Comunidad de Propietarios

Las Comunidades de Propietarios ante las subvenciones a la Rehabilitación Edificatoria del Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabilitación.

El Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, que regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, supone un cambio en el modelo de las políticas estatales en materia de vivienda. Este Plan pretende buscar un equilibrio entre la fuerte expansión promotora y la deficiente conservación y mantenimiento del parque inmobiliario.

Con este objetivo el Plan Estatal establece varios programas que pretenden fomentar la rehabilitación: programa de fomento de la rehabilitación edificatoria, programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas y programa de apoyo a la implantación del informe de evaluación de los edificios.

Pero en este objetivo también hay un cambio de modelo. En planes anteriores el objetivo era tanto la rehabilitación de los edificios como el de las viviendas; ahora, por el contrario, se pretende que la rehabilitación transcienda las viviendas individualmente consideradas y llegue a los edificios, a los barrios, a la ciudad considerada en su conjunto.

Este cambio de filosofía tiene repercusión en la figura del beneficiario de las subvenciones, que pasa de ser el propietario de la vivienda a concretarse en las comunidades de propietarios, las agrupaciones de comunidades de propietarios y agentes similares.

La condición de beneficiario de las comunidades de propietarios tiene amparo en el artículo 11.3 de la Ley General de Subvenciones (LGS), que otorga la misma a las entidades sin personalidad jurídica siempre que las bases reguladoras de la subvención así lo prevean.

En el caso de las subvenciones del Plan Estatal de fomento la condición de beneficiario de las comunidades de propietarios la encontramos en el artículo 22 cuando se trata del programa de rehabilitación edificatoria, en el artículo 28 en el caso del programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas y en el artículo 34 en lo que se refiere al programa de apoyo a la implantación del Informe de Evaluación de los edificios. En todos estos artículos se establece que podrán ser beneficiarios, entre otros, las comunidades de propietarios (curiosamente el artículo 34 no utiliza el término comunidades de propietarios sino comunidades de vecinos) y las agrupaciones de comunidades de propietarios.

La primera duda que se plantea es si las comunidades de propietarios en cuanto beneficiarios tienen que cumplir con los requisitos establecidos por el artículo 13 LGS); en especial, si tienen que estar al corriente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias y frente a la Seguridad Social, y si tienen que hallarse al corriente de pago de obligaciones por reintegro de subvenciones, por citar algunas de las causas que impiden acceder a la condición de beneficiario de subvenciones públicas.

La respuesta es afirmativa, las comunidades deben cumplir los mismos requisitos que cualquier otro beneficiario, sea persona física o jurídica.

Sentado lo anterior, la cuestión se pone interesante cuando nos preguntamos si estos mismos requisitos deben cumplirlos también los propietarios de las viviendas. Para responder a esta cuestión tenemos que acudir de nuevo al artículo 11.3 que señala, en su párrafo segundo, que los miembros de las agrupaciones de personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, sin personalidad, tendrán igualmente la consideración de beneficiarios.

A partir de este párrafo, la mejor doctrina diferencia entre los entes sin personalidad jurídica de base personal (por ejemplo, una asociación de amigos del museo X) y patrimonial, incluyéndose entre estos últimos las comunidades de propietarios. En el caso de las asociaciones de base patrimonial, que son las que ahora nos interesan, los requisitos para acceder a la condición de beneficiario no son exigibles de cada uno de los asociados sin perjuicio de las responsabilidades que puedan tener ante un posible reintegro de la subvención percibida o de una sanción pecuniaria. Esta exigencia, por el contrario, sí se produce respecto a las asociaciones de base personal (artículo 13.2 i LGS).

Por tanto, de acuerdo a la Ley General de Subvenciones las comunidades de propietarios, en cuanto beneficiarias de subvenciones, deben cumplir las condiciones establecidas por el artículo 13.2, no así los distintos propietarios de las viviendas.

Esta conclusión tiene gran relevancia en cuanto va a permitir que las comunidades de propietarios adquieran la condición de beneficiarios de subvenciones aún cuando los distintos propietarios mantengan deudas con la Seguridad Social o con la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT).

