Impuestos

La deducción en la Renta 2016 de los gastos de rehabilitación.

Antigua Universidad de Comillas.

Una de las cuestiones que últimamente más se está buscando en el blog y sobre la que más preguntas recibo es la deducción de los gastos de rehabilitación en las comunidades de propietarios.

Lo primero que debemos tener en cuenta es que en el ámbito estatal ha desaparecido la deducción por rehabilitación de vivienda salvo casos muy especiales, por lo que solo existirá tal posibilidad en las Comunidades Autónomas en las que se haya establecido, es el caso de Cantabria. Los que lean esta entrada y residan en otra comunidad les aconsejo que comprueben si la normativa de su comunidad contempla tal deducción.

Supongamos el siguiente ejemplo: residimos en Cantabria y en nuestro edificio se acuerda la sustitución del ascensor estableciéndose una derrama por propietario de 1.000 € anuales en 2014, 2015 y 2016 (3.000 euros en total).

Uno de los propietarios no abona la derrama correspondiente.

La obra de sustitución se ejecuta en 2016, acordándose con el contratista que el pago se efectúe a la finalización de la obra.

Por problemas de liquidez de la comunidad de propietarios el pago se efectúa en marzo de 2017. Como uno de los propietarios resulta moroso su parte se satisface con fondos aportados por otros propietarios.

Además se solicita una subvención de la Comunidad Autónoma que es concedida en 2016, pero que es abonada en la cuenta de la comunidad en marzo de 2017.

Veamos las distintas cuestiones que plantea el ejemplo propuesto

¿Cuándo pueden los propietarios practicar la deducción?

La deducción se practicará cuando se pague al contratista, lo que trasladará la deducción a la renta 2017.

Consulta del INFORMA de la AEAT 136701-DERRAMAS PARA REHABILITACION: MOMENTO DE DEDUCCIÓN.

Pregunta. Comunidad de Propietarios que va a realizar la rehabilitación del edificio. Para afrontar el pago de las obras los vecinos han efectuado una derrama, próxima al coste estimado de las obras y en función del coeficiente de propiedad, en concepto de provisión de fondos ingresándose en la cuenta de la Comunidad.

¿Son deducibles los gastos por las obras en concepto de rehabilitación, al efectuar la derrama o a medida que se satisfacen los pagos a la empresa constructora? ¿En qué momento?

Las derramas que los copropietarios pudieran efectuar para realizar las obras, ingresando su importe en una cuenta a nombre de la comunidad de propietarios, no serán objeto de deducción en tanto no sean destinadas a satisfacer el pago de las que tengan la consideración de rehabilitación, con independencia del momento en el que se efectuaron aquellas. La justificación de los gastos deberá efectuarse mediante factura expedida por el empresario o profesional que realice las obras, conforme con los requisitos exigidos que regula las obligaciones de facturación que incumbe a los empresarios y profesionales.

Consulta del INFORMA de la AEAT 131251 – PAGOS REALIZADOS MEDIANTE DERRAMAS: MOMENTO DE DEDUCCIÓN.

Pregunta. Comunidad de propietarios que va a realizar en los próximos años obras de mejora en el edificio, para lo cual ha aprobado derramas para cada uno de los propietarios de las viviendas del inmueble ¿Pueden aplicar los propietarios la deducción por obras de mejora por las derramas satisfechas en ejercicios anteriores al de realización de las obras?

Respuesta. No. La deducción se aplica sobre las cantidades satisfechas por las obras de mejora sin que las derramas para esa finalidad tengan esa consideración.

La deducción se aplicará cuando la comunidad de propietarios satisfaga el importe de las obras de mejora realizadas, por lo que será en ese momento cuando cada uno de los propietarios de las viviendas podrá aplicar la deducción sobre la parte del importe satisfecho que le corresponda, siempre que se cumplan el resto de los requisitos exigidos.

Relacionado con esta cuestión existe una situación interesante que pudiera plantear dudas ¿Qué ocurre si en el momento de la derrama no existía la deducción en la legislación y sí en el momento del abono del importe de la obra al contratista? En el ejemplo propuesto, esta situación surgiría si la deducción no existiese en 2014 o 2015 pero sí en 2017.

Esta situación no tiene relevancia a estos efectos de forma que en la renta 2017 podrá practicarse la deducción que correspondiese a 2017, esto es, la que correspondiese a las cantidades abonadas al contratista con independencia del momento de la derrama.

¿Qué parte puede deducirse cada propietario?

La cuestión en este caso es si los propietarios pueden deducirse las cantidades que han abonado para pagar al contratista y que deberían haber sido abonadas por el vecino moroso.

Esta cuestión no está resuelta en consultas pero, a mi entender, podrán deducirse todo lo aportado con independencia de que de acuerdo a la distribución de gastos de la comunidad hayan aportado un porcentaje superior al que según estatutos les correspondiese. En el ejemplo propuesto, si los propietarios hubiesen sido 3 y de ellos uno moroso, la deducción de cada uno de los propietarios pagadores sería de 4.500 euros (3.000 propios y 1.500 correspondiesen al moroso).

