Rehabilitación

¿Cómo se valora el suelo en una operación de regeneración urbana?

Ermita de Santa Justa (Santillana del Mar).


La pregunta parece sencilla pero la respuesta no lo es en absoluto. Y la tendrán que dar seguramente los tribunales para aclarar todo aquello que la ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbana (en adelante 3R) ha dejado en el aire.

Ya en un artículo anterior se mencionaba la inconveniencia de mezclar urbanismo con viviendas en las actuaciones de regeneración urbana precisamente por las carencias de la Ley en materia de gestión. A la hora de acometer la expropiación de las viviendas de aquellos propietarios que no quieran o puedan participar en las actuaciones, surgen los problemas. Si bien la ley de las 3R, una vez delimitado el ámbito legitima las expropiaciones, la primera pregunta que uno tiende a hacerse es: ¿Qué o a quien se expropia?

Está claro que en un sector que se gestione privadamente por compensación, la legislación urbanística prevé que se expropie a quien no se adhiera a la Junta de compensación previa audiencia. El instrumento de ordenación aprobado con anterioridad delimita claramente el aprovechamiento que esa parcela tendrá en el futuro, y el proyecto de compensación determina las parcelas resultantes con cargas y beneficios, por lo que la valoración de la misma es una cuestión tasada.

Ahora bien: ¿Que pasa en un ámbito donde hay solares vacíos, edificios a rehabilitar, edificios a demoler y superficie de dominio público con un uso público consolidado? No es una pregunta extraña, ya que en las operaciones de regeneración urbana esa va a ser la situación inicial en la mayoría de los casos. Si la ordenación del ámbito futuro no está incluida en el PGOU, seguramente requerirá de modificaciones puntuales y desarrollos de varias figuras de planeamiento, según el tipo de clasificación de suelo de que se trate.

Decidir a priori, el aprovechamiento final de cada propietario es una tarea cuasi imposible ya que la regeneración del ámbito será el resultado de muchas actuaciones diferentes, con historias diferentes también, algo que no tiene en cuenta la ley de las 3R al meter todas las posibles actuaciones en el mismo saco y tratarlas de forma homogénea.

No tiene sentido hablar de equidistribución como se hablaba en términos urbanísticos, ya que no se habla de suelo sino de edificios, suelo, parques viales, realojos, etc, por que no se sabrá cuál es el aprovechamiento medio del sector. Lo que se intentará hacer es un análisis económico de la actuación global donde se introducen como inputs los ingresos y como outputs los gastos generando una cuenta final de resultados con unas pérdidas o ganancias a dividir entre los propietarios y/o gestores.

El problema surge con la pregunta de qué se considera ingreso y qué gasto. Y las diferentes obligaciones de los propietarios. Algunas actuaciones generarán plusvalías y otras solamente gastos. Ni es justo repartir el gasto entre todos ni las plusvalías que se generen al final.

El edificio que tiene únicamente que rehabilitar sin incrementos de aprovechamiento supondrá gasto y no generará plusvalía al conjunto. Si además el edificio se encuentra en zona deprimida, seguramente los propietarios no tienen dinero para acometer las obras, con lo que habrá que realojar probablemente y expropiar casi seguro. Los solares generan gasto y plusvalía pero suelen ser de propietario único. Las zonas de dominio público sólo generan gasto al conjunto.

Las expropiaciones se limitarán casi con seguridad a los propietarios de edificios demolidos o con grandes trabajos de rehabilitación. Y la pregunta que uno debe hacerse es: ¿con qué argumentos se excluye a un propietario y se insta a su expropiación? Para que realmente se den las condiciones para determinar si se procede o no a la expropiación habría que tener claro cuáles van a ser las cuotas que paguen los propietarios durante el desarrollo de las obras. En caso de que fuera inviable por su situación económica, (según parece desprenderse de la Ley) se expropiaría. Pero para poder ajustar esas cuotas deberá saberse cuál es la relación de propietarios que se expropia y el valor de la expropiación. La pescadilla que se muerde la cola.

Hasta esta Ley, la habilitación para expropiar una vivienda construida que no tiene un ordenación sustancialmente diferente en el planeamiento, venía derivada del incumplimiento de la función social que para la vivienda quedaba únicamente limitada al deber de conservación. Las diferentes comunidades autónomas han legislado en materia de vivienda delimitando la función social que, en ningún caso tiene que ver con la situación económica de los propietarios. Con esta Ley a situación cambia de manera radical, ya que la expropiación se realizará a los que no puedan acometer las obras ya que la rehabilitación o demolición no va a tener que ver con el deber de conservación o generación de ciudad sino con la reurbanización y redensificación de la ciudad.

La escasa mentalidad conservacionista que existe en nuestro país ligado al escaso o nulo interés ciudadano por la conservación de los edificios lleva inevitablemente a pensar que es mejor tirar lo antiguo y construir aunque lo construido forme parte de la historia de la ciudad.

