Ley Vivienda Protegida Cantabria

Pinceladas sobre la Ley de Vivienda Protegida de Cantabria (VIII). Ingresos familiares de los usuarios.

En la entrada anterior comenté quien podía ser usuario de una vivienda protegida de acuerdo a la Ley de Vivienda Protegida de Cantabria. Este comentario quedaría cojo si no analizásemos también cómo se calculan los requisitos económicos de los usuarios.

La regulación de esta cuestión se recoge en la Disposición Adicional Decimosegunda.

  1. Podrán ser usuarios de una vivienda protegida las personas físicas cuyos ingresos familiares no superen 4,5 veces el IPREM, calculado de acuerdo a las siguientes reglas:

• El Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) fue creado por el Real Decreto-ley 3/2004, de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del salario mínimo interprofesional y para el incremento de su cuantía, como índice para la concesión de ayudas, becas, subvenciones. Este índice nació para sustituir al Salario Mínimo Interprofesional como referencia en estos casos.

Este Real Decreto estableció dos IPREM anuales, uno para cuando las normas se refieran al salario mínimo interprofesional en cómputo anual, y otro para cuando estas normas expresamente excluyan las pagas extraordinarias.

De acuerdo a este criterio, en materia de viviendas protegidas se utiliza el IPREM anual con pagas extras, que la Ley de presupuestos generales para el año 2015 ha fijado en 7.455, 14 €.

• No se recoge en la ley referencia a las parejas de hecho. No obstante, interpreto que cabe su asimilación a estos efectos en aplicación de la Ley de Cantabria 1/2005, de 16 de mayo, de Parejas de Hecho de la Comunidad Autónoma de Cantabria, que establece que “A efectos de toda la normativa administrativa de Derecho Público de la Comunidad Autónoma de Cantabria, las parejas de hecho inscritas en el Registro de Parejas de Hecho gozarán de los mismos beneficios, derechos y obligaciones que el matrimonio”. 

Además, esta ley especifica que en la adjudicación de viviendas propiedad de la Administración de la Comunidad Autónoma de Cantabria se entenderá equiparada la pareja de hecho inscrita al matrimonio.

No obstante, esta cuestión debería, a mi juicio, resolverse expresamente en el desarrollo reglamentario de la ley al estilo de cómo fue resuelta la cuestión en el glosario de términos del Plan de Vivienda 2009/2012 y del Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabilitación 2013/2016.

 “Las referencias a la unidad familiar a efectos de ingresos se hacen extensivas a las personas que no estén integradas en una unidad familiar, así como a las parejas de hecho reconocidas legalmente según la normativa establecida al efecto”.

El límite se establece en 4,5 veces el IPREM, límite que fue el correspondiente a las viviendas de régimen general del Plan de Vivienda 2013/2016. Este límite plantea el problema de su relación con el establecido para las viviendas de Régimen Autonómico (RAC). Esta cuestión la trate en la entrada V de estas pinceladas. A la conclusión que llegué es que los ingresos familiares  máximos de los usuarios fijados en 6,5 veces el IPREM (artículo 13 del decreto 31/2004, de 1 de abril) se mantienen vigentes al permitir la adicional duodécima que el gobierno mediante decreto pueda modificar los niveles de ingresos. A partir de esta remisión entiendo que la Ley da cabida al decreto 31 y a la regulación en él establecida.

a) Se partirá de la cuantía de la base imponible general y de ahorro, obtenida de acuerdo a la normativa reguladora del impuesto sobre la renta de las personas físicas, correspondiente a la declaración presentada por cada uno de los miembros de la unidad familiar correspondiente al último periodo impositivo con plazo de presentación vencido en el momento de la adquisición de la vivienda.

• Se hace referencia a los ingresos familiares lo que remite la consideración de unidad familiar en los términos fijados por la normativa sobre el IRPF.

A efectos del IRPF, existen dos modalidades de unidad familiar, a saber:

 En caso de matrimonio (modalidad 1ª): La integrada por los cónyuges no separados legalmente y, si los hubiere:

a) Los hijos menores, con excepción de los que, con el consentimiento de los padres, vivan independientemente de estos.

b) Los hijos mayores de edad incapacitados judicialmente sujetos a patria potestad prorrogada o rehabilitada.

En defecto de matrimonio o en los casos de separación legal (modalidad 2ª): La formada por el padre o la madre y la totalidad de los hijos que convivan con uno u otra y reúnan los requisitos señalados para la modalidad 1ª anterior.

