El Puerto de Santander.

Es habitual que el propietario de una vivienda protegida tengan dudas acerca de cuál es la normativa a la que se somete la vivienda que adquirió hace años, y para solucionarlas lo habitual es que acuda a la última norma publicada.

Este planteamiento, habitual como comentaba, resulta erróneo. En las próximas líneas intentaré aclararlo.

Lo primero que conviene aclarar es qué es un Plan de Vivienda.

El Estado tiene competencia exclusiva sobre las bases y coordinación de la Planificación general de la actividad económica (artículo 149.1.13 CE). A partir de esta competencia la Sentencia 152/1988 del Tribunal Constitucional estableció que el Estado tiene la competencia en materia de vivienda para la definición de las actuaciones protegibles, regulación esencial de las fórmulas de financiación, nivel de protección y aportación de los recursos.

De acuerdo con este planteamiento el Estado ha venido publicando sucesivos Planes de Vivienda en los que se ha definido unas actuaciones protegibles acompañadas de unas subvenciones públicas en forma de préstamos convenidos, subsidiación de cuotas y subvenciones a los promotores, adquirentes y arrendatarios.

Cuestión colateral, aunque de notable importancia, es la relación entre las medidas financieras previstas en los distintos Planes de Vivienda y el derecho sustantivo a la vivienda, en especial en lo que se refiere al proceso de calificación de las viviendas protegidas y a su régimen jurídico. Si observamos un Plan de Vivienda vemos que junto a normas de financiación existen muchas que exceden de esta calificación y que establecen un régimen jurídico sustantivo, competencia, en principio, exclusiva de las comunidades autónomas, únicas administraciones con competencia en materia de vivienda. Sobre esta cuestión volveré en una próxima entrada.

El Plan de Vivienda Estatal es un instrumento jurídico-financiero en virtud del cual la Administración Central regula las actuaciones en materia de vivienda que pretende realizar (medidas de financiación para favorecer la promoción y el acceso a la propiedad o arrendamiento de viviendas de protección oficial, condiciones para acceder a ellas, etc.). Estos Planes de Vivienda tienen carácter general para todas las comunidades autónomas, las cuales podrán, en el marco de esta normativa, regular determinados aspectos y gestionar las ayudas estatales aprobando, a su vez, sus propios Planes de Vivienda en los que se regula por una parte el desarrollo en sus respectivos territorios del Plan estatal y, por otra parte, introducen las figuras específicas de financiación autonómica, esto es, sus propios programas de actuación con cargo a sus presupuestos.

Caracterizados de esta manera los Planes de Vivienda la cuestión cuál es su vigencia.

Si acudimos al Plan actualmente vigente, recogido en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, observamos como su disposición derogatoria única solo establece que “Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en este Real Decreto”.

¿Supone esta disposición la derogación del Plan de Vivienda anterior, recogido en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se aprueba el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009/2012? Sí, en los términos que ahora expondré.

Si observamos los Planes anteriores vemos como, a diferencia del Plan 2013/2016, en ellos se establecieron normas derogatorias expresas.

Así, la disposición derogatoria única del Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009/2012 decretó la derogación expresa del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008; a su vez, el Real Decreto 801 estableció la derogación del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002-2005.

Ahora bien, esta derogación se produce en lo que se refiere al Plan de Vivienda en cuanto instrumento jurídico de financiación de actuaciones protegidas, pero no en lo que se refiere al régimen jurídico aplicable a las situaciones jurídicas nacidas bajo su vigencia. Así lo recogen expresamente las disposiciones derogatorias al utilizar expresiones como “sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias de este Real Decreto y de los efectos de las situaciones creadas al amparo de las mismas”, expresión recogida en el Real Decreto Real Decreto 2066 y en el Real Decreto 801, entre otros.

Dicho de otro modo, los Planes de Vivienda pierden su vigencia en cuanto no es posible la concesión de nuevas medidas de financiación (préstamos y subvenciones), a salvo de lo que puedan establecer sus disposiciones transitorias, pero mantienen su vigencia en lo que refiere al régimen jurídico que acompaña a las medidas de financiación realizadas.

Esto no es algo propio y específico de los Planes de Vivienda, ya que en las convocatorias de subvenciones, y un Plan de Vivienda no deja de tener tal calificación, se establecen obligaciones que el beneficiario debe cumplir a posteriori. La cuestión es que en este caso el régimen jurídico va variando de Plan a Plan y, además, tiene una vigencia que, con carácter general, se mantiene durante 30 años.

Por tanto, calificada una vivienda de acuerdo a un Plan concreto, el régimen jurídico de aplicación a esa vivienda concreta será el establecido por dicho Plan, aún cuando hayan pasado muchos años y aún cuando ese Plan haya sido derogado por otros posteriores. En síntesis, cada vivienda va con la mochila establecida por el Plan de acuerdo al que se calificó, que no se verá derogada o modificada por Planes posteriores salvo que así expresamente se establezca.

Un ejemplo, de modificación lo podemos encontrar en la disposición adicional sexta del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, que modifica el periodo de carencia de los préstamos a promotores de viviendas destinadas a la venta del Plan de Vivienda 2005/2008.

Siendo esto así, cuando se quiera conocer el régimen jurídico de aplicación a la situación creada por un Plan de Vivienda habrá que acudir al Plan que financió la misma. Así, cuando un propietario quiera conocer cuáles son las limitaciones a las que se sujeta su vivienda deberá conocer el Plan de Vivienda bajo el que se calificó.