La cuestión puede complicarse si el vecino moroso decide abonar el importe que le corresponde en ejercicios posteriores. No obstante, sigo entendiendo que lo relevante a estos efectos es el importe abonado y quien lo ha abonado en el momento de practicarse la deducción.

¿Deben los propietarios esperar a cobrar la subvención para practicar la deducción por rehabilitación?

Pudiera parecer que la pregunta no tiene sentido pero es una duda que se plantea algunas veces. Existen una “creencia popular” que entienden que la deducción por rehabilitación debe efectuarse en el ejercicio en el que cobra la subvención.

Tal situación la vemos reflejada en la consulta V3713-16 de la Dirección General de Tributos.

En los años 2009, 2010 y 2011, los propietarios del edificio hicieron frente a tres derramas extraordinarias para rehabilitar la fachada y terrazas del mismo. En el año 2011, una vez realizada la rehabilitación, se solicitó subvención a la Comunidad Autónoma, que fue aprobada. A finales del año 2015, la Comunidad Autónoma ha abonado a la comunidad de propietarios una subvención. Dicha subvención ha compensado en parte el gasto que fue sufragado por el conjunto de vecinos para la rehabilitación de la fachada y terrazas.

En la renta del ejercicio 2015, se ha atribuido una ganancia patrimonial a cada vecino por el importe prorrateado en función del coeficiente de participación de cada vivienda en la comunidad.

En este caso los consultantes pretendieron rectificar sus declaraciones de los ejercicio 2009, 2010 y 2011 pero recibieron la siguiente respuesta:

Por tanto, en el presente caso, salvo que se hubiera interrumpido el plazo de prescripción, al haber prescrito –por el transcurso del plazo de 4 años desde el día siguiente al que finalizó el plazo para presentar la correspondiente autoliquidación- el derecho de la Administración tributaria para determinar la deuda tributaria mediante la liquidación, así como el derecho a solicitar la devolución correspondiente, no podrá solicitarse la rectificación de las autoliquidaciones del IRPF de los períodos 2009, 2010 y 2011.

¿Cuándo hay que declarar la subvención a la comunidad de propietarios?

Esta cuestión sufrió cambios en 2015. A partir de este ejercicio fiscal las subvenciones solo hay que declararlas cuando se cobren, no cuando se concedan. Esto supone que en el ejemplo propuesto la subvención se declare en el ejercicio 2017 como ganancia patrimonial.

En la consulta antes citada la contestación fue la siguiente:

Respecto a su imputación temporal, el artículo 14.1 c) de la LIRPF establece que “las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”. Este hecho se produce, en estos supuestos, en el momento en que el concedente comunica la concesión al solicitante, independientemente del momento del pago. No obstante, si de acuerdo con los requisitos de la concesión, la exigibilidad del pago de la subvención se produjese con posterioridad al año de su comunicación, la ganancia generada por la subvención deberá imputarse al período impositivo en que fuera exigible el importe correspondiente.

Si la ayuda o subvención fuera exigible parcialmente en diversos momentos pertenecientes a distintos períodos impositivos cada parte se imputará al ejercicio fiscal en el que esta fuera exigible, clasificándose e integrándose, en cualquier caso, como renta general de cada período.

No obstante lo expuesto el artículo 14.2.c) de la LIRPF (en la nueva redacción dada por el apartado ocho del artículo primero de la Ley 26/2014, de 27 de noviembre, con entrada en vigor el 1 de enero de 2015) dispone lo siguiente:

“c) Las ganancias patrimoniales derivadas de ayudas públicas se imputarán al período impositivo en que tenga lugar su cobro, sin perjuicio de las opciones previstas en las letras g), i) y j) de este apartado.”.

De acuerdo con lo expuesto, las subvenciones o subsidiaciones de préstamos, a partir de 1 de enero de 2015, se imputarán al período impositivo en que se cobren.

Por tanto, las ganancias patrimoniales derivadas de la ayuda pública objeto de consulta se imputarán al período impositivo en que ha tenido lugar su cobro, esto es, según se manifiesta, el período 2015.

¿Puede los propietarios imputar la subvención en cuatro años en la declaración de la renta?

Esta cuestión se planteó en la consulta de la D.G.T. V3760-16, no admitiéndose tal posibilidad.

Las comunidades de propietarios consultantes han percibido, en el año 2016 y, respectivamente, del Ayuntamiento y de la Comunidad Autónoma, subvenciones por rehabilitación integral de su edificio para incrementar la eficiencia energética (Ayudas económicas para rehabilitación de edificios coeficientes) y para la eliminación de barreras arquitectónicas (instalación de ascensor). Posibilidad de imputar las subvenciones en cuatro años en la declaración de IRPF de los comuneros.

Por tanto, al no corresponderse con los supuestos previstos en las referidas letras g), i), y j) del artículo 14.2 de la LIRPF, las ganancias patrimoniales derivadas de las ayudas públicas objeto de consulta se imputarán al período impositivo en que ha tenido lugar su cobro, esto es, según se manifiesta, el período 2016.

 

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