• Aún cuando es posible que en cada periodo fiscal se modifique la numeración de las casillas de la declaración de la renta, en el ejercicio 2014 este apartado requiere de la suma de las casillas 430 (Base Imponible general) y 445 (Base Imponible del ahorro).

• Las declaraciones a tener en cuenta se corresponden al último periodo cuyo plazo de presentación haya vencido en el momento en que se produzca la adquisición de la vivienda. Esto supone, por ejemplo, que para las adquisiciones producidas antes del 1 de julio de 2015 se haya tenido en cuenta la renta 2013, mientras para las producidas con posterioridad y hasta el 30 de junio de 2016 se tenga en cuenta la renta 2014. Esto es así aún cuando en el momento de adquisición de la vivienda ya se hubiese liquidado la renta correspondiente al ejercicio en curso.

• La ley hace referencia a la declaración correspondiente al último periodo vencido en el momento de la adquisición de la vivienda, lo que plantea el problema de aquellas situaciones en las que se haya presentado la solicitud de autorización para la adquisición de la vivienda antes de la finalización de dicho plazo, produciéndose la adquisición después de dicho término.

Al respecto debemos tener en cuenta que el artículo 22.3 establece que No podrán formalizarse en escritura pública los contratos privados de compraventa, arrendamiento o cualesquiera otros negocios jurídicos que permitan la ocupación efectiva o uso de las viviendas protegidas, que no hayan obtenido la autorización o el visado de la consejería con competencia en materia de vivienda”.

Esta cuestión deberá ser aclarada en el consiguiente desarrollo reglamentario.

• También deberá ser objeto de concreción aquellas situaciones en las que los potenciales adquirentes de viviendas no hayan presentado declaración tributaria por no estar obligado a ello. Esta cuestión se ha resuelto en los últimos planes de vivienda admitiendo la presentación de una declaración responsable de los ingresos percibidos en el periodo correspondiente (artículo 8 del Decreto 68/2009, de 24 de septiembre, por el que se regulan determinadas ayudas para favorecer el acceso a la vivienda en Cantabria durante el periodo 2009-2012).

b) La cuantía resultante se convertirá en número de veces el IPREM en vigor durante el periodo al que se refieran los ingresos evaluados.

• Es importante tener siempre presente que la comparación debe realizarse con el IPREM en vigor durante el periodo al que se refieran los ingresos. Esto es algo complicado. El IPREM 2014 es aplicable para los ingresos familiares correspondientes a la renta 2014, es decir, para los ingresos obtenidos en el ejercicio 2014. Esto supone que el IPREM 2014 se tenga en cuenta desde el 1 de julio de 2015 hasta el 30 de junio de 2016 (fecha final de presentación de la declaración del IRPF 2015). Recordemos que la declaración de la renta que se tiene en cuenta es la correspondiente al último periodo vencido y durante el periodo que va entre el 1 de julio de 2015 y el 30 de junio de 2016 esta declaración es la correspondiente a la renta 2014. A partir del 1 de julio de 2016 y hasta el 30 de junio de 2017 se tendrá en cuenta la renta 2015 y el IPREM 2015.

c) El número de veces el IPREM obtenido conforme a las reglas anteriores se ponderará de acuerdo a los siguientes coeficientes en función del número de miembros de la unidad familiar:

Número de miembros de la unidad familiar Coeficiente
1 1
2 0,95
3 0,85
4 o más 0,75

• Veamos un ejemplo que aclare la forma de cálculo: Una familia formada por un matrimonio y un hijo cuya declaración de la renta arroja los siguientes datos: casilla 430 (22.000€) – casilla 445 (1.250€) = 22.000+1.250 = (23.250 € / 7.455,14) * 0,85 = 2,65 IPREM ponderado.

  1. Sólo podrán ser usuarios de las viviendas protegidas del tipo «régimen especial» las personas físicas cuyos ingresos familiares no superen 2,5 veces el IPREM calculado conforme a las reglas del apartado anterior y ponderado de acuerdo a los siguientes coeficientes:
Número de miembros de la unidad familiar Coeficiente
1 0,76
2 0,73
3 0,71
4 o más 0,70

 • Las viviendas del tipo “régimen especial” se regulan en la disposición adicional primera y a ellas ya hice referencia en al entrada VI de estas pinceladas. Esto supone que los ingresos de los potenciales adquirentes de estas viviendas tendrán otros índices correctores que permitirán que sus ingresos sean porcentualmente superiores a los que corresponderían en aplicación de los índices correctores establecidos en el apartado 1.

