Santillana del Mar

Como señalé en la entrada anterior de estas pinceladas el precio máximo de las viviendas protegidas es el resultado de la multiplicación de distintos elementos:

• Superficie útil en metros cuadrados de la vivienda y demás elementos.
• Precio máximo por metro cuadrado de superficie útil. A su vez este precio resulta de la siguiente multiplicación:

Módulo básico autonómico * Coeficiente general * Coeficiente multiplicador correspondiente a la situación de la vivienda en un ámbito territorial de precio máximo superior.

• El importe máximo anual de las rentas de las viviendas protegidas se establece en forma de porcentaje del precio máximo de venta.
• Los elementos protegidos que no tienen la consideración de vivienda (anejos, garajes o trasteros) tienen un precio máximo de venta y renta fijado en forma de porcentaje del precio máximo de venta o renta de la vivienda de que se trate.

En la presente entrada comentaré la regulación de la superficie de las viviendas protegidas recogida en el artículo 10 de la Ley.

1. La superficie útil máxima de las viviendas protegidas es de noventa metros cuadrados.

Lo primero que nos planteamos cuando leemos este artículo ¿por qué se limita la superficie máxima de las viviendas protegidas? Esta limitación, que es tradición en la legislación estatal de aplicación supletoria, surgió para evitar que las viviendas protegidas se destinasen a personas con altos ingresos, es claro que solo las personas con elevados ingresos podrían adquirir viviendas de grandes superficies.

Se pudiera argumentar que tal limitación no tiene sentido si tenemos en cuenta que existe otra limitación referida a los ingresos de los usuarios de la viviendas protegidas (4,5 veces el Iprem según la disposición adicional decimosegunda). La Ley diferencia la figura del propietario y del usuario de forma que si se permitiese la promoción de viviendas de grandes superficies y, por tanto, de alto coste, por razones obvias éstas solo podrían ser adquiridas por personas de ingresos elevados, personas que dados tales ingresos no podrían usarlas como domicilio habitual y permanente. Esta situación les obligaría a «buscar» a personas que utilizasen tales viviendas como domicilio habitual y es también evidente que cuanto mayor fuese la superficie de la vivienda el precio del uso sería mayor y mayores las dificultades para hallar a tales usuarios.

Sobre la relación entre usuario y propietario puede consultarse entradas anteriores.

Por todo ello la Ley limita la superficie útil máxima de las viviendas protegidas a 90 metros cuadrados útiles. Este límite responde a la tradición legislativa estatal recogida, en el artículo 1 del Real Decreto Ley 31/78.

La Ley fija la superficie útil máxima pero no dice nada respecto a la superficie útil mínima. Esta cuestión, en tanto no sea modificada, está regulada por la Orden OBR/4/2007, de 17 de abril, por la que se aprueban las Ordenanzas generales de diseño y calidad de las viviendas protegidas en Cantabria.

El artículo 5 del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial, estableció que las viviendas de protección oficial debían cumplir con las normas técnicas de diseño y calidad que el Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo apruebe en desarrollo de dicho Real Decreto.

Por su parte, la Disposición Transitoria Sexta del Real Decreto 3148/1978, dispuso que en tanto no se aprobasen las normas técnicas de diseño y calidad previstas en su artículo 5, regirían, respecto a la calidad, las establecidas en las Órdenes Ministeriales de 24 de noviembre de 1976 y 17 de mayo de 1977, y respecto al diseño, las Ordenanzas provisionales de viviendas de protección oficial aprobadas por Orden de 20 de mayo de 1969.

En este marco y con el objeto de adaptar la normativa a las especialidades de la Comunidad Autónoma de Cantabria, en uso de su competencia exclusiva en materia de vivienda, se aprobó la Orden OBR/4/2007, de 17 de abril .

Este el marco en el que nos encontramos ahora, pero esta situación cambiará cuando el Consejo de Gobierno haga uso de la habilitación que le concede la disposición adicional primera de la Ley.

