Rehabilitación

El plazo del Informe de Evaluación de los Edificios (IEE).

La Vega de Pas

Me preguntaba un amigo si su edificio tenía que “pasar” el Informe de Evaluación del Edificio (IEE). La verdad, es que me preguntaba por la ITE. Esto de cambiar de nombre a las cosas siempre tiene problemas. La duda le asaltaba porque su edificio tiene más de 50 años.

Esta pregunta me sirve para tratar el problema de los plazos para obtener el IEE en el caso de edificios de más de 50 años. Al ser una cuestión de plazos parece que la respuesta es fácil pero ahora veremos como no lo es tanto.

Hagamos un poco de historia para conocer la situación en la que nos encontramos.

En el ámbito estatal el IEE se regulaba en dos textos:

♦ En el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal 2013-2016, de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, en el que se establece un programa de apoyo a su implantación. En el anexo II de este Real Decreto se desarrolla el contenido del informe.

♦ En el Título I de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (L3R), aunque los plazos para su obtención se recogían en la Disposición transitoria primera. Conviene recordar que el Tribunal Constitucional tiene pendiente un recurso  contra la disposición transitoria primera de la L3R presentado por Cataluña.

Disposición Transitoria Primera. Calendario para la realización del Informe de Evaluación de los Edificios. 

1. Con el objeto de garantizar la calidad y sostenibilidad del parque edificado, así como para orientar y dirigir las políticas públicas que persigan tales fines, y sin perjuicio de que las Comunidades Autónomas aprueben una regulación más exigente y de lo que dispongan las ordenanzas municipales, la obligación de disponer del Informe de Evaluación regulado en el artículo 4, deberá hacerse efectiva, como mínimo, en relación con los siguientes edificios y en los plazos que a continuación se establecen:

a) Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva con una antigüedad superior a 50 años, en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad, salvo que ya cuenten con una inspección técnica vigente, realizada de conformidad con su normativa aplicable y con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. En este último caso, se exigirá el Informe de Evaluación cuando corresponda su primera revisión de acuerdo con aquella normativa, siempre que la misma no supere el plazo de diez años, a contar desde la entrada en vigor de esta Ley. Si así fuere, el Informe de Evaluación del Edificio deberá cumplimentarse con aquellos aspectos que estén ausentes de la inspección técnica realizada.

b) Los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.

c) El resto de los edificios, cuando así lo determine la normativa autonómica o municipal, que podrá establecer especialidades de aplicación del citado informe, en función de su ubicación, antigüedad, tipología o uso predominante.

La cuestión era cómo se interpretaba este plazo en los edificios que contaban con más de 50 años de antigüedad en el momento de la entrada en vigor de la L3R. He leído distintas y discrepantes interpretaciones de este plazo. 

Para un sector doctrinal el plazo de los cinco años debía contarse desde el día de la entrada en vigor de la L3R (28 de junio de 2013), lo que concedía a estos edificios un plazo de 5 años para su obtención. Es decir, el plazo finalizaría el 28 de junio de 2018.

Esta es la tesis que se sostiene en los libros “Comentarios a la Ley 8/2013, de 26 de julio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas“, Luciano José Parejo Alfonso y Gerardo Roger Fernández y “Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas“, coordinador Julio Castelao Rodríguez.

En cambio, para otros y, en especial, para el Consejo de Estado, el plazo debía contarse desde el momento en que el edificio cumpliese los 50 años, aunque fuese con anterioridad a la entrada en vigor de la L3R. Esta es la tesis que sostuvo el Consejo de Estado en su dictamen de  17 de diciembre de 2014 referido al Proyecto de decreto por el que se modifica el Decreto 1/2014, de 9 de enero, por el que se regulan las condiciones y se crea el registro de los informes de evaluación del edificio de Cantabria.

La lectura detallada del precepto anterior (disposición transitoria primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas) lleva a la conclusión de que el plazo para la obtención del Informe se fija en función de la edad del edificio a la entrada en vigor de la norma estatal (día 28 de junio de 2013), de suerte que, si en ese momento el edificio tiene cuarenta y nueve años, deberá obtener el Informe antes de seis años; si tiene cincuenta, en cinco años; si tiene cincuenta y tres, en dos años; y si tiene más de cincuenta y cinco años, lo deberá obtener de manera inmediata. Todo ello con la salvedad de que “cuenten con una inspección técnica vigente, realizada de conformidad con su normativa aplicable y con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley” en los términos previstos en la disposición transitoria.

Las consecuencias de una u otra interpretación eran evidentes, máxime dada la consideración como infracción urbanística del incumplimiento de la obligación de obtener el IEE.

En esta estábamos cuando el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, ha introducido una nueva regulación del plazo del IEE.

