Rehabilitación

La obligatoriedad del Informe de Evaluación del Edificio para la solicitud de ayudas públicas.

Polaciones

Polaciones. Cantabria.

¿Es obligatorio el IEE para solicitar subvenciones?

El IEE es obligatorio no solo cuando el edificio cumple unos determinados años de vida sino también cuando se pretende solicitar determinadas ayudas públicas.

Sobre el recorrido de este informe habrá que estar atentos a las consecuencias de la Sentencia del tribunal Constitucional 5/2016, de 21 de enero de 2016.

Sobre quién puede firma este informe pueden consultarse varias entradas de este blog.

Sobre la cuestión del plazo puede consultarse la entrada “El plazo del Informe de Evaluación de los Edificios”.

Recordemos que en el ámbito estatal el IEE se regula en dos textos:

  • En el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal 2013-2016, de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, en el que se establece un programa de apoyo a su implantación. En el anexo II de este Real Decreto se desarrolla el contenido del informe.
  • En el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. El IEE se recoge en los artículos 29, 30 y en la disposición transitoria segunda. Esta norma viene a refundir toda la normativa dispersa sobre la materia, que en lo que afecta al IEE se contenía en el Título I de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (L3R) y su disposición transitoria primera (plazos para su obtención).

Disposición transitoria segunda. Calendario para la realización del Informe de Evaluación de los Edificios.

 Con el objeto de garantizar la calidad y sostenibilidad del parque edificado, así como para orientar y dirigir las políticas públicas que persigan tales fines, y sin perjuicio de que las comunidades autónomas aprueben una regulación más exigente y de lo que dispongan las ordenanzas municipales, la obligación de disponer del Informe de Evaluación regulado en el artículo 29, deberá hacerse efectiva, como mínimo, en relación con los siguientes edificios y en las fechas y plazos que a continuación se establecen:

 c) los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, en fecha anterior a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.

La redacción de este apartado no parece inducir a duda, es necesario disponer del IEE con anterioridad a la solicitud de cualquier ayuda pública que tenga por objeto acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética.

Pero como ocurre habitualmente las dudas surgen inmediatamente.

Primera. Esta exigencia afecta solo a las ayudas estatales o todo tipo de ayudas con independencia de su procedencia. Para responder esta cuestión debemos tener en cuenta que la Ley del Suelo y, en su momento la L3R, tiene carácter básico y como tal es de aplicación a todas las Administraciones públicas, sin perjuicio de la posibilidad de su desarrollo. Desde esta perspectiva, es posible afirmar que tal exigencia es de aplicación a cualquier ayuda pública que tenga tal objeto cualquiera que sea la administración de que proceda.

Disposición final segunda. Título competencial y ámbito de aplicación. 

  1. Tienen el carácter de condiciones básicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los correspondientes deberes constitucionales y, en su caso, de bases del régimen de las Administraciones Públicas, de la planificación general de la actividad económica, de protección del medio ambiente y del régimen energético, dictadas en ejercicio de las competencias reservadas al legislador general en el artículo 149.1.1.ª, 13.ª, 23.ª y 25.ª de la Constitución, los artículos 1; 2; 3; 4; 5, letras a) y b); 6; 7; 8; 9; 11, apartados 1, 2, 3, 4 y 5, primer párrafo; 12; 13; 14; 15; 16; 17; 18; 19; 20; 21; 22; 24; 31; 32, apartado 1; 33; 43; 49, apartado 3; 52, apartado 5; las disposiciones adicionales sexta, apartado 1; duodécima y décimo tercera; las disposiciones transitoria primera; segunda y cuarta.

Esta es la tesis sostenida por los distintos autores a los que he tenido acceso, compartida por las distintas ordenanzas municipales que han regulado el IEE.

Veamos como ejemplo la Ordenanza reguladora del Informe de Evaluación de Edificios del municipio de Marina de Cudeyo (Cantabria) en la que se puede leer lo siguiente: 

Considerando que la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas establece en su disposición transitoria primera que los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda, vendrán obligados a disponer del Informe de Evaluación regulado en el artículo 4 de la misma ley, sin hacer distinción alguna en cuanto al origen de las ayudas públicas.

Comparto esta tesis. No obstante, existe un dato que ha pasado desapercibido para la doctrina. En la exposición de motivos de la L3R, al justificar la reforma y obligatoriedad del IEE, el legislador manifiesta su voluntad de limitar esta exigencia a las ayudas estatales. 

La primera de ellas tiene como objeto establecer el calendario para que los propietarios de las edificaciones a que hace referencia el artículo 4 se doten del Informe de Evaluación regulado por esta Ley, estableciendo un esquema gradual razonable que, en la línea ya establecida por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa tiene en cuenta su antigüedad (más de 50 años), sin perjuicio de establecer las especialidades que requieren aquellos edificios que ya hayan pasado la inspección técnica, de conformidad con su propia regulación, en los que se busca evitar duplicidades indeseables, y aquéllos otros cuyos titulares pretendan acogerse a posibles ayudas públicas estatales a la rehabilitación. Se establece, además, un plazo más amplio que el que finaliza en el año 2015, a tenor de lo dispuesto hoy en el citado Real Decreto-ley 8/2011, plazo inasequible para los más de 3 millones de viviendas afectadas. Con ello se pretende ir adaptando gradualmente, aunque de forma decidida, nuestro parque edificado a condiciones mínimas de conservación, accesibilidad y calidad que ya son demandables en virtud de la legislación vigente, sin perjuicio de lo que establezcan, además, las Comunidades Autónomas y los propios Ayuntamientos. 

