Rehabilitación

La Inconveniencia de mezclar Urbanismo y Vivienda en las operaciones de Regeneración Urbana.

La Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, con la intención de establecer un marco adecuado para la rehabilitación edificatoria, ha provocado un caos legislativo que imagino se vaya resolviendo a golpe de sentencia como viene ya siendo habitual en este país.

En diferentes foros he leído, con cierta sorpresa, que algo es mejor que nada y los técnicos aplauden pensando que con legislar se resuelve la situación. La realidad apunta hacia otro lado.

Con poco dinero en la Administración para gastar y millón y medio de desempleados procedentes del sector de la construcción hay que ser muy inocente para pensar que la rehabilitación va a ser la salvación para este sector.

Las tremendas subidas que todos hemos padecido en el impuesto de bienes inmuebles y la precariedad del empleo que, con la excepción de los funcionarios, afectan a todo hijo de vecino, raro es que cualquier persona propietaria de una vivienda tenga en el pensamiento siquiera la rehabilitación de su vivienda. Parece que desde los foros o no se enteran o no se quieren enterar.

Para ayudar “a convencer” a los propietarios llega el Estado con un golpe de BOE. Una nueva Ley que impone nuevas exigencias a los propietarios para que sean ellos los que pongan el dinero para crear 140.000 nuevos empleos. Esa es la cifra que manejan los foros especializados. Un 10% del empleo perdido y que va a suponer un desembolso medio de 24.000 € por vivienda, de los que la administración asumirá entre el 30 y el 35% (para los que tengan derecho, claro).

En este nuevo escenario, se pretende desde la nueva ley sustituir la figura del promotor por la del agente rehabilitador. Con casi idénticas facultades. Pero con “sutiles” diferencias. El nuevo promotor de la rehabilitación no tiene por qué ser propietario.

Es un tercero que llega a un barrio de la ciudad a hacer negocio.

Veamos la similitud del desarrollo de un sector de suelo urbanizable cualquiera con la de un área de regeneración urbana y podrá contrastarse hasta qué punto se ha confundido el legislador con esta nueva Ley.

Un promotor puede iniciar el desarrollo de un sector previamente delimitado en un plan general de ordenación urbana. La aprobación del PGOU implica la declaración de utilidad pública a efectos expropiatorios, entiéndase de los terrenos incluidos en la delimitación del sector.

En el caso de la regeneración urbana va a pasar lo mismo. El Ayuntamiento delimita un área de generación urbana cuya aprobación implica la declaración de interés público a efectos de expropiación de bienes y derechos. Pero en este caso es mucho más complicado. En el caso de un sector está claro que lo que se expropian son fincas generalmente de un solo propietario que están claramente delimitadas en el catastro y con un mero levantamiento topográfico tienen una fiable representación.

En el caso de las Áreas de regeneración urbana, el caso es muy complejo. Dentro de ese área, habrá edificios, solares, viales, equipamientos, etc. Un complejo entramado de propiedades de muy difícil identificación que en muchas ocasiones no está escriturado o procede de herencias, etc… La casuística es enorme. Casi tanta como el proceso de identificación. Y ¿qué se expropia? Uff, más difícil todavía.

Con la delimitación del área hay que tener preparado un avance de la equidistribución que incluya incluso las cuotas que cada propietario debe pagar para poder desarrollar el área. Y hay que determinar que bienes y derechos se van a  expropiar.

La concreción de estos datos es un proceso largo y tedioso ya que según indica la ley, los aumentos de aprovechamiento deben servir para costear la actuación.  Y ¿qué se consideran incrementos de aprovechamiento? Si un solar está vacío, ¿la mera edificación debe servir para financiar las obras de rehabilitación de otro edificio?. O al contrario ¿debe aportar el propietario de una vivienda fondos para realizar obras de urbanización o de edificación en su barrio?. Por qué o en base a qué?. Hay cantidad de interrogantes y muy pocas respuestas.