Veamos el ejemplo anterior: Una familia formada por un matrimonio y un hijo cuya declaración de la renta arroja los siguientes datos: casilla 430 (22.000€) – casilla 445 (1.250€) = 22.000+1.250 = (23.250 € / 7.455,14) * 0,71 = 2,21 IPREM ponderado.

  1. Se consideran colectivos preferentes a efectos del acceso a las viviendas protegidas las víctimas del terrorismo, las mujeres víctimas de violencia de género, las personas dependientes o con discapacidad oficialmente reconocida, y las personas que por circunstancias sobrevenidas han visto reducidos sensiblemente sus ingresos y como consecuencia de ello han perdido su vivienda en un procedimiento hipotecario, judicial o extrajudicial. Cuando forme parte de la unidad familiar alguna persona que pertenezca a algún colectivo preferente contará doble a los efectos de determinar el número de miembros de la unidad familiar.

• La relevancia de pertenecer a un colectivo preferente se manifiesta en su valoración a efectos del cálculo de IPREM. En la ley se ha optado por contar doble a aquella persona que pertenezca a un colectivo preferente frente a opciones anteriores en las que se aplicaba el índice corrector correspondiente al siguiente tramo (artículo 8.3 Decreto 68/2009, de 24 de septiembre). Esta regulación favorece a los colectivos preferentes en cuanto la concurrencia de dos personas correspondientes a estos colectivos permite dos saltos en los índices correctores no solo uno.

• La cuestión es la determinación de cuándo una persona pertenece a alguno de estos colectivos. Veamos los criterios establecidos al respecto por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016:

Víctimas del terrorismo: en virtud de lo establecido en la Ley 29/2011, de 22 de septiembre, de Reconocimiento y Protección Integral a las Víctimas del Terrorismo.

Mujeres víctimas de violencia de género: en virtud de lo establecido en la Ley Orgánica 1/2004, de 28 de diciembre, de Medidas de Protección Integral contra la Violencia de Género. El artículo 28 de esta ley señala que estas mujeres serán consideradas colectivos preferentes en el acceso a viviendas protegidas.

Personas con discapacidad: en virtud de lo regulado en la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad y el Convenio marco de colaboración entre la Administración General del Estado y el CERMI (Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad).

Personas afectadas por desahucios y sujetas a medidas de flexibilización de las ejecuciones hipotecarias: en virtud de lo establecido en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

• Aún cuando pudiera destacar la desaparición de la familia numerosa como colectivo preferente, atributo que ha venido ostentando tradicionalmente, lo cierto es que su consideración como tal no tendría virtualidad en cuanto la familia numerosa tiene en términos generales 5 miembros lo que le supone siempre la aplicación del menor índice corrector (0,75 – 0,70).

• Al margen de los colectivos preferentes a efectos del acceso a las viviendas protegidas, en el texto de la ley se hace referencia a otros sectores que deben ser objeto de un trato preferencial:

Artículo 2. Concepto de vivienda protegida. Aquellos alojamientos que constituyan fórmulas intermedias entre la vivienda individual y la colectiva, como residencias de estudiantes, de deportistas, apartamentos tutelados o alojamientos asistidos para personas de la tercera edad, personas dependientes u otros colectivos cuyas características lo hagan aconsejable.

Artículo 3. Propietarios y usuarios. Únicamente las personas físicas podrán ser usuarios de las viviendas protegidas. También podrán ser usuarios de las viviendas protegidas las administraciones públicas o entidades públicas o privadas para destinarlas al alojamiento de personas pertenecientes a colectivos vulnerables que precisen de tutela especial.

Artículo 10. Superficie. Mediante decreto podrán establecerse superficies de vivienda superiores a la señalada en el apartado 1 de este artículo, cuando lo demanden las medidas de protección de colectivos especialmente protegidos o el desarrollo y ejecución de programas específicos de vivienda protegida.

Artículo 20. Adjudicación de viviendas protegidas. En cada procedimiento de adjudicación podrán reservarse viviendas para ser adjudicadas a quienes formen parte de alguno de los colectivos de especial protección que reglamentariamente se determinen.

Artículo 36. Parque público de vivienda en alquiler. Mediante orden del titular de la consejería con competencia en materia de vivienda podrán establecerse porcentajes de reserva de viviendas, integrantes del parque público para la atención de colectivos en riesgo de exclusión social.

  1. El Gobierno, mediante decreto, podrá establecer otros requisitos económicos y modificar los niveles de ingresos y los coeficientes señalados en los apartados anteriores.

• De todo lo dicho lo único que no permite esta habilitación es para la modificación de los colectivos preferentes a efectos de adquisición de viviendas. Por tanto, su modificación exigirá de una nueva norma con rango de ley.

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