Comunidad de Propietarios

La contribución de los locales comerciales a la instalación del ascensor ¿Hacía una nueva jurisprudencia?

San Vicente de la Barquera.

¿Deben contribuir los locales a la instalación de un ascensor?

En una entrada precedente comenté como el Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de diciembre de 2014 había fijado una doctrina jurisprudencial que tendría notables consecuencias.

Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, incluido el relativo a la distribución de los gastos de esta, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los Estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor, sin que en ningún caso tales acuerdos puedan lesionar gravemente a ningún propietario.

Esta sentencia giró en torno a un acuerdo de una junta de propietarios que aprobó el pago de la derrama necesaria para el abono de las obras de instalación del ascensor atendiendo a la alturas de las viviendas, acuerdo por el que se modificó el régimen de distribución de gastos dentro de la comunidad que era el de coeficientes de participación. El propietario de una de las viviendas del último piso impugnó el acuerdo al entender que la modificación del régimen de reparto de gastos exigía unanimidad al tratarse de una modificación del título constitutivo. La Audiencia Provincial de Madrid le dio la razón pero el Tribunal Supremo se la quitó, estableciendo la doctrina transcrita.

En esta misma sentencia, el Supremo subrayó la importancia de la última parte de su doctrina: la necesidad de que los acuerdos no lesionasen gravemente a ningún propietario.

Así las cosas, la Sala reitera la doctrina de la sentencia de 13 de septiembre de 2010, si bien, los acuerdos directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor nunca podrán lesionar gravemente a ningún propietario. Es un límite que, pese a su obviedad, la Sala entiende conveniente subrayarlo como complemento de la doctrina.

Esta doctrina supone que los acuerdos asociados a la instalación del ascensor, especialmente los acuerdos por los que se produzca la distribución del gasto correspondiente, no debe perjudicar gravemente a ningún propietario. Este recuerdo no es sino la aplicación del artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal que estable la impugnabilidad de los acuerdos que “supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo…”.

La cuestión en este caso se presenta en la delimitación del concepto jurídico “lesión grave”, entendido por lesión que no existe obligación jurídica de soportar.

En el caso estudiado por la sentencia 23 de diciembre de 2014 el Supremo llegó a la conclusión de que no existía un grave perjuicio en una distribución del gasto por alturas.

Las viviendas de la planta 1 se repartían el 10% del importe total del gasto de instalación del ascensor; las de la 2, el 15%; las de la 3, el 20%; las de la 4, el 25%; y las de la quinta, el 30% (6.960 euros), quedando excluidos los locales y las viviendas de la planta baja.

El propietario de un 5 piso recurrió al entender que sí le había perjudicado porque le correspondería pagar el doble (6.960 euros) de lo que le correspondía de acuerdo con su cuota de participación (3.574,64 euros).

El Tribunal Supremo consideró que el acuerdo no era discriminatorio al haberse realizado la distribución del gasto atendiendo al uso que se presume racionalmente que va a efectuarse del ascensor. El acuerdo hubiera sido discriminatorio si se hubiese acordado que los pisos de la planta primera sufrieran un aumento respecto del importe que les podía corresponder en aplicación de las cuotas de participación.

Por tanto, la cuestión se centrará en el futuro en determinar en qué casos existe un perjuicio grave que un propietario no tiene el deber de soportar. Es aquí donde empieza lo interesante de la casuística.

En lo conozco existen dos sentencias de la Audiencia Provincial de Valladolid que darán bastante juego.

Sentencia de 247/2015, de 10 noviembre.

Se trata de la instalación de un ascensor en un inmueble en el que no existe, inmueble en el que existe un local comercial que físicamente no puede utilizar el ascensor. En este caso la  Comunidad de Propietarios entendió que el porcentaje con el que el local comercial debería contribuir era el coeficiente que tenía señalado en el momento de su adquisición (37,64%).

La comunidad de propietarios se basa, entre otras en la STS de 20 de octubre de 2010, en la que se establece que

“En los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios , todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor”.

A nivel dialéctico es posible establecer las siguiente reglas en lo que se refiere a la contribución de los locales a la instalación del ascensor:

  1. Si en los estatutos se hace mención a que se excluye del pago de gastos de ascensor a los titulares de locales por no uso o la razón que sea, se incluye la exención del pago de gastos ordinarios y extraordinarios.
  2. Ello conlleva que no pagarán los titulares de locales los gastos de sustitución de ascensor por otro nuevo además del mantenimiento y conservación. (STS 18 de noviembre 2009).
  3. No obstante, con este acuerdo sí que pagarían los gastos de instalación de un ascensor si no había antes uno ya instalado. (STS 20 de octubre de 2010). No les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble; es decir, de uno nuevo.
  4. En cualquier caso si nada se dice en estatutos para aprobar exención del pago de gastos hace falta unanimidad.