La única exigencia de la LGS para con las comunidades de propietarios es que puedan llevar a cabo los proyectos, actividades o comportamientos o se encuentren en la situación que motiva la concesión de la subvención.

A este requisito exigido expresamente por la normativa se añade otro que surge de suyo: la existencia de un representante de la comunidad de propietarios para sus relaciones con la Administración concedente ya que en caso contrario las actuaciones de la comunidad relacionadas con la subvención deberán estar suscritas por todos los propietarios.

A estas exigencias de la LGS se superponen las establecidas por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, que en su artículo 22.2 establece lo siguiente:

Los beneficiarios destinarán el importe íntegro de la ayuda, al pago de las correspondientes actuaciones. Cuando se trate de comunidades de propietarios y agrupaciones de comunidades de propietarios, esta regla resultará igualmente de aplicación con independencia de que, tanto el importe de la misma, como el coste de las obras, deba repercutirse en los propietarios de viviendas y locales, de conformidad con las reglas previstas en la legislación de Propiedad Horizontal.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando alguno de los miembros de la comunidad de propietarios, o de la agrupación de comunidades de propietarios, incurra en una o varias de las prohibiciones establecidas en el artículo 13.2 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, no se atribuirá a dicho propietario la parte proporcional que le correspondería de la ayuda recibida, que se prorrateará entre los restantes miembros de la comunidad o agrupación.

Este artículo exige que los propietarios de las viviendas no incurran en las causas que impiden adquirir la condición de beneficiario de subvenciones (art 13.2). En caso de que así ocurra la parte que hubiese correspondido a este propietario acrecerá la parte de la subvención que le corresponde al resto de los propietarios. 

Es importante precisar que esta exigencia, que supone un plus respecto a lo establecido por la LGS, es solo aplicable a las subvenciones que se tramiten de acuerdo al programa de rehabilitación edificatoria, no así cuando se trate de otras subvenciones previstas en otros programas del Plan Estatal de fomento. Recordemos que las comunidades de propietarios también pueden ser beneficiarias de las subvenciones del programa de apoyo a la implantación del Informe de Evaluación de Edificios y de las subvenciones del programa de fomento de la regeneración y renovación urbana. En estos dos programas pueden ser beneficiarios las comunidades de propietarios y en ellos no se exigirá que los propietarios cumplan las condiciones del artículo 13.2 LGS.

Este artículo 22.2 plantea problemas de aplicación por su íntima relación con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), problemas a los que dedicaré una segunda entrada.

Por último, el Plan Estatal de fomento exige también en el programa de rehabilitación edificatoria que las actuaciones que se vayan a realizar cuenten con el acuerdo de la comunidad de propietarios y, cuando sea preceptiva, con la correspondiente autorización administrativa (artículo 21.1 b).

Esta exigencia supone una reiteración respecto a la aplicación de la LPH a la rehabilitación del edificio. Ninguna obra se podrá realizar sin el previo acuerdo de la comunidad de propietarios adoptado por la mayoría que corresponda de acuerdo a la LPH.

La cuestión se vuelve a poner interesante si tenemos en cuenta que existen obras que resultan obligatorias para las comunidades de propietarios y que deben ser llevadas a cabo sin necesidad de acuerdo previo y aún en contra de la decisión de la propia comunidad (artículo 10 LPH).

Pensemos, por ejemplo, en una comunidad de propietarios en la que existe una persona con discapacidad que solicita la construcción de una rampa en el portal de entrada que facilite le acceso mediante silla de ruedas y el importe repercutido anualmente de la obra, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (artículo 10.1 b LPH).

Entiendo que la exigencia del Plan Estatal de fomento referida al acuerdo de la comunidad se verá satisfecha con la aportación de la argumentación jurídica que justifique la obligatoriedad de estas obras.

No obstante, en el caso de obras obligatorias lo que si debe acordar la junta de la comunidad es el reparto de la derrama correspondiente y, en su caso, la solicitud de la subvención correspondiente.

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