Vivienda

¿Se recupera el precio de la vivienda? Una recuperación a dos velocidades.

dsc_0010_fhdrUna reciente estadística del Colegio de Registradores de la Propiedad de España ha recogido un incremento en el precio de la vivienda durante el cuarto trimestre de 2014, incremento escaso de un 0,91 % pero incremento al fin y al cabo. El incremento, como cualquier noticia que anuncia una recuperación del sector inmobiliario, ha sido rápidamente jaleada por los medios de comunicación.

Es importante contextualizar esta subida de precios. La subida supone que los precios de las viviendas se encuentran en torno a los precios de 2003 y un 27% por debajo de los precios de 2007.

La metodología estadística utilizada por el Colegio de Registradores presenta notables singularidades respecto a las publicadas por otros organismos (Instituto Nacional de Estadística, Ministerio de Fomento, etc), que le dota, a mi juicio, de una mayor credibilidad.

El Índice de Precios de la Vivienda Repetidas (IPVR) utilizado por el Colegio de Registradores, confeccionado con un procedimiento basado en la metodología de ventas repetidas propuesta por Case y Shiller de aplicación en Estados Unidos, se construye tomando los datos de aquellas viviendas que hayan sido vendidas por lo menos dos veces en el periodo estudiado.

Este sistema presenta una ventaja notable respecto a otros sistemas en cuanto toma los precios de venta de una misma vivienda lo que evita las distorsiones que produce elaboración de precios medios.

En el caso del Instituto Nacional de Estadística, el Índice de Precios de Venta (IPV) se basa en los datos proporcionados por el Consejo General del Notariado y contiene los precios oficiales (valor escriturado) de las compraventas.

Este índice se ha concebido con la misma metodología que se utiliza en la producción de los Índices de Precio de Consumo Armonizado (IPCA), lo que permite realizar comparaciones con las estadísticas de precios de vivienda de otros estados de la Unión Europea.

El IPV recoge tanto el valor de las viviendas nuevas como las de segunda mano, pero se refiere exclusivamente a las viviendas libres excluyendo a las viviendas protegidas. Recoge las compraventas efectuadas por nacionales y extranjeros no residentes aunque excluye las efectuadas por las personas jurídicas o entidades financieras.

En el caso del Ministerio de Fomento, la información utilizada para la obtención del Índice General de Precios de Venta (IGPV) proviene de las sociedades de tasación. Este índice, obtenido a partir del valor de tasación, recoge el precio tanto de la vivienda libre como el de la protegida diferenciando según que la vivienda tenga dos o menos años de antigüedad.

El valor de tasación es el criterio utilizado por los bancos y cajas como referencia para la valoración de sus créditos hipotecarios. Esta función del valor de tasación provoca que en los momentos de máximo esplendor inmobiliario las tasaciones se eleven artificialmente, mientras que en los momentos de regresión económica se ajusten excesivamente.

Este criterio presenta algunos déficits. El valor de tasación de la vivienda no tiene por qué ser el mismo que precio de la compraventa; asimismo, no todas las viviendas tasadas son objeto de compraventa, ni están consideradas las viviendas cuyo pago se efectúa sin crédito hipotecario.

La elaboración de una estadística de precios de vivienda dependerá en gran medida del propio producto, de su calidad de construcción, de la ciudad en la que se encuentre ya que no valdrá lo mismo una vivienda en Madrid que en Cuenca, de su localización en la ciudad de que se trate ya que no valdrá lo mismo una vivienda en Chamartín que en Vallecas, de la localización dentro del edificio ya que no valdrá lo mismo un primero orientado al norte que un ático orientado al sur, etc.

Por eso, a mi juicio, esta estadística del Colegio de Registradores al comparar dos precios respecto a una misma vivienda nos da una imagen fiel de la variación de precios de esa vivienda, pero la cuestión es qué viviendas se venden y, por tanto, se comparan.

La respuesta a la pregunta anterior me permite concluir, al mismo tiempo que defiendo la credibilidad de esta estadística por encima de otras existentes en el mercado, que es aventurado concluir que ha comenzado la recuperación del precio de la vivienda.

El primer dato que nos hace dudar de la categoría del resultado es el censo de operaciones registradas (77.881), menos que en trimestres anteriores pero más que en el mismo trimestre de 2014 (72.560) que fueron las menores de la serie histórica. La valoración de esta objeción debe realizarse teniendo en cuenta que entre los años 2005 y 2007 se superaron las 200.000 ventas trimestrales de viviendas, entre 2008 y 2010 se superaron las 100.000 trimestrales y que desde entonces hasta ahora, con pequeñas fluctuaciones, no se superan las 80.000 operaciones al trimestre.

En estos años se vendían todas las viviendas que se ponían a la venta y si el potencial comprador esperaba un día, al siguiente se encontraba con la desagradable sorpresa de que el precio había subido. Ahora la situación es la contraria, solo hay que acercarse a los escaparates de las inmobiliarias para ver que hay viviendas que están en venta desde hace muchos años y que tardarán mucho en venderse. Hay un stock de viviendas que difícilmente encontraran comprador. Una pena.

El segundo dato que objeta la conclusión, es el de la nacionalidad de los compradores. En el cuarto trimestre de 2014 se ha producido el record en cuanto a compras de viviendas efectuadas por extranjeros (13,88 %). La cuestión en este caso es dilucidar qué tipo de viviendas compran los extranjeros ¿las buenas o las malas? Creo que la respuesta cae de suyo, nadie adquiere una residencia en otro país si no es al menos de la misma calidad que de la que dispone en el suyo.

Los extranjeros adquirentes pertenecen a nacionalidades con un gran poder adquisitivo (Reino Unido, Francia, Rusia, Alemania,…) que ven en España un destino turístico.

Un tercer dato, el perfil de endeudamiento que aceptan las entidades financieras a la hora de conceder sus préstamos. La realidad es que solo aquellos que tienen una solvencia probada obtienen préstamos y estas personas solo adquieren viviendas de un valor medio/alto.

A esto le tenemos que añadir que están aumentando las adquisiciones que se efectúan en efectivo, que no necesitan acudir a financiación, y estas personas solo adquieren viviendas caras.

Estos cuatro datos me permite concluir que mayoría de las viviendas que se están comprando en la actualidad son viviendas del segmento medio/alto. Son estas viviendas las que está incrementado ligeramente su precio. Todos conocemos en nuestras ciudades zonas donde los precios se han mantenido e, incluso, incrementado.

Al mismo tiempo, también todos conocemos viviendas que llevan mucho tiempo a la venta a pesar de sucesivas bajadas de precio. Estas viviendas tienen un futuro oscuro.

Con estos datos ¿qué es lo que está ocurriendo?

Lo que realmente esta ocurriendo es que el aumento de precios se está produciendo ligeramente en el segmento medio/alto, mientras el segmento bajo sigue en caída y, lo que es peor, no se divisa que deje de hacerlo. Existirán pisos que no llegarán a venderse nunca.

La recuperación del precio de la vivienda se producirá a dos velocidades.

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2 replies »

  1. Tienes razón, tocayo, en que habrá dos velocidades en la recuperación del precio… he echado en falta en tu análisis un zoom a nuestra comunidad autónoma, y más aun a nuestra propia capital… seguiré de cerca futuros análisis al respecto. Saludos

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  2. Pingback: Bitacoras.com

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