Veamos dos aspectos concretos:

Primero, referido al plazo de calificación y a la posibilidad de descalificación.

Si la vivienda se calificó de acuerdo al Plan de Vivienda 2009/2012 estará sujeta a un régimen de protección pública, que excluya la descalificación voluntaria, de la siguiente duración:

a) De carácter permanente mientras subsista el régimen del suelo, si las viviendas y alojamientos hubieran sido promovidos en suelo destinado por el Planeamiento a vivienda protegida, o en suelo dotacional público, y, en todo caso, durante un plazo no inferior a 30 años.
b) De 30 años, al menos, si las viviendas y alojamientos hubieran sido promovidos en otros suelos.

Por el contrario, si la vivienda se calificó de acuerdo al Plan de Vivienda 2005/2008 tendrá un régimen de protección, sin posibilidad de descalificación voluntaria, que se extenderá a toda la vida útil de la vivienda, considerando como tal un período de 30 años, contado desde su calificación definitiva, aunque las Comunidades Autónomas podrán establecer un plazo superior.

Por último, si la vivienda se calificó de acuerdo al Plan de Vivienda 2002/2005 nos encontramos con que la vivienda no podrá ser objeto de descalificación voluntaria a petición de los propietarios hasta transcurridos quince años contados desde la calificación o declaración definitiva de las mismas.

Segundo, referido a los adquirentes de viviendas protegidas calificadas de régimen general.

De acuerdo al Plan de Vivienda 2005/2008 el adquirente de una vivienda calificada de precio general tiene que tener unos ingresos familiares máximos que no superen 5,5 veces el IPREM.

Por el contrario, el Plan de Vivienda 2009/2012 rebajó estos ingresos máximos 4,5 veces el IPREM para las viviendas de régimen general.

De acuerdo la idea expuesta, en segundas y sucesivas transmisiones la vivienda calificada de precio general de acuerdo al Plan de Vivienda 2005/2008 podrá adquirirse por quien tenga unos ingresos familiares inferiores a 5,5 veces el IPREM, mientras si la vivienda fue calificada de régimen general de acuerdo al Plan de Vivienda 2009/2012 el futuro adquirente tendrá como límite 4,5 veces el IPREM.

Como puede apreciarse en los ejemplos propuestos las diferencias son notables.

Esta cuestión ha sido abordada recientemente por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia 150/2015 de 30 enero, de Castilla y León, Valladolid, en la que se dilucidaba el mecanismo de cálculo de renta de una vivienda protegida.

La recta exégesis de los pronunciamientos anteriores pasa por advertir que el RD 2190/1995 se encuentra derogado, y lo estaba a fecha celebración de los contratos de arrendamiento, por el Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 1998-2001. Y este a su vez por el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002-2005, advirtiendo su Disposición Derogatoria Única que » A la entrada en vigor de este Real Decreto quedarán derogados los Reales Decretos 1186/1998, de 12 de junio, 1190/2000, de 23 de junio y 115/2001, de 9 de febrero, sin perjuicio de la vigencia de las situaciones creadas a su amparo y de lo dispuesto en las disposiciones transitorias de este Real Decreto. Asimismo, quedarán derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en este Real Decreto. «, y este a su vez por el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, y este por el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, con similares disposiciones transitorias.

En puridad, y advirtiendo que el procedimiento de determinación de la renta anual máxima sigue siendo en esencia el mismo, lo que las sentencias de instancia han fijado era la necesidad de atender a fecha del arrendamiento para establecer la renta anual máxima. Y tal criterio es compartido por esta Sala pues solamente si se utilizan criterios contemporáneos al momento de concierto de voluntades en el arrendamiento sería cuando la máxima reciprocidad y justicia de lo pactado quedaría mejor garantizado.

Continúa la defensa de la administración demandada advirtiendo que el cálculo de la renta anual básica realizado por la sociedad actora es interesado pues ha mezclado parámetros a su conveniencia, para así obtener una cifra significadamente superior. En concreto le reprocha utilizar el porcentaje máximo del 5,5% que establecía el RD 2190/1995, pero sobre unos precios de referencia de otra norma (orden FOM/85/2010), que casualmente establecían un porcentaje del 3% (este «salto de procentajes» implicó un incremento de la renta en un 85%). Y este razonamiento ha de ser necesariamente compartido por esta Sala. Por la misma razón que se atiende a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento para determinar la renta anual máxima, ha de atenderse a la integridad del marco reglamentario para obtener la misma sin mezcla de parámetros o índices que alteren, desnaturalicen o desequilibren ese método de cálculo. No es congruente ni equilibrado que por la actora se atienda al RD 2190/95, derogado, al Plan 2005/2008, que no es el vigente al tiempo de celebración del contrato de arrendamiento (estaba en vigor el Plan 2009/2012), y se aplique una orden FOM/785/2008 que tampoco estaba en vigor (lo estaba la Orden FOM85/2010.). Es muy revelador que la defensa de la mercantil recurrente no haya realizado la más mínima consideración a este reproche de la demandada.

Por tanto, la vigencia de un Plan de Vivienda es la misma que la de las situaciones que han nacido a su abrigo, por lo que cuando se trata de viviendas protegidas la duración de un Plan será igual a la duración del régimen de protección de las viviendas que se calificaron conforme al mismo.