hubiera disfrutado, con sus intereses legales. De este ingreso se exceptuará la bonificación de la contribución territorial urbana y sus recargos.

Como puede apreciarse el artículo 147 establece que el ejercicio de esta potestad tiene carácter discrecional, cuestión que plantea no pocas dudas y a la que dedicaré una próxima entrada.

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