El urbanismo de este país siempre ha sido como una apisonadora que recuerda mucho lo que se está haciendo en China, donde se arrasa lo antiguo y se genera las nuevas ciudades sobre los pueblos antiguos echando a sus propietarios sin piedad en aras de un supuesto interés social nunca acreditado.

Pero volviendo a la expropiación, la siguiente pregunta lógica vendrá cuando una vez iniciado el procedimiento expropiatorio los técnicos se cuestionen sobre la valoración de la vivienda. Hasta ahora la valoración de la vivienda se realizaba por la suma de dos elementos, el valor del suelo y el valor del vuelo. El valor del suelo se calcula por el método residual (Ley 8/2007) y el valor del vuelo el valor de reposición corregido a la baja por coeficientes que tienen que ver con la antigüedad de la edificación en la que se inserta. No intervienen en la valoración las futuras subvenciones que tendrá asignada la vivienda y que, sin embargo pueden llegar a constituir un porcentaje importante del valor de la vivienda.

Este caso es más escandaloso si cabe en el caso de que la vivienda se encuentre en ruina o cuasi ruina. En tal caso el vuelo no vale nada pero de cara a la aplicación del plan de vivienda, la cuantía del valor de reposición es muy importante.

Por lo tanto, se puede dar la paradoja de que la Administración expropie para un beneficiario privado por una cuantía ridícula para inmediatamente obtenerse una cuantiosa subvención en un centro urbano donde, el valor final de la vivienda que se realice será elevado. La plusvalía que se genera después de la expropiación se atribuye al beneficiario que será el promotor de la actuación. En ese caso la administración estaría además aportando la mayor parte de la cuantía de la expropiación, con lo que en realidad se le está abaratando el suelo y desalojando a los propietarios.

Desde un punto de vista urbano desde luego que existe interés, ahora que desde el punto de vista social la problemática es indudable y el interés público discutible. Aunque no sea el objetivo de la Ley, que lo que pretende es facilitar la rehabilitación, lo que se genera es un importante problema al desalojar a personas sin recursos de sus viviendas con una compensación que no le llegará para una nueva vivienda y que tampoco le asegura un futuro alquiler ya que no nos engañemos, en esta situación se encontrarán algunas personas en riesgo de exclusión social con escasa capacidad de administrar en el tiempo una compensación económica.

 Publicado en el Blog Conviviencia y Sostenibilidad. Los nuevos retos del diseño urbano.

Categorías:Rehabilitación, Vivienda

1 reply »

  1. Efectivamente, hay un problema. Pero posiblemente el problema no es la vivienda, sino la existencia de una persona en riesgo de exclusión social, que además posee algo (bajo los títulos de propiedad o de arrendamiento, dependiendo de los casos) que puede estar próximo a una infravivienda en la mayoría de las ocasiones. La solución pasa por ver las causas por las que esa persona está en riesgo de exclusión y resolverlas, no esperar/aprovechar que existe una actuación urbanística de regeneración para que un tercero solucione un problema que no le compete.
    Quien haya tramitado alguna vez un P.E.R.I. (Madrid) y desconozco si esa figura tiene la misma denominación en otros ayuntamientos, seguro que no se apuntará a tramitar un segundo, porque los quebraderos de cabeza para intentar “cuadrar” las peticiones de los propietarios/inquilinos y en no pocos casos ocupantes con diversos títulos o de hecho, pero con algún derecho simplemente derivado de su inscripción padronal, son infinitos, gracias o por desgracia de la idea universalmente extendida en la sociedad de que quien realiza una actuación da un “pelotazo”, cuando lo que es inmenso es el trabajo de organizar los medios y los recursos de todos, la administración pública la primera, porque siendo cierto que subvenciona la actuación, el “precio” a pagar por esa subvencion, con las rigideces, es en muchas ocasiones tan alto que hace inviable la actuación, y después el resto de intervinientes, los distintos propietarios del ámbito, los ocupantes, los técnicos, etc.
    Y por ese camino (más carga para el promotor de la actuación) parece que no puede venir la solución de que quien tenga una infravivienda, por arte de la rehabitilitaión, obtenga una vivienda en condiciones sin haber pagado su coste.
    Salvo que sean las propias administraciones las que se conviertan en promotores urbanistico/inmobiliarios y sean quienes realicen los procesos. Pero, en mi humilde opinión, ese camino llevaría a mucho más coste y mucho más tiempo en la ejecución.
    Al final los ayuntamientos tendrán que entender también que la vivienda no solo es un “negocio” (que también lo es y entiendo que lícito como una zapatería o un despacho de abogados), sino un problema a resolver con profesionales que tengan la capacidad técnica y económia para hacerlo, ya que de otro modo vamos a ver barrios enteros con niveles de degradación elevados y sin posibilidad de renovación estructural.

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