Si se consiguiera determinar todo lo anterior, ¿a quién se expropia? ¿al que no puede o no quiere pagar? ¿En base a una delimitación del Ayuntamiento? ¿debe soportar los gastos de expropiación de un vecino otro vecino? Esto más bien parece un caos.

La Ley habla de la obligatoriedad de redactar una memoria de viabilidad económica donde se justifique que los ingresos generados serán capaces de dar viabilidad a la operación. En dicha memoria hay que justificar además que a los propietarios no se les exige por encima del deber de conservación. ¿Qué deber es ese? ¿El tradicional? ¿El que incluye las posibles mejoras que establece la modificación de la Ley de suelo? ¿Y si es solar? ¿Cuál es el deber de conservación en un solar? El de edificar entiendo, por lo que podrán incluir los gastos que considere el gestor teniendo en cuenta las grandes dispersiones que se pueden producir en los presupuesto de una promoción en la que intervienen infinidad de variables.

Queda pues la duda de quién va a ser el tasador que diga si esto supera el deber de conservación del vecino. Otra vez a tenor de los tribunales me temo.

Una vez determinado, si es que se puede, todo lo anterior, el Ayuntamiento delimita el área que produce como efecto la obligatoriedad de los vecinos de contribuir al pago lo cual queda anotado como nota marginal en el registro.

Pero lo anterior era solo un avance. Es decir, no era definitivo, por lo tanto se supone que a lo anterior habrá que sumar o restar según surjan los acontecimientos. Una inseguridad a la que se verá sometido el propietario por el mero hecho de estar incluido en un área que un agente rehabilitador ha propuesto al Ayuntamiento.

Perro indaguemos un poco en la gestión ¿Quien lo gestiona?

En un sector de gestión privada, el propietario mayoritario presenta ante el Ayuntamiento un proyecto de compensación, instrumento regulado por la Ley del Suelo y el reglamento de gestión urbanística. Una vez aprobado se forma una junta de compensación con unos estatutos que deben ser aprobados por el Ayuntamiento. La fórmula de actuación es muy sencilla ya que los propietarios sólo aportan suelo y los costes se reparten en función del porcentaje de su propiedad. El promotor es siempre propietario del suelo.

Volvamos a la regeneración urbana, el agente rehabilitador, no tiene por qué ser propietario, o por lo menos no está regulado. La fórmula de gestión es la asociación administrativa de propietarios, o las fórmulas asociativas,…. Lo único que esta ley aclara es que si se decide que la gestión sea por expropiación, el expropiado estará obligado a aceptar el justiprecio en especie, sin aclarar a qué especie se refiere.

Otra vez la total indefinición que remite de forma equivocada a la legislación urbanística. 

Una desafortunada fórmula, ya que nada tiene que ver con la legislación civil reguladora de la propiedad horizontal.

La regulación urbanística nació con la vocación de crear ciudad sobre suelos vírgenes, muy alejada de la intervención en barrios consolidados por la edificación donde la legislación civil regula las complicadas relaciones entre propietarios, inquilinos comunidades de propietarios, etc, etc. En este caso rige el deber de conservación que hasta muy poco se limitaba a la salubridad, seguridad y ornato público pero que ahora, a golpe de BOE, se va engrasando año tras año hasta llegar a la situación actual de total indefinición, ya que incluye las obras de mejora por motivos turístico o culturales (¿?), la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, accesibilidad universal…. hasta la mitad del valor de construcción de un inmueble de nueva planta.

De ahí es de donde se va a financiar la nueva era de la rehabilitación si los tribunales no lo remedian…

Ellos serán, sin duda, los encargados de interpretar esta Ley  y de delimitar los campos de actuación aunque será después de haber ocasionado multitud de problemas a los propietarios afectados y haberse perdido dinero público por el camino.

Categorías:Rehabilitación, Vivienda

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