La costa del Faro de Santander.

¿Cómo de declara en el IRPF la descalificación de una vivienda protegida?

La descalificación de viviendas protegidas tiene unos efectos fiscales que en muchos casos pasan desapercibidos. En este caso, a diferencia de otros a los que me vengo refiriendo en las últimas entradas del blog, estos efectos son positivos para el propietario de la vivienda en cuanto mejora el resultado de su declaración de la renta.

La descalificación de la vivienda protegida supone anular las limitaciones a que está sujeta la facultad de disponer. Descalificar la vivienda protegida la convierte en libre, siendo su consecuencia más relevante la liberalización del precio de venta.

Debe tenerse en cuenta que para la obtención de la descalificación es necesario el previo reintegro de la totalidad de los anticipos, préstamos, subvenciones y primas, incrementado con sus intereses legales y, en su caso, con la diferencia, si existiera, entre el interés estipulado y el legal. Además es necesario el ingreso en el Estado, Comunidad Autónoma o Municipio de las exenciones y bonificaciones tributarias que hubiera disfrutado la vivienda con sus intereses legales.

Por tanto, la descalificación exige la devolución de las cantidades correspondientes a los siguientes conceptos (solo procederá la devolución de las percibidas que no tienen por que ser todas):

• Subvenciones percibidas de cualquier administración:
  • Subvención del Estado en forma de Ayuda Estatal Directa a la Entrada (AEDE).
  • Subvención del Estado en forma intereses subsidiados o convenidos de los préstamos.
  • Subvención de la Comunidad Autónoma.

• Bonificaciones y exenciones de tributos:
  • Impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía).
  • Impuesto municipal correspondiente a la licencia urbanísticas (obras, etc.) relacionadas con la promoción.
  • Impuesto autonómico de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

• A las cantidades anteriores hay que añadir sus correspondientes intereses legales.                                                                                               

Una vez que el propietario ha devuelto las cantidades anteriores y ha obtenido la descalificación de la vivienda, la cuestión es cómo reflejar esta devolución en la declaración de la renta.

La respuesta a la cuestión la encontramos, como en otros muchos casos, en consultas de la Dirección General de Tributos y en el INFORMA de la AEAT.

Primero. La devolución de los importes correspondientes a la subvenciones deben declararse como pérdida patrimonial del periodo en que se hagan efectivos. Recordemos que, como hemos comentados en otras entradas del blog, las subvenciones generaron en su momento una ganancia patrimonial (V0032-11; V1500-11).

Segundo. La devolución de los intereses de demora que se devengaron por la descalificación de la vivienda tendrán la consideración de pérdida patrimonial del periodo impositivo en el que sean exigibles. Recordemos que la descalificación exige la previa devolución de las cantidades (V0032-11; V1500-11).

Tercero. Tendrán la consideración de valor de adquisición de la vivienda, en lo que ahora nos interesa, los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

De acuerdo con esto se integrarán en dicho valor, entre otros, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y el impuesto referido a las licencias urbanísticas reintegrados para obtener la descalificación de vivienda protegida.

Esto supone que las cantidades devueltas por estos conceptos tendrán la consideración de valor de adquisición lo que será de suma relevancia cuando se proceda, en su caso, en el futuro a la venta de la vivienda protegida  y a calcular la ganancia patrimonial en el IRPF (V1856-07).

Cuarto. Para aquellos a los que resulte de aplicación el régimen transitorio de deducción por inversión en vivienda habitual, los importes satisfechos para obtener la descalificación de la vivienda habitual podrán formar parte de la base de la deducción en el periodo impositivo en que se satisfagan en la medida que tengan la consideración de cantidades satisfechas por la adquisición de la vivienda. Tendrán esta consideración, a mi juicio, las devoluciones de las bonificaciones y exenciones de tributos.

Por el contrario, las cantidades satisfechas en concepto de devolución de subvenciones o de intereses de demora devengados por la descalificación no formarán parte de dicha base de deducción, por no tener la consideración de cantidades satisfechas por la adquisición de vivienda (V1076-16).

Consulta del INFORMA 126881-DESCALIFICACIÓN DE V.P.O.

Pregunta: Para obtener la descalificación de una V.P.O. el interesado debe reintegrar ciertas cantidades: I.T.P., subvenciones, intereses subvencionados e intereses de demora correspondientes a los conceptos anteriores. Tratamiento fiscal de estas cantidades.

Respuesta: De los gastos satisfechos por el contribuyente por la descalificación de la vivienda, darán derecho a deducción aquellos inherentes a la adquisición (que en su día no fueron satisfechos por tratarse de una vivienda de protección oficial), en este caso: I.T.P. de acuerdo con esto los intereses de demora no serán gasto deducible sino que se trata de una disminución de patrimonio. En cuanto a la devolución de subvenciones tampoco tendrán la consideración de gasto deducible sino que constituirá también una pérdida patrimonial, de la misma manera que cuando se otorgaron constituyeron ganancia patrimonial.

Recordemos que a partir de 1 de enero de 2013 se suprimió la deducción por inversión en vivienda habitual para todos los contribuyentes si bien se introdujo un régimen transitorio para aquellos contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013. Estos contribuyentes podrán seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual.

Por tanto, todos aquellos que puedan beneficiarse de la aplicación del régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual podrán incluir dentro las cantidades a deducir una parte de los importes reintegrados para la obtención de la descalificación.

Este es un aspecto que pasa habitualmente desapercibido.