Opinión de Vicente Magro Servet en el artículo “¿Cómo adoptar acuerdos para instalar ascensores? ¿Quién paga los gastos? ¿Cómo exonerarse? Discapacitados y ascensores. Nuevos criterios” publicado en El Derecho.

La Audiencia Provincial en la sentencia que estoy comentando interpreta que esta doctrina ha cambiado después de la sentencia de 23 de diciembre de 2014.

Pero esta doctrina mantenida durante muchos años ha cambiado a raíz de la sentencia a la que tantas veces nos referimos de 23/12/2014. Siguiendo lo marcado por el art. 5 LPH ya no sólo se fija para el pago de la derrama en la superficie, sino también tiene en consideración el emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que racionalmente se va a efectuar de los servicios o elementos comunes.

En base a todo ello permite que una Comunidad de Propietarios distribuya los gastos de instalación del ascensor “ex novo” con un coeficiente de acuerdo con las diferentes alturas, pues la revalorización de los pisos va a estar en relación directa con ello.

De acuerdo con esta doctrina tenemos que tener en cuenta que el local comercial del actor en nada se beneficia de la instalación del nuevo ascensor. El incremento del valor del edificio no alcanza a su local. Es imposible que pueda utilizar el ascensor. El local no tiene comunicación interior con el portal de la comunidad. La revalorización del local no se ve alterada en nada con la instalación del ascensor.

Sentencia num. 278/2015, de 9 diciembre.

En este caso la Comunidad de Propietarios ha decidido instalar un ascensor para el servicio de los vecinos y acordando que el pago de los gastos de instalación no se haga de acuerdo con el coeficiente que tiene señalado cada uno de los copropietarios, sino que se distribuyan de los gastos de acuerdo con un coeficiente ponderado para las viviendas excluyendo del pago al propietario del local comercial que ocupa los bajos del edificio el cual tiene un coeficiente del 24 % de cuota de participación.

El recurrente está conforme con la instalación del ascensor, pero quiere que cada copropietario contribuya con el coeficiente que se asignó a cada piso en el momento de la Constitución del Edificio en Régimen de Propiedad Horizontal.

La postura de la Audiencia Provincial se condesa en los siguientes fundamentos jurídicos.

3.5 Cambio de criterio del TS.

Sin embargo, entendemos que el propio TS ha cambiado éste criterio en su sentencia de Pleno de 23/12/2014. En esa ocasión una comunidad tomó el acuerdo y el TS estuvo conforme con que los gastos de instalación de un ascensor “ex novo” fueran pagados no de acuerdo con el coeficiente que cada copropietario tenía asignado en Escritura de Propiedad Horizontal, sino que cada planta pagara de acuerdo con su altura.

En la propia resolución “Se declara como doctrina jurisprudencial que para la adopción de acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen modificación del título constitutivo, o los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor “, doctrina que ya había aplicado con anterioridad en otras resoluciones (TS 7/11/2011, 18/12/2008 y 17/09/3010 entre otras). De acuerdo con ésta doctrina la Comunidad hace una extensión de su mayoría para la construcción del ascensor al pago del mismo.

Esta doctrina ya ha sido aplicada por la AP de Valladolid, Sección 3, en nuestra reciente sentencia de 10/11/2015 (Rollo 228/15). En dicha resolución indicábamos que el local comercial, planta baja, y destinado comercialmente a garaje, no debía contribuir con el coeficiente que tenía asignado a la instalación del ascensor, indicando que era la Comunidad de acuerdo con su libre criterio la que debería fijar los parámetros en la contribución del local en los gastos de instalación e instábamos a la Comunidad de Propietarios que lo hiciera con otros parámetros que no lesionasen los derechos de tal propietario.

3.6 Parámetro que adoptó la Comunidad de la CALLE000 para eximir de la contribución a los gastos al local comercial.

Según se indica en la Junta de Propietarios celebrada para la determinación de la contribución de gastos para la instalación del ascensor se cambió la aplicación del coeficiente por el parámetro del uso, y entendiendo que el local comercial no tenía salida a los portales y estaba exento de contribuir a los gastos de sostenimiento de escaleras y portales, se le exoneró de los gastos de instalación del ascensor. Éste Tribunal entiende que la Comunidad en uso de su soberanía ha decidido por la mayoría adecuada adoptar ésta decisión que nosotros respetamos, entendiendo que el parámetro acordado para la exoneración es conforme.

 ¿Ha cambiado la doctrina judicial referida a la participación de los locales comerciales en los gastos de instalación de un ascensor que no puedan utilizar? ¿Los acuerdos que establezcan la participación de aquellos locales que no puedan utilizar el ascensor serán calificados como lesivos?

Estaremos atentos.

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