Disposición Transitoria Segunda. Calendario para la realización del Informe de Evaluación de los Edificios.

1. Con el objeto de garantizar la calidad y sostenibilidad del parque edificado, así como para orientar y dirigir las políticas públicas que persigan tales fines, y sin perjuicio de que las comunidades autónomas aprueben una regulación más exigente y de lo que dispongan las ordenanzas municipales, la obligación de disponer del Informe de Evaluación regulado en el artículo 29, deberá hacerse efectiva, como mínimo, en relación con los siguientes edificios y en las fechas y plazos que a continuación se establecen:

a) Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que a fecha 28 de junio de 2013, tuvieran ya una antigüedad superior a 50 años, el día 28 de junio de 2018, como máximo.

b) Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que vayan alcanzando la antigüedad de 50 años, a partir del 28 de junio de 2013, en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad. Tanto en los supuestos de esta letra, como en los de la letra a) anterior, si los edificios contasen con una inspección técnica vigente, realizada de conformidad con su normativa aplicable, antes del 28 de junio de 2013, sólo se exigirá el Informe de Evaluación cuando corresponda su primera revisión de acuerdo con aquella normativa, siempre que la misma no supere el plazo de diez años, a contar desde la entrada en vigor de esta Ley. Si así fuere, el Informe de Evaluación del Edificio deberá cumplimentarse con aquellos aspectos que estén ausentes de la inspección técnica realizada.

c) los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, en fecha anterior a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.

d) El resto de los edificios, cuando así lo determine la normativa autonómica o municipal, que podrá establecer especialidades de aplicación del citado informe, en función de su ubicación, antigüedad, tipología o uso predominante.

En una primera lectura parece que no existe modificación alguna respecto a la L3R pero existe un cambio sutil que viene a aclarar la cuestión del plazo en el caso de los edificios de más de 50 años.

El propio Consejo de Estado era consciente de la duda interpretativa existente, y  así lo reconoció expresamente en el dictamen de 22 de octubre de 2015 referido al Proyecto de Real Decreto Legislativo por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

En relación con las disposiciones transitorias, las dos primeras presentan algunas variantes respecto de las contenidas en las normas refundidas. La primera se refiere a la aplicación de la reserva de suelo para vivienda protegida y la segunda al calendario para la realización del IEE. En esta última, la nueva redacción aclara la situación de los edificios que ya tenían una antigüedad superior a los 50 años cuando entró en vigor la Ley 8/2013, solventándose las numerosas dudas de interpretación que se habían suscitado sobre su alcance y contenido.

Por tanto, los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que a fecha 28 de junio de 2013, tuvieran ya una antigüedad superior a 50 años, tendrán hasta el día 28 de junio de 2018 para obtener el IEE, como máximo.

Recordemos que la Ley 20/2014, de 29 de octubre, autorizó al Gobierno para aprobar un texto refundido en el que se integrasen, debidamente regularizadas, aclaradas y armonizadas, la Ley de Suelo y algunos artículos de la L3R.

Dicha tarea refundidora se planteó dos objetivos: de un lado aclarar, regularizar y armonizar la terminología y el contenido dispositivo de ambos textos legales, y de otro, estructurar y ordenar estos textos en una única disposición.

Esto es exactamente lo que ha hecho el texto refundido en este asunto, aclarar la duda interpretativa existente.

Llegado a este punto, parecería que la respuesta a mi amigo era clara: tiene hasta el 28 de junio de 2018 para obtener el IEE. Pero ahora veremos cómo esta respuesta no es cierta en todos los casos.

El quid de la cuestión está en las expresiones ” y sin perjuicio de que las comunidades autónomas aprueben una regulación más exigente y de lo que dispongan las ordenanzas municipales” utilizada en la introducción del apartado 1 de la transitoria  y como máximo” utilizada en el apartado 1 a).  Realmente, la segunda expresión es consecuencia obligada de la primera.

Estas expresiones conceden a las comunidades autónomas y a las ordenanzas municipales la facultad de establecer plazos más exigentes para la obtención del IEE. Más exigentes, nunca más laxos.

Algunas Comunidades Autónomas han regulado la cuestión del plazo mediante decreto.

Cantabria, mediante el Decreto 1/2014, de 9 de enero, (en vigor desde el 18 de enero de 2014) en el que se establecen los siguientes plazos de cumplimiento del IEE: 

Edificios de más de 100 años de antigüedad, dentro del primer año desde la entrada en vigor del decreto.

Edificios de más de 80 años y menos de 100 años de antigüedad, dentro del segundo año desde la entrada en vigor del decreto.

Edificios de más de 65 años y menos de 80 años de antigüedad, dentro del tercer año desde la entrada en vigor del decreto.

Edificios de más de 50 años y menos de 65 años de antigüedad, dentro del cuarto año desde la entrada en vigor del decreto.

