Vivienda protegida

Cuanto los préstamos para adquirir viviendas protegidas son los más caros del mercado.

El bosque de Barcena Mayor.

En la entrada de hoy me haré eco de un informe realizado por la Coordinadora Nacional de Plataformas de afectados por la supresión de subsidiación de préstamos protegidos referido a los tipos de interés aplicables a la vivienda protegida 2010-2016.

Este informe ha sido elaborado en el marco de la queja número 2338/2013 presentada ante la Comisión de Peticiones del Parlamento Europeo referida a la supresión e impago de ayudas a la vivienda protegida.

En esta queja se alega también la supresión retroactiva de las prórrogas de las subsidiaciones de los préstamos convenidos. A esta cuestión ya me he referido en varias entradas anteriores por lo que en la presente la dedicaré en exclusiva al tema de los tipos de interés.

En la tramitación de la queja la Presidencia de la Comisión de Peticiones acordó solicitar a la Comisión Europea una investigación sobre la tendencia de los tipos de interés aplicables a la vivienda protegida fijados por el gobierno de España. A tal efecto, la Coordinadora de Afectados ha elaborado el informe que comento en la presente entrada.

Veamos cuáles han sido las conclusiones del informe:

♦   Para los planes de vivienda 2005-2008 y anteriores, los tipos de interés para la vivienda protegida no han seguido la misma tendencia a la baja que los del mercado libre. Incluso, para determinados planes de vivienda y períodos, los tipos de interés protegidos se incrementado mientras los del mercado libre han bajado.

En el informe se comparan los tipos de interés en el periodo 2010-2016 y se concluye que en global, desde 2010 hasta 2016, a pesar de bajadas generalizadas en los dos últimos años, los tipos de interés aplicables a la vivienda protegida han bajado en bastante menor proporción que lo ha hecho el Euribor. Así, mientras que el Euribor ha bajado 1,19 puntos desde 2010, los tipos aplicables a la vivienda protegida solo han bajado 0,7 puntos para el plan de vivienda 2005-2008, 0,71 para el 2002-2005 y 0,42 para el 1998-2001.

Efectivamente, existe una clara diferencia entre los tipos de interés de los préstamos convenidos y el euribor pero, en el afán de una mayor equidad en la comparación, existen otros factores que deberían tenerse en cuenta en la comparación.

Primero. Deben tenerse en cuenta las condiciones de los préstamos convenidos en los que no se podrá cobrar ninguna comisión por ningún concepto y en los que los notarios y registradores tendrán reducciones.

Segundo. No es posible comparar automáticamente el tipo de interés del préstamo convenido fijado por el gobierno y el euribor ya que las entidades financieras en sus préstamos libres le añaden al euribor un porcentaje de incremento, así en la actualidad, los préstamos hipotecarios que mejores condiciones ofertar lo son al euribor mas el 1,5 %.

Tercero. Debe tenerse en cuenta que respecto a algunos adquirentes de viviendas protegidas la Administración durante muchos años ha subsidiado las cuotas. Un planteamiento mas equitativo exige tener estas subsidiaciones en el cálculo neto de los intereses abonados por los prestamistas.

No obstante, a pesar de estas correcciones, lo cierto es que, a mi juicio, los préstamos convenidos no presentan en la actualidad notables mejoras respecto a los préstamos libres. Si a esto le unimos las limitaciones a las que sujetan las viviendas protegidas (prohibiciones de disponer, limitaciones en cuanto a los posibles adquirentes en segundas y posteriores transmisiones, etc), entenderemos por que las viviendas protegidas actualmente no es un producto apetecible, razón por la que existen muchas viviendas protegidas que no encuentran comprador.

♦   Además, algunos planes no han sido revisados con la periodicidad adecuada, por lo que sus tipos de interés no han podido ser corregidos a la baja de acuerdo con la coyuntura del mercado.

Esta anomalía la puse de manifiesto en la entrada “Los nuevos tipos de interés de los préstamos cualificados o convenidos de los Planes de Vivienda“.

♦   Para el cálculo de estos tipos, el Gobierno de España ha utilizado el IRPH de bancos y, posteriormente, el IRPH de entidades, indicadores rechazados por la normativa europea.

♦  En el caso del plan de vivienda 2009-2012, cuyos tipos de interés se encuentran vinculados al Euribor, no se ha producido este desajuste con la tendencia seguida en el mercado libre. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que, en muchos casos, estas hipotecas fueron negociadas con el diferencial máximo permitido, en una época en que este valor era a menudo superior al ofrecido en el mercado libre.

Recordemos que de acuerdo a este plan el tipo de interés efectivo podrá ser variable o fijo. El tipo de interés efectivo para cada préstamo convenido a interés variable será igual al Euribor a 12 meses publicado por el Banco de España en el BOE el mes anterior al de la fecha de formalización, más un diferencial que podrá tomar un valor entre 25 y 125 puntos básicos en el caso de préstamos a adquirentes de viviendas y promotores de rehabilitación (Artículo 12.c del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012).

El informe argumenta que en la mayoría de los casos, pese a que podían establecer un diferencial menor, los bancos siempre solían ofrecer el máximo diferencial posible: 1,25.

Acaba el informe proponiendo el establecimiento de nuevo procedimiento de cálculo de estos tipos de interés más justo y orientado a su función social, en el que debe de tenerse en cuenta lo siguiente:

  1. Este nuevo procedimiento debe incluir mecanismos correctivos que impidan que los tipos fijados excedan a los del mercado libre.
  2. En ningún caso debe seguir empleándose el IRPH de entidades.
  3. El Gobierno debe escuchar a las asociaciones de afectados durante el proceso de reconsideración de este nuevo procedimiento.

Veremos cómo acaba la reclamación.

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