Disposición final primera. Condiciones de diseño y habitabilidad de las viviendas.

Se autoriza al Gobierno para que teniendo en cuenta la legislación estatal de aplicación y en ejercicio de la competencia exclusiva en materia de vivienda, regule mediante decreto las condiciones de diseño y habitabilidad de las viviendas libres y protegidas de la Comunidad Autónoma de Cantabria.

La Ordenanza G7 establece una superficie mínima atendiendo al número de dormitorios de la vivienda. Esta misma ordenanza fija la superficie útil máxima de las viviendas atendiendo al número de dormitorios.

Al respecto se plantean dos dudas:

La primera referida a la vigencia de esta limitación. Recordemos que la Ley no establece ninguna relación entre la superficie máxima y el número de dormitorios de la vivienda. A mi juicio tal limitación sigue vigente en lo que se refiere a la relación entre dormitorios y superficie (70 metros para la vivienda de un dormitorio, 80 para la de dos y 90 para la de tres dormitorios).

La segunda se refiere a la limitación las viviendas de tres y cuarto dormitorios respecto de las que la Ordenanza establece un límite máximo de 90/120 metros según el tipo. Esta referencia al tipo permitía dar cabida a las viviendas de Régimen Autonómico reguladas por el Decreto 31/2004, de 1 de abril (RAC), que recordemos pueden tener una superficie máxima de 120 metros cuadrados. En este caso, al igual en otros muchos que se han ido planteando a lo largo de las distintas entradas referidas a la Ley de Vivienda Protegida de Cantabria, es necesario dilucidar si esta Ley ha supuesto o no la derogación del Decreto 31 y, por tanto, la extinción de esta tipología de vivienda. Sobre esta cuestión volveré cuando trate el apartado 3 de este artículo.

Un análisis de la cuestión mas detallada se encuentra en una entrada anterior.

Respecto a la superficie máxima recordemos que Ley establece tal superficie en términos absolutos, no en términos de financiación como ocurrió con el Plan 2009/2012, que en su artículo 8 limitó la superficie solo a tales efectos.

La superficie útil máxima de dichas viviendas, será la establecida por las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla. La superficie útil máxima, a efectos de la financiación establecida en este Plan, será de 90 metros cuadrados. Cuando el programa correspondiente admita anejos a la vivienda, las superficies útiles máximas de los mismos serán de 8 metros cuadrados útiles para el trastero y 25 para el garaje o anejo destinado a almacenamiento de útiles necesarios para el desarrollo de actividades productivas en el medio rural.

Esta cuestión es de especial relevancia como a continuación veremos cuando tratemos la superficie del resto de los elementos protegidos, respecto de los que se limita la superficie máxima solo a efectos del precio de venta.

Aprovecho esta cuestión para volver a plantear una cuestión que, a mi juicio, ha estado mal resuelta por la legislación de los distintos planes de vivienda. La cuestión se concreta en la relación entre la legislación sustantiva en materia de vivienda protegida (Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, 3148/1978, de 10 de noviembre, y los decretos que recogen los distintos planes de vivienda).

Entiendo que los planes de vivienda, en cuanto normas que recogen subvenciones, no pueden establecer un régimen jurídico propio, singular y excepcional respecto al régimen jurídico establecido por las normas sustantivas que regulan la vivienda protegida. Con un ejemplo se puede apreciar mejor: si las normas sustantivas no admiten viviendas protegidas superiores a 90 metros cuadrados una convocatoria de subvenciones no debería admitir viviendas de superior superficie como así lo hizo, por ejemplo, el plan de vivienda 2009/2012 en el artículo citado.

La determinación del concepto de superficie útil es competencia autonómica y, por tanto, de la Comunidad Autónoma de Cantabria. Este concepto se recoge en la ordenanza G7 antes citada.