Esta limitación del IEE a las ayudas estatales sería coherente con su exigibilidad, que se limita a las ayudas públicas que tengan por objetivo la acometida de obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética. Recordemos que el contenido del IEE se recoge en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal 2013-2016, y en este mismo texto legislativo se establece el programa de fomento de la rehabilitación edificatoria, el cual tiene por objeto la subvención de las actuaciones en edificios que tengan por objeto la conservación, la mejora de la calidad y sostenibilidad y la realización de ajustes razonables en materia de accesibilidad. Como puede apreciarse es coincidente con la exigencia del IEE.

Estas consideraciones podrían llegar a concluir que la voluntad del legislador fue limitar el IEE a la solicitud de ayudas estatales. No obstante, el carácter básico de la norma obliga a su respeto por todas las administraciones públicas.

Pero, ¿También es aplicable esta exigencia cuando las ayudas son concedidas por entes pertenecientes al sector público distintos a la administración general? Estoy pensando en la concesión de ayudas por organismos autónomos o por empresas públicas.

Para contestar a esta pregunta debemos tener en cuenta es que el concepto utilizado es el “ayuda pública” y como tal se entenderá, a mi juicio, toda entrega dineraria que se efectúe por un ente integrante del sector público. Partiendo de esta premisa la exigencia del IEE será de aplicación a toda ayuda concedida por un ente del sector público. Siendo muy sutiles nos podemos plantear qué concepto de sector público debemos utilizar pero mejor dejémoslo aquí (concepto a efectos presupuestarios, a efectos administrativos, a efectos de contabilidad nacional. Hay tantos conceptos como normas).

La cuestión no es si se aplica o no a estos entes la legislación en materia de subvenciones y si, en el caso de las empresas públicas, pueden o no conceder subvenciones. Sobre la cuestión recomiendo la lectura del artículo “El concepto legal de subvención y las entidades privadas del sector público” de Robert P. Cortell Giner, Letrado jefe de la Sindicatura de Comptes de la Comunitat Valenciana. 

Segunda. La exigencia se limita a las ayudas públicas que tengan el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética.

La cuestión es la concreción de estos supuestos. En algunos supuestos no existirá duda alguna; pensemos en ayudas municipales para la instalación de ascensores o para la reforma de fachadas, pero en otros seguro que se plantean dudas.

Como antes señalé la exigibilidad coincide con el objeto del programa de rehabilitación edificatoria del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril. ¿Quiere esto decir que las ayudas que se soliciten tienen que cumplir las condiciones de este programa aunque procedan de administraciones distintas a la estatal? Si así fuese las consecuencias serían notables. Si nos fijamos detalladamente en este programa vemos como sus condiciones son sumamente exigentes.

Por ejemplo, solo son subvencionables las actuaciones de conservación en las instalaciones comunes de electricidad, fontanería, gas, saneamiento, recogida y separación de residuos y telecomunicaciones, que tengan por objeto su adaptación a la normativa vigente, quedando excluidas aquellas que no tengan tal objeto.

En el caso de actuaciones relativas al estado de conservación de la cimentación, estructura e instalaciones solo son subvencionables las detectadas, con carácter desfavorable, por el IEE, el resto no.

Tercera. Como antes señalé la normativa estatal que regula el IEE tiene carácter básico lo que supone su aplicación a todas las Administraciones Públicas. Desde este punto de vista la obligatoriedad de obtener el IEE se impone a cualquier ayuda pública que tenga tal objetivo.

La cuestión en este caso gira en torno al contenido de las bases reguladoras de las ayudas ¿Es necesario que la exigencia se contenga en tales bases? A mi juicio, el IEE es obligatorio aunque las bases no lo establezcan.

No obstante, este no parece ser el criterio sostenido en el Decreto  34/2015, de 13 de marzo, por el que se regula el informe de evaluación de los edificios y se crea el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios de la Región de Murcia, en el que establece la obligatoriedad el IEE cuando se soliciten ayudas públicas para acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, y así lo disponga su normativa reguladora.

Ahora bien, para evitar problemas futuros la mejor opción sería que las bases de las ayudas recogiesen expresamente como exigencia la obtención del IEE.

Un ejemplo de esta práctica lo podemos encontrar en la Resolución de 9 de septiembre de 2013, del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía, complementaria de la de 25 de junio de 2013, del Consejo de Administración, por la que se establecen las bases reguladoras y convocatoria del programa de ayudas para la rehabilitación energética de edificios existentes del sector residencial, se exige expresamente la aportación del IEE.

Cuarta. ¿Es necesario que el IEE sea positivo? Parece claro que no puesto que si lo que se pretende con la ayuda es reparar las deficiencias detectadas lo normal es que no lo sea.

Ahora bien, esto no debe llevarnos a la conclusión contraria. Es decir, no es necesario que el IEE sea negativo. Simplemente se exige su aportación. Esta conclusión resulta necesaria si pensamos en las ayudas que no tienen por objeto reparar deficiencias sino realizar mejoras.

Ejemplos. Subvención para el establecimiento de ascensores en los edificios en los que no existe. Subvención para la mejora de la eficiencia energética de un edificio.

Sobre la relación del IEE y el ascensor puede consultarse la entrada “El Ascensor y las Subvenciones del Plan Estatal de Fomento del Alquiler y la Rehabilitación“.

Todo ello sin perjuicio de la clausula final de la disposición transitoria que permite que las normas autonómicas o municipales establezcan la obligación del IEE respecto a otros edificios atendiendo a la ubicación, antigüedad, tipología o uso predominante del edificio.

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