Impuestos

¿Cuál es el valor catastral de una vivienda protegida?

Amanece en Santander

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El tema del valor catastral está en los medios de comunicación. No de forma directa sino a través de las noticias referidas a la subida del IBI que se producirá en muchos municipios de España durante 2017. No en todos, en algunos este impuesto municipal bajará. Esta variación, subida en el mayor de los casos, se produce como consecuencia del ajuste del valor catastral efectuado por el Ministerio de Hacienda (hoy Hacienda y Función Pública), y supondrá una subida del IBI en aquellos municipios que actualizaron el valor catastral hace muchos años, mientras respecto de aquellos que lo han hecho hace poco, la actualización del valor catastral supondrá una bajada del IBI.

Esta subida de impuestos está provocando un choque de declaraciones entre nuestros representantes políticos, acusándose unos a otros del ser los causantes de la subida. Tal es la escandalera mediática que el Ministerio de Hacienda y Función Pública ha hecho pública la siguiente nota de prensa

3 de enero de 2017. Ante las informaciones publicadas en diversos medios de comunicación en relación con la actualización al alza de los valores catastrales en determinados municipios, este Ministerio aclara que dicha actualización no supone necesariamente una elevación en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). La actualización de los valores se ha realizado a petición de los propios ayuntamientos y son éstos los que en aplicación de sus competencias tributarias, en particular mediante la determinación del tipo impositivo, deciden la cuota a pagar en el impuesto.

Al respecto recordemos sumariamente que el IBI es un impuesto local que grava el valor de los bienes inmuebles. Su gestión, liquidación y recaudación corresponde a los ayuntamientos, si bien el valor catastral es la base imponible de este impuesto. La ley atribuye a los Ayuntamientos la capacidad para determinar los tipos impositivos, así como para articular determinados beneficios fiscales, todo lo cual determina finalmente la cuota del impuesto.

En particular, la ley prevé diversos mecanismos fiscales que, tras la realización de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, permiten controlar el efecto en el IBI de los nuevos valores catastrales.

En primer lugar, la base liquidable del IBI se calcula aplicando de oficio una reducción decreciente durante diez años. Esta reducción es del 90% del incremento del valor catastral en el primer año de vigencia de la revisión, del 80% en el segundo y así sucesivamente hasta que en el décimo año se alcance una base liquidable igual al valor catastral revisado. Esto significa que, con carácter general, la base liquidable por la que se tributará en el primer año de vigencia de la revisión es igual al valor anterior (sin revisar) más un 10% del incremento de valor experimentado por el inmueble como consecuencia de la revisión.

Por otro lado, los Ayuntamientos, en el marco de su autonomía de gestión, pueden establecer los tipos de gravamen, entre un tipo mínimo del 0,4 y un tipo máximo del 1,1. Este tipo puede reducirse hasta en el 0,1 durante los seis años siguientes a la revisión catastral.

Igualmente, la Ley faculta a los Ayuntamientos para aprobar una bonificación que limite el incremento individual de la cuota del IBI resultante de la revisión, de forma tal que este incremento no supere el porcentaje que decida el municipio. El período máximo de duración de esta bonificación es de 3 años. (Información obtenida del listado de preguntas frecuentes del Catastro).

Por tanto, el valor catastral que se atribuya a una vivienda es de suma relevancia en cuanto constituye la base imponible del IBI.

En esta coyuntura la entrada de hoy pretende abordar una cuestión polémica y que está pasando desapercibida para los medios de comunicación y de gran trascendencia económica: el valor catastral de las viviendas protegidas.

La regulación del valor catastral lo encontramos en el artículo 23 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario que, en lo que ahora nos interesa, establece que “El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio“.

El único límite establecido respecto a las viviendas con precio de venta limitado es el que consta en la última frase del artículo transcrito, según el cual el valor catastral no podrá superar el precio máximo legal de las viviendas protegidas.

Por tanto, el establecimiento del valor catastral se realiza fijando un precio de mercado (ponencia de valores, …) al que se aplicará un coeficiente de referencia del 0,5 según la Orden de 14 de octubre de 1998 sobre aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM y sobre modificación de Ponencias de valores.

La aplicación de este coeficiente (0,5) supone que el valor catastral equivale a la mitad del valor del mercado. Pero esta equivalencia se está aplicando también respecto a las viviendas protegidas, con el único matiz del límite antes señalado según el cual el valor catastral no puede superar el precio máximo de venta.

Veamos un sencillo ejemplo: la vivienda libre A tiene un valor de mercado de 100, siendo su valor catastral de 50. La vivienda protegida B tiene un valor de mercado de 100 según la ponencia de valores (recordemos que, como antes se señaló, no existe ningún criterio corrector en la ponencia por ser vivienda protegida) y un precio máximo legal de 50; en este caso su valor catastral será también de 50. El único supuesto en el que el límite antes señalado entrará en juego es cuando el precio máximo de venta sea inferior al 0,5 del valor de mercado; en el ejemplo expuesto, si el precio máximo de venta fuese de 40 el valor catastral debería ser también de 40.

