Ley Vivienda Protegida Cantabria

Pinceladas sobre la Ley de Vivienda Protegida de Cantabria (V). Régimen jurídico aplicable a partir de la entrada en vigor de la Ley, 4ª parte.

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En esta cuarta entrada sobre el régimen jurídico vigente después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda Protegida de Cantabria analizaré la situación en la quedan las viviendas de régimen autonómico (RAC) reguladas por el Decreto 31/2004, de 1 de abril, por el que se establece el régimen de viviendas de protección pública en régimen autonómico de la Comunidad Autónoma de Cantabria y su régimen de subvenciones.

Este Decreto creó un nuevo tipo de vivienda protegida denominada “vivienda de protección pública en régimen autonómico” (RAC). Esta categoría vino a sumarse a las establecidas por los distintos planes de vivienda estatales (especial, general, concertado, etc.).

Junto a la creación de un tipo de vivienda, este decreto estableció un régimen de subvenciones a la adquisición (artículos 59 y siguientes), que ha sido derogado por la disposición derogatoria única del Decreto 49/2014, de 11 de septiembre.

Por tanto, en estos momentos solo queda vigente el procedimiento de calificación de viviendas de protección pública en régimen autonómico (RAC).

A la hora de analizar la situación en la que queda el RAC después de la entrada en vigor de la Ley de vivienda protegida es preciso diferenciar entre las viviendas calificadas provisionalmente antes de la entrada en vigor de la Ley y las que lo sean con posterioridad. Dentro de estas últimas, además, es necesario distinguir entre aquellas que sean promovidas de acuerdo a la disposición transitoria segunda.

Las calificadas previamente a la entrada en vigor de la Ley se seguirán rigiendo por el régimen jurídico vigente en el momento de su calificación provisional, con las modificaciones introducidas como consecuencia de la disposición transitoria cuarta de la Ley. Por otro lado, el precio máximo de venta y renta de estas viviendas será el resultante de la aplicación de la disposición adicional novena. Sobre esta ultima cuestión puede consultarse la entrada III.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA CUARTA. Efectos del régimen jurídico establecido por la presente ley.

La presente ley es de aplicación a las viviendas protegidas que sean calificadas provisionalmente a partir de su entrada en vigor, sin perjuicio de lo previsto en el apartado siguiente.

El régimen de descalificación previsto en el artículo 16, las normas sobre acceso a las viviendas protegidas del capítulo IV, las normas que regulan las prerrogativas sobre las viviendas protegidas propiedad de la Comunidad Autónoma de Cantabria del capítulo VI y las normas sobre inspección y régimen sancionador del capítulo VII son de aplicación a todas las viviendas protegidas, cualquiera que sea su denominación y la fecha de su calificación.

En consecuencia, el régimen de descalificación, las autorizaciones a la transmisión, las limitaciones y prohibiciones a la facultad de disposición, las normas sobre inspección y régimen sancionador, entre otros aspectos, serán los previstos en la Ley. En estos aspectos, la Ley de vivienda protegida ha derogado el régimen previsto por el Decreto 31. Sobre esta cuestión puede consultarse la entrada II.

Por tanto, la normativa de aplicación a estas viviendas queda jerarquizada de la siguiente forma:

  • Disposición transitoria cuarta de la ley de vivienda protegida.
  • Disposición adicional novena en lo que se refiere al precio de venta y renta.
  • Decreto 31 en todo aquello que no contradiga el mandato de las normas anteriores.
  • Supletoriamente, la normativa estatal formada por el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, y Decreto 2114/1968, de 24 de julio.

Las calificadas provisionalmente con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley lo serán de acuerdo al régimen previsto por la Ley, por el Decreto 31 en todo lo que no sea contradictorio con la Ley y, de forma supletoria, por la normativa estatal del materia de vivienda protegida antes citada. Sobre esta cuestión puede consultarse la entrada I.

Ahora bien, como señalé en la entrada IV de estas pinceladas, dentro de las viviendas calificadas provisionalmente después de la entrada en vigor de la ley, es necesario precisar si su promoción se ha producido de acuerdo a la transitoria segunda de la Ley, lo que les concede un régimen jurídico “sui generis”.

En concreto, las viviendas RAC que se acojan al apartado 1 b) de la citada transitoria deberán respetar en su integridad la nueva Ley con dos excepciones:

Primera, los ingresos familiares de sus adquirentes serán los establecidos por el artículo 13 del Decreto 31 (6,5 veces el IPREM). Al respecto debe tenerse en cuenta que en el cálculo del número de veces el IPREM no se tienen en cuenta índice corrector alguno, a diferencia de lo que ocurre en el cálculo del resto de viviendas.

Segunda, el precio máximo de venta será el establecido por el Decreto 31 (Módulo básico autonómico actual fijado en 758 € x 2,184 = 1.655,47 € por metro cuadrado de superficie útil).

Al margen de este régimen “sui generis” podrán promoverse viviendas RAC adaptadas a los designios de la nueva Ley, lo que supone la derogación de algunos de los aspectos del Decreto 31.