Se define como superficie útil, o habitable, la superficie de suelo comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de sus cerramientos con el exterior, con otras viviendas, con locales de uso común o de otro uso del edificio, o con otros edificios. Queda además excluida la superficie ocupada en planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles, por los elementos estructurales, por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 100cm². La superficie útil de espacios exteriores de uso privativo tales como terrazas, balcones, tendederos, jardines, etc. se computarán por el cincuenta por ciento de su superficie útil real. La superficie útil computable de esos elementos no podrá ser superior al diez por ciento de la superficie útil cerrada de la vivienda correspondiente.

La competencia para fijar el concepto de superficie corresponde a las Comunidades Autónomas. Esta competencia ocasiona que en cada comunidad pueda existir un concepto distinto, lo que tiene notables repercusiones económica.

Veamos un ejemplo.

Según la normativa estatal supletoria (artículo 4 del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre) se considera superficie útil de la vivienda, la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso, e incluyendo, el 50% de la superficie del suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como terrazas, miradores, tendederos u otros, hasta un máximo del 10% de la superficie útil cerrada de la vivienda.

La regulación de la Comunidad Autónoma de Cantabria, en lo que se refiere a las Vivienda de Protección Oficial reproduce básicamente la legislación estatal.

Esta regulación supone, por ejemplo, que la superficie útil de los espacios exteriores de uso privativo (terrazas, jardines, etc) computen al 50 % de su superficie útil real, y que la superficie útil total de estos elementos no pueda superar el 10% de la superficie útil cerrada.

Pero existe regulaciones autonómicas que han establecido otros criterios de cómputo, así por ejemplo, en Aragón el límite del cómputo no es un 10% sino un 20% (poner norma…)

Esta diferencia supuso que de acuerdo al plan de vivienda 2009/2012 una vivienda de régimen general de 70 m2, con 16 m2 de jardín, en Cantabria tuviese un precio máximo (municipio C) de 135.008,90 € (77 m2), mientras en Aragón fuese de 144.771,94 € (84 m2). Como puede apreciarse los efectos económicos son evidentes.

Por último, el apartado 1 del artículo 10 acaba señalando que dicha superficie no incluye la del resto de los elementos protegidos vinculados a ellas. Dicho de otra manera, el límite de los 90 metros cuadrados solo afecta a las viviendas.

2. A los efectos de determinar el precio máximo de venta, la superficie útil máxima de los garajes será de veinticinco metros cuadrados y la de los trasteros de ocho metros cuadrados.

Como antes señalé la superficie útil máxima que se establece respecto a los garajes y a los trasteros es únicamente a efectos de la fijación del precio máximo de venta, es decir, la ley no fija su superficie máxima.

En este caso, al igual que en el anterior, debemos acudir a las Ordenanzas. En ellas, en lo que se refiere a los garajes, se establece como límite a la superficie máxima de los garajes 30 metros cuadrados por vehículo (Ordenanza G 26).

3. Mediante decreto podrán establecerse superficies de vivienda superiores a la señalada en el apartado 1 de este artículo, cuando lo demanden las medidas de protección de colectivos especialmente protegidos o el desarrollo y ejecución de programas específicos de vivienda protegida.

Acaba el artículo 10 habilitando al Consejo de Gobierno mediante decreto para establecer superficies de vivienda superiores a los 90 metros cuadrados en dos casos:

Primero, cuando se trate la protección de colectivos especialmente protegidos. Esta habilitación permitiría establecer superficies superiores, por ejemplo, para proteger a las familias numerosas.

Segundo, cuando se trate de la ejecución de programas específicos de vivienda protegida.

A mi juicio, estas dos habilitaciones permiten dar entrada a la superficie útil de 120 metros cuadrados fijada por el Decreto 31/2004, de 1 de abril, referida al Régimen Autonómico (RAC). Puede sorprender esta reflexión respecto a la primera habilitación referida a colectivos especialmente protegidos, pero en una atenta lectura de la exposición de motivos del decreto 31 nos encontramos con la siguiente motivación «Se decide elevar la superficie máxima a 120 m² para tratar de normalizar la que en otro tipo de viviendas se reserva excepcionalmente para familias numerosas«.