Ante esta situación, la cuestión es si la aplicación que se está realizando en las ponencias de valores del valor de mercado de las viviendas protegidas responde al espíritu del coeficiente de referencia que pretende reducir el valor catastral a la mitad del valor de mercado.

A esta pregunta han dado respuesta la sentencia 665/2014 de 22 julio, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña y la sentencia  586/2015 de 5 junio, del Tribunal Superior de Justicia de Valencia, por las que se estiman sendos recursos contra resoluciones de los Tribunales Económico Administrativos Regionales y se anulan las valoraciones catastrales recurridas, condenando a sustituir dichas valoraciones por otras que en las que el valor de mercado a tener en cuenta para la determinación del valor catastral de las viviendas protegidas sea el precio máximo de venta.

En efecto, la mención, en el segundo párrafo del art. 23.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, a que « En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio », no puede interpretarse en sus exclusivos y aislados términos gramaticales, sino, como dispone el art. 3.1 del Código civil, en relación con su contexto. De tal contexto resulta tanto que el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado (entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas) como que a tal efecto se fijará, mediante Orden ministerial, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. Y de esta forma, el valor catastral de los inmuebles con precio de venta limitado administrativamente no podrá superar, «en ningún caso», dicho precio, de la misma manera que el valor catastral en general no podrá superar el valor de mercado, en los términos en que se define legalmente, por lo que el coeficiente de referencia al mercado (RM) habrá de aplicarse, en tales inmuebles con precio de venta limitado, no sobre el valor de mercado establecido para los inmuebles con precio de mercado («libres»), sino sobre el precio de venta limitado administrativamente, que, a estos efectos, ha de entenderse como precio de mercado o sustitutivo del mismo.

Estas sentencias provocarán una notable reducción del valor catastral de las viviendas protegidas y, por consiguiente, una reducción del IBI.

Para acabar la entrada veamos un ejemplo real del municipio de Santander.

Una vivienda protegida de 90 metros cuadrados con un garaje vinculado de 25 metros cuadrados y un trastero de 8 metros cuadrados y con un precio máximo de 153.140,19 € tiene un valor catastral a efectos del IBI referido al ejercicio 2015 (base imponible) de 142.500,11 €.

Esta vivienda tenía en 2009 un valor catastral a efectos del IBI de 60,710,93 €. En 2010 el municipio de Santander fue objeto de revisión catastral pasando la vivienda a tener un valor catastral de 153.140,19 €. Para atenuar el efecto de la revisión se introdujeron unos índices correctores, que en el caso del ejercicio 2015 fue 0,4. Este índice se aplica a la diferencia entre el valor catastral antes (VCa) y después (VCd) de la revisión.

El tipo impositivo en 2015 según la ordenanza fue 0,479%.

♦ Valor catastral antes de la revisión: 60.710,93.

♦ Valor catastral después de la revisión: 142.500,11.

♦ Reducción: (VCd-VCa)*0,4: 32.715,67.

♦ Base liquidable (VCd menos reducción): 142.500,11 – 32.715,67: 109.784,44.

♦ Cuota líquida (109.784,44 * 0,479 %): 525,87 €.

De acuerdo a la tesis que se sostiene el valor catastral debería ser el 0,5 del precio máximo de venta (153.140,19 €): 76.570,09. Este valor catastral sería la base imponible del IBI al que aplicar el tipo impositivo (0,479%), lo que daría lugar a una cuota líquida de 366,77 €.

El ahorro sería de 159,10 €. Notable.

 Un extracto de esta entrada se publicó en el Blog Administraciónpública.com con el título “El discutido valor catastral de las viviendas protegidas“.

 

Categorías:Impuestos, Vivienda protegida

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4 replies »

  1. Yo estoy de acuerdo con que el valor catastral de una vivienda protegida sea sólo el 50 % del precio máximo legal de venta, según establecen las sentencias citadas, y también según los cálculos del propio Catastro durante los primeros años desde que se construye el inmueble hasta que se produce la primera revisión. Además creo que esto ha de​ ser compatible con la reducción variable anual por la diferencia entre los valores catastrales posterior y anterior a la revisión.

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    • Hola Miguel, me alegro que coincidas.
      No obstante, me plantea dudas la aplicación de la reducción variable posterior a una revisión catastral en el caso de viviendas protegidas. Esta reducción se aplica cuando existe un incremento del valor catastral provocado por una revisión y según la tesis que se sostiene en la entrada esta revisión no debería afectar a las viviendas protegidas porque en ellas el valor catastral solo se actualizaría cuando lo hiciese el precio máximo legal. Es opinable.

      Un saludo desde Cantabria.

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