Sin pretender realizar un análisis exhaustivo de aquellos aspectos del decreto 31 que quedan derogados, a mi juicio, a título de ejemplo pueden citarse los siguientes:

  1. Condiciones de los usuarios. El artículo 4 de la Ley establece, entre otras condiciones, que los usuarios no pueden disponer de otra vivienda en propiedad, mientras el decreto 31 solo establece condiciones para aquellos adquirentes o adjudicatarios que se beneficien de medidas de financiación (artículo 12), condiciones que no resultarán exigibles a aquellos adquirentes para uso propio que no obtengan financiación pública. Se pudiera argumentar que el apartado 4 del artículo 4 de la Ley ampara la vigencia del artículo 12 del decreto 31; a mi juicio, no es asumible tal argumentación en cuanto este apartado 4 se refiere a situaciones excepcionales que deben concurrir de forma individual en el usuario, no en el tipo de vivienda a usar.
  2. Elevación a escritura pública de los contratos de compraventa. El artículo 24 de la Ley establece que el contrato de compraventa será elevado a público en el plazo de 3 meses desde el requerimiento de cualquiera de las partes contratantes, debiendo el promotor formular el requerimiento en el plazo de un mes desde la notificación de la calificación definitiva. Esta regulación deroga la contenida en el artículo 24 del decreto 31 que obliga a los promotores a elevar a escritura pública los contratos de compraventa formalizados en el plazo de 3 meses desde la concesión de la calificación definitiva.
  3. Efectos de la calificación provisional. El artículo 12.3 de la Ley establece un silencio negativo en caso de que la solicitud de calificación provisional no resuelta en el plazo de 3 meses, lo que deroga el artículo 25.3 del decreto 31 que establece un silencio positivo si la solicitud no se resuelve en el plazo de 30 días.
  4. Efectos de la denegación de la calificación definitiva. El artículo 15 de la Ley anuda unos efectos a la denegación de la calificación definitiva que deroga los establecidos por el artículo 42.2 del decreto 31.

Al margen de estos aspectos, existen otros en los que, a mi juicio, la Ley da cabida a las singularidades del decreto 31. Al igual que en el caso anterior, sin pretender realizar un análisis exhaustivo, como ejemplo de tales aspectos se pueden citar los siguientes:

  1. La superficie útil máxima de la vivienda RAC establecida en 120 metros cuadrados (artículo 1 Decreto 31). El artículo 10 de la Ley establece una superficie máxima de 90 metros cuadrados, permitiendo en su apartado tercero que el gobierno mediante decreto establezca superficies superiores cuando lo demande la ejecución de programas específicos de vivienda protegida. Tal excepción permitirá, a mi juicio, la vigencia de la superficie de 120 metros cuadrados en el caso del RAC.
  2. Los ingresos familiares  máximos de los usuarios fijados en 6,5 veces el IPREM (artículo 13 del decreto 31). Los requisitos de los usuarios se establecen por el artículo 4 de la Ley, que en su apartado 4 establece que el gobierno mediante decreto establecerá los requisitos económicos y los niveles de renta, limitando la adicional decimosegunda los ingresos familiares a 4,5 veces el IPREM. No obstante, esta misma adicional vuelve a repetir que el gobierno mediante decreto podrá modificar los niveles de ingresos. A partir de esta remisión entiendo que la Ley da cabida al decreto 31 y a la regulación en él establecida.
  3. La duración del régimen de protección. El Decreto 31 establece que el régimen de duración del régimen de protección del RAC será de 15 años a contar desde su calificación definitiva (artículo 44). Por su parte, el artículo 11 de la Ley establece un plazo de duración distinto atendiendo a si la promoción ha obtenido ayudas públicas y a si el suelo ha sido suministrado por una Administración Pública. No obstante, el artículo 11.2 establece que mediante decreto se podrán establecer periodos distintos de duración del régimen de protección lo que supone, a mi entender, la cobertura legal al Decreto 31.

He dejado para el final el aspecto mas relevante: el precio máximo de venta y renta del RAC. El precio máximo de las viviendas protegidas se regula en el artículo 7 y en la disposición adicional octava de la Ley. El artículo 7 establece que el gobierno mediante acuerdo fijará y revisará los precios de venta y renta de las viviendas protegidas. Por su parte, la adicional octava establece un precio máximo de aplicación en tanto el gobierno no dicte tal acuerdo.

Tal regulación, a mi juicio, no permite dar cabida al mecanismo de fijación de los precios máximos establecido por el decreto 31. Nótese que en este caso la adicional impide la vigencia del decreto 31 al señalar expresamente que “En tanto el gobierno dicte el acuerdo al que se refieren los artículos 7 y 8 de la presente ley, los precios máximos de venta y renta de las viviendas protegidas que se califiquen provisionalmente a partir de la entrada en vigor de la ley se fijará con arreglo a las siguientes reglas:…”.

Por tanto, en mi opinión, las viviendas RAC que se califiquen a partir de la entrada en vigor de la Ley y que no lo hagan al amparo de la transitoria segunda, no tendrán como precio máximo el fijado de acuerdo al decreto 31 sino el resultante de la disposición adicional octava de la Ley.

De prosperar la tesis aquí sostenida, el precio máximo de venta y renta del RAC habrá sido minorado por la Ley.

Sea como fuere, me parece que seria oportuno la clarificación de todas las cuestiones dudosas hasta ahora planteadas y otras que surgirán en próximas entradas a través del oportuno desarrollo reglamentario de la Ley.

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