Edificios de 50 años, dentro del quinto año de antigüedad, desde la entrada en vigor del decreto.

Murcia, mediante el Decreto 34/2015, de 13 de marzo, en el que se establecen los siguientes plazos máximos para presentar en los Ayuntamientos el IEE:

Antigüedad del edificio. Plazo máximo para pasar la evaluación.

1929 y anteriores: hasta el 31 de diciembre de 2015.

Entre 1930 y 1949: hasta el 31 de diciembre de 2016.

Entre 1950 y 1959: hasta el 31 de diciembre de 2017.

Entre 1960 y 1963: hasta el 31 de diciembre de 2018.

A partir de 1964: 5 años a contar desde el 31 de diciembre del año en que cumplan 50 años de antigüedad.

Castilla La Mancha, mediante el Decreto 11/2015, de 11 de marzo, en el que se establece un régimen transitorio del calendario y plazos de realización del IEE para edificios de antigüedad superior a 50 años.

Edificios de más de 100 años de antigüedad, desde el 28 de junio de 2013 y hasta el 28 de junio de 2015.

Edificios con más de 80 y hasta 100 años de antigüedad, hasta el 28 de junio de 2016.

Edificios con más de 65 y hasta 80 años de antigüedad, hasta el 28 de junio de 2017.

Edificios con una antigüedad entre 50 y hasta 65 años de antigüedad, hasta el 28 de junio de 2018.

En estos decretos se establece una regulación más exigente que la establecida por la normativa estatal en lo que se refiere al plazo para la obtención del IEE.

Por ejemplo, en Cantabria los edificios con más de 100 años de antigüedad deberán obtener el IEE dentro del primer año desde la entrada en vigor del decreto, es decir, antes del 18 de enero de 2015. Recordemos que de acuerdo a la normativa estatal estos edificios deben obtener el IEE antes del 28 de junio de 2018.

Pero esto no es todo, hemos de tener en cuenta que algunos Ayuntamientos también han aprobado Ordenanzas municipales reguladoras del IEE (Huelva, Granada, Toledo, entre otros).

La cuestión es sí estas ordenanzas pueden establecer otros plazos para la obtención del IEE distintos a los establecidos por la normativa estatal o autonómica.

Recordemos que la L3R y el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, establecen una regulación de aplicación “sin perjuicio de que las Comunidades Autónomas aprueben una regulación más exigente y de lo que dispongan las ordenanzas municipales“. 

A partir de esta redacción es posible concluir que concurre tal habilitación. Así lo ha entendido la Ordenanza tipo reguladora del IEE aprobada por la Junta de Gobierno de la FEMP el 30 de julio de 2013.

Cada Ayuntamiento establecerá el calendario que se adapte mejor a las necesidades del parque edificado de su municipio. Como propuesta orientativa, siempre que la legislación autonómica no contemple una regulación más exigente, se establece:

 1.- Desde la fecha de entrada en vigor de la presente Ordenanza y hasta el 31 de diciembre de 2014 se realizará el Informe de Evaluación de los edificios con una antigüedad anterior a 31 de diciembre de 1943.

 2.- Durante los años 2015 y 2016 se realizará el Informe de Evaluación de los edificios con una antigüedad entre el 1 de enero de 1944 y el 31 de diciembre de 1953.

 3.- Durante los años 2017 y 2018 se realizará el Informe de Evaluación de los edificios con una antigüedad entre el 1 de enero de 1954 y el 31 de diciembre de 1963.

Como puede apreciarse sobre esta materia son de aplicación tres legislaciones: estatal, autonómica y local. La relación entre la estatal y las demás está clara: la legislación estatal puede ser mejorada por las demás. Esta mejora, en lo que se refiere a los plazos, supone una habilitación para su reducción.

Las dificultades se plantean en la relación entre las normas autonómicas y las ordenanzas locales. La duda se concreta en la siguiente pregunta ¿Es posible que la ordenanza municipal, respetando los máximos establecidos por la norma estatal, establezca una normativa menos exigente que la establecida por la norma autonómica?

A mi juicio no. La ordenanza municipal podrá reducir los plazos establecidos por la norma autonómica pero nunca aumentarlos. Esta parece ser también la tesis sostenida en la Ordenanza tipo reguladora del IEE aprobada por la Junta de Gobierno de la FEMP el 30 de julio de 2013.

Por tanto, aquel que quiera conocer qué plazo tiene su edificio para obtener el IEE deberá averiguar si su ayuntamiento ha establecido plazos para ello;  si no es así, deberá consultar la normativa de su comunidad autónoma por si existe regulación al respecto; si no tampoco existe normativa autonómica, deberá consultar la normativa estatal (actualmente el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).

¿A alguien se le ocurre una regulación más complicada?

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